ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ยังคงเผชิญความท้าทายสูง จากทั้งปัจจัยภายนอกและภายในประเทศ!
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยได้ผ่าน “จุดต่ำสุด” ไปแล้วในไตรมาส 2 หลังเกิดเหตุแผ่นดินไหวที่เมียนมา ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในอาคารสูงของไทย
ข้อมูลล่าสุด ช่วงเดือนกรกฎาคม-กันยายน ดีมานด์เริ่มฟื้นตัวราว 90% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดเหตุการณ์ดังกล่าว และคาดว่าภาพรวมไตรมาส 4 จะดีกว่าไตรมาส 3
กำไรกลุ่มอสังหาต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
ปี 2568 กลุ่มอสังหาฯ ต้องเผชิญแรงกดดันหลายด้าน ทั้งผลกระทบจาก “แผ่นดินไหว” และ “ภาษีทรัมป์” จนมีความเสี่ยงรายได้ไม่เป็นไปตามเป้า
การแข่งขันยังสูงขึ้น จากกำลังซื้อที่จำกัด เนื่องจากหนี้ครัวเรือนกดดันผู้บริโภค พฤติกรรมลูกค้าจึงเปลี่ยนจากการมองหาของแถม มาเป็นขอส่วนลดราคาโดยตรง เพื่อให้กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดได้ง่ายขึ้น
ด้านผู้ประกอบการ หันมาใช้กลยุทธ์ด้านราคา ส่งผลให้ อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit : GP) ของกลุ่มอสังหาฯ ต่ำกว่า 30% ติดต่อกัน 4 ไตรมาส (Q3/67 ถึง Q2/68) ถือเป็นระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และกระทบโดยตรงต่อกำไรสุทธิ (Net Profit : NP)
ศุภาลัยเร่งสะสมที่ดิน หลังราคาลดลง 10%
แม้ตลาดชะลอตัว แต่ศุภาลัยยังเห็นโอกาสจากการลงทุนที่ดิน โดยราคาเสนอขายที่ดินปรับตัวลดลงกว่า 10% จาก 2-3 ปีก่อน
“ราคาที่ดินลดลง 10% ด้วยไม่มีคนซื้อที่ดิน เพราะตลาดที่อยู่อาศัยด้อยลง ผู้ประกอบการขอสินเชื่อโครงการยาก และมีปัญหาการออกหุ้นกู้ เขาจึงเอาเงินไปใช้อย่างอื่นแทน เพื่อเอาแคลชโฟลว์เข้าดีกว่า”
ยกตัวอย่าง ที่ดินโครงการใหม่ ‘ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน-วงเวียนใหญ่’ บริษัทฯ ได้ราคาที่ดินเทียบเท่ากับเมื่อ 10 ปีก่อน จึงสามารถทำต้นทุนโครงการได้ถูกลง ทำให้ราคาเฉลี่ยคอนโดเหลือ 77,000 บาท/ตร.ม. ต่ำกว่าราคาตลาดที่ 90,000-110,000 บาท/ตร.ม. ได้
สำหรับปีนี้ บริษัทตั้งงบลงทุนซื้อที่ดินไว้ 8,000 ล้านบาท และได้ใช้ไปแล้วครึ่งหนึ่ง (4,000 ล้านบาท) โดยพิจารณาทั้งทำเลที่เคยทำตลาดได้ดี เช่น เชียงใหม่ รวมถึงจังหวัดใหม่ที่ยังไม่เคยเข้าไปลงทุน
ไตรเตชะ ระบุว่า ปัจจุบันมีเจ้าของที่ดินและผู้พัฒนาโครงการหลายรายนำที่ดินมาเสนอขายให้บริษัท ซึ่งถือเป็นโอกาสดีในการเก็บสะสมต้นทุนต่ำเพื่อรองรับการฟื้นตัวในอนาคต
ในวิกฤตมีโอกาส ถ้าจับถูกตลาด
แม้ตลาดอสังหาจะหดตัวแต่ยังมีโอกาสเสมอ ถ้าจับตลาดให้ถูกต้อง ทั้งทำเลและราคาที่เหมาะสม
ยกตัวอย่าง
- โครงการ ศุภาลัย เอลีท สุขุมวิท 39 ที่เพิ่ง Sold Out ไป ในทำเลนั้นศุภาลัยเข้าไปเติมซัพพลายห้องขนาดใหญ่ 3 ห้องนอน ที่มีดีมานด์สูง แต่ขาดตลาด ในราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ‘แม้ไม่ได้มีราคาถูก แต่ก็ขายได้’
- โครงการ ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน-วงเวียนใหญ่ ราคาเริ่มต้น 2.19 ล้านบาท/ยูนิต ด้วยทำเลนี้ซัพพลายน้อย และมักมีราคาขายสูงกว่า 3 ล้านบาท/ยูนิต ขณะที่ดีมานด์จำนวนมากในย่านนี้ต้องการคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาท/ยูนิต
ผลงานครึ่งปีแรก-แผนเปิดโครงการใหม่
สำหรับครึ่งปีหลัง 2568 ศุภาลัยเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 8 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 2 โครงการ และแนวราบ 6 โครงการ (ในต่างจังหวัด 2 โครงการ)
ปัจจุบัน บริษัทมีแบ็กล็อกมูลค่า 12,600 ล้านบาท โดยคาดว่าจะทยอยโอนในปีนี้ 7,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือโอนในปีถัดไป โดยครึ่งปีแรกทำรายได้แล้ว 11,000 ล้านบาท
ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ปี 2568 เป็นช่วงที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ’น้อยกว่า‘ Sold Out โครงการเก่ากว่า 10%
ทำให้ประเมินว่า ปีนี้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 55,000 ยูนิต/ปี ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปกติที่ราว 100,000 ยูนิตต่อปี และต่ำกว่าสถิติสูงสุดปี 2556 ที่ 130,000 ยูนิตต่อปี
อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2569 ตลาดมีโอกาสฟื้นตัวกลับมาเปิดโครงการใหม่ราว 70,000 ยูนิต/ปี หรือเติบโต 60-70% เมื่อเทียบกับปี 2566
