โรงแรมต้องหาทางเอาตัวรอด

หลังจากการแพร่ระบาดไวรัส COVID-19 ทำให้ธุรกิจโรงแรมย่อมได้รับผลกระทบอย่างหนัก ถึงแม้ว่าตอนนี้การท่องเที่ยวในประเทศเริ่มกลับมาแล้ว แต่ก็ยังไม่ได้มีอัตราเข้าพักเต็มที่เหมือนเดิม โดยเฉพาะโรงแรมในกรุงเทพฯ ที่ขาดนักท่องเที่ยว ทำให้ต้องดิ้นหาวิธีเอาตัวรอดกันยกใหญ่

ในช่วงที่ผ่านมจึงได้เห็นเชนโรงแรมใหญ่ๆ ดึงกลยุทธ์นำห้องพักมาเป็นห้องเช่าบ้าง หรือจัดเป็นเหมือนห้องทำงานบ้าง สำหรับคนที่ต้องการเปลี่ยนบรรยากาศจาก Work from Home เป็น Work from Hotel แทน

ตอนนี้โรงแรม Eastin Makkasan ได้อัดโปรโมชันใหญ่ เรียกว่าเป็นการ Disrupt วงการห้องพัก และคอนโดอย่างมาก เพราะนำห้องพักมาเปิดเช่าในระยะยาว ยิ่งอยู่ระยะยาวหลายเดือน ยิ่งได้ราคาถูกลง มีราคาเริ่มต้นเพียงแค่ 7,425 บาท หลายคนมองว่าถูกว่าการเช่าห้องพักในเมืองอีก

และทางโรงแรมยังได้ดึง Pain Point จากการเช่าห้องพักมาใช้ ทั้งไม่ต้องมีการวางมัดจำล่วงหน้า และฟรีค่าน้ำค่าไฟอีกด้วย

มีห้องพัก 3 รูปแบบให้เลือก

“ไพทยา บัญชากิติคุณ” ผู้ก่อตั้ง ATOM Design บริษัทสถาปนิกที่เชี่ยวชาญด้านการออกแบบที่อยู่อาศัย เปิดเผยถึงเทรนด์สำคัญที่เกิดขึ้นหลังประเทศไทยผ่านสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 พบว่าความต้องการของผู้อยู่อาศัยเปลี่ยนไป ต้องการห้องชุดคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ขึ้น มีฟังก์ชันครบ

โดยเฉพาะจุดที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดคือ “ครัว” และ “ห้องทำงาน” เพราะช่วงล็อกดาวน์อยู่กับบ้านทำให้ผู้อยู่อาศัยหันมาทำอาหารทานเอง และเมื่อมีการ Work from Home การใช้โต๊ะกินข้าวหรือโต๊ะกาแฟหน้าโซฟาทำงานจึงไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป ควรจะมีมุมทำงานหรือห้องทำงานเป็นสัดส่วน

ย้อนกลับไปในอดีต ห้องชุดในคอนโดฯ มีแนวโน้มจะเล็กลงเรื่อยๆ ตามราคาที่ดินกรุงเทพฯ ที่พุ่งสูงขึ้น โดยกฎหมาย กำหนดไว้ว่าห้องชุดต้องมีพื้นที่ใช้สอยไม่ต่ำกว่า 21 ตร.ม. โดยสถาปนิกพบว่าห้องชุดขนาดที่นิยมจะมีพื้นที่ใช้สอยไม่ต่ำกว่า 24 ตร.ม. และเทรนด์การออกแบบห้องเล็กขนาดนี้จะพยายามตัดส่วนที่ไม่จำเป็นออก เช่น ครัวที่เล็กลงเรื่อยๆ

แต่เมื่อเกิดจุดเปลี่ยน COVID-19 ในปีนี้ดังที่กล่าวข้างต้น การออกแบบปัจจุบันทำให้ห้องมีพื้นที่ใช้สอยไม่ต่ำกว่า 27-28 ตร.ม. เพื่อให้ครัวกลับมาใช้ทำอาหารได้ ไม่ใช่เป็นครัวอุ่นอาหารเท่านั้น และห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส คือมีห้องย่อยไว้เป็นห้องทำงาน เริ่มเป็นที่นิยมสูงขึ้น

ห้องใหญ่ขึ้นแต่ราคาต้องเท่าเดิม

อย่างไรก็ตาม เมื่อห้องปรับใหญ่ขึ้นจาก 24 ตร.ม. เป็น 28 ตร.ม. โดยปกติราคาต้องเพิ่มขึ้นตามประมาณ 20% หากคิดราคาต่อตร.ม.เท่าเดิม แต่ด้วยสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน ผู้ซื้อไม่สามารถจ่ายแพงขึ้นอีก 20% ได้ กลายเป็นโจทย์ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะกดราคาลงมาให้อยู่ในช่วงที่เหมาะสมกับตลาด ทำให้ผู้ซื้อจ่ายเท่าเดิมแต่ได้ห้องใหญ่ขึ้นให้ได้

• 8 เทรนด์ “วิถีชีวิตใหม่” ที่ผู้บริโภคใส่ใจเมื่อต้องการซื้อ “คอนโดฯ” ยุคหลัง COVID-19

ไพทยาให้ความเห็นว่า ต้นทุนที่ผู้ประกอบการสามารถต่อรองได้ในสภาวะนี้คือ “ที่ดิน” ซึ่งบางแปลงปัจจุบันสามารถต่อราคาลงได้ 20-30% เพราะเจ้าของที่ดินอาจมีความจำเป็นต้องเร่งขายเพื่อนำเงินสดไปหมุนธุรกิจ

อีกส่วนหนึ่งคือ “ค่ารับเหมาก่อสร้าง” เนื่องจากสภาวะนี้ทำให้ผู้รับเหมาแข่งขันกันลดราคาสูงมาก จนล่าสุดมีโครงการที่มีผู้รับเหมาประมูลงานได้ในราคาที่ถูกที่สุดในรอบ 5 ปี

สำหรับผู้ประกอบการที่ดัมพ์ราคาเปิดขายให้ต่ำกว่าตลาด 20% ขึ้นไปเริ่มมีให้เห็นแล้วในปีนี้ และราคาที่ถูกลงส่งผลให้ยอดขายดี ยกตัวอย่างโครงการที่ขายดีจน Sold Out ปิดการขายทั้งโครงการได้ท่ามกลางเศรษฐกิจฝืด เช่น ศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน, ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช, โมดิซ ลอนช์ ทียู รังสิต เป็นต้น

พื้นที่ส่วนกลางไม่เพิ่ม แต่ต้องเป็นส่วนตัว

ด้าน “พื้นที่ส่วนกลาง” ที่เป็นอีกข้อกังวลของคนอยู่คอนโดฯ ในช่วง COVID-19 ไพทยามองว่าโครงการไม่สามารถเพิ่มพื้นที่ให้ใหญ่ขึ้นเพื่อเว้นระยะห่างจากกันได้ เพราะจะมีผลกับราคาขาย แต่ในพื้นที่ส่วนกลางขนาดเท่าเดิม ต้องมีการจัดแบ่งใหม่ให้เหมาะกับวิถีชีวิต New Normal

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดฯ บางแห่งที่จะจัดให้มี Co-working Space ในโครงการ จากเดิมอาจจะวางโต๊ะยาวนั่งรวมกัน ก็ต้องพิจารณาปรับมาเลือกเป็นโต๊ะเก้าอี้แบบ Private Booth มีที่กั้นเป็นสัดส่วนมากขึ้น เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกสบายใจ

นอกจากนี้ ยังต้องจัด ส่วนรับสินค้าเดลิเวอรี่และพัสดุ ต่างหาก เพื่อป้องกันไม่ให้คนนอกเข้ามาในพื้นที่ส่วนกลางมากเกินไป และเฝ้าระวังทำความสะอาดได้ง่าย จุดนี้ถือเป็นส่วนสำคัญมากสำหรับโลกยุคใหม่ เพราะจากการเก็บสถิติพบว่า โครงการที่มีจำนวนห้องชุด 300 ห้อง จะมีการรับพัสดุและเดลิเวอรี่เฉลี่ยวันละถึง 100 ชิ้น

สำหรับเทรนด์การออกแบบเหล่านี้และการออกแบบในประเด็นอื่นๆ สามารถติดตามเพิ่มเติมได้จากงานสัมมนาและเอ็กซ์โป ACT Forum’20 Design + Built ระหว่างวันที่ 18-22 พ.ย. 63 ที่ชาเลนเจอร์ ฮอลล์ 3 อิมแพ็ค เมืองทองธานี โดยมีหัวข้อสัมมนาที่น่าสนใจ เช่น การออกแบบโรงแรมและคอนโดฯ ในยุค COVID-19, การปลูกป่ากลางเมืองเรื่องที่ทำได้จริง, คุณภาพชีวิตใหม่ในบ้านพักคนงาน, Circular Economy in Architecture เป็นต้น

ยอดขายอสังหาฯ หด 50%

แม้ว่าดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลง 9% เมื่อเทียบกับปีก่อน เพราะผู้ประกอบการยังคงเร่งระบายสต๊อกสินค้า แต่จากผลสำรวจผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ลดลงกว่า 50% แถมยังมีผลกระทบต่อลูกค้าที่จองซื้อไปแล้วทั้งในเรื่องการถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อจากธนาคาร วงเงินที่ได้รับอนุมัติไม่เพียงพอ การขาดส่งเงินดาวน์ หรือลูกค้าขอชะลอการรับโอนกรรมสิทธิ์ออกไปเนื่องจากเห็นความไม่แน่นอนเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต

“เมื่อแผนการเงินของผู้บริโภคเปลี่ยน ย่อมส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อการลงทุน หรือชะลอการขอสินเชื่อเพื่อหลีกเลี่ยงการเป็นหนี้ก้อนใหญ่ออกไปก่อน ส่วนสถาบันการเงินเองก็มีมาตรการในการพิจารณาสินเชื่อที่รัดกุมขึ้นเพื่อป้องกันหนี้เสีย ดังนั้น การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวจนกว่าจะมีวัคซีน” กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าว

ไม่มีต่างชาติ แต่ยังมี คนรุ่นใหม่

แม้ชาวต่างชาติไม่สามารถกลับเข้ามาทำงานในประเทศไทยได้เหมือนเดิมแล้ว หลายบริษัทยังจำเป็นต้องปรับลดงบประมาณการเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับพนักงานต่างชาติลง แต่โอกาสในการปล่อยเช่านั้นจึงอยู่ที่วัยทำงานและนักศึกษามหาวิทยาลัย เนื่องจากวัยทำงานอาจยังไม่ต้องการใช้เงินก้อนใหญ่และการกู้ก็ค่อนข้างลำบาก ดังนั้นจึงต้องการหาที่อยู่อาศัยโดยไม่สร้างภาระผูกพันระยะยาว และมองว่าการเช่าพักมีความเสี่ยงน้อยกว่า เพราะสามารถเก็บเงินสดไว้กับตัวเพื่อใช้จ่ายสิ่งที่จำเป็นด้านอื่นได้ นี่จึงเป็นโอกาสของตลาดอสังหาฯ สำหรับให้เช่า

ขนาด 1 ห้องนอน เป็นที่ต้องการที่สุด

จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดอสังหาฯ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุดพบว่า ปัจจุบันผู้บริโภคชาวไทยที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า สนใจเลือกเช่าห้องที่มีขนาดกะทัดรัดเพื่อสร้างพื้นที่ส่วนตัว โดยอพาร์ตเมนต์/คอนโดฯ ขนาด 1 ห้องนอนเป็นที่นิยมมากที่สุด 40% ขณะที่ปัจจัยที่มีอิทธิพลในการนำมาพิจารณาเมื่อต้องเลือกเช่าอสังหาฯ อันดับแรก คือ โครงการที่มีทำเลใกล้กับที่ทำงาน 73% ตามมาด้วยความปลอดภัย 55% และความครบครันที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยของทำเล 52% 

“คอนโดฯ ในทำเลต่าง ๆ ก็ยังมีโอกาสในการหาผู้เช่าใหม่ได้ ไม่จำกัดเฉพาะโครงการในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ เท่านั้น การทำความเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคและศึกษาทิศทางตลาดอย่างต่อเนื่องก็ถือเป็นอีกเรื่องที่นักลงทุน/ผู้ให้เช่าอสังหาฯ ไม่ควรละเลยเช่นกัน”

สรรหาจุดเด่น สร้างจุดขายให้โดนใจผู้เช่า

นอกจากเรื่องทำเล ความปลอดภัย และบริการจากส่วนกลางแล้ว เจ้าของห้องอาจสร้างจุดขายที่แตกต่างได้ด้วยการลงทุนตกแต่งและปรับปรุงห้องโดยคำนึงถึงความต้องการของผู้อยู่อาศัยผนวกเข้ากับเทรนด์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น ติดตั้ง Digital Door Lock ที่เชื่อมต่อการใช้งานผ่านสมาร์ทโฟนเพื่อเสริมความมั่นใจด้านความปลอดภัย เลือกเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีเทคโนโลยีช่วยประหยัดพลังงาน หรือเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์แบบ Multi-Function เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่าและประหยัดพื้นที่ในการใช้งาน

นอกจากนี้ สิ่งสำคัญในการตั้งราคา คือ อย่าลืมพิจารณาจากสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันที่ส่งผลต่อกำลังซื้อ และการแข่งขันในตลาด ดังนั้น อาจปรับลดค่าเช่าหรือต่อรองเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายและสภาพเศรษฐกิจ อาทิ ควรเลือกทำสัญญากับผู้เช่าในระยะสั้น ๆ เช่น ราคาโปรโมชันในช่วง 3 เดือนแรก เพื่อไม่ให้เป็นการปิดโอกาสสร้างกำไรในอนาคตหากตลาดอสังหาฯ เริ่มดีขึ้น ทั้งนี้ ผู้ตอบแบบสำรวจฯ ได้ระบุว่าพอใจที่จะจ่ายค่าเช่าประมาณ 6,645 บาทต่อเดือน

ทั้งนี้ การเช่าถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการเงินหมุนเวียน เพราะถ้าปล่อยห้องทิ้งไว้ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบเองอยู่ดี ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา หรือค่าทำความสะอาดเพื่อป้องกันการเสื่อมโทรมของห้อง

ศุภาลัยปัดฝุ่นที่ดินเดิมบน ถ.สี่พระยา แก้แบบโครงสร้างตึกบางส่วนและปรับเปลี่ยนวัสดุตกแต่ง เปิดตัวใหม่ในชื่อโครงการ “ศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน” มูลค่าโครงการ 2,200 ล้านบาท อาคารสูง 36 ชั้น จำนวนห้องชุด 384 ยูนิต เปิดราคาขายเริ่มต้น 3.69 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 99,000 บาทต่อตร.ม. ห้องชุดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 41 ตร.ม.

