ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมไทย ณ ไตรมาส 3 ปี 2568 ร้อนแรงต่อเนื่อง จากแรงส่งย้ายฐานการผลิตที่ต่อเนื่องจากปีก่อน!
ต่างชาติลงทุนเพิ่ม 75%
พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ประเทศไทย กล่าวว่า ข้อมูลจาก BOI ช่วง 6 เดือนแรก (มกราคม – มิถุนายน) 2568 มีการอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนของชาวต่างชาติ จำนวน 1,063 โครงการ มูลค่า 629,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75% (YoY) โดยนักลงทุนหลัก 3 สัญชาติแรก ได้แก่ สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน
อุตสาหกรรมที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ
- ดิจิทัล
- เครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์
- เครื่องจักรและยานยนต์
โรงงานให้เช่าเต็มเกือบทุกแห่ง ราคาที่ดินนิคมเพิ่ม 20-30%
ช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า มีพื้นที่รวม 3.42 ล้านตารางเมตร มีอัตราว่างเพียง 11.71% โดยอานิสงส์มาจากภาคการผลิตเติบโตดี ส่งผลให้โรงงานให้เช่า มีอัตราเช่าเกือบเต็ม 100%
“ดีมานด์ต่างชาติเข้ามาสูงมาก โดยเฉพาะไต้หวันและฮ่องกง ตั้งแต่หลังเดือนสิงหาคม 2568 เป็นต้นไป แต่ละรายต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าสูงถึง 4,000 – 20,000 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นพวกซัพพอร์ตอุตฯ รถ EV”
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ ราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรมขยายตัว โดยมีราคาเฉลี่ย 8.04 ล้านบาท/ไร่ เพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน
ส่วนที่ดินนิคมฯ ราคาขึ้นสูงสุดจะเป็นโซนปลวกแดง-ระยอง เพิ่มขึ้น 20-30% จาก 5.5 ล้านบาท/ไร่ เป็น 7.5 ล้านบาท/ไร่
ส่วนในพื้นที่นิคมฯ อื่น ๆ มีราคา ดังนี้ อยุธยา 6 ล้านบาท/ไร่, สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา และชลบุรีโซนเหนือ 12-14 ล้านบาท/ไร่ และชลบุรีโซนล่าง-ระยอง ราคา 5.5 – 7.5 ล้านบาท/ไร่
แวร์เฮ้าส์โอเวอร์ซัพพลาย บางแห่งอัตราเช่าว่าง 30-40%
สวนทางกับ ธุรกิจคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า หรือ แวร์เฮ้าส์ ที่มีการเร่งพัฒนาโครงการจำนวนมากในช่วงโควิดราวปี 2563 เพื่อเร่งรองรับอีคอมเมิร์ซเติบโต ซึ่งในอดีตแพลตฟอร์มอีมาร์เก็ตเพลสเจ้าดัง จะใช้ Third-party เป็นพาร์ตเนอร์ในการจัดเก็บสินค้าและขนส่ง
แต่ปี 2565 จากการแข่งขันรุนแรง ทำให้อีมาร์เก็ตเพลส ลดต้นทุนอย่างหนัก เพื่อให้แข่งขันได้ จึงหันมาทำแวร์เฮ้าส์ของตัวเอง
ทำให้ดีมานด์แวร์เฮ้าส์หายไปหลักแสนตารางเมตร กระทบต่ออัตราพื้นที่ว่างบางโรงงานในพื้นที่สมุทรปราการและชลบุรีสูงถึง 30-40% ขณะที่ธุรกิจ Third-party ของอีมาร์เก็ตเพลสก็ได้ล้มหายตายจากไป
“ปัจจุบันตลาดแวร์เฮ้าส์ยังถือว่าโอเวอร์ซัพพลาย และยังไม่ดีขึ้น อัตราค่าเช่าก็คงที่มาประมาณ 10 ปีแล้ว หรือถ้าขึ้นก็เล็กน้อยที่ 2-3%”
Data Center โตแรง 2-3 เท่าตัว
นรศักดิ์ ศุภกรธนกิจ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า อีกหนึ่งอสังหาอุตฯ ที่ไปได้ดี คือ Data Center ไทย ที่เติบโตขึ้น 2-3 เท่าตัว จากปี 2567 จากดีมานด์ต่างชาติ ด้วยความพร้อมรองรับอุตฯ นี้ ในด้านไฟฟ้าและระบบน้ำ
โดยเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา มีผู้เล่นรายใหญ่ระดับโลก ประกาศลงทุนในไทย รวม 8.8 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ อาทิ AWS, Google, Microsoft, ByteDance เป็นต้น
ปัจจัยนี้ผลักดันให้ กทม. ก้าวสู่เมืองศูนย์กลางภูมิภาค Data Center แห่งใหม่ ในระดับเดียวกับกัวลาลัมเปอร์ และจาการ์ตา ส่วนสิงคโปร์ เริ่มขยายตัวได้ยากแล้ว จากปัญหาไฟฟ้าไม่เพียงพอ
ที่ผ่านมาธุรกิจ Data Center มีการขยายตัวที่น่าสนใจ
- กำลังการผลิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เพิ่มขึ้น 267% จาก 46 เมกะวัตต์ เป็น 169 เมกะวัตต์
- กำลังการผลิตตามแผน เพิ่มขึ้น 177% จาก 186 เมกะวัตต์ เป็น 515 เมกะวัตต์
ปัจจุบัน กทม. มีสต๊อก Data Center รอก่อสร้างอีก 800 เมกะวัตต์ มีโอกาสโตเพิ่มอีก 1-2 เท่าตัว จากไฟฟ้าที่เหลือเพียงพอกว่า 12-13 กิกะวัตต์ (GW)
“อัตราว่างของ Data Center ช่วงครึ่งปีแรก 2568 เหลือ 16% เท่านั้น ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2567 ที่มีอัตราว่าง 24%“
ปัจจุบันไทยมีผู้ให้บริการ ‘Colocation Data Center รายใหญ่’ ที่กระจายพอร์ตฯ ในเอเชียแปซิฟิก ลงทุนในไทย เช่น NTT, CDC, Princeton Digital Group, BDx เป็นต้น
และมีบางราย ‘อยู่ระหว่างดีลเจรจา’ เข้ามาเปิดในไทย อาทิ Equinix, Kopall Data Centres, CtrlS
อย่างไรก็ดี หากอยากส่งเสริมอุตฯ นี้ให้เติบโต ภาครัฐต้องเร่งอัปเกรดสร้างสถานีจ่ายไฟฟ้าย่อยขึ้นมา แต่อาจจะต้องสำรวจดีมานด์ก่อน เพราะใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ส่วนความสนใจตั้ง Data Center หลัก ๆ ยังอยู่ใน กทม. และ EEC
