ปี 2562 ติดเบรกอสังหาฯ ธุรกิจนี้จะจอดยาวหรือไม่? อ่านบทวิเคราะห์จาก DDproperty และ TDRI

0
106
  • สำรวจ 5 ปีย้อนหลัง ราคาบ้าน-คอนโดโตแซงดัชนีค่าจ้างแรงงาน
  • ปี 2562 ราคาสะดุด เติบโต 4% เหลือเพียงกลุ่มไฮเอนด์ที่ไม่ได้รับผลกระทบ
  • 10 ปีข้างหน้า TDRI ชี้ภาคอสังหาฯ อาจโตต่ำกว่าจีดีพีประเทศ เมื่อประชากรวัยทำงานลดลง
  • ปี 2563 นโยบายกระตุ้นจากภาครัฐอาจช่วยให้ภาคอสังหาฯ กลับมาโตได้ 5-7%

DDproperty จัดงานสัมมนาประจำปีวิเคราะห์ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ชวน TDRI ร่วมสำรวจการเติบโตย้อนหลัง 10 ปีของภาคอสังหาฯ และมองแนวโน้ม 10 ปีข้างหน้า วิเคราะห์อนาคตธุรกิจที่เคยเป็นดาวรุ่งจะกลับมารุ่งได้อีกหรือไม่ หลังจากปี 2562 ออกอาการสะดุด บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยโชว์ผลกำไรสุทธิติดลบกันยกแผง

10 ปีย้อนหลัง ราคาบ้าน-คอนโด-ที่ดินโตเร็วกว่าค่าจ้างแรงงาน

DDproperty สำรวจพบว่า ผู้บริโภค 79% มองว่าราคาอสังหาฯ ทุกวันนี้แพงเกินไป ซึ่งไม่น่าแปลกใจ เพราะการเติบโตของภาคอสังหาฯ และราคาบ้าน-คอนโด-ที่ดินต่างเติบโตล้ำหน้าจีดีพีประเทศและค่าจ้างแรงงานในช่วงที่ผ่านมา

ข้อมูลจาก “นณริฏ พิศลยบุตร” นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ชี้ให้เห็นว่าในรอบปี 2553-2561 ภาคอสังหาฯ มีการเติบโตเฉลี่ย 3.8% ต่อปี เมื่อเทียบกับจีดีพีประเทศซึ่งเติบโตเฉลี่ย 3.7% ต่อปี จะเห็นได้ว่าเติบโตสูงกว่าเล็กน้อย

เป็นผลมาจากในช่วงเวลาดังกล่าว ประชากรวัยทำงาน (อายุ 20-60 ปี) เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 0.14% ต่อปี และยังเป็นช่วงที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดเพิ่ม ได้แก่ ARL พญาไท-สุวรรณภูมิ, สายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่, ส่วนต่อขยายสายสีเขียวฝั่งใต้

เทียบจีดีพีแล้วอสังหาฯ เติบโตได้ดีกว่า ยิ่งถ้าเทียบราคาอสังหาฯ กับค่าจ้างแรงงานยิ่งเติบโตแบบอู้ฟู่!!

โดย “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty รายงานการวัดผลช่วง 5 ปีย้อนหลัง (2557-2561) พบว่า ดัชนีค่าจ้างแรงงานโตเฉลี่ยเพียง 2.2% ต่อปี แต่ราคาบ้านเดี่ยวโตเฉลี่ย 3.1% ราคาทาวน์เฮาส์โตเฉลี่ย 4.9% ที่แพงที่สุดคืออาคารชุดราคาโตเฉลี่ย 6.5% มากกว่าดัชนีค่าจ้างถึง 2 เท่าตัว นอกจากนี้ ราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมายังโตเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นการเติบโตที่สูงมาก

ปี 2562 ราคาอสังหาฯ แตะเบรก สต็อกบวม

ย้อนหลังช่วง 5-10 ปีดังกล่าวคือยุคทองของทั้งดีเวลอปเปอร์และผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุนที่สามารถหมุนขายใบจองทำกำไรกันเป็นว่าเล่น แต่ปี 2562 กลับเห็นการสะดุดผ่อนคันเร่งของธุรกิจนี้