โครงการนี้แต่เดิมเคยเป็นโครงการศุภาลัย เอลีท สี่พระยา ซึ่งเปิดตัวไปเมื่อปี 2559 แต่หลังจากนั้นเกิดปัญหาข้อพิพาทกับเจ้าของที่ดินเดิม ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างได้ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ในที่สุดหลังจากจบข้อพิพาทได้แล้ว เวลาผ่านไปมากกว่า 3 ปี ทำให้แบบห้องชุดเดิมเริ่มล้าสมัย และมีข้อคิดเห็นจากผู้ซื้อเดิมว่าควรปรับปรุงแบบบางส่วน บริษัทจึงตัดสินใจแก้แบบ เช่น เพิ่มทางเชื่อมระหว่างตึกที่พักอาศัยกับตึกจอดรถ ปรับหน้าตาและวัสดุภายในตึกและห้องชุด

เมื่อมีการปรับหน้าตาใหม่ ทำให้บริษัทเปลี่ยนแบรนด์เพื่อป้องกันความสับสนด้วย จึงใช้แบรนด์ “พรีเมียร์” เข้ามาแทนแบรนด์เอลีท ให้ลุคที่ทันสมัย เด็กลง เหมาะกับการอยู่ในย่านการศึกษา แต่ยังมีจุดเด่นในทำเลที่เปิดขายห้องชุดขนาดใหญ่ เริ่มต้น 41 ตร.ม. เหมือนเดิม ขณะที่คู่แข่งที่เปิดตัวก่อนหน้านี้มักจะทำห้องขนาดเล็ก เริ่มต้นต่ำกว่า 30 ตร.ม.

ดังนั้น กลุ่มเป้าหมายของคอนโดฯ โครงการนี้จะไม่ใช่นักลงทุน แต่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง เป็นกลุ่มครอบครัวที่ต้องการแยกบ้าน หรือซื้อให้ลูกหลานอยู่อาศัย

นอกจากนี้ บริษัทยังปรับราคาเฉลี่ยลงประมาณ 5% จากเดิมเมื่อ 4 ปีก่อน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 104,000 บาทต่อตร.ม. ปัจจุบันเหลือเฉลี่ย 99,000 บาทต่อตร.ม. และราคาเริ่มต้นจาก 4.1 ล้านบาทต่อยูนิต เหลือ 3.69 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาในทำเลมาก เนื่องจากคู่แข่งราว 6-7 โครงการรอบๆ (เฉพาะที่เป็นคอนโดฯ ฟรีโฮลด์) ราคาจะอยู่ที่ 130,000-140,000 บาทต่อตร.ม. และบางโครงการดันราคาขึ้นไปสูงถึง 180,000-200,000 บาทต่อตร.ม.แล้ว

ไตรเตชะกล่าวว่า สาเหตุที่ดึงราคาลงมาถูกกว่า 3 ปีก่อนได้ เนื่องจากขณะนี้ราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยลดลง 3-5% ตามดีมานด์ในตลาดที่ต่ำลง หลังสถานการณ์ธุรกิจชะลอตัว ไซต์ก่อสร้างเปิดน้อยลง และมองว่าเป็นราคาสมเหตุสมผลเพราะตัวโครงการนี้อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า MRT สามย่าน 750 เมตร เทียบกับโครงการอื่นที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากกว่า

อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่ถูกกว่ามาก ซัพพลายในทำเลสี่พระยา-สามย่านเหลือไม่เกิน 300 ยูนิต และเป็นห้องไซส์ใหญ่ มองว่าทำให้ผลตอบรับดี รวมยอดขายทั้งลูกค้าเก่าจากโครงการเดิมและลูกค้าใหม่ที่เข้ามาหลังเปิดตัว 2 สัปดาห์ ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 50% และคาดว่าน่าจะทำยอดขายได้ถึง 80% ภายในสิ้นปีนี้

เอ็มดีศุภาลัยยังกล่าวเพิ่มเติมว่า ปีนี้บริษัทเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ไปแล้ว 3 โครงการ คือ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91, ศุภาลัย ลอฟท์ สาทร-ราชพฤกษ์ และโครงการแห่งนี้ พบว่าผลตอบรับดีกว่าคาดทุกแห่งที่เปิดใหม่ อาจเป็นเพราะยังมีลูกค้าพนักงานออฟฟิศและเจ้าของกิจการบางส่วนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจหรือกระทบน้อย ทำให้ยังมีกำลังซื้อ ขณะที่คอนโดฯ เปิดใหม่มีน้อย และบริษัททำราคาดี ช่วยเร่งการตัดสินใจ

“คิดว่าเพราะซัพพลายน้อย ไม่ค่อยมีคนเปิดใหม่ และราคาที่ลูกค้าได้ดีจริง พูดตรงๆ ว่าถ้าเศรษฐกิจดีกว่านี้ ปกติเราคงตั้งราคาได้สูงกว่านี้” ไตรเตชะกล่าวด้วยว่าปีนี้จะยังเดินหน้าเปิดคอนโดฯ เพิ่มอีก 1 โครงการปลายปี แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยได้ว่าเป็นทำเลไหน

Positioning รายงานกลยุทธ์ใหม่ของออริจิ้นในการเปิดขายคอนโดฯ แบบไม่มีห้องตัวอย่าง มีช่องทางขายเฉพาะบนออนไลน์เท่านั้น โดยมีข้อมูลเบื้องต้นว่าเป็นกลยุทธ์เพื่อตัดต้นทุนค่าเซลส์แกลลอรี่ และนำต้นทุนที่ลดลงไปดึงราคาขายให้ต่ำ ช่วยจูงใจผู้บริโภค (อ่านย้อนหลังได้ที่นี่)

หลังจากนั้นในวันที่ 8 สิงหาคมที่ผ่านมา โครงการ ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช ที่เป็นโครงการทดลองกลยุทธ์นี้ ปรากฏว่าขายหมดเกลี้ยงทั้ง 399 ยูนิต ตั้งแต่วันแรก สร้างเซอร์ไพรส์ให้ตลาดคอนโดมิเนียมยุคปัจจุบันที่ขายยากจนโครงการเปิดใหม่มักจะตั้งเป้าวันพรีเซลแค่ 40% เท่านั้น และยังช่วยพิสูจน์ได้ในระดับหนึ่งว่าผู้บริโภคบางกลุ่มพร้อมแล้วที่จะซื้อคอนโดฯ ออนไลน์โดยไม่ต้องไปเห็นของก่อนก็ได้ โดยออริจิ้นระบุว่าผู้ซื้อถึง 80% เป็นผู้ซื้ออยู่เองที่ซื้ออสังหาฯ เป็นครั้งแรก ส่วนที่เหลือ 20% คือนักลงทุน

“พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์เพิ่มเติมถึงที่มาที่ไปของกลยุทธ์นี้ว่า เกิดจากสถานการณ์ COVID-19 บีบให้บริษัทต้องคิดใหม่ทำใหม่ เพราะวิกฤตเศรษฐกิจจากโรคระบาดทำให้ผู้บริโภคยิ่งตัดสินใจซื้อยากขึ้น หนทางที่จะทำให้ผู้บริโภคซื้อคือ “ราคาต้องเร้าใจ”

“เราสำรวจเลยว่าคนวัยประมาณ 25 ปี ถ้าเขาจะซื้ออสังหาฯ เขายอมซื้อที่ราคาเท่าไหร่ ก็ย้อนกลับไปที่การผ่อนต่อเดือน เราพบว่าเขาจะผ่อนได้ที่ประมาณ 9,000 บาทต่อเดือน แปลว่าปลายทางราคาคอนโดฯ ที่ซื้อได้สูงสุดต้องไม่เกิน 1.5 ล้านบาท” พีระพงศ์กล่าว

แต่ต้นทุนต่างๆ ก็ยังเหมือนเดิม ไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าวัสดุ และบริษัทไม่สามารถบีบต้นทุนเหล่านี้ลงได้อีกแล้ว ดังนั้นจึงหันมามองต้นทุนอื่นคือ “เซลส์ แกลลอรี่” ที่เป็นค่าใช้จ่ายสำคัญ และถ้าตัดออกก็ไม่กระทบกับคุณภาพตัวสินค้าที่ลูกค้าจะได้

ตัดห้องตัวอย่างออกช่วยลดต้นทุนได้ 5-10%

พีระพงศ์แจกแจงว่า ต้นทุนเซลส์ แกลลอรี่คิดเป็นสัดส่วน 5-10% ของต้นทุนโครงการหนึ่งๆ โดยแบ่งเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างจะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านบาทต่อแห่ง จากนั้นจะมีค่าบริหารคือค่าจ้างพนักงานขาย รปภ. แม่บ้าน ค่าน้ำค่าไฟ ซุ้มป้อมป้ายด้านหน้า ฯลฯ ตกเดือนละประมาณ 700,000-1,000,000 บาทต่อเดือน โดยค่าใช้จ่ายนี้จะมีตลอดจนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ หรือเท่ากับประมาณ 24 ล้านบาทสำหรับคอนโดฯ ตึกเตี้ย และประมาณ 30 ล้านบาทสำหรับตึกสูง

