ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เคยร้อนแรงด้วยการเข้ามาของตลาดต่างชาติ อาทิ รัสเซีย จีน ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างเข้ามาพัฒนาโครงการจำนวนมาก
ทว่าปี 2568 จากกรณี นักท่องเที่ยวต่างชาติหาย – กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ ทำให้วันนี้ภูเก็ตกำลังเจอกับสถานการณ์ “โอเวอร์ซัพพลาย” โดยเฉพาะวิลล่าราคาแพง
วิลล่าภูเก็ตคาดใช้เวลาระบายสต๊อก 50 เดือน จากเดิม 12 เดือน
สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรก 2568 ตลาดวิลล่าภูเก็ต มีซัพพลายรวม (Total Supply) อยู่ที่ 2,139 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 81,246 ล้านบาท แบ่งออกเป็น
1.หน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply)
- จำนวน 298 หน่วย ลดลง 74.3% (YoY)
- มูลค่า 10,589 ล้านบาท ลดลง 72.1% (YoY)
- ราคาเปิดขายใหม่เฉลี่ย 35.5 ล้านบาท/ยูนิต
2.หน่วยขายได้ใหม่ (New Sales)
- จำนวน 231 หน่วย ลดลง 70.3% (YoY)
- มูลค่าอยู่ที่ 7,516 ล้านบาท ลดลง 74.7% (YoY)
3.หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply)
- จำนวน 1,908 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.2% (YoY)
- มูลค่า 73,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.8% (YoY)
- ราคาเหลือขายสะสมเฉลี่ย 38.6 ล้านบาท/ยูนิต
ด้วยจำนวน ‘ยอดขายที่ชะลอตัวลง’ จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้อัตราดูดซับต่อเดือนของวิลล่าภูเก็ตเหลือ 1.8% ต้องใช้เวลาระบายสินค้าราว 50 เดือน (ประมาณ 4.1 ปี) จึงจะขายหมด จากเดิมในช่วงครึ่งแรกปี 2567 ที่มีอัตราดูดซับสูง 5.5% และใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 12 เดือนเท่านั้น
“วิลล่าภูเก็ต เดิมเคยเกาะอยู่ตามแนวเขาเป็นบางโซนของเกาะ แต่ปัจจุบันได้มีการกระจายการพัฒนาโครงการวิลล่าไปทั่วเกาะแล้ว ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาสูงหลัก 10-40 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้เริ่มเห็นภาพโอเวอร์ซัพพลาย ต้องใช้เวลาระบายสินค้านานขึ้น”
วิลล่า 20-40 ล้านบาท หาดราไวย์ อัตราดูดซับต่ำ คาดใช้เวลาระบายสินค้านานสุด 20 ปี!
หากจำแนกตามโซน พบ 4 ทำเลหลัก ที่มีการซื้อขายมากที่สุด ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ดังนี้
อันดับ 1 ทำเลเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร มีจำนวนหน่วยขายได้ 111 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 924 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้า 50 เดือน
ทั้งนี้ กลุ่มวิลล่าโซนเทพกระษัตรี ต้องระวังระดับราคา 10-40 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจาก มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก ต้องใช้เวลาระบายสต๊อกตั้งแต่ 47-61 เดือน
อันดับ 2 หาดกมลา (ภาพรวมดีที่สุด) มีจำนวนหน่วยขายได้ 37 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 54 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 6.8% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 9 เดือน
อันดับ 3 หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 36 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 388 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.4% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 65 เดือน
วิลล่าบางเทาต้องระมัดระวังกลุ่มราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 249 ยูนิต แต่ขายออกเพียง 20 ยูนิต ใช้เวลาระบายสินค้านาน 77 เดือน
อันดับ 4 หาดราไวย์ มีจำนวนหน่วยขายได้ 15 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 157 ยูนิต คิดเป็นอัตราดูดซับ 1.5% คาดใช้เวลาระบายสินค้าเพียง 61 เดือน
”วิลล่าหาดราไวย์ กลุ่มราคาที่ต้องจับตามากสุด คือ ระดับ 20.01-40 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับเพียง 0.4% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายสินค้าเก่านานถึง 244 เดือน (ราว 20 ปี) *หากยังคงอัตราดูดซับเท่าเดิมไปเรื่อย ๆ“
มือสองมาแรงแซงมือหนึ่ง
เมธาพงศ์ อุปัติศถุงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมักผันแปรไปตามการท่องเที่ยว เนื่องจาก ลูกค้าหลักพึ่งพิงรายได้จากส่วนนี้
“ช่วงเดือน ม.ค. – ก.พ. ยอดการท่องเที่ยวดี ส่วนยอดจองซื้ออสังหาฯ ไม่น่าเกลียด ไปได้ดี แต่มาสะดุดตั้งแต่เดือน มี.ค. – พ.ค. จากผลกระทบการท่องเที่ยวที่คนจีนเข้ามาน้อยลงมาก ประกอบกับค่าเงินบาทแข็ง และความเข้มงวดในการเปิดบัญชีธนาคาร ก็สร้างแรงกดดันจากกำลังซื้อต่างชาติได้เช่นกัน”
ตลาดมือหนึ่งทั้งคอนโดและวิลล่า นอกจากจะต้องแข่งกับซัพพลายที่เปิดตัวใหม่แล้ว ยังต้องสู้กับตลาดมือสอง ที่ปัจจุบันครองสัดส่วน 63% ของตลาดซื้อขายอสังหาภูเก็ต ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้ซื้อลงทุนที่นำมารีเซลทำกำไร เมื่อเลิกปล่อยเช่าแล้วนั่นเอง
“ปี 2568 ตลาดมือสองมาแรงด้วยราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าสินค้ามือหนึ่งเกือบครึ่งหนึ่ง เช่น คอนโดในทำเลเดียวกัน มือหนึ่งราคา 121,000 บาท/ตร.ม. มือสองราคา 68,000 บาท/ตร.ม. และยังได้ขนาดพื้นที่ห้องใหญ่กว่ามือหนึ่งประมาณ 2 เท่าอีกด้วย”
