โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) กล่าวว่า ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เป็นเซกเตอร์ที่มาแรงที่สุดในกลุ่ม อสังหาฯ ส่วนหนึ่งมาจากการได้รับแรงสนับสนุนจากภาครัฐบาล
ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ ลงทุนทะลัก ซื้อที่ดิน 100-500 ไร่ขึ้นโครงการใหญ่
ตลาดอสังหาอุตฯ หลัก ๆ ได้อานิสงส์การเติบโตจาก 3 อุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยเฉพาะ ‘ดาต้าเซ็นเตอร์’ (Data Center)
1.EVs ปี 2568 ลงทุนเหลือไม่ถึง 10,000 ล้านบาท เนื่องจาก เลยช่วงสุดไปแล้วในปี 2566 ที่มีการลงทุนไปสูงถึง 30,000 ล้านบาท ช่วงที่เหลือเป็นเพียงการลงทุนธุรกิจในซัพพลายเชนอีวี
2.High-Value Services ธุรกิจบริการที่มีมูลค่าสูง ปี 2568 มีการลงทุนประมาณ 180,000 ล้านบาท “เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวจากปีก่อนหน้า”
3.Data Centers ปี 2568 มีการลงทุนสูงถึง 600,000 ล้านบาท “เพิ่มขึ้น 6 เท่า เมื่อเทียบกับปีก่อน”
อินไซต์ที่น่าสนใจ คือ การเข้ามาของธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ ส่งผลให้มีการซื้อที่ดินแปลงใหญ่มากขึ้นตั้งแต่ 100 ไร่ ไปจนถึง 300-500 ไร่ จากเดิมมีการซื้อที่ดินอุตฯ ประมาณแปลงละ 10-30 ไร่ เท่านั้น
“หากเป็นดาต้าเซ็นเตอร์รายใหญ่ระดับโลก ส่วนมากจะซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ส่วนดาต้าเซ็นเตอร์ที่สร้างเพื่อปล่อยเช่า จะใช้พื้นที่นอกนิคมฯ และดีมานด์ที่สูงขึ้นนี้ผลักดันราคาขายที่ดินบางทำเลพุ่งขึ้น 1 เท่าตัว”
ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า ปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ ”การซื้อขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม“ คึกคักสูง ทั้งจากยอดการจองล่วงหน้าที่อยู่ในระดับสูง และคาดว่าจะมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอุตฯ ราว 3,200 ไร่ ใกล้เคียงกับปี 2568
“สิ่งที่ไทย ต้องเตรียมความพร้อม คือ โครงสร้างพื้นฐาน ทั้งถนน น้ำ และไฟฟ้า หากทำได้ดีจะทำให้อุตสาหกรรมดิจิทัลเราเติบโตได้ทัน ลดความเสี่ยงเม็ดเงินลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ไหลไปสู่ประเทศเพื่อนบ้าน“
ขณะที่ การเป็น Regional Hub ของดาต้าเซ็นเตอร์ ยังโอกาสเติบโตเศรษฐกิจดิจิทัล และส่งเสริมความสามารถแรงงานให้ดีขึ้นด้วย
โรงงาน อัตราว่างพื้นที่เหลือแค่ 5%
ด้าน โรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory หรือ RBF) ปี 2569 มีซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 2.8 ล้านตารางเมตร แต่อัตราพื้นที่ว่างเพียง 4.7% สะท้อนดีมานด์ในตลาดอยู่ในระดับสูง
โดย ‘อัตราพื้นที่ว่างโรงงานขณะนี้ถือว่าอยู่ในระดับต่ำมาก’ เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มีซัพพลายราว 2.2 ล้านตารางเมตร แต่มีอัตราพื้นที่ว่างสูงถึง 25-30%
ดีมานด์โรงงานสำเร็จรูปยังคงขยายตัว รองรับการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนรอบใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มซัพพลายเออร์ Tier 2–3 รวมถึงบริษัทที่ตั้งฐานผลิตในไทยอยู่แล้วและต้องการขยายกำลังการผลิตเพิ่มเติม
ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างยังอยู่ในระดับต่ำกว่า 5% สะท้อนอุปทานที่ตึงตัว และซัพพลายใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดยังมีจำกัดต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569
อสังหาโลจิสติกส์ปี 69 ซัพพลายแซงดีมานด์
ส่วน อสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์สมัยใหม่ (Modern Logistics Property หรือ MLP) อาทิ คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า หลัก ๆ ผู้พัฒนาโครงการยังเป็นผู้เล่นรายใหญ่ และซัพพลายใหม่ส่วนมากพัฒนาในรูปแบบ Pre-lease หรือ Build-to-Suit ซึ่งช่วยจำกัดความเสี่ยงด้านพื้นที่ว่าง
ขณะที่ โครงการแบบสร้างรอผู้เช่า (speculative) ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนของผู้เล่นรายใหม่ ทั้งจากต่างประเทศและในประเทศ
สำหรับปี 2569 MLP จะมีซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 6.5 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างมีแนวโน้มขยับขึ้นจาก 10% เป็น 13% สะท้อนภาวะตลาดที่เริ่มผ่อนคลายจากช่วงตึงตัวก่อนหน้า
“ปีนี้ปริมาณซัพพลายใหม่จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการในปัจจุบัน”