ซีอีโอออริจิ้นมองว่า จริงๆ แล้วหากเป็นคอนโดฯ ตลาดแมสคือกลุ่มราคาประมาณ 2 ล้านบาท แบบแปลนและเฟอร์นิเจอร์ห้องในแต่ละโครงการไม่ได้ต่างกันมาก ขณะที่เทคโนโลยียุคนี้สามารถถ่ายภาพ 360 องศา ถ่ายคลิปวิดีโอแนะนำที่เห็นชัดเจน หรือถ้าลูกค้ายังต้องการความมั่นใจจริงๆ ก็ยอมเดินทางไปดูห้องที่โครงการใกล้เคียงที่สร้างเสร็จแล้วหรือมีเซลส์ แกลลอรี่ได้

ส่วนรายละเอียดที่ลูกค้ามักจะถามพนักงานขาย เช่น ผ่อนเท่าไหร่ ลูกค้ายุคนี้หาข้อมูลเองในอินเทอร์เน็ตผ่านการรีวิวของบล็อกเกอร์ต่างๆ อยู่แล้ว ดังนั้น ไม่จำเป็นต้องสร้างห้องตัวอย่างใหม่ทุกโครงการเหมือนในอดีตก็น่าจะขายได้ เพราะทุกอย่างมีพร้อมบนโลกออนไลน์

ส่วนต้นทุนที่ลดลง ออริจิ้นก็นำมาทำราคาให้ถูกลง พีระพงศ์ยกตัวอย่างคอนโดฯ ดิ ออริจิ้น อ่อนนุช เปิดราคาที่เริ่มต้น 1.29 ล้านบาทสำหรับห้องพื้นที่ใช้สอย 21.5 ตร.ม. หรือเฉลี่ย 68,000 บาทต่อตร.ม. เทียบกับคอนโดฯ ใกล้เคียงเปิดราคาเฉลี่ย 80,000 บาทต่อตร.ม. เห็นได้ว่าลดราคาจากราคาตลาดไปถึง 15% จึงเป็นราคาเร้าใจที่จะทำให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อ

“การลดต้นทุนและลดราคาให้ลูกค้าก็กลับมาช่วยตัวเราด้วย เพราะเศรษฐกิจไม่ดีแบบนี้ ถ้าเรายังขายราคาเดิมตามปกติ ผมว่าตอนนี้เราจะขายได้ไม่เกิน 30% ของโครงการ” พีระพงศ์กล่าว

ต่อยอดรับทำโซลูชันขายออนไลน์

เมื่อประสบผลสำเร็จ ทำให้ออริจิ้นจะนำโมเดลนี้ไปใช้ต่อที่แบรนด์ ดิ ออริจิ้น แห่งต่อไป คือ ดิ ออริจิ้น E22 คอนโดฯ ตึกสูง 200 เมตรจากสถานี BTS สายลวด และจะทำราคาเริ่มเพียง 1.09 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตร.ม.ละ 49,000 บาท และอีกโครงการหนึ่งคือ ดิ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามอินทรา ห้องชุดแบบ Duplex เริ่มต้น 2.5 ล้านบาท เตรียมเปิดขายเร็วๆ นี้

นอกจากเป็นแพลตฟอร์มรองรับโครงการในบริษัทแล้ว เนื่องจากออริจิ้นเปิดแพลตฟอร์มนี้เป็นเว็บไซต์ใหม่ชื่อ evenprop.com ทำให้สามารถนำไปใช้บริการโครงการนอกเครือได้ด้วย โดยพีระพงศ์มองว่าโมเดลอาจจะรับจ้างเป็นทีมโซลูชันขายออนไลน์ครบวงจร มีทีมไอทีหลังบ้าน ทีมการตลาดถ่ายภาพ ถ่ายคลิป และให้คำปรึกษาเรื่องการตั้งราคาพร้อมสรรพ กลายเป็นธุรกิจหารายได้เพิ่มเติม

กลุ่มเป้าหมายของบริการนี้น่าจะเป็นบริษัทอสังหาฯ รายกลางรายเล็ก ทั้งที่อยู่นอกตลาดหุ้นและในตลาดหุ้น เพราะถ้าหากปีหนึ่งๆ บริษัทมีการเปิดตัวคอนโดฯ ไม่มาก การพัฒนาแพลตฟอร์มขึ้นมาเองอาจจะไม่คุ้มค่าใช้จ่ายและเสียเวลา ดังนั้น evenprop.com น่าจะช่วยตอบโจทย์ได้ดี

“เราเข้ามาดิสรัปต์ความเชื่อของคนที่มองว่าการขายอสังหาฯ ต้องมีรูป รส กลิ่น เสียง ต้องมีของจริงให้ดู ต้องมีพนักงานขายมาบริการ เราขอเปลี่ยนความเชื่อนี้และถ้าใครต้องการนำไปต่อยอดเพิ่มก็ยินดี” พีระพงศ์กล่าว

ข้อแม้คือยังทำได้เฉพาะตลาดแมส

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าวิธีการนี้จะทำได้กับทุกโครงการ พีระพงศ์กล่าวว่าการขายแบบไร้ห้องตัวอย่างจะทำได้เฉพาะคอนโดฯ ตลาดแมส กรณีของบริษัทคือเฉพาะแบรนด์ ดิ ออริจิ้น เพราะลักษณะโครงการและแปลนห้องมีความคล้ายเดิม ลูกค้าสามารถอ้างอิงโครงการเดิมในการตัดสินใจได้ และเน้นเรื่องทำเลกับราคาเป็นหลัก

• “ลูกค้าจีน” พร้อมซื้อคอนโดฯ ออนไลน์! “โนเบิล” เปิดดิจิทัล แพลตฟอร์มโกยยอดขายข้ามประเทศ

แต่ในกลุ่มตลาดกลางบนจนถึงไฮเอนด์ อย่างแบรนด์ ไนท์บริดจ์ หรือ ปาร์ค ออริจิ้น ลูกค้าจะยังต้องการรูป รส กลิ่น เสียง และต้องมีห้องตัวอย่าง เนื่องจากแต่ละโครงการจะมีการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ ไม่เหมือนกัน และลูกค้ายังตัดสินใจซื้อด้วยอารมณ์ความชอบ จึงยังต้องมีบริการของพนักงานขายเข้ามาช่วยกระตุ้น

นอกจากนี้ บริษัทที่จะขายออนไลน์ได้ยังต้องมีเรื่องความน่าเชื่อถือด้วย ดังนั้นต้องเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในตลาดแล้วบ้าง ถ้าเป็นหน้าใหม่ในวงการอาจจะค่อนข้างยากที่จะใช้กลยุทธ์นี้

พีระพงศ์ตบท้ายว่า สำหรับแบรนด์ ดิ ออริจิ้น ระยะยาวแล้วอาจจะปรับไปเป็นการขายออนไลน์ทั้งหมด แต่จะมีการสร้าง Lap Room เป็นเซลส์ แกลลอรี่กลางไว้ที่ออฟฟิศ ออริจิ้น บางนา เผื่อให้กับลูกค้าที่ยังไม่มั่นใจในการซื้อออนไลน์ สามารถเดินทางมาดูรูปแบบห้องและพูดคุยกับพนักงานขายได้

Positioning รวบรวมข้อมูลจากกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์หลายแหล่ง เช่น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) , บมจ.ศุภาลัย, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จนถึงบริษัทสถาปนิก ต่างคาดการณ์เทรนด์ใหม่ของผู้บริโภคที่อาจเกิดขึ้นจากผลของโรคระบาด COVID-19

บริษัทอสังหาฯ หลายแห่งมองตรงกันว่า การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนาทำให้ลูกบ้านมีความกังวลต่อการอยู่ร่วมกับคนหมู่มาก และถึงแม้จะคลายล็อกดาวน์ไปแล้ว ประชาชนจำนวนมากยังคงลดการไปเยือนที่สาธารณะ ใช้เวลาในบ้านมากขึ้น สองเหตุผลนี้ทำให้สินค้าประเภทโครงการแนวราบได้รับความนิยมมากขึ้น ส่วนคอนโดฯ ได้รับความนิยมลดลง

อย่างไรก็ตาม แม้คอนโดฯ จะมีดีมานด์ลดลง แต่ด้วยแพ็กเกจราคาที่ถูกกว่าบ้านในทำเลเดียวกัน จึงเป็นไปได้ว่าผู้บริโภคบางส่วนจะยังต้องการคอนโดฯ อยู่ เพียงแต่มี “จุดโฟกัส” ในการเลือกคอนโดฯ เพิ่มขึ้น ตอบรับการใช้ชีวิตในยุคโรคระบาด ยกตัวอย่าง 8 ปัจจัยดังต่อไปนี้

1.ชีวิตไร้สัมผัส

จุดที่คนอยู่คอนโดฯ มักจะใช้ร่วมกันทุกวันคือ ประตูเข้า-ออกและลิฟต์ แปลว่าต้องมีการสัมผัสในจุดเดียวกัน เช่น มือจับประตู จุดสแกนนิ้ว ปุ่มกดลิฟต์ เมื่อเผชิญโรคระบาด COVID-19 ทำให้คนใส่ใจจุดสัมผัสร่วมกันแบบนี้มากขึ้น

ปัจจุบัน เทคโนโลยีไร้สัมผัส (touchless) กลายเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์นี้ได้ดี โดย ระบบสแกนใบหน้า สามารถนำมาใช้แทนระบบสแกนนิ้วหรือคีย์การ์ด เพราะไม่จำเป็นต้องแตะปุ่มใดๆ ส่วนในลิฟต์อาจจะเสริม ระบบคำสั่งเสียง เพิ่มเพื่อหลีกเลี่ยงการกดปุ่ม

2.อัตราผู้พักอาศัยต่อลิฟต์ 1 ตัวต่ำลง

ต่อเนื่องจากข้อแรก “ลิฟต์” ยังคงเป็นจุดร่วมที่สำคัญที่สุดในพื้นที่ส่วนกลางคอนโดฯ เพราะต้องอยู่ในพื้นที่แคบกับบุคคลอื่นในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

ปกติการมีอัตราจำนวนผู้ใช้ลิฟต์ต่อลิฟต์ 1 ตัวต่ำนั้นเป็นจุดขายของคอนโดฯ อยู่แล้ว เพราะคนส่วนใหญ่ต้องการความเป็นส่วนตัวในพื้นที่พักอาศัยและไม่ต้องคอยนานช่วงเช้า-เย็นที่คนใช้ลิฟต์มาก แต่โรคระบาดอาจเป็นปัจจัยเสริมที่ทำให้อัตราผู้พักอาศัยต่อจำนวนลิฟต์ 1 ตัวยิ่งเป็นจุดเด่นที่ผู้บริโภคต้องการมากขึ้น

3.ที่นั่งในพื้นที่ส่วนกลางห่างกันและเป็นส่วนตัว

จุดถัดมาที่มีการใช้งานร่วมกันคือที่นั่งพื้นที่ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นล็อบบี้ เลาจน์ โคเวิร์กกิ้งสเปซ ฯลฯ แล้วแต่สิ่งอำนวยความสะดวกที่คอนโดฯ นั้นมีให้ ก่อนหน้า COVID-19 การใช้งานพื้นที่เหล่านี้ร่วมกันโดยมีความหนาแน่นสูงอาจจะยังไม่เป็นปัญหามากนัก แต่หลังการระบาด ที่นั่งที่ใกล้กันเกินไปและไม่มีฉากกั้นอาจจะทำให้ผู้อยู่อาศัยกังวลถึงความปลอดภัยทางสุขอนามัย ขนาดพื้นที่ส่วนกลางที่เพียงพอต่อจำนวนผู้พักอาศัยจึงกลายเป็นความจำเป็น

4.ฟิตเนสมีฉากกั้น

อีกหนึ่งบริเวณพื้นที่ส่วนกลางที่ผู้พักอาศัยกังวลคือ ฟิตเนส เพราะเป็นสถานที่ออกกำลังกาย อาจมีเหงื่อไคลกระเซ็นปนเปื้อนเป็นสาเหตุการติดเชื้อ การออกแบบฟิตเนสคอนโดฯ จึงควรมีโซลูชันส์ที่ช่วยลดความกังวล เช่น ติดตั้งฉากกั้นใส ตั้งเครื่องออกกำลังกายเหลื่อมกันเพื่อเพิ่มระยะห่าง โดยดีไซเนอร์แต่ละแห่งต้องลงรายละเอียดการออกแบบให้ฉากกั้นและการวางเครื่องเหล่านี้ยังดูสวยงาม ไม่อึดอัด แต่ทำให้ผู้พักอาศัยสบายใจ

5.มีพื้นที่รับพัสดุและฟู้ดเดลิเวอรี่โดยเฉพาะ

ยุคอีคอมเมิร์ซและการสั่งฟู้ดเดลิเวอรี่ทำให้มีคนขับรถขนส่งแวะเวียนเข้ามาในโครงการมากขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้พักอาศัยรู้สึกกังวล เพราะแปลว่ามีโอกาสติดเชื้อสูงขึ้น ดังนั้น คอนโดฯ ยุคใหม่บางแห่งจึงเริ่มมีการปรับแบบให้มีจุดรับพัสดุและฟู้ดเดลิเวอรี่โดยเฉพาะแยกจากพื้นที่ล็อบบี้ การปรับโครงสร้างนี้ยังทำให้คอนโดฯ มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้นด้วย

6.ยอมเดินทางไกลเพื่อให้ได้พื้นที่ใช้สอยในห้องชุดกว้างขึ้น

นอกจากพื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่ใช้สอยภายในห้องชุดที่เคยเล็กลงไปทุกทีจนยุคนี้เหลือแค่ 21 ตร.ม. อาจจะเริ่มไม่เป็นที่นิยมอีกต่อไป เพราะถ้าหากวิถีชีวิตใหม่ของคนไม่ได้มีที่พักคอนโดฯ เพียงแค่เป็นที่นอน แต่เริ่มทำกิจกรรมในห้องมากขึ้น ทั้งทำงาน ออกกำลังกาย ชมภาพยนตร์ นัดพบปะสังสรรค์กับเพื่อนในบ้าน หมายความว่าในห้องชุดจะต้องการที่วางตู้เย็นขนาดใหญ่ขึ้น มีโต๊ะทำงานเป็นสัดส่วน มีพื้นที่กว้างพอให้วางเสื่อโยคะสักผืนเมื่อจะออกกำลังกาย เป็นต้น

เมื่อพื้นที่เล็กๆ ของห้องเริ่มคับแคบเกินไป ผู้ซื้อจึงเริ่มยอมแลกทำเลออกไปอยู่ไกลขึ้นเพื่อให้ได้ห้องขนาดใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม ดังนั้นห้องแบบ 1 ห้องนอน “พลัส” ที่มีห้องเล็กๆ ไว้ใช้เป็นพื้นที่อเนกประสงค์ น่าจะได้รับความนิยมมากขึ้น

ทั้งนี้ “พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ให้ความเห็นว่า อนาคตมีแนวโน้มที่ผู้ซื้อจะต้องการห้องชุดไซส์ 35 ตร.ม.ขึ้นไปมากกว่าเดิม ต่างจากปัจจุบันที่ห้องชุดโครงการมักจะพัฒนาไซส์ไม่เกิน 30 ตร.ม. เป็นหลัก

