เอกชนวอนรัฐเปลี่ยนการเก็บภาษีที่ดิน “พื้นที่ส่วนกลาง” ในหมู่บ้านจัดสรรให้เป็น “ที่อยู่อาศัย”

• ผู้ประกอบการอสังหาฯ เสนอแนะการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประเด็นการตีความ “พื้นที่ส่วนกลาง” ในหมู่บ้านจัดสรร ควรคิดตามอัตรา “ที่อยู่อาศัย” แทนการคิดตามอัตรา “อื่นๆ” เพราะส่วนกลางไม่ใช่ธุรกิจทำกำไร

• อีกประเด็นคือการตีความ “ยูนิตเหลือขาย” ควรคิดตามอัตรา “ที่อยู่อาศัย” จากปัจจุบันยังมีความไม่ชัดเจน

• ข้อแนะนำต่อผู้ประกอบการเพื่อปรับตัวกับการเก็บภาษีที่ดิน ควรระวังการบริหารการใช้ประโยชน์หลังจัดซื้อที่ดินเข้าพอร์ต

เก็บตกจากเวทีสัมมนา “เปิดมุมมองอสังหาฯ ให้ชัด เพื่อจัดกลยุทธ์ครึ่งปีหลัง” จัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) “อิสระ บุญยัง” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย แจกแจงถึงข้อเสนอแนะด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ยังมีจุดที่มองว่ากระทรวงการคลังควรต้องตีความให้ชัดเจนหรือตีความใหม่ให้เหมาะสม

(ศึกษาตารางอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ด้านล่าง)

ข้อแรก ขอให้พิจารณาแก้ไขอัตราภาษีที่ดินสำหรับ “ยูนิตเหลือขาย” ในโครงการจัดสรรทั้งหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม หลังพ้นระยะลดหย่อนภาษีที่ดิน 3 ปีนับจากวันที่ได้ใบอนุญาตจัดสรรแล้ว

โดยขอให้รัฐเก็บภาษีในอัตรา “ที่อยู่อาศัย” ซึ่งจะคิดในอัตราเริ่มต้น 0.02% จากปัจจุบันองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) บางแห่งจะเรียกเก็บภาษีในอัตรา “อื่นๆ” ซึ่งคิดอัตราเริ่มต้น 0.3% ความเห็นของผู้ประกอบการมองว่าควรเก็บในอัตราดังกล่าวเพราะสิ่งปลูกสร้างเหล่านี้สร้างขึ้นเพื่อจะใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย

ข้อที่สอง ขอให้พิจารณา “บริการสาธารณะ” ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เช่น ซุ้มทางเข้าโครงการ ป้อมยาม สโมสร/คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส อาคารที่ทำการนิติบุคคล ให้คิดในอัตราภาษีที่ดินหมวด “ที่อยู่อาศัย” จากปัจจุบันถูกเก็บในอัตราภาษีหมวด “อื่นๆ”

เนื่องจากที่ผ่านมารัฐตีความว่าบริการสาธารณะเหล่านี้เป็นพื้นที่พาณิชย์ที่สร้างผลกำไรให้ผู้ประกอบการ แต่ในความเป็นจริงแล้ว สิ่งปลูกสร้างเหล่านี้มีหน้าที่เหมือนสาธารณูปโภคให้กับลูกบ้านแล้ว ไม่ได้มีการสร้างกำไรทางธุรกิจ

อิสระกล่าวว่า ข้อเสนอแนะทั้งหมดทางสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยจะนำเสนอต่อกระทรวงการคลังอย่างเป็นทางการอีกครั้ง

แนะดีเวลอปเปอร์ระวังการเก็บสะสมที่ดิน

ด้านข้อแนะนำจากอิสระต่อนักพัฒนาจัดสรรโครงการอสังหาฯ หลังจากการเก็บภาษีที่ดินเริ่มเก็บเต็มจำนวนเป็นปีแรก ควรมีการปรับตัววางแผนการจัดซื้อที่ดินและการพัฒนาโครงการให้เหมาะสม ดังนี้

1.ที่ดินรอการพัฒนา เมื่อจัดซื้อมาแล้ว หากที่ดินยังมีสภาพการใช้งานเดิม เช่น มีการให้เช่าทำเกษตรกรรม โรงงาน โกดัง และบริษัทยังไม่มีแผนพร้อมก่อสร้างโครงการทันที แนะนำว่าไม่ควรรีบเปลี่ยนแปลงสภาพการใช้งานจนกว่าจะถึงเวลาถมที่ดินเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการ

เนื่องจากอัตราภาษีที่ดินหมวดอื่นๆ นั้นสูงกว่าภาษีที่ดินหมวดเกษตรกรรมถึง 30 เท่า และหากปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าภาษีก็จะเพิ่มสูงขึ้นทุกปีปีละ 0.3% อีกด้วย ดังนั้น หากยังอยู่ระหว่างวางแผนโครงการ จึงไม่ควรรีบเปลี่ยนการใช้ที่ดินจนกลายเป็นที่ดินเปล่า

2.กำหนดขนาดโครงการให้เหมาะสมกับระยะเวลาลดหย่อนภาษี ทั้งในกรณีหมู่บ้านจัดสรรแนวราบและอาคารชุดด้วย โดยกรณีบ้านจัดสรรให้คำนึงถึงที่ดินเหลือที่ยังไม่ได้สร้างบ้านในโครงการ เพราะรัฐจะถือว่าเป็นที่ดินว่างเปล่าเช่นกัน

ส่วนกรณีอาคารชุดก็ต้องระวัง เพราะจากวันที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร ตามกฎหมายภาษีที่ดินจะมีช่วงลดหย่อนให้กับผู้ประกอบการ 3 ปี คอนโดฯ ปกติจะใช้เวลาก่อสร้างเฉลี่ย 12-18 เดือน ทำให้เหลือเวลาขายโครงการพร้อมอยู่ช่วงหลังก่อสร้างเสร็จประมาณ 1-2 ปีก่อนที่จะเริ่มถูกเรียบเก็บภาษีที่ดินเต็มจำนวน

ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการประเภทไหน ผู้ประกอบการก็จะต้องระมัดระวังในการกำหนดขนาดโครงการที่เหมาะสมต่อดีมานด์ในพื้นที่มากกว่าที่เคย

• ถามตอบชัดๆ 12 ข้อข้องใจ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เตรียมจัดเก็บครั้งแรก สิงหาคม’63
• ปลูกกล้วย “เลี่ยงภาษีที่ดิน” …ทำได้จริงหรือไม่?

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นยังถือเป็นกฎหมายใหม่ที่ต้องมีการติดตามผล และมีการแก้ไขปรับปรุงเป็นระยะตามสถานการณ์จริง ตัวอย่างล่าสุด “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร มีแนวคิดต้องการหาทางรับมือกับการ ‘ปลูกกล้วยเลี่ยงภาษีที่ดิน’ ของเหล่าเจ้าของที่ดินใจกลางเมือง โดยอาจจะมีการกำหนดให้บางพื้นที่ในกรุงเทพฯ เก็บภาษีที่ดินประเภทเกษตรกรรมแบบเต็มเพดาน 0.15% หรือให้ท้องถิ่นตีความได้เองว่าที่ดินนั้นๆ มีเจตนาเลี่ยงภาษีประเภทที่ดินเปล่า

ทาง กทม. ได้ยื่นเรื่องไปหารือกับกระทรวงการคลังแล้ว เหลือรอฟังการเคาะผลวินิจฉัยอย่างเป็นทางการเร็วๆ นี้