ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ยังไม่หลุดจากจุดต่ำสุด ท่ามกลางแรงกดดันจากสงครามตะวันออกกลาง ที่ดันต้นทุนพุ่ง ซ้ำเติมกำลังซื้อในประเทศที่ยังอ่อนแอ และปัญหารีเจ็กต์เรตที่ยังสูง
อสังหาฯ ดิ่งสุดรอบ 8 ปี
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) คาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2569 จะลดลงเหลือ 290,000 ยูนิต จาก 316,214 หน่วยในปี 2568 ถือเป็น “ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี”
ปัจจัยหลักมาจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นตามสถานการณ์ตะวันออกกลาง ทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น และเข้าสู่ภาวะ “New Cost Base”
บ้านใหม่จ่อขึ้นราคา 5-10%
ต้นทุนที่พุ่งขึ้น ทำให้บ้านโครงการใหม่มีแนวโน้มต้องปรับราคาขึ้น 5-10% โดยเฉพาะตลาดระดับกลาง-ล่างที่ชะลอตัวหนัก
KKP แนะผู้ประกอบการเร่ง “ล็อกราคาวัสดุ” และระบายสต็อก ขณะที่ผู้ซื้อถือเป็น “จังหวะทอง” ในการซื้อบ้านต้นทุนเดิม และล็อกดอกเบี้ยคงที่ก่อนดอกเบี้ยขาขึ้น
ต้นทุนแฝงพุ่งในตลาดบ้าน 2-5 ล้านบาท
สงครามที่รุนแรงขึ้น โดยเฉพาะความตึงเครียดอิหร่าน-อิสราเอล กระทบทั้งต้นทุน (Supply) กำลังซื้อ (Demand) และโอกาสซื้อ
ไทยใช้น้ำมันเฉลี่ย 124 ล้านลิตร/วัน และยังพึ่งพาการนำเข้าเป็นหลัก เมื่อราคาน้ำมันโลกพุ่งเกิน 110-120 ดอลลาร์/บาร์เรล ทำให้ต้นทุนวัสดุหลัก เช่น ปูน คอนกรีต เหล็ก ปรับขึ้นทันที
ผลกระทบชัดในบ้านขนาด 120-170 ตร.ม. ราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่สุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คิดเป็น 54% ของยอดขาย หรือมูลค่า 76,200 ล้านบาท
โฟกัสต้นทุนหลัก ๆ มาจาก
- โครงสร้างต้นทุน แบ่งเป็น วัสดุ 60% แรงงาน 40%
- เหล็กคิดเป็น 18% ของราคาบ้าน
- งานระบบ (ไฟฟ้า-ประปา) คิดเป็น 12% ของต้นทุน
ต้นทุนเหล่านี้ผูกกับราคาพลังงานโดยตรง ทำให้ต้นทุนก่อสร้างผันผวนตั้งแต่เริ่มโครงการ
กำลังซื้อสะดุด ค่าครองชีพ-ดอกเบี้ยกดดัน
ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ดันค่าครองชีพทั้งระบบ ทำให้คนต้องโยกเงินไปใช้จ่ายจำเป็นมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อบ้านอ่อนลง
ขณะเดียวกัน เงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง หรือมีโอกาสปรับขึ้น ส่งผลให้ค่างวดเพิ่มขึ้น “หลายพันบาทต่อเดือน” และทำให้กู้ได้น้อยลง
โซนเสี่ยงสต็อกล้น
กลุ่มบ้านราคา 2-5 ล้านบาท ในปริมณฑลได้รับผลกระทบมากสุด ส่วนหนึ่งมาจาก ‘การมีสต็อกคงค้างสูง’ โดยโซนเฝ้าระวัง เช่น
- รังสิต-ปทุมธานี หน่วยเหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้านบาท
- บางบัวทอง-นนทบุรี หน่วยเหลือขาย 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้านบาท
- บางนา-สมุทรปราการ หน่วยเหลือขาย 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้านบาท
“จังหวะทอง” ของคนพร้อมซื้อ ต่างชาติดีมานด์ยังมี
ในวิกฤตยังมีโอกาส ผู้ซื้อที่พร้อมสามารถได้เปรียบจากการซื้อบ้านสต็อกเดิม ซึ่งตั้งราคาบนต้นทุนเก่า
- ได้บ้าน “ราคาเดิม”
- มีโอกาสได้โปรแรงจากผู้ประกอบการ
- ล็อกดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปี ลดความเสี่ยงดอกเบี้ยขาขึ้น
อย่างไรก็ตาม แม้เศรษฐกิจผันผวน แต่ไทยยังเป็น “Safe Haven” ด้านอสังหาฯ ทำเลหลักอย่าง กรุงเทพฯ ภูเก็ต หัวหิน ชลบุรี และเชียงใหม่ ยังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติอยู่