7.ห้องชุดช่วยประหยัดค่าไฟฟ้า

จากสาเหตุที่คนอาศัยอยู่ในห้องมากขึ้น นำไปสู่อีกประเด็นที่ผู้บริโภคใส่ใจคือเรื่อง “ค่าไฟฟ้า” โดยเฉพาะ “เครื่องปรับอากาศ” ซึ่งเป็นเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีผลกับค่าไฟมากที่สุด

ปกติทิศห้องชุดที่ผู้ซื้อในไทยนิยมเลือกมักจะเป็นทิศหนีแดดตะวันตกอยู่แล้วเพื่อให้ห้องร้อนน้อยที่สุด ปัจจัยนี้น่าจะยิ่งสำคัญมากขึ้นในยุคหลัง COVID-19 พร้อมๆ กับการเลือกเครื่องปรับอากาศที่ช่วยประหยัดค่าไฟฟ้า ดังนั้น หากโครงการเป็นแบบตกแต่งเสร็จพร้อมแถมเครื่องใช้ไฟฟ้า ถ้ามีแอร์แบบอินเวอร์เตอร์ช่วยประหยัดค่าไฟ น่าจะถูกใจผู้บริโภคมากขึ้น

8.ครัวปิด

ก่อนหน้านี้ คอนโดฯ หลายแห่งออกแบบเลย์เอาต์ห้องชุดให้เป็นแบบครัวเปิด คือบริเวณครัวไม่อยู่ติดกับระเบียง ทำให้ทำอาหารหนักมากไม่ได้ แม้จะติดเครื่องดูดควันแล้วก็ตาม

แต่หลังจากการล็อกดาวน์ช่วง COVID-19 หลายคนหันมาเข้าครัวทำอาหารมากขึ้น โดยบริษัทวิจัยหลายแห่งคาดว่าเทรนด์การทำอาหารทานเองจะเป็นเทรนด์ระยะยาว จึงเป็นไปได้ว่าเลย์เอาต์ “ครัวปิด” ที่ระบายอากาศได้ดีกว่า จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อคอนโดฯ

การวิเคราะห์เทรนด์เหล่านี้ยังเป็นการคาดการณ์ที่ต้องรอดูอีกสักระยะว่า พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปจะกลายเป็นความเคยชินและเป็นพฤติกรรมถาวรมากแค่ไหน

ราคาอสังหาฯ ไทย ลดลง 9% ในรอบ 1 ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2563 มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยมีสัญญาณมาตั้งแต่ปลายปี 2562 ที่ราคาและอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยท้าทายหลายด้านทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และยิ่งเห็นได้ชัดเมื่อการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 โดยดัชนีราคาในไตรมาสแรกของปี 2563 ลดลง 1% จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลงถึง 9% ในรอบ 1 ปี ส่วนดัชนีอุปทานแม้จะยังทรงตัว แต่ก็ลดลง 3% ในรอบ 1 ปี

แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับโปรโมชันต่าง ๆ ที่ออกมาเพื่อเร่งระบายสินค้าคงค้าง จึงเป็นโอกาสที่ดีที่จะได้สินค้าในราคาที่เหมือนกับช่วงเปิดตัวโครงการ นอกจากจะเหมาะแกการซื้ออาศัยเองแล้ว ยังเหมาะกับการลงทุน เนื่องจากราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นอีกเมื่อสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ โดยเฉพาะสินค้าระดับกลาง-บน

ทั้งนี้ หากดูตัวเลขการใช้งานเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่ามีการเข้าชมและทำการค้นหาต่อบนเว็บไซต์เพิ่มขึ้นถึง 8% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเคอร์ฟิว แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง

อสังหาฯ สิงคโปร์ หดตัว 1% และจะลดอีกในไตรมาส 2

จากรายงาน PropertyGuru Singapore Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาลดลง 1.1% ในไตรมาสแรกของปี 2563 สอดคล้องกับข้อมูลจาก Urban Redevelopment Authority ที่ระบุว่าราคาอสังหาฯ ที่ไม่ใช่ที่ดินและคอนโดมิเนียมจะปรับตัวลดลง 1% และผู้ประกอบการอสังหาฯ จำนวนมากมีแนวโน้มที่จะลดราคาอสังหาฯ ลงอีกในไตรมาสที่ 2 หากสถานการณ์ชัตดาวน์ประเทศสิงคโปร์ยังยืดเยื้อ

อย่างไรก็ดี ภาคธุรกิจในประเทศส่วนใหญ่ไม่หวั่นวิตกกับสถานการณ์การแพร่ระบาดมากนัก เนื่องจากเชื่อมั่นในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล รวมทั้งความแข็งแกร่งของภาคอสังหาฯ ที่มีการออกมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้ (TDSR) และ มาตรการกำกับควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV)

อสังหาฯ มาเลเซีย ปรับขึ้น สวนทางความต้องการที่ลดลง

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงรักษาการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องมาจากไตรมาสแรกของปี 2563 โดยวัดได้จากดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้น สอดคล้องกับรายงาน PropertyGuru Malaysia Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบว่า ดัชนีราคาในไตรมาสแรกของปี 2563 ปรับตัวขึ้นราว 0.63% แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคยังมองอสังหาฯ ว่าเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดหากต้องการสร้างความมั่นคง สวนทางกับจำนวนอุปทานใหม่ที่ลดลงถึง –10.47% ซึ่งลดลงมากสุดในรอบ 3 ปี

อินโดนีเซีย อสังหาฯ ยังโต

จากรายงาน Rumah.com Indonesia Property Market Index ฉบับล่าสุดชี้ให้เห็นว่า ปี 2563 จะเป็นปีแห่งการฟื้นฟูภาคอสังหาฯ เนื่องจากการสนับสนุนของภาครัฐฯ ที่ออกนโยบายผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ นักลงทุน และภาคธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องมากขึ้น

อย่างไรก็ดี จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวตั้งแต่เดือนมีนาคมเป็นต้นมา ทางด้านภาคอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปี 2563 พบว่า มีจำนวนอุปทานใหม่ลดลง สวนทางการเติบโตของความต้องการซื้อ ทำให้ผู้ที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ของอินโดนีเซียในไตรมาสที่ผ่านมาเป็นกลุ่มผู้บริโภค

จุดร่วม New Normal คือใช้เทคโนโลยี

แม้ว่าแต่ละประเทศจะมีเติบโตและหดตัว แต่จุดร่วมที่เห็นคือ การปรับเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินธุรกิจและการให้บริการของภาคอสังหาฯ​ ที่หันมาสร้าง ‘New Normal’ ให้เกิดขึ้น ถือเป็นการพลิกวิกฤติให้เป็นโอกาสได้ โดยใช้โอกาสนี้เข้าถึงลูกค้าและการเข้าถึงผู้บริโภคผ่านการนำเทคโนโลยีและแพลตฟอร์มออนไลน์มาประยุกต์ใช้

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายต้องพับแผนในการเปิดตัวโครงการใหม่ การก่อสร้างหยุดชะงัก งานแสดงบ้านระดับบิ๊กอีเวนต์ที่ไม่สามารถจัดขึ้นได้ แต่ผู้ประกอบการในอาเซียนต่างเห็นตรงกันว่า กุญแจสำคัญที่ทำให้รอดพ้นวิกฤติคือการวางแผนการเงินสำรองฉุกเฉิน การทำแผนตลาดให้มีความยืดหยุ่น และยกระดับด้วยเทคโนโลยี ซึ่งอาจจะมีอีกหลากหลายคำตอบที่ใช้เอาชนะความท้าทายต่าง ๆ ได้ เพียงแค่ต้องบริหารจัดการให้เหมาะสม” กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป กล่าว

คอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยประเภทที่มีพื้นที่ใช้งานร่วมกับคนหมู่มาก ขณะที่โรคระบาดไวรัส COVID-19 เป็นโรคใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อน ทำให้วิธีการทำงานของนิติบุคคลมีความท้าทายอย่างยิ่ง เพื่อช่วยให้ลูกบ้านอยู่อาศัยร่วมกันอย่างสันติและปลอดภัย หลังจากช่วงที่ผ่านมาคอนโดฯ แต่ละแห่งอาจจะมีการกระทบกระทั่งกัน และมีความสับสนในการบริหารภายใต้สถานการณ์ใหม่เช่นนี้

เหตุนี้ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จึงออกเอกสาร “สรุปแนวทางปฏิบัติในสถานการณ์ระบาดไวรัส COVID-19” เป็นคู่มือบริหารอย่างละเอียด โดยแบ่งเป็นกรณีต่างๆ 5 กรณี ได้แก่ 1.สถานการณ์ปัจจุบัน 2.มีกลุ่มเสี่ยงพักอาศัยในอาคาร 3.พบผู้ป่วยในอาคาร 4.มีการล็อกดาวน์อาคาร และ 5.มีผู้ป่วยพักรักษาตัวในอาคาร และแบ่งแนวทางปฏิบัติสำหรับ 3 กลุ่มผู้ที่เกี่ยวข้อง คือ นิติบุคคลและเจ้าหน้าที่ กรรมการอาคารชุด (ตัวแทนลูกบ้าน) และผู้พักอาศัยทั่วไป

สร้างความมั่นใจและช่วยเหลือคนกักตัวในอาคาร

สำหรับนิติบุคคลหรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารอาคาร หน้าที่หลักคือต้องเป็นผู้ประชาสัมพันธ์ข่าวสารจากรัฐ และช่วยรักษาความสะอาดปลอดภัย

ไม่ว่าในสถานการณ์ใดๆ นิติบุคคลต้องช่วยประชาสัมพันธ์มาตรการรัฐ และเป็นผู้ขอความร่วมมือผู้อยู่อาศัยกลุ่มเสี่ยงให้กักตัว 14 วัน เจ้าหน้าที่ทั้งหมดต้องสวมใส่หน้ากากอนามัยปฏิบัติงาน ตั้งจุดคัดกรองวัดอุณหภูมิทุกคนที่เข้าออกและมีบริการเจลล้างมือ ตั้งจุดรับส่งพัสดุหรืออาหารเดลิเวอรีจากภายนอก ทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางบ่อยครั้งขึ้น และจัดถังแยกขยะติดเชื้อออกจากขยะทั่วไป

แต่ในกรณีที่ไม่ใช่สถานการณ์ทั่วไป คืออาจจะมีกลุ่มเสี่ยงกักตัวอยู่ในอาคาร หรือพบผู้ติดเชื้อในอาคาร จนถึงสถานการณ์ที่อาจจะสร้างความกังวลสูงสุดให้เจ้าของร่วมคือ มีผู้ติดเชื้อพักรักษาตัวอยู่ในอาคาร แนะนำให้นิติบุคคลเพิ่มมาตรการต่างๆ เช่น งดใช้พื้นที่ส่วนกลาง กำหนดเส้นทางเฉพาะให้ผู้ติดเชื้อใช้ในกรณีออกไปพบแพทย์ เจ้าหน้าที่มีการจัดเตรียมชุดป้องกันเชื้อกรณีต้องเข้าเคลื่อนย้ายผู้ป่วยฉุกเฉิน

“ผู้ป่วยไม่ใช่ผู้ร้าย เราอยู่ร่วมกันได้” สามภพ บุนนาค นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยกล่าว

เขายังแนะนำว่านิติบุคคลควรจะให้ความช่วยเหลือ อำนวยความสะดวกให้กลุ่มเสี่ยงที่อยู่ระหว่างกักตัวหรือผู้ป่วยที่พักรักษาตัว สามารถกักตัวในห้องชุดส่วนตัวได้สมบูรณ์ โดยอาจจะมีมาตรการช่วยเหลือส่งอาหารเครื่องดื่มที่สั่งให้ถึงห้องชุดถ้าหากลูกบ้านไม่มีผู้อื่นคอยดูแล เพื่อสร้างความปลอดภัยให้กับผู้พักอาศัยคนอื่นๆ ด้วย

ระมัดระวังเรื่องอำนาจหน้าที่

อีกส่วนหนึ่งที่เป็นประเด็นละเอียดอ่อนมากในช่วงที่ผ่านมาคือ การแจ้งถึงสถานการณ์ในคอนโดฯ ว่ามีผู้ติดเชื้อหรือกลุ่มเสี่ยงอาศัยอยู่หรือไม่

“จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์” กรรมการฝ่ายวิชาการของสมาคมฯ แนะนำว่านิติบุคลลต้องแจ้งให้ผู้พักอาศัยร่วมกันทราบหากพบกลุ่มเสี่ยงหรือผู้ติดเชื้อ เพื่อให้ทุกคนระมัดระวังมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้องระวังในการปกปิดตัวตนของกลุ่มเสี่ยงหรือผู้ติดเชื้อรายนั้นๆ ตามสิทธิของบุคคลที่ต้องได้รับความคุ้มครอง

ในกรณีที่ไม่ได้รับความร่วมมือจากลูกบ้าน เช่น ผู้ป่วย/กลุ่มเสี่ยงไม่กักตัวตามคำสั่งของรัฐ สามภพกล่าวว่า ต้องไม่ลืมว่านิติบุคคลไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ดังนั้นต้องประสานเจ้าหน้าที่รัฐที่เกี่ยวข้องเข้ามาดูแล ไม่ควรจัดการด้วยตนเอง ส่วนการแจ้งถึงลูกบ้านหากมีผู้ป่วย/กลุ่มเสี่ยงที่ไม่กักตัวในห้อง ยังใช้พื้นที่ภายในอาคารร่วมกัน อาจต้องใช้ดุลยพินิจชั่งน้ำหนักระหว่างการละเมิดสิทธิบุคคลกับความปลอดภัยของลูกบ้านทั้งหมด

อยู่ด้วยกันอย่างเข้าใจ

ด้านคณะกรรมการซึ่งเป็นตัวแทนของลูกบ้าน หน้าที่สำคัญในช่วงนี้คือให้ความร่วมมืออนุมัติงบใช้จ่ายที่จำเป็นต่อการรับมือ เพราะจะต้องจัดซื้ออุปกรณ์ต่างๆ ไว้ใช้งาน และอีกส่วนหนึ่งคือช่วยนิติบุคคลขอความร่วมมือจากเจ้าของร่วมทุกคนในการรับมือไวรัส รวมถึงช่วยสอดส่องแจ้งถึงพื้นที่ที่อาจจะเป็นแหล่งรวมเชื้อไวรัสได้

ปิดท้ายที่เจ้าของร่วมทุกคน แน่นอนว่าการอยู่ในอาคารชุดที่มีผู้คนมากมายก็เหมือนกับการออกไปข้างนอก ดังนั้นเมื่อออกมาในพื้นที่ส่วนกลางต้องสวมหน้ากากอนามัยตลอดเวลา หลีกเลี่ยงการสัมผัสสิ่งต่างๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ ผนัง และให้ความร่วมมือกับระเบียบของอาคาร

ที่สำคัญคือ เจ้าของร่วมต้องให้ข้อมูลที่เป็นจริงกับนิติบุคคล โดยแจ้งเจ้าหน้าที่หากตนเป็นกลุ่มเสี่ยงหรือผู้ป่วย ในทางกลับกัน เจ้าของร่วมที่ยังไม่ป่วยต้องร่วมสร้างบรรยากาศที่ดีในการอยู่ร่วมกันกับผู้ป่วยหรือผู้ที่อยู่ระหว่างกักตัวด้วย

