ยังทรงตัวต่อเนื่อง REIC ประเมิน “ราคาที่ดิน” กรุงเทพฯ ไตรมาส 1/2565 ยังเติบโตในระดับต่ำ ผลกระทบตั้งแต่เกิดโรคระบาด และเศรษฐกิจยังคงไม่ฟื้นตัว สำทับด้วยปัจจัยภาษีที่ดินที่เก็บเต็ม 100% ทำให้ผู้ประกอบการไม่ต้องการสต็อกที่ดิน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลดัชนี “ราคาที่ดิน” ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/2565 อยู่ที่ 341.0 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% QoQ และเพิ่มขึ้น 4.5% YoY
แม้ว่าราคาที่ดินจะยังปรับเพิ่ม แต่ถ้าเทียบกับช่วงก่อนหน้าเกิดโรคระบาด COVID-19 ถือว่า ราคาที่ดินกรุงเทพฯ มีการเติบโตแบบชะลอตัว เพราะค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด (2558-2562) ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มเฉลี่ย 4.1% ต่อไตรมาส และขึ้นเฉลี่ยถึง 14.8% ต่อปี
เมื่อดูกราฟช่วงก่อนและหลังเกิดโรคระบาด จะเห็นว่าราคาที่ดินเคยปรับขึ้นสูงมากในช่วงปี 2561-2562 นี้เอง โดยเคยขึ้นสูงสุดช่วงไตรมาส 4/2561 ที่ขึ้น 32.6% YoY เพราะเป็นช่วงที่มีการประกาศแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ–มีนบุรี สายสีเหลือง สำโรง–ลาดพร้าว และสายสีชมพู มีนบุรี-แคราย
แต่หลังจากเผชิญโรคระบาดช่วงไตรมาส 2/2563 การเติบโตของราคาที่ดินก็เริ่มชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วงไตรมาส 1/2564 การเติบโตของราคาที่ดินลดจนต่ำกว่าเส้นค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด และเป็นไตรมาส 1/2564 นี้เองที่ราคาที่ดินถึงกับปรับตัว “ลดลง” เป็นครั้งแรก โดยลดลง-2.2% QoQ
REIC ประเมินว่า แม้ว่าปี 2565 ประเทศไทยจะเริ่มเข้าสู่ช่วงคลี่คลายจากโรคระบาด แต่เนื่องจากเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย จนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ผู้ประกอบการจึงชะลอการลงทุนซื้อที่ดินเปล่า
ประกอบกับ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเคยให้ส่วนลด 90% ในปี 2562-2563 มาถึงปี 2564 เริ่มเก็บเต็ม 100% แล้ว ซึ่งมีผลทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการสต็อกที่ดินรอก่อนเริ่มพัฒนาโครงการ โดยรวมแล้วทำให้ดีมานด์ต่อที่ดินยังไม่สูงดังเก่า
“ตลิ่งชัน-ศาลายา” ราคาที่ดินขึ้นสูงสุด
ค่าเฉลี่ยราคาที่ดินปรับเพิ่มต่ำ แต่บางทำเลก็ยังปรับราคาได้สูง ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณที่มีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ดังนี้
อันดับ 1 สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) โครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 8.5% YoY โดยเฉพาะในเขตทวีวัฒนาและตลิ่งชัน
อันดับ 2 สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 90.7 คาดเปิดใช้ภายในปี 2565 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 8.2% YoY เขตหลักสี่และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด
อันดับ 3 สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) โครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.7% YoY ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.3% YoY โดยราคาที่ดินในเขตหนองแขมและเขตบางแค เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 5 สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว โดยราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทาง ราคาที่ดินปรับขึ้นเท่าๆ กันที่ 5.8% YoY โดยพบว่าอำเภอเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก
