มุมมองของเอพีปีนี้ยังคงวางแผนแบบระมัดระวังตามสถานการณ์ปัจจัยลบรอบด้าน “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป เปิดเผยแผนธุรกิจของบริษัทปี 2563 ว่า ปีนี้บริษัทจะเปิดตัวโครงการทั้งหมด 37 โครงการ มูลค่ารวม 47,150 ล้านบาท โดยลดสัดส่วนคอนโดมิเนียมลงจากปีที่ผ่านๆ มา วางแผนเปิดเพียง 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,100 ล้านบาท ที่เหลือจะเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด

โดยโครงการแนวราบส่วนใหญ่ที่จะเปิดปีนี้ ส่วนใหญ่จะเน้นบ้านเดี่ยวแบรนด์ Centro ราคา 5-10 ล้านบาท และแบรนด์ The City ราคา 10-13 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์เกือบทั้งหมดเป็นแบรนด์ Pleno ราคาเริ่มต้นเกือบ 3 ล้านบาท เพราะต้องการเจาะเซ็กเมนต์กลางและกลางบนเป็นหลัก อันเป็นตลาดที่เอพีถนัดและลูกค้ามีกำลังซื้อ

สำหรับคอนโดฯ ที่จะเปิดเป็นแบรนด์ระดับกลางและกลางล่าง ได้แก่ Aspire เอราวัณ ไพรม์, Life ลาดพร้าว-จตุจักร, Life สุขุมวิท-พระราม 4 และ Life ราชปรารภ

เป้ายอดขายเสมอตัว รอรับโอนคอนโดฯ

“ปีนี้เปิดมา 2 เดือนแรก เราทำยอดขายแล้ว 4,300 ล้านบาท ซึ่งดีกว่าที่คาดและดีขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะแนวราบเริ่มเปิดตัวแล้ว 11 โครงการ พบว่าตลาดยังมีดีมานด์สูง” วิทการกล่าว

อย่างไรก็ตาม แม้แนวโน้มตลาดจะดีขึ้น แต่เอพียังวางเป้ายอดพรีเซลแบบค่อนข้างเสมอตัว คืออยู่ที่ 33,000 ล้านบาท เติบโตเพียง 2% จากปีก่อน เพราะมีปัจจัยที่คาดไม่ถึงตั้งแต่ต้นปี เช่น ไวรัสโคโรนา มีผลกับเศรษฐกิจ

ส่วนเป้าหมายรายได้ วางไว้สูง 40,550 ล้านบาท (รวมรายได้โครงการร่วมทุนทั้งหมด) เติบโต 25% จากปีก่อน เนื่องจากปีนี้จะมีการโอนคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่ถึง 4 โครงการ มูลค่าแบ็กล็อก 16,560 ล้านบาท ได้แก่ Life ลาดพร้าว (ยอดขาย 93%), Life อโศก-พระราม 9 (ยอดขาย 93%), Aspire สุขุมวิท-อ่อนนุช (ยอดขาย 50%) และ Aspire อโศก-รัชดา (ยอดขาย 98%) รวมถึงมี 2 โครงการที่โอนต่อเนื่องมาจากปีก่อน

ชิมลางต่างจังหวัด หาโอกาสใหม่

ในแง่ทำเลการเปิดโครงการ ปีนี้ยังจะเป็นปีแรกที่เอพีไปเปิดตัวโครงการแนวราบในต่างจังหวัด จากที่ผ่านมา บริษัทเคยทำตลาดต่างจังหวัดเฉพาะคอนโดมิเนียม และพัฒนาเพียง 2 โครงการที่ จ.อุดรธานี และ จ.พิษณุโลก เมื่อ 5 ปีก่อน แต่ไม่เคยมีการเปิดโครงการแนวราบมาก่อน

“เราไปเพื่อไปหาดีมานด์ใหม่ๆ เพิ่ม โดยจะมีการทดลองเปิด 4-5 โครงการ กระจายตามหัวเมืองรองภูมิภาคละ 1 โครงการ เพื่อดูโมเดลการพัฒนารูปแบบไหนที่จะเหมาะสมและภูมิภาคไหนที่เราทำได้” วิทการกล่าว “นอกจากผู้ซื้อกลุ่มใหม่แล้ว เรายังต้องไปเรียนรู้ผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์ท้องถิ่นด้วย”

โดยสาเหตุที่เอพีเลือกเมืองรองมากกว่าหัวเมืองหลักหรือท่องเที่ยว เพราะเห็นว่ามีคู่แข่งน้อยกว่าแต่ยังมีดีมานด์ เช่น นครศรีธรรมราช จังหวัดแรกที่จะไปเปิดโครงการช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ แม้ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวแต่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อ

“หัวเมืองหลักคู่แข่งเยอะและอยู่มานาน เราอาจจะสู้ยาก จึงขอเริ่มที่เมืองรองก่อน ถ้าเราแข็งแกร่งพอก็อาจจะขยับไปเมืองหลักต่อ”

การไปบุกต่างจังหวัด เอพีจะเปิดตัวชื่อโครงการแบรนด์ใหม่ เพราะมองว่าจะเป็นโครงการที่มีสินค้าหลายแบบรวมกัน และอาจจะเปิดราคาเริ่มต้นที่ 1-2 ล้านบาทสำหรับทาวน์เฮาส์ ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างซื้อที่ดินรวมแปลงในนครศรีธรรมราช และมองหาที่ดินในจังหวัดอื่นๆ

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยถึงแผนการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมของบริษัทปีนี้ว่า เบื้องต้นวางแผนเปิดทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,100 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท 2 โครงการ และที่เอพีลงทุนเอง 2 โครงการ

มูลค่าดังกล่าวลดลง 55% จากการเปิดคอนโดฯ ปี 2562 ที่เอพีเปิดตัว 6 โครงการ มูลค่ารวม 27,100 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปีก่อน คอนโดฯ ที่เปิดตัวเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือมูลค่าสูง เช่น The Address สยาม-ราชเทวี หรือ Life สาทร-เซียร์ร่า

เหตุที่ปีนี้เอพีลดการเปิดตัวโครงการแนวสูงเนื่องจากมี “ความไม่แน่นอน” ของตลาด ทั้งจากเศรษฐกิจซึ่งกระทบกำลังซื้อลูกค้า และดิสรัปชันทางเทคโนโลยีทำให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยน และมีความต้องการแบบใหม่ในการอยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม วิทการกล่าวว่าเอพียังมีแผนสอง สามารถปรับเพิ่มหรือลดการเปิดตัวโครงการได้ตามจังหวะตลาด

“ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับตัวสู้กับความไม่แน่นอน และไม่ยึดติดกับสิ่งที่เราเคยประสบความสำเร็จในอดีต” วิทการกล่าว “แต่โอกาสยังมีในกลุ่มเรียลดีมานด์ ทำให้เราเลือกทำคอนโดฯ ราคาเฉลี่ยไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม.”

เพดานราคา 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. มาจากศักยภาพของลูกค้าอยู่จริงส่วนใหญ่ผสมกับสภาพเศรษฐกิจที่เอพีประเมิน มองว่านี่จะเป็นราคาที่เหมาะสม เทียบกับที่ผ่านมา เอพีเปิดคอนโดฯ ราคา 2-3 แสนบาทต่อตร.ม. ในบางทำเล เช่น Rhythm เอกมัย เป็นทำเลที่ดึงดูดนักเก็งกำไรมากกว่า ซึ่งมาถึงวันนี้ นักเก็งกำไรระยะสั้นในตลาดแทบไม่เหลืออยู่แล้ว

สำหรับ 4 โครงการดังกล่าว วิทการแย้มว่าส่วนใหญ่จะเป็นแบรนด์ Life และแบรนด์ Aspire ซึ่งเป็นคอนโดฯ ตลาดกลางถึงกลางล่างของบริษัท ทำเลที่เปิดโครงการจะมีทั้งแนวรถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้วและแนวรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยเอพีหลีกเลี่ยงการลงตลาดเรดโอเชียน ซึ่งส่วนใหญ่คือพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้ากลางใจเมือง

วิจัยตลาด 6 ไลฟ์สไตล์คนเมือง “ล็อกเป้า” ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม

วิทการยังกล่าวถึงการปรับวิธีคิดการทำวิจัยตลาดหาอินไซต์ของลูกค้าด้วย โดยขั้นตอนหลังจากตั้งเพดานราคาไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. เมื่อมองหาที่ดินต้องได้ในราคาที่พัฒนาเป็นห้องชุดแล้วราคาไม่เกินเพดาน จากนั้นที่ดินจะออกแบบโครงการอย่างไร ต้องผ่านกระบวนการ Dynamic Personalized Model

จากยุคก่อนที่วิธีวิจัยตลาดคือการทำโฟกัสกรุ๊ปในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ใช้วิธีพูดคุยถามตอบ วิธีใหม่จะใช้เวลาและกำลังคนมากกว่า เพราะต้องลงพื้นที่จริงและติดตามดูวิถีชีวิต (Living Pattern) ของลูกค้า ซึ่งสะท้อนออกมาเป็นโครงการที่มีองค์ประกอบและรายละเอียดที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากกว่าเดิม

ทั้งนี้ หลังจากปีก่อนที่ เอพี ดีไซน์ แล็บ เริ่มศึกษาตลาดด้วยวิธีใหม่ทำให้พบว่าคนเมืองมีพฤติกรรมการอยู่อาศัย แบ่งออกเป็น 6 กลุ่มหลัก คือ

1.Serenity Series คนเมืองที่หลีกหนีความวุ่นวาย มีโลกส่วนตัว ต้องการพื้นที่เพื่อผ่อนคลาย
2.Wellness Series คนเมืองที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพ ต้องการพื้นที่ออกกำลังกายและกิจกรรมกลางแจ้ง
3.Experience Series คนเมืองที่ต้องการสีสันชีวิต ต้องการพื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนให้ทันเทรนด์ตลอดเวลา
4.Naturality Series คนเมืองที่ต้องการธรรมชาติ บรรยากาศร่มรื่น
5.Co-Generations Series คนเมืองที่อาศัยร่วมกันหลายเจนเนอเรชั่น เช่น ครอบครัว Gen X ที่มีลูก Gen Alpha จึงต้องการพื้นที่ที่ส่งเสริมความสัมพันธ์ในครอบครัวและพัฒนาการเด็ก
6.Co-Creation Series คนเมืองที่ต้องการพื้นที่ที่สาม เพื่อใช้ประชุม เรียนรู้ ต้องการ Co-Working Space

วิธีทำงานแบบนี้เริ่มนำมาใช้แล้วตั้งแต่ปีก่อน ยกตัวอย่างโครงการ Rhythm เจริญกรุง พาวิลเลียน ที่เปิดตัวเมื่อเดือนพ.ย. 62 ทำเลโครงการตรงข้ามโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ กรุงเทพ-ริเวอร์ไซด์ บนถนนเจริญกรุง เมื่อศึกษากลุ่มเป้าหมายพบว่าเป็นไลฟ์สไตล์ Co-Generation ทั้งกลุ่มครอบครัวที่มีลูกแล้ว และกลุ่มผู้บริหารอายุน้อย

ดังนั้นโครงการจึงออกแบบมาให้ตอบโจทย์การเลี้ยงลูกแต่ต้องมีพื้นที่สงบส่วนตัว สำหรับผู้บริหารด้วย เช่น พื้นที่สระว่ายน้ำแบ่งบริเวณสระผู้ใหญ่และสระเด็กชัดเจน ทั้งเพื่อความปลอดภัยของเด็กและเพื่อให้ผู้ใหญ่ที่ไม่ได้มากับลูกมีความเป็นส่วนตัว หลังเปิดขาย 2 เดือน ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 42% ซึ่งเป็นไปตามเป้า

วันนี้การขาย (คอนโดฯ) ได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก

— วิทการ จันทวิมล —

“วันนี้การขายได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก” วิทการกล่าว “เนื่องจากเราขายเรียลดีมานด์ จะค่อยๆ ทยอยขายไปได้จนตึกเสร็จ แต่ตัวโครงการต้องติด Top of mind ของลูกค้าอย่างน้อย 5 อันดับแรก ทำให้แต่ละทำเลต้องลงลึกต่างกันไป เพราะแต่ละทำเลก็มีลูกค้าคนละแบบกัน”

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดข้อมูลดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปริมณฑล ปี 2562 โดยเป็นข้อมูลเฉพาะโครงการเปิดใหม่มือหนึ่งที่ยังอยู่ระหว่างขาย แยกเป็นดัชนีราคาคอนโดมิเนียม และราคาโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์)

ราคาคอนโดฯ เคยขึ้นสุด…ก็ลงสุด

สำหรับ คอนโดฯ ดัชนีราคา ณ ไตรมาส 4/62 อยู่ที่ 153.8 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 0.5% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) แม้จะปรับเพิ่มขึ้นแต่เป็นอัตราที่น้อยลงอย่างต่อเนื่อง 3 ไตรมาสติดต่อกัน

เมื่อดูจากกราฟการขยายตัวของดัชนีราคา จะเห็นได้ว่าช่วงปี 2561 ราคาคอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นจนเส้นกราฟชัน โดยมีการขยายตัวของราคาเฉลี่ยตลอดปี 2561 ที่ 11.3% ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับราคาคอนโดฯ ช่วงปี 2558-2560 ที่ปรับราคาเพิ่มเฉลี่ย 5-8% ต่อปี เมื่อมาถึงปี 2562 กราฟการขยายตัวของราคาดิ่งลงตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา โดยราคาเติบโตทั้งปีอยู่ที่ 4.3% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นภาวะตลาดชะลอตัวอย่างชัดเจน

5 ทำเลโอกาสในวิกฤต

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตกลับมีโอกาส เนื่องจากคอนโดฯ 5 ทำเลเหล่านี้กลับปรับราคาขึ้นได้สูงกว่าตลาดรวมมาก โดยเป็นข้อมูลราคา ณ ไตรมาส 4/62 ปรับขึ้นแบบ YoY

1.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ปรับขึ้น 18.7% พื้นที่นี้ได้อานิสงส์จากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ แบริ่ง-เคหะสมุทรปราการ ซึ่งเปิดเดินรถตลอดสายแบบไม่ต้องเปลี่ยนขบวน (ยกเว้นช่วงเวลาเร่งด่วน) ตั้งแต่เดือนพ.ค.62

2.สีลม-สาทร-บางรัก ปรับขึ้น 16.4% พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่มีทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลมและรถไฟฟ้าใต้ดินผ่าน รวมถึงพื้นที่ริมน้ำฝั่งถนนเจริญกรุงด้วย

3.ยานนาวา-บางคอแหลม ปรับขึ้น 14.1% พื้นที่เชื่อมต่อจากย่านสาทร ถนนเส้นหลักคือพระราม 3 ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นแหล่งชุมชนเก่า เช่น ถนนนางลิ้นจี่ ถนนจันทน์

4.หลักสี่-ดอนเมือง-บางเขน-สายไหม ปรับขึ้น 9.7% อานิสงส์จากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ หมอชิต-คูคต ปัจจุบันเปิดบริการเดินรถจนถึงสถานีม.เกษตรศาสตร์ และส่วนที่เหลือกำลังเร่งก่อสร้าง รวมถึงมีรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้างเช่นกัน

5.ลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ ปรับขึ้น 9.4% ย่านขอบเมืองซึ่งเป็นแหล่งชุมชนหนาแน่นอยู่แล้ว ได้อานิสงส์จากการก่อสร้างรถไฟฟ้า 2 สายคือ สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ที่ตัดผ่าน ถ.รามคำแหง และสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว ซึ่งตีขนานไปกับถ.ลาดพร้าว

บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ ชะลอตัวเช่นกัน

สำหรับดัชนีราคา โครงการแนวราบ รวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ณ ไตรมาส 4/62 ดัชนีราคาอยู่ที่ 127.6 ตลอดปี 2562 ราคาขยายตัว 2.8% เทียบกับปี 2561 ที่ราคาขยายตัว 4.0%

หากดูจากกราฟการขยายตัวของราคา จะเห็นได้ว่าราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เริ่มเติบโตลดน้อยลงก่อนหน้ากลุ่มคอนโดฯ โดยราคาเริ่มขยายตัวช้าลงตั้งแต่ไตรมาส 3/61 แล้ว มาถึง ปี 2562 บ้านเดี่ยวเริ่มกลับมามีอัตราเติบโตของราคาสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 3/62 ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์ยังเติบโตลดน้อยลงอย่างต่อเนื่อง

ช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา บรรดาโบรกเกอร์อสังหาฯ และนักพัฒนาจัดสรรต่างกล่าวตรงกันว่าตลาดอสังหาฯ เกิดอาการสะดุดโดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ เนื่องจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV สำหรับสินเชื่อบ้านโดยแบงก์ชาติ ทำให้ลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น และยังมีประเด็นสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวเข้ามากระทบ

• อนันต์ อัศวโภคิน : อสังหาฯ ยังเหนื่อยต่ออีก 2 ปี เปิดคำแนะนำ ‘รักษาตัวรอด’ ของผู้ประกอบการ
• ปี 2562 ติดเบรกอสังหาฯ ธุรกิจนี้จะจอดยาวหรือไม่? อ่านบทวิเคราะห์จาก DDproperty และ TDRI

ต้องมาลุ้นกันว่าปีนี้แบงก์ชาติจะทบทวนและผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สินเชื่อบ้านหรือไม่ เพื่อให้ความสามารถในการซื้อของลูกค้าอสังหาฯ กลับมา

เวทีเสวนาเปิดหลักสูตรปั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ The NEXT Real รุ่น 9 และ 10 ซึ่งก่อตั้งโดย อนันต์ อัศวโภคิน นานทีปีหนที่พี่ใหญ่วงการอสังหาฯ แห่ง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ จะปรากฏตัวต่อสื่อ โดยเขาคาดการณ์สภาวะตลาดอสังหาฯ ไทยขณะนี้ไว้ว่า น่าจะอยู่ในช่วงขาลงไปอีก 2 ปี โดยอาจเริ่มเข้าสู่จุดต่ำสุดภายในปีนี้

“ภาพรวมไม่ได้เลวร้ายขนาดนั้น แนวราบพอไปได้อยู่ แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมไม่ดีเท่าไหร่โดยเฉพาะคอนโดฯ ตลาดบน หนี้ครัวเรือนสูงมากแต่ผมเชื่อว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีความต้องการอยู่ตลอดเวลา ถ้าเข้าถูกตลาดก็จะขายได้” อนันต์กล่าว “ช่วงนี้เหมือนเข็มนาฬิกาอยู่ที่ 5 โมงเย็น รอพระอาทิตย์ขึ้นอีกรอบอยู่”

อนันต์ยังมองภาพในแง่ดีว่า แม้กำลังซื้อลูกค้าจะฝืด แต่ปีนี้มี ปัจจัยบวก คือ อัตราดอกเบี้ยต่ำ ราคาที่ดินเริ่มเติบโตช้าลงหรือราคาลดลงในบางทำเล และค่าก่อสร้างทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นไม่มาก เหล่านี้ทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการลดลง

ส่วนปัจจัยลบคือสภาพเศรษฐกิจโดยรวม ปัญหาภัยแล้งที่ส่อแวววิกฤตรุนแรง และความเคลื่อนไหวทางการเมือง อาจจะส่งผลต่อความมั่นใจของลูกค้า ทำให้ไม่กล้าตัดสินใจซื้อ

เมื่อตลาดไม่ดี อนันต์จึงไม่แนะนำให้ผู้ประกอบการฝืนเปิดขายโครงการจำนวนมาก เพราะแม้จะทำราคาหรืออัดโปรโมชันก็ช่วยได้เพียงเล็กน้อย แนะนำให้ใช้โอกาสตลาดชะลอตัวกลับมาดูแลการจัดการภายในองค์กร โดยตัดค่าใช้จ่ายกลุ่มค่าโสหุ้ย (overhead) เช่น เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายทางการตลาด ให้เหลือไม่เกิน 15%

รวมถึงการจัดระบบทีมงานให้ทำงานเป็นทีม และแบ่งปันองค์ความรู้โดยเฉพาะ “ข้อผิดพลาดและวิธีแก้ปัญหา” ภายในบริษัท เพื่อสร้างบรรยากาศให้พนักงานเติบโตไปด้วยกัน ลดอัตราการลาออก ยกตัวอย่างแลนด์ แอนด์ เฮาส์ สามารถลดอัตราการลาออกจากในอดีต 20% เหลือ 12-15% ในปัจจุบัน

นอกจากอนันต์ อัศวโภคินแล้ว ยังมีศิษย์เก่าโครงการ The NEXT Real อีก 4 รายร่วมเสวนาบนเวที ให้คำแนะนำการปรับตัวในช่วงอสังหาฯ ขาลงแก่ผู้ประกอบการ ซึ่ง Positioning ขอสรุปเป็นข้อๆ จากแต่ละราย ดังนี้