ซื้อบ้านยุคใหม่ ไม่ต้องชมห้องตัวอย่าง

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า New Normal เรื่องแรกที่จะเกิดกับธุรกิจอสังหาฯระยะยาว คือ ผู้บริโภคจะ ‘รับได้’ กับการซื้อบ้านหรือคอนโด โดยไม่ต้องเห็นห้องตัวอย่างจริง ขณะที่วิดีโอรีวิวจะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้บริโภคจะใช้ข้อมูลเหล่านี้ในการเปรียบเทียบแต่ละโครงการ แทนการสำรวจทีละ 5-10 โครงการด้วยตัวเอง

“ในจีนมีแพลตฟอร์มเอเจนซี่ขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ชื่อ เหย่าลู่ โดยบนแพลตฟอร์มมีทีมขายเพียง 25 คน แต่สร้างยอดขายได้ถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี โดยกว่า 40% ของผู้ซื้อ ตัดสินใจซื้อโดยไม่ต้องไปเยี่ยมชมโครงการ ในไทยเองก็อาจจะได้เห็น อาจจะมีไลฟ์ขายของพร้อมโปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นยอดขายให้เกิดเร็วขึ้น ซึ่งออริจิ้นเองก็มีการขายออนไลน์บนแพลตฟอร์มอย่างช้อปปี้”

ซื้อบ้านไกลไกลที่ทำงานได้เพราะ Work from Home

New Normal เรื่องที่สอง เมื่อสังคมรับได้กับการ Work from Home มากขึ้น จะส่งผลให้คนซื้อบ้านที่ไม่อยู่ในเมือง เพื่อให้ได้ห้องพักขนาดใหญ่ขึ้น ภายใต้งบประมาณเดิม บ้านจัดสรรอาจยังไม่ได้รับผลกระทบเรื่องขนาดมากนัก แต่เชื่อว่าคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนในสถานีส่วนต่อขยาย อาจต้องมีขนาดประมาณ 35 ตร.ม.ขึ้นไป ขณะเดียวกัน ภายในห้องพักจะต้องมีความยืดหยุ่นมากขึ้น และมี ‘WFH Function’ ทั้งพื้นที่สำหรับกิน นอน ทำงาน และออกกำลังกาย

สู่ยุค Individual Society

New Normal เรื่องที่สาม สังคมจะกลายเป็น ‘Individual Society’ ทุกคนยังคงต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลาง แต่จะหวงแหนความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ใส่ใจเรื่องความปลอดภัยของสุขภาพมากขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการต้องสร้างพื้นที่ส่วนกลางที่สอดคล้องกับความต้องการ เช่น การออกแบบ Co-separate space ให้คนไว้นั่งแยกกันในพื้นที่ส่วนกลางเดียวกัน หรือนำเทคโนโลยีแบบไร้สัมผัส หรือ Touchless เช่น ระบบการจดจำใบหน้า (Face Recognition) หรือระบบการสั่งการด้วยเสียง (Voice Command) สำหรับใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง

ดีมานด์หายแน่ 15-30%

นอกจากโควิด-19 จะเปลี่ยนพฤติกรรมคนแล้ว ‘ดีมานด์’ เองก็มีแนวโน้มปรับตัวลดลง 15-30% ขึ้นอยู่กับว่า จะจบช้าหรือเร็วแค่ไหน แต่ถ้ายังทำการตลาดแบบเดิม ๆ อาทิ ใช้แค่สื่อกลุ่ม Out of Home ผู้ประกอบการก็มีโอกาสจะโดน ‘ดิสรัปต์’ ไปพร้อมตลาดที่ดีมานด์หดตัว ดังนั้นต้องปรับวิธีการทำตลาดใหม่ทั้งหมด อย่างออริจิ้นเองปรับให้พนักงานทุกคนเป็น Micro-Influencer เพื่อขายของ ภายใต้โปรเจกต์ ‘Everyone can sell’ ผลลัพธ์ที่ออกมาคือ ในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ออริจิ้นมียอดขายภายใต้โปรเจกต์ดังกล่าวถึงกว่า 500 ล้านบาท

“จากเดิมเรามีฝ่ายขายและการตลาดประมาณ 250 คน แต่เราเปลี่ยนพนักงานทั้งเครือกว่า 1,200 คน เข้ามาร่วมในโปรเจกต์ดังกล่าว โดยทุกคนสร้างรายได้เฉลี่ยถึง 4.1 แสนบาทต่อคนในช่วงไตรมาสแรก แม้ดีมานด์ภาพรวมอาจจะหดตัว แต่เรายังขับเคลื่อนไปต่อได้ เพราะทีมงานทุกคนรู้จักกลุ่มเป้าหมายของตัวเองดี”

อย่างไรก็ดี ภาพรวมธุรกิจโรงแรมจะกลับมาฟื้นตัวได้หลังสถานการณ์จบแน่นอน เนื่องจากผู้คนยังคงต้องการท่องเที่ยว ดีมานด์ที่ถูกอั้นไว้ในช่วงนี้จะระเบิดออกมาหลังสถานการณ์คลี่คลาย

“ในระหว่างวิกฤติ เราต้องเปลี่ยนแปลง ปรับตัว ปรับสภาพแวดล้อมให้เข้ากับการดำเนินธุรกิจทันที เราโชคดีที่วัฒนธรรมองค์กรเราแข็งแกร่ง พนักงานของเรามี Disruptor Mindset ทำให้มีไอเดียใหม่ ๆ เสมอ และพอจะเปลี่ยนแปลงอะไร ก็ทำได้อย่างรวดเร็ว เราจะใช้ความเป็น Disruptor ของทีมงานทุกคน ขับเคลื่อนองค์กร สร้างสรรค์อะไรใหม่ ๆ ตอบโจทย์ New Normal ของผู้บริโภคต่อไป”

ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย ประเมินมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 5.36 แสนล้านบาท หดตัว 5% ปีนี้มีแนวโน้มขยายตัว 5.5% สำหรับปีนี้มีแนวโน้มชี้คอนโดย่านรัชโยธิน เหมาะอยู่อาศัยมากกว่าลงทุน 

ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโน้มขยายตัว 5.5%

ดร.พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า ในปีที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัย จากการใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ ที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน อีกทั้งต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ เช่น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวน ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีนมีมุมมองว่าที่อยู่อาศัยในไทยมีราคาสูงขึ้น

โดยประเมินว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีมูลค่าอยู่ที่ 5.36 แสนล้านบาท หดตัว 5% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 2.42 แสนล้านบาท หดตัว 11% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบอยู่ที่ 2.94 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

“สำหรับในปีนี้ ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มขยายตัว 5.5% เทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นการขยายตัวของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 4.5% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ 6% เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาให้ความสำคัญกับบ้านแนวราบ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง”

ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ มีปัจจัยสนับสนุนหลักจากมาตรการของภาครัฐ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% รวมทั้งการเปิดส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา ที่ได้เปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ จากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ซึ่งส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในบริเวณดังกล่าว

ชี้คอนโดย่านรัชโยธินเหมาะอยู่อาศัยจริง มากกว่าการลงทุน

ด้าน กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ได้ทำการวิจัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในย่านรัชโยธิน พบว่าเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียม เพราะมีความสะดวกสบายในการเดินทาง และความอุดมสมบูรณ์ในหลายมิติ เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งสถานพยาบาล

โดยมีตัวเลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่ ซึ่งถูกกว่าคอนโดมิเนียมในตัวเมืองอย่าง เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ประมาณ 51% และพื้นที่รอบตัวเมือง เช่น พระราม9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท ประมาณ 29% และแม้ว่ามียูนิตเหลือขายในพื้นที่มีมากถึง 2,910 ยูนิต แต่ยูนิตเหลือขายมีทิศทางปรับตัวลง แสดงให้เห็นว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply เมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมีเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

“คอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่สำหรับการลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก โดยการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 3.2% ต่อปี ใกล้เคียงกับคอนโดมีเนียมย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก แต่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม ให้ผลตอบแทน 6.6% ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทน 5.4% ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี”