แม้ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังมีความท้าทายสูง แต่ “ศุภาลัย” ยังคงรุกหนักต่อเนื่อง ทั้งเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นจากปีก่อน และแตกไลน์ธุรกิจใหม่ “คลังสินค้า” ครั้งแรก!
ยอดขายที่อยู่อาศัยต่ำสุดในรอบ 20 ปี
ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีที่ผ่านมา ยอดขายที่อยู่อาศัยใน กทม. และปริมณฑลไม่ถึง 50,000 ยูนิต/ปี ต่ำสุดในรอบ 20 ปี นับตั้งแต่ปี 2549
จากช่วงปกติเฉลี่ยมียอดขายประมาณ 80,000 – 100,000 ยูนิต/ปี และพีกสุด 120,000 ยูนิต/ปี ในปี 2561 (ก่อนเกิดโควิด)
ถ้าเฉลี่ยราคาบ้าน 2-3 ล้านบาท/ยูนิต ยอดขายเหลือ 5 หมื่นยูนิต/ปี เท่ากับยอดขายในตลาดหายไป 1-1.5 แสนล้านบาท/ปี หากดึงคนเข้ามาซื้อเพิ่มได้เท่าเดิมจะช่วยกระตุ้น GDP ได้อีกทาง
แม้ปัจจุบันยังมีความท้าทาย ด้านกำลังซื้อชะลอตัว จากภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ระดับสูง 86% และประมาณการ GDP ปี 2569 เติบโตเพียง 1.5% จากปีก่อน 2.2%
แต่ภาพรวมปี 2569 ยังดูดีกว่าช่วงต้มยำกุ้ง ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง MLR 12% และพีกสุดที่ 24-27% ทำให้ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้เลย แต่ปีนี้ดอกเบี้ยต่ำเพียง 1.25% เงินเฟ้อต่ำ 0.3% ซัพพลายเหลือเยอะ ค่าก่อสร้างถูก ส่งผลให้ราคาบ้านก็ไม่ได้เพิ่มขึ้น
ปี 69 เปิดตัว 28 โครงการใหม่ 3.5 หมื่นล้านบาท
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แผนการดำเนินงานปี 2569 เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 28 แห่ง เพิ่มขึ้น 27% (YoY) และมีมูลค่า 35,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% (YoY) แบ่งเป็น
- บ้านแนวราบ 23 โครงการ มูลค่า 27,000 ล้านบาท
- คอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท
กลยุทธ์ปีนี้ เน้นบริหารสมดุลพอร์ตฯ ระหว่างแนวราบและคอนโดโดยเลือกทำเลและรูปแบบที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง ควบคู่การขยายพื้นที่ใหม่ อาทิ สุพรรณบุรี เกาะสมุย ครอบคลุมการพัฒนา 30 จังหวัดทั่วประเทศ
“ทาร์เก็ตปี 2569 เน้นเปิดตัวบ้านระดับกลาง ราคา 4-8 ล้านบาท สัดส่วน 90% ด้วยกลุ่มระดับล่างราคาต่ำ 3 ล้านบาท เผชิญอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์ เรต) 50% จากค่าเฉลี่ยของศุภาลัยอยู่ที่ 17% ส่วนบ้านระดับบนยังมีสต็อกเพียงพอ”
สำหรับปี 2569 ศุภาลัย ตั้งเป้ายอดขาย (พรีเซล) 45,000 ล้านบาท เป็นยอดขายในไทย 30,000 ล้านบาท และยอดขายในออสเตรเลีย 15,000 ล้านบาท
ส่วนเป้ารับรู้รายได้ อยู่ที่ 37,500 ล้านบาท เป็นรายได้ในไทย 27,000 ล้านบาท และออสเตรเลีย 10,500 ล้านบาท
”ปีนี้ ยังคงต้องระมัดระวัง เราจึงเน้น “ความแม่น” ในทุกมิติ ตั้งแต่สินค้า ทำเล ราคา ไปจนถึงฐานะการเงิน เพื่อสร้างการเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว“
รุกหนักพอร์ตเช่าคอนโด
อย่างไรก็ดี ในช่วง 1 ปีกว่าที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ศุภาลัย รุกพอร์ตฯ เช่าคอนโด และเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์มากขึ้น เนื่องจากมองเห็นโอกาสจากเทรนด์การเช่าที่ขยายตัวต่อเนื่อง
โดยนำคอนโดเหลือขายในหลาย ๆ ทำเล อาทิ กรุงเทพฯ ชลบุรี ระยอง มาทดลองปล่อยเช่าระยะยาว 6 เดือน – 3 ปี
ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 10 โครงการ จำนวน 200-300 ยูนิต มีอัตราเช่าเกือบเต็ม 100% และให้ยีลด์สูง 8-9% อาทิ ศุภาลัย ไอคอน-สาทร ค่าเช่า 1-2 แสนบาท/เดือน ส่วนใหญ่เป็นต่างชาติมารอรับการรักษาพยาบาล เป็นต้น
“แม้ภาพรวมเทรนด์เช่าแนวโน้มดี แต่ค่า IRR(Internal Rate of Return) ของการปล่อยเช่าคอนโด อยู่ที่ราว 10% ยังน้อยกว่าการขายที่อยู่อาศัย ที่มีค่า IRR ราว 20%”
ลุยธุรกิจคลังสินค้าครั้งแรก
นอกจากนี้ เพื่อกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ ศุภาลัย ได้ลุย “ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า” เป็นครั้งแรก โดยตั้งนิติบุคคลชื่อ “บริษัท เอสอีเอ เอสเตท จำกัด“ ทุนจดทะเบียน 1,200 ล้านบาท
โดยเป็นการร่วมทุน (JV) ใน 3 กลุ่ม ได้แก่
- กลุ่มศุภาลัย ถือหุ้น 41%
- กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ของยูโรเปี้ยนฟู้ด ถือหุ้น 10%
- กลุ่มเอยูกรุ๊ป เป็นทุนจีนที่จดทะเบียนบริษัทในฮ่องกง ถือหุ้น 49%
เบื้องต้น ได้ซื้อที่ดินย่าน พนัสนิคม จ.ชลบุรี แล้ว 200 ไร่ คิดเป็นงบลงทุนที่ดิน + คลังสินค้า ประมาณ 1,600 ล้านบาท คาดเริ่มก่อสร้างในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 นี้ และจะสร้างรายได้ภายในปี 2570 เป็นต้นไป
ลูกค้าหลักจะเป็นกลุ่มผู้ต้องการเช่าคลังสินค้า หรือพวกกลุ่มอุตสาหกรรมเบา เช่น กลุ่มประกอบสินค้าต่าง ๆ อย่างเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น
โดยการลุยธุรกิจคลังสินค้าในครั้งนี้ เกิดจากโอกาสที่ 1 ในผู้ร่วมทุนศุภาลัย ต้องการพื้นที่คลังสินค้า รวมไปถึงความต้องการจากกลุ่มธุรกิจจีน ทำให้เห็นดีมานด์เบื้องต้น
ตอนนี้เรามีแผนทดลอง 1 โครงการ เป็นการค่อย ๆ ลงทุน โดยคาดว่าภายใน 5 ปี พอร์ตรายได้จากการเช่าขยับมาที่ 5-6% จากตอนนี้ทำรายได้ 1,000 ล้านบาท คิดเป็น 3-4% ของรายได้รวม
