CBRE เปิดข้อมูล “ราคาที่ดินกลางเมือง” 3 ทำเลสำคัญ พบราคาซื้อขายที่ดินปี 2563 ยังทรงตัว แลนด์ลอร์ดไม่ปรับลด แต่เปิดปี 2564 เริ่มมีสัญญาณปรับลดแล้วบ้างบางแปลง โดยเฉพาะที่ดินแปลงเล็กในซอยลึกอาจปรับลดได้ถึง 50% โอกาสนักพัฒนาอสังหาฯ ดีลที่ดินกลางเมืองอีกครั้ง จากปีก่อนกำลังซื้อลด แต่ต้นทุนที่ดินกลับไม่ลดลง
“กุลวดี สว่างศรี” หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยข้อมูล ราคาที่ดินกลางเมือง 3 ทำเล คือ เพลินจิต-ลุมพินี, สุขุมวิท และสีลม-สาทร พบปี 2563 ราคาที่ดินกลางเมืองทรงตัวทุกพื้นที่ และราคาที่ดินสูงสุดยังคงเดิม ไม่ปรับเพิ่มขึ้น ดังนี้
- เพลินจิต-ลุมพินี ราคาที่ดินสูงสุด 3.93 ล้านบาทต่อตร.ว.
- สุขุมวิท ราคาที่ดินสูงสุด 2.86 ล้านบาทต่อตร.ว.
- สีลม-สาทร ราคาที่ดินสูงสุด 1.70 ล้านบาทต่อตร.ว.
โดยพื้นที่เพลินจิต-ลุมพินีและสุขุมวิท เทรนด์ราคามีการปรับขึ้นมาแล้ว 3 ปี (2561-63) ขณะที่ที่ดินสีลม-สาทรราคาทรงตัวมาตั้งแต่ปี 2559
“ราคาที่ดินปีก่อนยังไม่ปรับขึ้นเท่าที่เจ้าของที่ดินต้องการ ทำให้เจ้าของมองว่าจะเก็บที่ดินไว้ก่อนจนกว่าเศรษฐกิจดีขึ้น ความต้องการกลับมา และทำให้ได้ราคาเท่าที่ตั้งไว้” กุลวดีกล่าว
ปี 2564 เศรษฐีส่งสัญญาณยอมลดราคาที่ดิน
อย่างไรก็ตาม เข้าปี 2564 กุลวดีกล่าวว่า เริ่มเห็นสัญญาณแลนด์ลอร์ดบางแปลงเริ่มยอมปรับลดราคาลงบ้างแล้ว เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งย่านสุขุมวิทเคยตั้งราคาขาย 1.6 ล้านบาทต่อตร.ว. ยอมลดเหลือ 1.4-1.5 ล้านบาทต่อตร.ว. เพื่อให้ขายได้ แต่จะตั้งเงื่อนไขอื่นเพิ่มเติม เช่น โอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น
หรือกลุ่มที่ดินแปลงเล็กในซอยลึก เนื้อที่ดิน 200-400 ตร.ว. เป็นพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 23 เมตร (8 ชั้น) กลุ่มนี้มีแนวโน้มปรับลดได้มากกว่าที่ดินพัฒนาตึกสูงได้หรืออยู่ริมถนนใหญ่ ยกตัวอย่างที่ดินแปลงหนึ่งในเขตสีลม-สาทร จากบอกขายราคา 6 แสนบาทต่อตร.ว. ลดเหลือ 3 แสนบาทต่อตร.ว. ยอมลดลงครึ่งต่อครึ่่ง
กุลวดีมองว่า ปีนี้แลนด์ลอร์ดบางรายอาจจะเริ่มได้รับผลกระทบทางธุรกิจ จึงต้องการกระแสเงินสดจากการขายที่ดินไปใช้ดำเนินธุรกิจ จึงยอมลดราคาลงบ้าง ทั้งนี้ ส่วนใหญ่จะมีเฉพาะที่ดินในซอยหรือทำเลไม่ดีมากนักที่ยอมลดราคา ที่ดินแปลงสวยทำเลทองอาจจะยังไม่ลดลง
แม้ว่าจะเป็นที่ดินทำเลในซอย แต่กุลวดีเห็นว่าเป็นโอกาสของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาสมเหตุสมผลพอที่จะนำมาพัฒนาทั้งคอนโดฯ ตึกเตี้ย หรือเป็นโครงการพิเศษขนาดเล็ก จำนวนยูนิตน้อย กลุ่มแนวราบระดับลักชัวรีกลางใจเมือง
ที่ดินแพงปีก่อน ส่งผลคอนโดฯ กลางเมืองหายจากตลาด
ด้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2563 มีคอนโดฯ กลางเมืองเปิดตัวเพียงกว่า 1,500 ยูนิตเท่านั้น จากปกติจะเปิดตัวปีละประมาณ 10,000 ยูนิต เห็นได้ว่าการเปิดตัวลดลงเหลือเพียงราว 15% ของปกติ ส่วนการขายนั้นถือว่ายังขายได้โดยมีอัตราดูดซับ 75% แต่เกิดจากการลดราคา 15-30% ของผู้ประกอบการ เพราะต้องการปิดการขายให้ได้
ส่วนปี 2564 คาดว่าสถานการณ์การเปิดตัวจะไม่ต่างจากปีก่อนมากนัก เพราะกำลังซื้อยังขาด และราคาที่ดินปีก่อนยังสูงเกินไป เมื่อต้นทุนสูงจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะทำราคาให้ดีกว่าตลาดซึ่งกำลังลดราคาอยู่
เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดคอนโดฯ ขอบเมือง-ชานเมือง การเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ยังมีสถานการณ์ที่ดีกว่าบ้าง โดยมีการเปิดตัวเกือบ 26,000 ยูนิต จากปกติจะเปิดตัวเฉลี่ยปีละ 50,000 ยูนิต ทำให้คอนโดฯ กลุ่มนี้ลดลงไปราว 50%
อย่างไรก็ตาม อลิวัสสากล่าวว่า อัตราดูดซับที่แท้จริงของคอนโดฯ กลุ่มนี้ไม่ดีนัก เพราะความต้องการซื้อสูงแต่การโอนกรรมสิทธิ์จริงทำได้ยากลำบากจากปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ของผู้ซื้อ แต่ปี 2564 น่าจะยังเห็นผู้ประกอบการเน้นเปิดคอนโดฯ ในกลุ่มนี้มากกว่าจากต้นทุนที่ดินที่สมเหตุสมผลกว่า
อลิวัสสาสรุปสถานการณ์คอนโดฯ ยุคหลัง COVID-19 คอนโดฯ กลางเมืองมีซัพพลายเหลือขายกว่า 14,000 ยูนิต คาดว่าต้องใช้เวลาถึงครึ่งปีหลังปี 2565 จึงจะเริ่มฟื้นตัว ขณะที่คอนโดฯ ขอบเมือง-ชานเมืองมีซัพพลายเหลือขายสูงกว่า 1 แสนยูนิต ทำให้คาดว่าต้องรอถึงปี 2566 ตลาดจึงจะกลับมาอีกครั้ง
