ตลาดคอนโดไทยกำลังส่งสัญญาณ “ชะลอตัว” หลังจำนวนเปิดตัวใหม่ปี 2569 คาดเหลือเพียงราว 17,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 20 ปี
สะท้อนแรงกดดันที่เข้ามาพร้อมกันทั้ง “ต้นทุนพุ่ง-สินเชื่อเข้ม-กำลังซื้อเปราะาง” ทำให้ปีนี้ผู้ประกอบการอาจต้อง “เล่นเกมรับ” มากกว่ารุก
ต้นทุนสูง + รีเจ็กต์เรตพุ่ง = ดีมานด์หายไปครึ่งหนึ่ง
ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาฯ ตอนนี้ไม่ใช่ไม่มีคนอยากซื้อ แต่ไม่สามารถ “ซื้อไม่ได้”
ด้วยอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์ เรต) พุ่งไปถึง 40-50% ทำให้ดีมานด์จริงจำนวนมากไม่สามารถแปลงเป็นยอดขายได้
ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาเองก็เจอแรงกดดันต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม 10-20% จากทั้งราคาพลังงาน วัสดุ และโลจิสติกส์ ส่งผลให้ราคาคอนโดมีแนวโน้มขยับขึ้น 3-8% ในจังหวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่พร้อม
ตลาดจึงติด “ล็อกสองชั้น” คือ
- คนอยากซื้อ กู้ไม่ผ่าน
- คนขาย ต้นทุนสูงขึ้น
สต็อกค้างนานขึ้น เกมกระแสเงินสดเริ่มตึง
อีกด้านที่น่ากังวลคือ “ยอดขายชะลอตัว” สะท้อนจาก อัตราดูดซับ หรือ อัตราการระบายสินค้า (Absorption Rate)
- เดิมคอนโดใช้เวลาขายเฉลี่ย 2-3 ปี
- ปัจจุบัน ใช้เวลาระบายสต๊อก 5-6 ปี
ทั้งนี้ การถือสต็อกนานขึ้น ไม่ได้แค่กระทบยอดขาย แต่ลากยาวไปถึงดอกเบี้ย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงกระแสเงินสดของทั้งระบบ
สุดท้าย ต้นทุนเหล่านี้มีโอกาสถูกผลักไปที่ “ราคาขาย” ในอนาคต
ผู้ประกอบการลดเสี่ยง หัน “เคลียร์สต็อก” แทนเปิดใหม่
เมื่อความไม่แน่นอนสูงขึ้น ผู้เล่นส่วนใหญ่เลือก “ชะลอเปิดโครงการใหม่” แล้วหันไปโฟกัสของเดิมในมือแทน เพราะเป็นต้นทุนเก่า คุมราคาได้ และเสี่ยงน้อยกว่า
ขณะเดียวกัน ก็เริ่มเห็นโมเดลใหม่อย่าง “เช่าก่อนซื้อ (Rent to Own)” เพื่อแก้ pain point คนกู้ไม่ผ่าน
ต่างชาติยังช่วยพยุง แต่ “ไม่พอ”
อย่างไรก็ตาม ดีมานด์จากต่างชาติยังมีบทบาทราว 18-20% โดยเฉพาะกลุ่มจากประเทศที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมือง แต่ก็ยังไม่มากพอจะมาชดเชยกำลังซื้อในประเทศที่หายไป
ชงนโยบายกระตุ้นอสังหา
สำหรับทิศทางการดำเนินงานของสมาคมคอนโดในช่วง 2 ปีข้างหน้า จะผลักดันมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาฯ ร่วมกับภาครัฐบาล อาทิ
- ผ่อนคลาย LTV
- ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
- ขยายสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี
- เร่งอนุมัติ EIA จาก 1-2 ปี เหลือ 3-5 เดือน
- เสนอ Soft Loan + มาตรการรวมหนี้ เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น
ทั้งหมดนี้ไม่ใช่แค่ “ช่วยผู้ประกอบการ” แต่คือการปลดล็อกให้ดีมานด์คอนโดฟื้นตัวในเร็ววัน
