ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2568 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ดีกว่าที่ทุกคนคาดหวัง จากปีก่อนเราคิดว่าตลาดจะกระเตื้องขึ้นจากข่าวดีเรื่องอัตราดอกเบี้ยลดลง และการปลดล็อก LTV
แต่ก็มีข่าวร้ายเข้ามาด้วยเช่นกัน ทั้งแผ่นดินไหวเมียนมาที่กระทบตลาดคอนโดมิเนียมไฮไรส์ในไทย ซึ่งปัจจุบันกำลังซื้อเริ่มกลับมา 70% จากช่วงปกติ (คาดกลับมา 100% ในปี 2569) ประกอบกับทรัมป์ขึ้นภาษีนำเข้าไทย ทำให้ลูกค้าที่ทำธุรกิจส่งออกชะลอหรือยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์บ้านออกไป
“ไตรมาส 4 ปี 2567 เราคิดว่าแย่ที่สุดที่เคยเห็นมา แต่ไตรมาส 1 ปี 2568 แย่ยิ่งกว่า สะท้อนจากกำไรขั้นต้น (Gross Profit) ของกลุ่มอสังหาเฉลี่ย 28% ซึ่งปกติไม่เคยเห็นต่ำกว่า 30% และมีช่วงพีกสุดที่ 35%”
ขณะที่เรามองว่า “ภาษีทรัมป์” น่ากลัวกว่าแผ่นดินไหว เพราะเหตุการณ์แผ่นดินไหวคนชะลอโอนกรรมสิทธิ์ออกไป แต่ภาษีทรัมป์ผู้ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะเจ้าของธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับส่งออก เขาทิ้งเงินจองทันที และไม่โอนกรรมสิทธิ์ คนกลุ่มนี้ค่อนข้างมีเงินอยู่แล้ว
ขณะที่ การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ ปี 2568 คาดว่าจะเปิดตัวเพียง 60,000-70,000 ยูนิต “น้อยสุดในรอบ 15 ปี” นับตั้งแต่ปี 2553 ที่มีการเปิดตัวราว 110,000 ยูนิต และเคยพีกสุดในปี 2556 ด้วยจำนวน 130,000 ยูนิต
“จากภาพรวมเศรษฐกิจ คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยคงไม่สามารถกลับไปเท่าจุดพีกที่เปิดตัวใหม่ 130,000 ยูนิต/ปี ได้อีก แต่อาจจะกลับมาเปิดตัวใหม่ได้ราว 90,000-110,000 ยูนิต/ปี เมื่อเซนติเมนต์เศรษฐกิจและการจับจ่าย ผู้บริโภคดีขึ้น“
ส่วนกลุ่มราคาที่ยังพอไปได้มากสุด คือ ที่อยู่อาศัยราคา 4-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และต้องการที่อยู่อาศัยจริง ๆ โดยกลุ่มราคานี้มักไม่มีปัญหาการกู้ไม่ผ่านเหมือนกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่มีปัญหาหนี้ และถ้าระดับราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท ส่วนใหญ่มีบ้านกันอยู่แล้วจึงไม่ซื้อเพิ่มนัก
“ตอนนี้เรื่องกู้ไม่ผ่านไม่น่ากังวล เท่าเรื่องความเชื่อมั่น และภาระหนี้ครัวเรือนของลูกค้า การฟื้นความเชื่อมั่นต้องอาศัยทุกภาคส่วนร่วมทำด้วยกัน“
อย่างไรก็ดี ปัจจัยบวกของธุรกิจอสังหายังมีอยู่บ้าง ในด้านราคาวัสดุก่อสร้างลดลง อาทิ เหล็ก และราคาที่ดินลดลง 10-15% เอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ได้ต้นทุนที่ดีขึ้น
เบื้องต้น ปี 2568 บริษัทฯ วางงบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท (จากปีก่อน 6,800 ล้านบาท) ซึ่งพยายามมองหาที่ดินราคาคุ้มค่าที่สุด โดยเปิดรับทุกพื้นที่ ปัจจุบันใช้งบประมาณส่วนนี้ไปแล้ว 3,000 ล้านบาท
ไตรเตชะ ย้ำว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาชะลอตัวลง แต่บริษัทฯ เดินหน้าตามแผนเดิม ไม่ปรับเป้าใหม่ โดยวางเป้าปี 2568 ทำรายได้ 30,000 ล้านบาท และยอดขาย 32,000 ล้านบาท
โดยเปิดตัวโครงการใหม่รวม 36 โครงการ แบ่งเป็น
- บ้าน จำนวน 28 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 28,000 ล้านบาท
- คอนโดมิเนียม จำนวน 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 13,000 ล้านบาท
สำหรับคอนโดมิเนียม ช่วงครึ่งปีแรกเตรียมเปิดตัว 3 โครงการ นำร่องด้วย “ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” อาคารโลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร บนพื้นที่ 2 ไร่ ราคาเริ่มต้น 1.44 – 4.09 ล้านบาท เฉลี่ย 55,000 บาท/ตร.ม.
ถือเป็นการบุกทำเล “แจ้งวัฒนะ-หลักสี่” ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ (New Urban Hub) ของโซนกรุงเทพตะวันตก ด้วยศักยภาพด้านเศรษฐกิจ จากแหล่งงานขนาดใหญ่ อาทิ ศูนย์ราชการ, อิมแพ็ค เมืองทองธานี, สนามบินดอนเมือง, กลุ่ม รพ.มงกุฏวัฒนะ และ รพ.เวชธานี
คอนโดแจ้งวัฒนะราคาต่ำกว่า 70,000 บาท/ตร.ม. แทบไม่เหลือ ส่วนใหญ่ทำเลใกล้ศูนย์ราชการ ก็มีราคาสูงกว่า 67,000 บาท/ตร.ม.
เราเห็นช่องว่างด้านราคา โดยเราเขยิบที่ดินออกมาจากศูนย์ราชการ มาตรงใกล้ ๆ ไอทีสแควร์ ได้ราคาขายเหลือ 55,000 บาท/ตร.ม. แถมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีแดง สถานีหลักสี่ 390 เมตร และสายสีชมพู สถานีโทรคมนาคมแห่งชาติ 490 เมตร
โดยเน้นจับกลุ่ม 50% เป็นข้าราชการ และที่เหลือ 40% เป็นพนักงานสนามบินและนักเรียน/นักศึกษา ส่วนอีก 10% เป็นบุคลากรการแพทย์
”ด้วยเราตั้งเป้าเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ได้ทำห้องกว่า 14 แบบ รองรับการใช้งานที่หลากหลายไลฟ์สไตล์ โดยโครงการนี้จะเริ่มสร้างปี 2569 ก่อนแล้วเสร็จในปี 2570“
