แฟรงก์ ข่าน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2569 ยังเผชิญความท้าทายสูง จากเศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว สิ่งที่ตามมา คือ อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน (รีเจ็กต์ เรต) อยู่ในระดับสูง เช่น
- คนต้องการซื้อบ้าน 10 คน
- สามารถกู้บ้านผ่านเพียง 2-3 คน (คิดเป็นประมาณ 20-30% เท่านั้น)
สิ่งนี้ไม่ได้เกิดเฉพาะบ้านระดับ Affordable หรือกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต เท่านั้น
แม้แต่ ตลาดระดับกลาง-สูง ราคา 7-11 ล้านบาท/ยูนิต ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจาก ผู้ซื้อยังต้องพึ่งพาสินเชื่อ ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัว
“ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเริ่มขยับเข้ามาแตะตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาประมาณ 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเข้มงวดของสถาบันการเงินและข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคในช่วงที่ผ่านมา”
ขณะเดียวกัน ตลาดยังมีปัจจัยกดดันซัพพลายที่อยู่อาศัยยังสูง มาจาก
- สต็อกคงค้างจากโครงการที่เปิดขายในช่วง 4–5 ปีก่อน
- ยูนิตที่ผู้จองไม่สามารถขอสินเชื่อได้ (กู้ไม่ผ่าน)
ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวิเคราะห์และปรับราคาตามข้อจำกัดของยูนิตเหลือขาย เช่น วิว ทิศทาง หรือทำเลภายในโครงการ เนื่องจากการปิดการขายให้สำเร็จเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในภาวะตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูง
ปล่อยเช่าก่อนขายไม่ช่วย การเงินตึงมือ ยอมหั่นราคาลงสูงสุด 30%
อย่างไรก็ดี แม้ผู้ประกอบการจะนำยูนิตว่างมาปล่อยเช่าก่อนจะขาย (Rent-to-Buy)
แต่รายได้จากการเช่าในตลาดระดับกลาง อยู่ที่ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน อาจยังไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับเงินลงทุน
การถือสต็อกนานพร้อมกับการปล่อยเช่าจึงไม่ตอบโจทย์ด้านกระแสเงินสด
ในสภาพตลาดเช่นนี้ ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย เช่น การเสนอส่วนลดตั้งแต่ช่วงเปิดขาย ซึ่งในบางโครงการอาจสูงถึง 30%
ลักซูรีโตสวนทาง
อย่างไรก็ตาม ตลาดลักซูรี ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูง (High-Net-Worth Individuals: HNWI) ทั้งชาวไทยและต่างชาติ
โครงการ Branded Residences ที่มีราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจากหลายประเทศ เช่น อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลี สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา
“ทำเลสุขุมวิท” ยังคงเป็นพื้นที่สำคัญของโครงการประเภทนี้ เนื่องจาก ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับ
- ทำเลระดับไพรม์
- ยูนิตขนาดใหญ่
- คุณภาพโครงการ
- มองอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ระยะยาวสำหรับครอบครัว
ภูเก็ตดาวเด่นลงทุน ยีลด์สูง 10% ต่อปี-ที่ดินเริ่มจำกัด
ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาภูเก็ตยังโดดเด่น โดยเฉพาะ “ตลาดพูลวิลล่าสำหรับปล่อยเช่า” ทำเลท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) ได้สูงถึงประมาณ 10% ต่อปี ในช่วง High Season
กระตุ้นการแข่งขันรุนแรงขึ้น จากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นและรายย่อยต้องเผชิญความท้าทายด้านเงินทุนและการบริหารกระแสเงินสด
โดยผู้พัฒนารายย่อยสามารถแบ่งออกเป็นสองกลุ่มหลัก ได้แก่
1.ผู้ที่ถือที่ดินแต่ยังไม่ได้เริ่มพัฒนา ควรศึกษาตลาดเชิงลึกเพื่อหา Niche Market และทำเลเฉพาะ แทนการแข่งขันโดยตรงกับผู้ประกอบการรายใหญ่
2.ผู้ที่เริ่มพัฒนาโครงการแล้ว ต้องให้ความสำคัญกับ การบริหารกระแสเงินสดและความต่อเนื่องของโครงการ
ด้านที่ดินในภูเก็ตเริ่มมีจำกัด โดยเฉพาะพื้นที่สำคัญอย่าง ลากูน่า เชิงทะเล และบางเทา ซึ่งเป็นทำเลชายฝั่งฝั่งตะวันตกของเกาะ ทำให้ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น
ในระยะยาว การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบคมนาคม จะมีบทบาทสำคัญต่อศักยภาพของภูเก็ต
แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจขยายไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ท้ายเหมือง นาใต้ และเสม็ดนางชี เป็นต้น ซึ่งคาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากแผนพัฒนาสนามบินแห่งใหม่ในจังหวัดพังงา
