ส่งผลให้ ‘ดีเวลลอปเปอร์’ ต่างต้องเดินเกมกระจายความเสี่ยง สู่น่านน้ำรายได้ใหม่เพื่อรับมือตลาดขาลง ไม่เว้นแม้แต่ “ออริจิ้น” หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาดอสังหา!

กระจายพอร์ตฯ สู่ Non-Residences อนาคตลดพอร์ตฯ อสังหาเหลือ 1 ใน 3

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เปิดเผยว่า ปี 2569 ออริจิ้น วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 19 โครงการ มูลค่า 19,400 ล้านบาท แบ่งเป็น

• ธุรกิจที่อยู่อาศัย (Residences) 6 โครงการบ้านและคอนโด มูลค่า 7,400 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 38% ของงบลงทุน
• ธุรกิจที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (Non-Residences) จำนวน 13 โครงการ ครอบคลุมโรงแรม คลังสินค้า รีเทล และอาคารสำนักงาน มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 62% ของงบลงทุน

นั่นแปลว่า ออริจิ้น กำลังขยับจาก “Developer ขายบ้าน” ไปสู่ “Asset Owner + Recurring Income” มากขึ้น

โครงสร้างธุรกิจเช่นนี้ จะช่วยลดความเสี่ยงวัฏจักรอสังหาขาลง มีรายได้ประจำ (Recurring Income) พยุงกระแสเงินสด

“ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ออริจิ้น ทรานส์ฟอร์มฯ ตัวเองเรื่อยมา เป้าใหญ่ เราอยากเป็นมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันเรามีกำไรจากธุรกิจอสังหา 55% และธุรกิจอื่น ๆ 45% ในอนาคตอยากลดน้ำหนักธุรกิจอสังหาให้เหลือสัดส่วน 1 ใน 3 นอกนั้นจะเติบโตด้วยธุรกิจอื่น ๆ”

เปิดตัวบ้านคอนโดเหลือ 6 โครงการ โฟกัสปล่อยเช่า-ขายบิ๊กล็อต B2B

สำหรับ ธุรกิจที่อยู่อาศัย มีแผนเปิดตัวใหม่ จำนวน 6 โครงการ มูลค่า 7,400 ล้านบาท แบ่งเป็น

• คอนโดมิเนียม 3 โครงการ มูลค่า 4,200 ล้านบาท (ภายใต้ออริจิ้นเวอร์ติคอล) ปักหมุด กทม. ภูเก็ต และพัทยา
• บ้าน 3 โครงการ มูลค่า 3,200 ล้านบาท (ภายใต้บริทาเนีย)

สำหรับปี 2569 ตลาดเช่าที่อยู่อาศัย เติบโต 20% โดยเฉพาะทำเลศักยภาพอย่างย่านแหล่งงาน อาทิ กทม. กับ EEC มีดีมานด์ต้องการบ้านสูง จากจำนวนพนักงานที่สูงถึง 200,000-400,000 คน/ย่าน

ตลอดจนแหล่งท่องเที่ยว อาทิ ภูเก็ต ที่มีกำลังซื้อต่างชาติสูง ทั้งรัสเซีย จีน ไต้หวัน โปแลนด์ และขณะนี้บริษัทฯ มีพอร์ตฯ ต่างชาติรอโอนฯ รวม 6,300 ล้านบาท

ทั้งนี้ ออริจิ้นมีบริษัทฯ ลูกอย่าง แฮมป์ตัน (HHR) ช่วยดูแลเรื่องการปล่อยเช่า ซึ่งปัจจุบันมีพอร์ตฯ เช่าที่ดูแลรวม 14 โครงการ จำนวน 1,747 ยูนิต

นอกจากนี้ อีกอินไซด์ที่น่าสนใจ คือ การขายบ้าน/คอนโด รูปแบบ B2B รองรับบริษัทต่างชาติที่ย้ายฐานการผลิตมาอยู่ในไทย เช่น

• ออริจิ้น ขายบิ๊กล็อตคอนโด 2 โครงการ จำนวน 455 ยูนิต มูลค่า 1,080 ล้านบาท ให้กับ “Delta Electronics”
• ขายบ้านให้กับบริษัทในนิคมพัฒนาจังหวัดระยอง จำนวน 5 ยูนิต 30 ล้านบาท

สำหรับปี 2569 บริษัทฯ เป้ายอดขาย (พรีเซล) 25,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 16,000 ล้านบาท (ปัจจุบันมีแบคลอค 2.1 หมื่นล้านบาท รวมโครงการ JV) ส่วนรายได้วางไว้ที่ 10,000 ล้านบาท

บุกหนัก โรงแรม-คลังสินค้า ตัดโครงการเก่าขายเข้ากองรีท/ไพรเวท  ฟันด์

พร้อมกันนี้ ในปี 2569 ออริจิ้น รุกโฟกัสเพิ่ม 2 ธุรกิจโรงแรมและคลังสินค้า ผ่านการเปิดตัวโครงการใหม่ ดังนี้

1.ธุรกิจโรงแรม (ภายใต้ออริจิ้นโฮเทล) เปิดตัว 4 โครงการ จำนวน 762 คีย์ มูลค่า 5,915 ล้านบาท  แบ่งเป็น

• โรงแรม HOTEL INDIGO & HOLIDAY INN EXPRESS BANGKOK PHAYATHAI ย่านพญาไท จำนวน 411 คีย์
• โรงแรม MOXY PHUKET CHAOFAH ในภูเก็ต จำนวน 249 คีย์
• MOXY CHIANGMAI NIMMAN ในเชียงใหม่ จำนวน 102 คีย์

ส่งผลให้ในปี 2569 ออริจิ้น จะมีโรงแรมในมือ 13 แห่ง จำนวน 3,068 คีย์

ขณะที่ เพอร์ฟอร์แมนซ์ธุรกิจโรงแรม ยังเติบโตได้ดี โดยมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ณ สิ้นปี 2568 อยู่ที่ 80% จากปี 2566 อยู่ที่ 47.2%

2.ธุรกิจคลังสินค้า (ภายใต้แอลฟ่า อินดัสเทรียลฯ) จำนวน 5 โครงการ พื้นที่ 150,000 ตารางเมตร มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท

โดยปัจจุบันมีจำนวนคลังสินค้ารวม 403,859 ตารางเมตร และในจำนวนนี้มีอัตราเช่าพื้นที่แล้ว 95%

ทั้งนี้ จากผลงานของกลุ่มโรงแรมและคลังสินค้าที่ไปได้ดี ทำให้ ออริจิ้นเตรียมขายสินทรัพย์เข้ากองรีทหรือไพรเวทฟันด์ แบ่งออกเป็น

• โรงแรม 4 แห่ง มูลค่า 4,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีผู้สนใจวางมัดจำแล้ว 1 ราย โดยการขายโรงแรมจะได้อัตราผลตอบแทนภายใน IRR ประมาณ 25%
• คลังสินค้า 4 แห่ง มูลค่า 3,800 ล้านบาท คิดเป็น IRR ราว 20%

ในอนาคต ออริจิ้น เตรียมตั้ง ALPHA REIT ขึ้นเอง โดยจับมือกับธนาคารกสิกรไทย เพื่อให้ได้กำไรจากการลงทุน และได้กระแสเงินสดเพิ่มเติม

นำร่อง 4 โครงการ รวมพื้นที่ 2.11 แสนตร.ม. ซึ่งเป็นคลังสินค้าที่ JV กับกลุ่มโตเกียวแลนด์ ได้แก่

• ALPHA RANGSIT WH1 & WH3
• ALPHA LEAMCHABANG
• ALPHA LEAMCHABANG 2
• ALPHA KM.19

“ตอนนี้ ออริจิ้น ถึงเวลาเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการกระจายพอร์ตธุรกิจ รวมถึงกลุ่มธุรกิจ Recurring Income ทั้งแผนการขายธุรกิจทำกำไรหรือการนำสินทรัพย์เข้ากอง REIT ตามเป้าหมายที่วางไว้”

ศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เปิดเผยว่า ทิศทางปีนี้จะโฟกัสเฉพาะทำเลและกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ ขับเคลื่อนธุรกิจด้วยคำว่า “คุณภาพ” แทนการเร่งเปิดโครงการใหม่

“ปี 2569 เพอร์เฟคไม่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ ส่วนยอดขายตั้งเป้าที่ 8,000 ล้านบาท”

ขายที่ดิน 4,800 ล้าน เสริมสภาพคล่อง

ไฮไลต์สำคัญ คือ แผนขายที่ดินและอาคาร รวมมูลค่าประมาณ 4,800 ล้านบาท แบ่งเป็น

1.ทรัพย์สินในเมือง 3 แห่ง มูลค่า 3,000 ล้านบาท

• ที่ดิน 8 ไร่ ถนนเจริญนคร ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
• ที่ดิน 3 ไร่ ถนนรัชดาภิเษก ห่างรถไฟฟ้า 500 เมตร
• อาคารสำนักงาน 6 ชั้น ถนนสีลม

2.ที่ดินทำเลเติบโตสูง 4 แปลง รวม 140 ไร่ มูลค่า 1,800 ล้านบาท

• ที่ดินกรุงเทพกรีฑา 25 ไร่
• ที่ดินรามคำแหง 20 ไร่ (ติด รร.นานาชาติร่วมฤดี)
• ที่ดินกิ่งแก้ว 50 ไร่
• ที่ดินตรงถนนหอการค้าไทย 45 ไร่

การขายสินทรัพย์ล็อตนี้สะท้อนว่า เพอร์เฟค เลือก “เก็บเงินสด” เพื่อเสริมฐานะการเงิน ลดภาระ และเพิ่มความยืดหยุ่นในช่วงตลาดชะลอ

ชู 4 กลยุทธ์ ปี 2569

กลยุทธ์หลัก ปี 2569 คือ การหันโฟกัสโครงการเดิมที่มีอยู่ โดยเน้นคุณภาพและเลือกเจาะเฉพาะบางทำเลที่มีศักยภาพ ผ่าน 4 แนวทาง ดังนี้

1.ปรับแบบบ้านครั้งใหญ่ในรอบ 40 ปี

ปีนี้มีการปรับแบบบ้านใหม่ ในโครงการร่วมทุน (JV) อาทิ

• เปิดบ้านแบบใหม่พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว ในโครงการ “เบลล่า เดล มอนเต้ เขาใหญ่” จำนวน 5 หลัง ในช่วงปลายปี รองรับการเปิดใช้มอเตอร์เวย์ M6 บางปะอิน–นครราชสีมา
• โครงการ “เลค ฟอเรสต์” ซึ่งร่วมทุนกับ ซูมิโตโม ฟอเรสทรี จะมีการเปิดตัวทะเลสาบขนาด 20 ไร่ พร้อมสโมสรริมทะเลสาบในปี 2570 เพื่อสร้างภาพลักษณ์โครงการให้โดดเด่นและแตกต่าง

2.เปิดถนนใหม่ บูมทำเล รามคำแหง-กรุงเทพกรีฑา

ในไตรมาส 2 บริษัทเตรียมเปิดถนนเชื่อมรามคำแหง-กรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็น 2 ทำเลหลักของบริษัท

• รามคำแหง พัฒนามาตั้งแต่ปี 2536 รวมกว่า 3,250 หน่วย บนพื้นที่ 1,050 ไร่
• กรุงเทพกรีฑา มีที่อยู่อาศัยกว่า 1,150 หน่วย บนพื้นที่ 326 ไร่

บวกกับรถไฟฟ้าสายสีส้มที่คาดว่าจะเปิดปี 2570 จะยิ่งเพิ่มศักยภาพทำเลในระยะยาว

3.รีโนเวตสโมสร 30 แห่ง เป็น “Health Club”-ลุยสวนสุขภาพ

เพอร์เฟคเตรียมปรับสโมสร 30 แห่ง เป็น “Health Club” 3 แห่งแรกเปิดกลางปี 2569 และอีก 5 แห่งในไตรมาส 4 นี้

พร้อมพัฒนาสวนส่วนกลางภายใต้แนวคิด “สวนเพื่อสุขภาพ” เช่น

• เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ กรุงเทพกรีฑา (สวน 5 ไร่)
• แจ้งวัฒนะ (ถนนหอการค้าไทย)
• สุขุมวิท 77-สุวรรณภูมิ (ปรับสวนรอบทะเลสาบ 20 ไร่)

แผนของ “เพอร์เฟค” สะท้อนว่า ในวันที่ตลาดไม่ง่าย การอยู่รอดอาจสำคัญกว่าการโตเร็ว และเงินสดยังคงเป็นอาวุธที่สำคัญที่สุดของเกมอสังหาฯ ปี 2569

บางบัวทอง ขึ้นแท่นโซนรีเจ็กต์พุ่ง 70% แตะเบรกบ้านต่ำ 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ โซนที่น่าห่วงสุด ได้แก่ บางบัวทอง จ.นนทบุรี หนึ่งในสามพอร์ตฯ ใหญ่ของคุณาลัย ที่ในปี 2568 ที่ผ่านมา ยอดรีเจ็กต์เรต ทะยานแตะ 65-70% โดยเฉพาะบ้านกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ โซนบางบัวทอง (เฉพาะของคุณาลัย) ที่มีแนวโน้มหดตัวลง

• ปี 2564 ช่วงพีกสุด ยอดโอนฯ 700-800 ล้านบาท
• ปี 2568 ช่วงแบงก์เข้มปล่อยกู้ ยอดโอนฯ (ประมาณ 51 ยูนิต) มูลค่าราว 150 ล้านบาท

สำหรับบางบัวทองจะมีดีมานด์สูงที่สุด จากกลุ่ม First Jobber และแรงงานวัยสร้างครอบครัว อายุ 30 – 40 ปี มักสนใจซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทว่ากลุ่มนี้กลับมีความเปราะบางทางการเงิน โดนรีเจ็กต์เรตสูงที่สุดเช่นกัน

“ปัจจัยข้างต้น ทำให้คุณาลัยตัดสินใจหยุดพัฒนาโครงการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แม้มีที่ดินอีก 100-200 ไร่ (เดิมมีประมาณ 500 ไร่) ในโซนบางบัวทอง เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบัน”

พร้อมกันนี้ บริษัทยังเข้าไปช่วยลูกค้าให้กู้ผ่าน อาทิ มีหน่วยงานพันธมิตรช่วยในเรื่องสร้างเครดิตการเงินให้ลูกค้าจนกู้ผ่าน ซึ่งสามารถช่วยกลุ่มรีเจ็กต์เรตได้ราว 10%

โฟกัส “รังสิตคลองสอง-พระรามสอง” โซนกำลังซื้อสูง

ตรงกันข้ามกับโซน ‘รังสิต-คลองสอง’ และ ‘พระรามสอง-บางขุนเทียน’ ที่มีแนวโน้มดี จากกำลังซื้อที่มากกว่า

1.รังสิต-คลองสอง

• กำลังซื้อหลักมาจากพ่อค้า/แม่ค้า ที่ทำธุรกิจในตลาดไท
• ราคาซื้อเฉลี่ย 6-7 ล้านบาท/ยูนิต
• ซื้อด้วยเงินสดสูงสุดที่ 30%

2.พระรามสอง-บางขุนเทียน

• กำลังซื้อหลักมาจาก กลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ เนื่องจากโครงการใกล้ สถาบันมะเร็ง และโรงพยาบาลสูงวัยบางขุนเทียน นิยมราคา 7-10 ล้านบาท/ยูนิต
• ส่วนอีกกลุ่มกำลังซื้อสูงเป็นครอบครัวใหญ่ อยู่กัน 2-3 เจเนอเรชั่น นิยมราคา 15-20 ล้านบาท/ยูนิต
• นิยมซื้อเงินสด 20%

ชะลอลงทุนเพิ่ม 5 ปี สต็อกบ้าน/ที่ดินยังเพียงพอ เป้าปี 69 ยอดขาย 1.2 พันล้าน

สำหรับปี 2569 บริษัทมุ่งเน้นขายโครงการเดิมที่มีอยู่ราว 5 โครงการหลัก มีซัพลายเหลือขายราว 1,416 ยูนิต มูลค่ารวม 10,447 ล้านบาท

โดยจะ ‘ชะลอการลงทุนเพิ่ม 5 ปี’ นับจากนี้ เนื่องจาก ยังมีที่ดินเพียงพอ และการพัฒนาต่อไปจะเป็นการขยายเฟสจากที่ดินเดิมเท่านั้น

ซึ่งใน 4 ทำเลหลัก จะมีทั้ง โซนที่ได้ไปต่อ คือ รังสิต-คลองสอง และพระรามสอง เนื่องจากศักยภาพผู้ซื้อสูง มักใช้เงินสดซื้อ หรือเป็นผู้ประกอบการที่สามารถวางเงินดาวน์ได้แม้ได้กู้ไม่เต็ม 100%

ส่วน โซนที่ชะลอแผนเปิดโครงการ คือ บางบัวทอง ที่มีอัตรารีเจ็กต์เรตสูงที่สุด และ EEC บริเวณฉะเชิงเทรา ที่ปัจจุบันขายหมดแล้ว แต่ยังไม่เปิดเพิ่ม ด้วยสถานการณ์ฝั่งโรงงาน/อุตสาหกรรม มีการลดจ่ายค่า OT บางบริษัท ทำให้กลุ่มพนักงานกู้ซื้อบ้านยากขึ้น แต่ในอนาคตหาก EEC มีความเคลื่อนไหวน่าจับตา ก็มีแผนกลับมาเปิดโครงการอีกครั้งได้

“ปี 2569 เราตั้งเป้ายอดขาย 1,200 ล้านบาท เติบโตเล็กน้อยจากปีก่อน และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 600 ล้านบาท”

10 ปีอสังหาถึงจุดอิ่มตัว ลุยโมเดลใหม่ “บ้านสั่งสร้าง-แชร์เฮ้าส์-ธุรกิจสูงวัย”

จากสถานการณ์ปัจจุบัน ทำให้บริษัทมองหา โมเดลธุรกิจใหม่ ๆ รวมถึง อุตสาหกรรม New S-Curve รองรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง จะถึงจุดอิ่มตัวใน 10 ปีข้างหน้า

เบื้องต้น ในฝั่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ลุยโมเดลธุรกิจใหม่ ได่แก่

1.บ้านสั่งสร้าง ภายใต้ชื่อ “บ้านสรรสร้าง”

นำร่องโซนรังสิต ที่มีแปลงที่ดินขนาดใหญ่ 200 ตารางวา – 2 ไร่ (อยู่ในโครงการ คุณาลัย นาวาร่า รังสิต-คลองสอง) สำหรับลูกค้ากลุ่มครอบครัวใหญ่หลายเจอเนอเรชั่น ที่อยากได้บ้านขนาดใหญ่ ประมาณ 90-200 ตารางวา ปรับ/สั่งสร้างได้ตามความต้องการ

โดยจะทดลองจำนวน 9 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 9 – 22 ล้านบาท/หลัง ซึ่งลูกค้าที่สนใจจะต้องวางเงินมัดจำขั้นต่ำ 30% ของราคาซื้อ เริ่มเปิดจองเดือนสิงหาคม 2569 นี้

2.บ้านเช่ารูปแบบ “แชร์เฮ้าส์”

จากดีมานด์เช่าที่ขยายตัวในทำเล “พระรามสอง” จากกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ และกลุ่มอาจารย์ต่างชาติในโซนดังกล่าว

เบื้องต้น นำร่องบ้าน 20 หลัง (ในโครงการคุณาลัย นาวาร่า พระราม 2) มูลค่าราว 180 ล้านบาท ในบ้าน 1 หลัง ประกอบไปด้วย 4 ห้องนอน + ห้องน้ำในตัวทุกห้อง+ที่จอดรถ 4 คัน มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ เหมาะสำหรับผู้เช่า 4 คน โดยส่วนกลางบ้านจะเป็นรูปแบบ “แชร์เฮ้าส์”

“เราพบดีมานด์ปล่อยเช่าในย่านนี้สูง เนื่องจากใกล้มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล โดยมีการปล่อยเช่าราว 30,000-40,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 6% ต่อปี”

3.ธุรกิจผู้สูงอายุ ภายใต้ชื่อ “Charasaran By Kunalai” (แผนในอนาคต คาดเปิดตัวเป็นทางการ ราวไตรมาส 3 และก่อสร้างภายในสิ้นปี 2569)

จากประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ ปี 2568-2569 ประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป สัดส่วนสูงถึง 20.7% – 21% และคาดว่าในปี 2583 ไทยจะมีสัดส่วนผู้สูงวัยเป็น 1 ใน 3 ของประชากร หรือราว 31.37%

ส่งผลให้ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับผู้สูงวัย กลายเป็น New S-Curve “คุณาลัย” จึงเตรียมลุยธุรกิจผู้สูงอายุ ปักหมุดทำเล “พระรามสอง” เนื่องจากบริษัทฯ มีที่ดิน 7-8 ไร่ ใกล้กับสถาบันมะเร็ง

โดยโปรดักส์จะออกมา 4 รูปแบบ 4 เฟสการพัฒนา (เน้นสร้างล้อไปกับ สถาบันมะเร็ง) ดังนี้

เฟส 1 บ้านที่ออกแบบเพื่อผู้สูงอายุ อาทิ การพัฒนาบ้านชั้นเดียว

เฟส 2 Wellness Residences / คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ (Independent Living) อาคารละไม่เกิน 2 ชั้น คาดเป็น ‘โมเดลเช่า’

เฟส 3 Assited Living โครงการที่มี Medical Center ในตัว โดยมีการรักษาและนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มประคับประคองและฟื้นฟู อาทิ

• กายภาพบำบัดในน้ำเพื่อถนอมข้อ
• Nootropics & Brain Training ใช้ยาและกิจกรรมฝึกสมองป้องกันอัลไซเมอร์

เฟส 4 Nursing Home/ Health & Brain Center/ Hospice มีโปรแกรม อาทิ

• Nursing Care ดูแลโดยพยาบาลวิชาชีพตลอดเวลา
• Palliative Care การดูแลประคับประคองทั้งกายและใจในวาระสุดท้าย
• Home like Hospice การจัดการสภาพแวดล้อมให้เหมือนบ้านแต่มีอุปกรณ์ทางการแพทย์ครบ

“บ้านจัดสรรอีกไม่กี่ปีก็จะอิ่มตัวแล้ว ธุรกิจใหม่ ๆ นี้ ตั้งเป้าสร้างรายได้ให้บริษัทราว 300-400 ล้านบาท ภายในปี 2575 ขณะเดียวกันเรายังมองหาธุรกิจใหม่เพิ่มอย่างน้อยอีก 5 ธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ให้กับคุณาลัย”

มุมมองของเอพีปีนี้ยังคงวางแผนแบบระมัดระวังตามสถานการณ์ปัจจัยลบรอบด้าน “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป เปิดเผยแผนธุรกิจของบริษัทปี 2563 ว่า ปีนี้บริษัทจะเปิดตัวโครงการทั้งหมด 37 โครงการ มูลค่ารวม 47,150 ล้านบาท โดยลดสัดส่วนคอนโดมิเนียมลงจากปีที่ผ่านๆ มา วางแผนเปิดเพียง 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,100 ล้านบาท ที่เหลือจะเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด

โดยโครงการแนวราบส่วนใหญ่ที่จะเปิดปีนี้ ส่วนใหญ่จะเน้นบ้านเดี่ยวแบรนด์ Centro ราคา 5-10 ล้านบาท และแบรนด์ The City ราคา 10-13 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์เกือบทั้งหมดเป็นแบรนด์ Pleno ราคาเริ่มต้นเกือบ 3 ล้านบาท เพราะต้องการเจาะเซ็กเมนต์กลางและกลางบนเป็นหลัก อันเป็นตลาดที่เอพีถนัดและลูกค้ามีกำลังซื้อ

สำหรับคอนโดฯ ที่จะเปิดเป็นแบรนด์ระดับกลางและกลางล่าง ได้แก่ Aspire เอราวัณ ไพรม์, Life ลาดพร้าว-จตุจักร, Life สุขุมวิท-พระราม 4 และ Life ราชปรารภ

เป้ายอดขายเสมอตัว รอรับโอนคอนโดฯ

“ปีนี้เปิดมา 2 เดือนแรก เราทำยอดขายแล้ว 4,300 ล้านบาท ซึ่งดีกว่าที่คาดและดีขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะแนวราบเริ่มเปิดตัวแล้ว 11 โครงการ พบว่าตลาดยังมีดีมานด์สูง” วิทการกล่าว

อย่างไรก็ตาม แม้แนวโน้มตลาดจะดีขึ้น แต่เอพียังวางเป้ายอดพรีเซลแบบค่อนข้างเสมอตัว คืออยู่ที่ 33,000 ล้านบาท เติบโตเพียง 2% จากปีก่อน เพราะมีปัจจัยที่คาดไม่ถึงตั้งแต่ต้นปี เช่น ไวรัสโคโรนา มีผลกับเศรษฐกิจ

ส่วนเป้าหมายรายได้ วางไว้สูง 40,550 ล้านบาท (รวมรายได้โครงการร่วมทุนทั้งหมด) เติบโต 25% จากปีก่อน เนื่องจากปีนี้จะมีการโอนคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่ถึง 4 โครงการ มูลค่าแบ็กล็อก 16,560 ล้านบาท ได้แก่ Life ลาดพร้าว (ยอดขาย 93%), Life อโศก-พระราม 9 (ยอดขาย 93%), Aspire สุขุมวิท-อ่อนนุช (ยอดขาย 50%) และ Aspire อโศก-รัชดา (ยอดขาย 98%) รวมถึงมี 2 โครงการที่โอนต่อเนื่องมาจากปีก่อน

ชิมลางต่างจังหวัด หาโอกาสใหม่

ในแง่ทำเลการเปิดโครงการ ปีนี้ยังจะเป็นปีแรกที่เอพีไปเปิดตัวโครงการแนวราบในต่างจังหวัด จากที่ผ่านมา บริษัทเคยทำตลาดต่างจังหวัดเฉพาะคอนโดมิเนียม และพัฒนาเพียง 2 โครงการที่ จ.อุดรธานี และ จ.พิษณุโลก เมื่อ 5 ปีก่อน แต่ไม่เคยมีการเปิดโครงการแนวราบมาก่อน

“เราไปเพื่อไปหาดีมานด์ใหม่ๆ เพิ่ม โดยจะมีการทดลองเปิด 4-5 โครงการ กระจายตามหัวเมืองรองภูมิภาคละ 1 โครงการ เพื่อดูโมเดลการพัฒนารูปแบบไหนที่จะเหมาะสมและภูมิภาคไหนที่เราทำได้” วิทการกล่าว “นอกจากผู้ซื้อกลุ่มใหม่แล้ว เรายังต้องไปเรียนรู้ผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์ท้องถิ่นด้วย”

โดยสาเหตุที่เอพีเลือกเมืองรองมากกว่าหัวเมืองหลักหรือท่องเที่ยว เพราะเห็นว่ามีคู่แข่งน้อยกว่าแต่ยังมีดีมานด์ เช่น นครศรีธรรมราช จังหวัดแรกที่จะไปเปิดโครงการช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ แม้ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวแต่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อ

“หัวเมืองหลักคู่แข่งเยอะและอยู่มานาน เราอาจจะสู้ยาก จึงขอเริ่มที่เมืองรองก่อน ถ้าเราแข็งแกร่งพอก็อาจจะขยับไปเมืองหลักต่อ”

การไปบุกต่างจังหวัด เอพีจะเปิดตัวชื่อโครงการแบรนด์ใหม่ เพราะมองว่าจะเป็นโครงการที่มีสินค้าหลายแบบรวมกัน และอาจจะเปิดราคาเริ่มต้นที่ 1-2 ล้านบาทสำหรับทาวน์เฮาส์ ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างซื้อที่ดินรวมแปลงในนครศรีธรรมราช และมองหาที่ดินในจังหวัดอื่นๆ

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยถึงแผนการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมของบริษัทปีนี้ว่า เบื้องต้นวางแผนเปิดทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,100 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท 2 โครงการ และที่เอพีลงทุนเอง 2 โครงการ

มูลค่าดังกล่าวลดลง 55% จากการเปิดคอนโดฯ ปี 2562 ที่เอพีเปิดตัว 6 โครงการ มูลค่ารวม 27,100 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปีก่อน คอนโดฯ ที่เปิดตัวเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือมูลค่าสูง เช่น The Address สยาม-ราชเทวี หรือ Life สาทร-เซียร์ร่า

เหตุที่ปีนี้เอพีลดการเปิดตัวโครงการแนวสูงเนื่องจากมี “ความไม่แน่นอน” ของตลาด ทั้งจากเศรษฐกิจซึ่งกระทบกำลังซื้อลูกค้า และดิสรัปชันทางเทคโนโลยีทำให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยน และมีความต้องการแบบใหม่ในการอยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม วิทการกล่าวว่าเอพียังมีแผนสอง สามารถปรับเพิ่มหรือลดการเปิดตัวโครงการได้ตามจังหวะตลาด

“ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับตัวสู้กับความไม่แน่นอน และไม่ยึดติดกับสิ่งที่เราเคยประสบความสำเร็จในอดีต” วิทการกล่าว “แต่โอกาสยังมีในกลุ่มเรียลดีมานด์ ทำให้เราเลือกทำคอนโดฯ ราคาเฉลี่ยไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม.”

เพดานราคา 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. มาจากศักยภาพของลูกค้าอยู่จริงส่วนใหญ่ผสมกับสภาพเศรษฐกิจที่เอพีประเมิน มองว่านี่จะเป็นราคาที่เหมาะสม เทียบกับที่ผ่านมา เอพีเปิดคอนโดฯ ราคา 2-3 แสนบาทต่อตร.ม. ในบางทำเล เช่น Rhythm เอกมัย เป็นทำเลที่ดึงดูดนักเก็งกำไรมากกว่า ซึ่งมาถึงวันนี้ นักเก็งกำไรระยะสั้นในตลาดแทบไม่เหลืออยู่แล้ว

สำหรับ 4 โครงการดังกล่าว วิทการแย้มว่าส่วนใหญ่จะเป็นแบรนด์ Life และแบรนด์ Aspire ซึ่งเป็นคอนโดฯ ตลาดกลางถึงกลางล่างของบริษัท ทำเลที่เปิดโครงการจะมีทั้งแนวรถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้วและแนวรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยเอพีหลีกเลี่ยงการลงตลาดเรดโอเชียน ซึ่งส่วนใหญ่คือพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้ากลางใจเมือง

วิจัยตลาด 6 ไลฟ์สไตล์คนเมือง “ล็อกเป้า” ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม

วิทการยังกล่าวถึงการปรับวิธีคิดการทำวิจัยตลาดหาอินไซต์ของลูกค้าด้วย โดยขั้นตอนหลังจากตั้งเพดานราคาไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. เมื่อมองหาที่ดินต้องได้ในราคาที่พัฒนาเป็นห้องชุดแล้วราคาไม่เกินเพดาน จากนั้นที่ดินจะออกแบบโครงการอย่างไร ต้องผ่านกระบวนการ Dynamic Personalized Model

จากยุคก่อนที่วิธีวิจัยตลาดคือการทำโฟกัสกรุ๊ปในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ใช้วิธีพูดคุยถามตอบ วิธีใหม่จะใช้เวลาและกำลังคนมากกว่า เพราะต้องลงพื้นที่จริงและติดตามดูวิถีชีวิต (Living Pattern) ของลูกค้า ซึ่งสะท้อนออกมาเป็นโครงการที่มีองค์ประกอบและรายละเอียดที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากกว่าเดิม

ทั้งนี้ หลังจากปีก่อนที่ เอพี ดีไซน์ แล็บ เริ่มศึกษาตลาดด้วยวิธีใหม่ทำให้พบว่าคนเมืองมีพฤติกรรมการอยู่อาศัย แบ่งออกเป็น 6 กลุ่มหลัก คือ

1.Serenity Series คนเมืองที่หลีกหนีความวุ่นวาย มีโลกส่วนตัว ต้องการพื้นที่เพื่อผ่อนคลาย
2.Wellness Series คนเมืองที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพ ต้องการพื้นที่ออกกำลังกายและกิจกรรมกลางแจ้ง
3.Experience Series คนเมืองที่ต้องการสีสันชีวิต ต้องการพื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนให้ทันเทรนด์ตลอดเวลา
4.Naturality Series คนเมืองที่ต้องการธรรมชาติ บรรยากาศร่มรื่น
5.Co-Generations Series คนเมืองที่อาศัยร่วมกันหลายเจนเนอเรชั่น เช่น ครอบครัว Gen X ที่มีลูก Gen Alpha จึงต้องการพื้นที่ที่ส่งเสริมความสัมพันธ์ในครอบครัวและพัฒนาการเด็ก
6.Co-Creation Series คนเมืองที่ต้องการพื้นที่ที่สาม เพื่อใช้ประชุม เรียนรู้ ต้องการ Co-Working Space

วิธีทำงานแบบนี้เริ่มนำมาใช้แล้วตั้งแต่ปีก่อน ยกตัวอย่างโครงการ Rhythm เจริญกรุง พาวิลเลียน ที่เปิดตัวเมื่อเดือนพ.ย. 62 ทำเลโครงการตรงข้ามโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ กรุงเทพ-ริเวอร์ไซด์ บนถนนเจริญกรุง เมื่อศึกษากลุ่มเป้าหมายพบว่าเป็นไลฟ์สไตล์ Co-Generation ทั้งกลุ่มครอบครัวที่มีลูกแล้ว และกลุ่มผู้บริหารอายุน้อย

ดังนั้นโครงการจึงออกแบบมาให้ตอบโจทย์การเลี้ยงลูกแต่ต้องมีพื้นที่สงบส่วนตัว สำหรับผู้บริหารด้วย เช่น พื้นที่สระว่ายน้ำแบ่งบริเวณสระผู้ใหญ่และสระเด็กชัดเจน ทั้งเพื่อความปลอดภัยของเด็กและเพื่อให้ผู้ใหญ่ที่ไม่ได้มากับลูกมีความเป็นส่วนตัว หลังเปิดขาย 2 เดือน ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 42% ซึ่งเป็นไปตามเป้า

วันนี้การขาย (คอนโดฯ) ได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก

— วิทการ จันทวิมล —

“วันนี้การขายได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก” วิทการกล่าว “เนื่องจากเราขายเรียลดีมานด์ จะค่อยๆ ทยอยขายไปได้จนตึกเสร็จ แต่ตัวโครงการต้องติด Top of mind ของลูกค้าอย่างน้อย 5 อันดับแรก ทำให้แต่ละทำเลต้องลงลึกต่างกันไป เพราะแต่ละทำเลก็มีลูกค้าคนละแบบกัน”

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดข้อมูลดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปริมณฑล ปี 2562 โดยเป็นข้อมูลเฉพาะโครงการเปิดใหม่มือหนึ่งที่ยังอยู่ระหว่างขาย แยกเป็นดัชนีราคาคอนโดมิเนียม และราคาโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์)

ราคาคอนโดฯ เคยขึ้นสุด…ก็ลงสุด

สำหรับ คอนโดฯ ดัชนีราคา ณ ไตรมาส 4/62 อยู่ที่ 153.8 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 0.5% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) แม้จะปรับเพิ่มขึ้นแต่เป็นอัตราที่น้อยลงอย่างต่อเนื่อง 3 ไตรมาสติดต่อกัน

เมื่อดูจากกราฟการขยายตัวของดัชนีราคา จะเห็นได้ว่าช่วงปี 2561 ราคาคอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นจนเส้นกราฟชัน โดยมีการขยายตัวของราคาเฉลี่ยตลอดปี 2561 ที่ 11.3% ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับราคาคอนโดฯ ช่วงปี 2558-2560 ที่ปรับราคาเพิ่มเฉลี่ย 5-8% ต่อปี เมื่อมาถึงปี 2562 กราฟการขยายตัวของราคาดิ่งลงตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา โดยราคาเติบโตทั้งปีอยู่ที่ 4.3% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นภาวะตลาดชะลอตัวอย่างชัดเจน

5 ทำเลโอกาสในวิกฤต

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตกลับมีโอกาส เนื่องจากคอนโดฯ 5 ทำเลเหล่านี้กลับปรับราคาขึ้นได้สูงกว่าตลาดรวมมาก โดยเป็นข้อมูลราคา ณ ไตรมาส 4/62 ปรับขึ้นแบบ YoY

1.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ปรับขึ้น 18.7% พื้นที่นี้ได้อานิสงส์จากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ แบริ่ง-เคหะสมุทรปราการ ซึ่งเปิดเดินรถตลอดสายแบบไม่ต้องเปลี่ยนขบวน (ยกเว้นช่วงเวลาเร่งด่วน) ตั้งแต่เดือนพ.ค.62

2.สีลม-สาทร-บางรัก ปรับขึ้น 16.4% พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่มีทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลมและรถไฟฟ้าใต้ดินผ่าน รวมถึงพื้นที่ริมน้ำฝั่งถนนเจริญกรุงด้วย

3.ยานนาวา-บางคอแหลม ปรับขึ้น 14.1% พื้นที่เชื่อมต่อจากย่านสาทร ถนนเส้นหลักคือพระราม 3 ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นแหล่งชุมชนเก่า เช่น ถนนนางลิ้นจี่ ถนนจันทน์

4.หลักสี่-ดอนเมือง-บางเขน-สายไหม ปรับขึ้น 9.7% อานิสงส์จากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ หมอชิต-คูคต ปัจจุบันเปิดบริการเดินรถจนถึงสถานีม.เกษตรศาสตร์ และส่วนที่เหลือกำลังเร่งก่อสร้าง รวมถึงมีรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้างเช่นกัน

5.ลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ ปรับขึ้น 9.4% ย่านขอบเมืองซึ่งเป็นแหล่งชุมชนหนาแน่นอยู่แล้ว ได้อานิสงส์จากการก่อสร้างรถไฟฟ้า 2 สายคือ สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ที่ตัดผ่าน ถ.รามคำแหง และสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว ซึ่งตีขนานไปกับถ.ลาดพร้าว

บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ ชะลอตัวเช่นกัน

สำหรับดัชนีราคา โครงการแนวราบ รวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ณ ไตรมาส 4/62 ดัชนีราคาอยู่ที่ 127.6 ตลอดปี 2562 ราคาขยายตัว 2.8% เทียบกับปี 2561 ที่ราคาขยายตัว 4.0%

หากดูจากกราฟการขยายตัวของราคา จะเห็นได้ว่าราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เริ่มเติบโตลดน้อยลงก่อนหน้ากลุ่มคอนโดฯ โดยราคาเริ่มขยายตัวช้าลงตั้งแต่ไตรมาส 3/61 แล้ว มาถึง ปี 2562 บ้านเดี่ยวเริ่มกลับมามีอัตราเติบโตของราคาสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 3/62 ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์ยังเติบโตลดน้อยลงอย่างต่อเนื่อง

ช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา บรรดาโบรกเกอร์อสังหาฯ และนักพัฒนาจัดสรรต่างกล่าวตรงกันว่าตลาดอสังหาฯ เกิดอาการสะดุดโดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ เนื่องจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV สำหรับสินเชื่อบ้านโดยแบงก์ชาติ ทำให้ลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น และยังมีประเด็นสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวเข้ามากระทบ

• อนันต์ อัศวโภคิน : อสังหาฯ ยังเหนื่อยต่ออีก 2 ปี เปิดคำแนะนำ ‘รักษาตัวรอด’ ของผู้ประกอบการ
• ปี 2562 ติดเบรกอสังหาฯ ธุรกิจนี้จะจอดยาวหรือไม่? อ่านบทวิเคราะห์จาก DDproperty และ TDRI

ต้องมาลุ้นกันว่าปีนี้แบงก์ชาติจะทบทวนและผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สินเชื่อบ้านหรือไม่ เพื่อให้ความสามารถในการซื้อของลูกค้าอสังหาฯ กลับมา

เวทีเสวนาเปิดหลักสูตรปั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ The NEXT Real รุ่น 9 และ 10 ซึ่งก่อตั้งโดย อนันต์ อัศวโภคิน นานทีปีหนที่พี่ใหญ่วงการอสังหาฯ แห่ง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ จะปรากฏตัวต่อสื่อ โดยเขาคาดการณ์สภาวะตลาดอสังหาฯ ไทยขณะนี้ไว้ว่า น่าจะอยู่ในช่วงขาลงไปอีก 2 ปี โดยอาจเริ่มเข้าสู่จุดต่ำสุดภายในปีนี้

“ภาพรวมไม่ได้เลวร้ายขนาดนั้น แนวราบพอไปได้อยู่ แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมไม่ดีเท่าไหร่โดยเฉพาะคอนโดฯ ตลาดบน หนี้ครัวเรือนสูงมากแต่ผมเชื่อว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีความต้องการอยู่ตลอดเวลา ถ้าเข้าถูกตลาดก็จะขายได้” อนันต์กล่าว “ช่วงนี้เหมือนเข็มนาฬิกาอยู่ที่ 5 โมงเย็น รอพระอาทิตย์ขึ้นอีกรอบอยู่”

อนันต์ยังมองภาพในแง่ดีว่า แม้กำลังซื้อลูกค้าจะฝืด แต่ปีนี้มี ปัจจัยบวก คือ อัตราดอกเบี้ยต่ำ ราคาที่ดินเริ่มเติบโตช้าลงหรือราคาลดลงในบางทำเล และค่าก่อสร้างทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นไม่มาก เหล่านี้ทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการลดลง

ส่วนปัจจัยลบคือสภาพเศรษฐกิจโดยรวม ปัญหาภัยแล้งที่ส่อแวววิกฤตรุนแรง และความเคลื่อนไหวทางการเมือง อาจจะส่งผลต่อความมั่นใจของลูกค้า ทำให้ไม่กล้าตัดสินใจซื้อ

เมื่อตลาดไม่ดี อนันต์จึงไม่แนะนำให้ผู้ประกอบการฝืนเปิดขายโครงการจำนวนมาก เพราะแม้จะทำราคาหรืออัดโปรโมชันก็ช่วยได้เพียงเล็กน้อย แนะนำให้ใช้โอกาสตลาดชะลอตัวกลับมาดูแลการจัดการภายในองค์กร โดยตัดค่าใช้จ่ายกลุ่มค่าโสหุ้ย (overhead) เช่น เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายทางการตลาด ให้เหลือไม่เกิน 15%

รวมถึงการจัดระบบทีมงานให้ทำงานเป็นทีม และแบ่งปันองค์ความรู้โดยเฉพาะ “ข้อผิดพลาดและวิธีแก้ปัญหา” ภายในบริษัท เพื่อสร้างบรรยากาศให้พนักงานเติบโตไปด้วยกัน ลดอัตราการลาออก ยกตัวอย่างแลนด์ แอนด์ เฮาส์ สามารถลดอัตราการลาออกจากในอดีต 20% เหลือ 12-15% ในปัจจุบัน

นอกจากอนันต์ อัศวโภคินแล้ว ยังมีศิษย์เก่าโครงการ The NEXT Real อีก 4 รายร่วมเสวนาบนเวที ให้คำแนะนำการปรับตัวในช่วงอสังหาฯ ขาลงแก่ผู้ประกอบการ ซึ่ง Positioning ขอสรุปเป็นข้อๆ จากแต่ละราย ดังนี้

“วัฒนพล ผลชีวิน” ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (อสังหาฯ ภาคตะวันออก)
1.ขยายโครงการในทำเลที่ตนเองถนัด มีประสบการณ์
2.เลือกพัฒนาโครงการขนาดไม่ใหญ่เกินไป สามารถปิดการขายทั้งโครงการได้ภายใน 2-3 ปี
3.เปิดขายในราคาเหมาะกับกำลังซื้อระดับกลาง สำหรับมณีรินทร์เลือกขายบ้านราคา 2-4 ล้านบาท
4.บริหารสต๊อกบ้านสร้างเสร็จให้เหมาะสม ไม่เร่งสร้างมากเกินไป
5.สกรีนความสามารถในการกู้สินเชื่อของลูกค้าก่อนทำสัญญา

“มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด (อสังหาฯ ภาคตะวันออก)
1.ปัจจัยภายนอกแก้ไขไม่ได้ ควรแก้ปัจจัยภายใน สร้างองค์กรให้แข็งแรง ทั้งการลดต้นทุนและปรับวัฒนธรรมองค์กร
2.สร้างเครือข่ายผู้ประกอบการในธุรกิจเดียวกัน เพื่อนำวิธีคิดและการแก้ปัญหามาปรับใช้

“บดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ” กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
1.เจาะตลาดระดับกลางเป็นหลัก โครงการแนวราบราคา 4-5 ล้านบาทต่อหลัง ส่วนคอนโดฯ เน้นกลุ่มตร.ม.ละ 70,000-100,000 บาท
2.บริหารกระแสเงินสดให้ดีที่สุด ใกล้ชิดกับธนาคารเพื่อเปิดวงเงิน/ขยายวงเงินกู้
3.โครงการที่ศึกษาแล้วว่าเมื่อเปิดตัวอาจทำยอดขายได้ไม่หวือหวา ให้ชะลอโครงการออกไปก่อน

“ณพน เจนธรรมนุกูล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน)
1.กระจายทำเลและรูปแบบสินค้าหลายแบบ เพื่อกระจายความเสี่ยง
2.เพิ่มธุรกิจกลุ่มที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ (recurring income) โดยสัมมากรมีแบรนด์คอมมูนิตี้ มอลล์ และตลาดนัดอยู่แล้ว ปีนี้จะเปิดโครงการเพิ่มขึ้น
3.ในแง่บวก ปีนี้ราคาที่ดินไม่ปรับขึ้น เป็นโอกาสเหมาะที่จะซื้อที่ดินเตรียมไว้พัฒนาในปีต่อๆ ไปเมื่อตลาดกลับเป็นขาขึ้น

บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทเทคโนโลยีที่พัฒนาเกี่ยวกับ Big Data ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ทีม Data Insight ของบริษัทได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงหมอชิต-คูคต ซึ่งเป็นเส้นทางที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง เพื่อดูว่าโครงการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใดบ้างที่ครองตลาดในแต่ละพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางดังกล่าว ซึ่งมีระยะทาง 18.4 กิโลเมตร (กม.) และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2563

อัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้ง และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บอกถึงภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยตามเส้นทางส่วนต่อขยายในระยะ 5 กม.ขนานไปกับเส้นทางรถไฟฟ้า ประกอบไปด้วย

บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด จำนวน 268 ทาวน์โฮม 290 โครงการ และคอนโดมิเนียม 425 โครงการ

พฤกษาโครงการมากสุด

จากกว่า 900 โครงการที่สำรวจพบ เป็นโครงการของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มากที่สุด แต่ก็ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อีกหลายรายที่พัฒนาโครงการในพื้นที่อยู่เช่นเดียวกัน เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทรายกลาง รายเล็กที่ติด Top 10 ของผู้พัฒนาในโซนหมอชิต-คูคต รวมอยู่ด้วย เช่น บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด เป็นต้น

ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นเจ้าตลาดโดยมีจำนวนโครงการที่มากกว่าบริษัทอื่น แต่แบรนด์อื่นๆ ก็พร้อมจะเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ยังมีช่องว่างอยู่

ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 2 กม.จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต ส่วนใหญ่ราคาเริ่มต้นอยู่ในช่วง 1-3 ล้านบาท คิดเป็น 41.5% ขณะที่ราคา 3-7 ล้านบาท มีอีกกว่า 38.2% โดยมีราคากลางเริ่มต้นที่ 3.2 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8 ล้านบาท/ยูนิต

ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่อยู่ในระยะ 2-5 กม.จากแนวรถไฟฟ้า โครงการที่มีจำนวนมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-7 ล้านบาท คิดเป็น 44.8% รองลงมาคือกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท คิดเป็น 39.1% โดยมีราคากลางอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท/ยูนิต และราคาเฉลี่ยที่ 5 ล้านบาท/ยูนิต

3 บิ๊กอสังหาฯ ครองตลาดเกิน 7 ล้าน

เป็นที่น่าสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ระยะ 2-5 กม.จากแนวรถไฟฟ้ากลับมีราคากลางที่สูงกว่าโครงการที่อยู่ในระยะห่างไม่เกิน 2 กม. เนื่องจากมีโครงการที่ราคามากกว่า 7 ล้านบาท อยู่มากถึง 13.8% สำหรับเจ้าตลาดในพื้นที่นี้เป็นของบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

รีเจ้นท์-ออริจิ้น-ศุภาลัย ครองตลาดคอนโด 1-3 ล้าน

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ในระยะไม่เกิน 800 เมตร ในพื้นที่ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงถึง 55.7% และราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อีก 31.4% มีผู้นำตลาดคอนโดติดรถไฟฟ้า 3 อันดับแรก ได้แก่ บริษัท รีเจ้นท์ กรีนพาวเวอร์ ซึ่งจับตลาดราคาเริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท ถือว่าเป็นเจ้าใหญ่ที่ครองตลาดคอนโดระดับล่างติดรถไฟฟ้าในเส้นทางนี้ ส่วนอันดับที่ 2 และ 3 ได้แก่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่มุ่งเน้นในตลาด 1-3 ล้านบาทเป็นหลัก

ทั้งนี้ หากแยกย่อยลงไปในตลาดคอนโดระยะ 800 เมตร-2 กม.จากแนวรถไฟฟ้า ถือเป็นตลาดของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท อีกครั้ง โดยมีโครงการคอนโดทั้งในระดับราคา 1-3 ล้านบาท และ 3-7 ล้านบาท แต่ถ้านับเฉพาะโครงการในระดับราคา 1-3 ล้านบาท บริษัท พฤกษา ยังมีโครงการในพื้นที่น้อยกว่า บริษัท เท็น ไทย ดีเวลลอปเม้นท์ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด และยังมีอีกหลายแบรนด์ที่พัฒนาโครงการในจำนวนที่ใกล้เคียงกัน โดยมีราคากลางที่ 1.58 ล้านบาท/ยูนิต ราคาเฉลี่ยที่ 1.73 ล้านบาท/ยูนิต

ส่วนตลาดคอนโดในระยะ 2-5 กม.จากแนวรถไฟฟ้า เจ้าตลาดเป็นบริษัท บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ที่พัฒนาคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนตลาดราคาระดับบน 3-7 ล้านบาท เป็นของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ขณะที่คอนโดระดับราคา 1-3 ล้านบาท เป็นของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ที่พบมากถึง 12 โครงการ ลงมาเป็นอันดับ 2 ได้แก่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) จำนวน 6 โครงการ และบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เป็นอันดับ 3 มีจำนวน 5 โครงการ โดยมีราคากลางเริ่มต้นที่ 1.62 ล้านบาท/ยูนิต และราคาเฉลี่ย 1.98 ล้านบาท/ยูนิต

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบแต่ละแบรนด์ตามราคา จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็นของบริษัท รีเจ้นท์ กรีน พาวเวอร์ ซึ่งมีจุดเด่นเรื่องราคาและทำเลที่สะดวกในการเดินทาง ส่วนเจ้าตลาดในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท และราคา 3-7 ล้านบาท ได้แก่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท โดยอันดับ 2 ได้แก่ บริษัท ศุภาลัย ส่วนที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป เป็นของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์)  จากข้อมูลทั้งหมดแสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ตลาดที่จะผูกขาดการค้ากันได้ง่ายๆ และทำให้ผู้บริโภคยังมีทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการ และงบประมาณที่มี