“วัฒนพล ผลชีวิน” ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (อสังหาฯ ภาคตะวันออก)
1.ขยายโครงการในทำเลที่ตนเองถนัด มีประสบการณ์
2.เลือกพัฒนาโครงการขนาดไม่ใหญ่เกินไป สามารถปิดการขายทั้งโครงการได้ภายใน 2-3 ปี
3.เปิดขายในราคาเหมาะกับกำลังซื้อระดับกลาง สำหรับมณีรินทร์เลือกขายบ้านราคา 2-4 ล้านบาท
4.บริหารสต๊อกบ้านสร้างเสร็จให้เหมาะสม ไม่เร่งสร้างมากเกินไป
5.สกรีนความสามารถในการกู้สินเชื่อของลูกค้าก่อนทำสัญญา

“มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด (อสังหาฯ ภาคตะวันออก)
1.ปัจจัยภายนอกแก้ไขไม่ได้ ควรแก้ปัจจัยภายใน สร้างองค์กรให้แข็งแรง ทั้งการลดต้นทุนและปรับวัฒนธรรมองค์กร
2.สร้างเครือข่ายผู้ประกอบการในธุรกิจเดียวกัน เพื่อนำวิธีคิดและการแก้ปัญหามาปรับใช้

“บดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ” กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
1.เจาะตลาดระดับกลางเป็นหลัก โครงการแนวราบราคา 4-5 ล้านบาทต่อหลัง ส่วนคอนโดฯ เน้นกลุ่มตร.ม.ละ 70,000-100,000 บาท
2.บริหารกระแสเงินสดให้ดีที่สุด ใกล้ชิดกับธนาคารเพื่อเปิดวงเงิน/ขยายวงเงินกู้
3.โครงการที่ศึกษาแล้วว่าเมื่อเปิดตัวอาจทำยอดขายได้ไม่หวือหวา ให้ชะลอโครงการออกไปก่อน

“ณพน เจนธรรมนุกูล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน)
1.กระจายทำเลและรูปแบบสินค้าหลายแบบ เพื่อกระจายความเสี่ยง
2.เพิ่มธุรกิจกลุ่มที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ (recurring income) โดยสัมมากรมีแบรนด์คอมมูนิตี้ มอลล์ และตลาดนัดอยู่แล้ว ปีนี้จะเปิดโครงการเพิ่มขึ้น
3.ในแง่บวก ปีนี้ราคาที่ดินไม่ปรับขึ้น เป็นโอกาสเหมาะที่จะซื้อที่ดินเตรียมไว้พัฒนาในปีต่อๆ ไปเมื่อตลาดกลับเป็นขาขึ้น

บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทเทคโนโลยีที่พัฒนาเกี่ยวกับ Big Data ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ทีม Data Insight ของบริษัทได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงหมอชิต-คูคต ซึ่งเป็นเส้นทางที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง เพื่อดูว่าโครงการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใดบ้างที่ครองตลาดในแต่ละพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางดังกล่าว ซึ่งมีระยะทาง 18.4 กิโลเมตร (กม.) และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2563

อัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้ง และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บอกถึงภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยตามเส้นทางส่วนต่อขยายในระยะ 5 กม.ขนานไปกับเส้นทางรถไฟฟ้า ประกอบไปด้วย

บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด จำนวน 268 ทาวน์โฮม 290 โครงการ และคอนโดมิเนียม 425 โครงการ

พฤกษาโครงการมากสุด

จากกว่า 900 โครงการที่สำรวจพบ เป็นโครงการของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มากที่สุด แต่ก็ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อีกหลายรายที่พัฒนาโครงการในพื้นที่อยู่เช่นเดียวกัน เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทรายกลาง รายเล็กที่ติด Top 10 ของผู้พัฒนาในโซนหมอชิต-คูคต รวมอยู่ด้วย เช่น บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด เป็นต้น

ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นเจ้าตลาดโดยมีจำนวนโครงการที่มากกว่าบริษัทอื่น แต่แบรนด์อื่นๆ ก็พร้อมจะเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ยังมีช่องว่างอยู่

ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 2 กม.จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต ส่วนใหญ่ราคาเริ่มต้นอยู่ในช่วง 1-3 ล้านบาท คิดเป็น 41.5% ขณะที่ราคา 3-7 ล้านบาท มีอีกกว่า 38.2% โดยมีราคากลางเริ่มต้นที่ 3.2 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8 ล้านบาท/ยูนิต

ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่อยู่ในระยะ 2-5 กม.จากแนวรถไฟฟ้า โครงการที่มีจำนวนมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-7 ล้านบาท คิดเป็น 44.8% รองลงมาคือกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท คิดเป็น 39.1% โดยมีราคากลางอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท/ยูนิต และราคาเฉลี่ยที่ 5 ล้านบาท/ยูนิต

3 บิ๊กอสังหาฯ ครองตลาดเกิน 7 ล้าน

เป็นที่น่าสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ระยะ 2-5 กม.จากแนวรถไฟฟ้ากลับมีราคากลางที่สูงกว่าโครงการที่อยู่ในระยะห่างไม่เกิน 2 กม. เนื่องจากมีโครงการที่ราคามากกว่า 7 ล้านบาท อยู่มากถึง 13.8% สำหรับเจ้าตลาดในพื้นที่นี้เป็นของบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

รีเจ้นท์-ออริจิ้น-ศุภาลัย ครองตลาดคอนโด 1-3 ล้าน

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ในระยะไม่เกิน 800 เมตร ในพื้นที่ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงถึง 55.7% และราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อีก 31.4% มีผู้นำตลาดคอนโดติดรถไฟฟ้า 3 อันดับแรก ได้แก่ บริษัท รีเจ้นท์ กรีนพาวเวอร์ ซึ่งจับตลาดราคาเริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท ถือว่าเป็นเจ้าใหญ่ที่ครองตลาดคอนโดระดับล่างติดรถไฟฟ้าในเส้นทางนี้ ส่วนอันดับที่ 2 และ 3 ได้แก่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่มุ่งเน้นในตลาด 1-3 ล้านบาทเป็นหลัก

ทั้งนี้ หากแยกย่อยลงไปในตลาดคอนโดระยะ 800 เมตร-2 กม.จากแนวรถไฟฟ้า ถือเป็นตลาดของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท อีกครั้ง โดยมีโครงการคอนโดทั้งในระดับราคา 1-3 ล้านบาท และ 3-7 ล้านบาท แต่ถ้านับเฉพาะโครงการในระดับราคา 1-3 ล้านบาท บริษัท พฤกษา ยังมีโครงการในพื้นที่น้อยกว่า บริษัท เท็น ไทย ดีเวลลอปเม้นท์ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด และยังมีอีกหลายแบรนด์ที่พัฒนาโครงการในจำนวนที่ใกล้เคียงกัน โดยมีราคากลางที่ 1.58 ล้านบาท/ยูนิต ราคาเฉลี่ยที่ 1.73 ล้านบาท/ยูนิต

ส่วนตลาดคอนโดในระยะ 2-5 กม.จากแนวรถไฟฟ้า เจ้าตลาดเป็นบริษัท บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ที่พัฒนาคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนตลาดราคาระดับบน 3-7 ล้านบาท เป็นของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ขณะที่คอนโดระดับราคา 1-3 ล้านบาท เป็นของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ที่พบมากถึง 12 โครงการ ลงมาเป็นอันดับ 2 ได้แก่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) จำนวน 6 โครงการ และบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เป็นอันดับ 3 มีจำนวน 5 โครงการ โดยมีราคากลางเริ่มต้นที่ 1.62 ล้านบาท/ยูนิต และราคาเฉลี่ย 1.98 ล้านบาท/ยูนิต

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบแต่ละแบรนด์ตามราคา จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็นของบริษัท รีเจ้นท์ กรีน พาวเวอร์ ซึ่งมีจุดเด่นเรื่องราคาและทำเลที่สะดวกในการเดินทาง ส่วนเจ้าตลาดในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท และราคา 3-7 ล้านบาท ได้แก่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท โดยอันดับ 2 ได้แก่ บริษัท ศุภาลัย ส่วนที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป เป็นของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์)  จากข้อมูลทั้งหมดแสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ตลาดที่จะผูกขาดการค้ากันได้ง่ายๆ และทำให้ผู้บริโภคยังมีทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการ และงบประมาณที่มี