อาการสะดุดเห็นได้ชัดจากเรื่อง ราคาบ้าน-คอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้น้อยลงกว่าที่เคยเป็นมา และภาวะ ‘สต็อกบวม’ เพราะซัพพลายในตลาดที่สูงขึ้น DDproperty พบว่า ณ ไตรมาส 3/62 ราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นเฉลี่ย 4% YoY เทียบกับในรอบ 3 ปีราคาอสังหาฯ โตสะสม 26%

โดยไส้ในการเติบโตของอสังหาฯ รอบปีนี้ มีเฉพาะกลุ่มอสังหาฯ ไฮเอนด์ราคา 8.5 ล้านบาทขึ้นไปที่ยังปรับราคาสูงขึ้นกว่าค่าเฉลี่ย คืออยู่ที่ 8-10% YoY ส่วนราคาต่ำกว่า 8.5 ล้านบาทลงมาปรับราคาขึ้นได้ 4-5% YoY เท่านั้น

ฝั่งซัพพลายเหลือขายนั้นเห็นได้ชัดว่าเติบโตขึ้นเรื่อยๆ มาตั้งแต่ไตรมาส 4/61 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทซึ่งมีซัพพลายเพิ่มขึ้นสูงสุด 6% QoQ

สาเหตุนั้นมาจากสภาพเศรษฐกิจซึ่งชะลอตัวลง โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินว่าปีนี้จีดีพีน่าจะโตราว 2.8% และช่วงไตรมาส 2/62 ธปท.ยังออกมาตรการคุมเข้มการให้ LTV สินเชื่อบ้านด้วย ซึ่งทำให้ลูกค้าต้องวางเงินดาวน์บ้านสูงขึ้น มีโอกาสกู้สินเชื่อไม่ผ่านสูงขึ้น นำมาสู่ยอดขายที่ตกต่ำลง

อีก 10 ปีข้างหน้าจะกลับมาสดใสได้หรือไม่?

การสะดุดครั้งนี้จะเป็นเรื่องชั่วคราว หรืออสังหาฯ จะเข้าสู่ช่วงการเติบโตช้าลงต่อเนื่อง? TDRI ได้ประเมินตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2562-2570 คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะโตในกรอบ 1.5-3.0% ในขณะที่จีดีพีประเทศเชื่อว่าจะโต 2.1-3.7% เห็นได้ว่า กรอบการเติบโตภาคอสังหาฯ น่าจะต่ำกว่าจีดีพีประเทศ

เนื่องจาก TDRI ประเมินว่า ประชากรวัยทำงานในอนาคตจะหดตัวลงเฉลี่ย 0.57% ต่อปี ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง และจีดีพีประเทศที่อาจเติบโตลดลงจากปัจจุบัน ยิ่งทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนลดลงไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยความหวังที่อาจช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้คือ กำลังซื้อของชาวต่างชาติ ซึ่งสามารถถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดได้ โดยพบว่า เมื่อปี 2560 มีต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ คิดเป็น 27% ของอสังหาฯ รวมทั้งประเทศ มูลค่าเม็ดเงินสูงถึง 71,000 ล้านบาท โดย Top 3 สัญชาติที่โอนคอนโดฯ มากที่สุดคือ จีนฮ่องกง อเมริกัน และสิงคโปร์ ขณะที่ผู้ซื้อจีนแผ่นดินใหญ่มีการเติบโตขึ้นรวดเร็วและขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 แทนที่ชาวอังกฤษ

แต่ทั้งนี้ ต้องจับตามองอนาคตเศรษฐกิจโลกด้วยว่าจะเอื้อให้ชาวต่างชาติมีกำลังทรัพย์เข้ามาลงทุนอสังหาฯ หรือไม่ และในอีกมุมหนึ่ง หากมีกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเสริมก็จะทำให้ราคาอสังหาฯ แพงขึ้นจนคนไทยซึ่งเป็นตลาดหลักเอื้อมถึงยากเช่นกัน

จะเกิดอะไรขึ้นในปี 2563

มองภาพระยะยาวไปแล้ว สำหรับปีหน้านั้น DDproperty ยังมองบวกเมื่อเทียบกับปีนี้ โดย เชื่อว่าอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตได้ 5-7% เนื่องจากรัฐบาลมีการออกนโยบายกระตุ้นมา 2 ระลอก ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ยาวจนถึงสิ้นปี 2563 และมีมาตรการบ้านดีมีดาวน์ช่วยคืนเงินค่าดาวน์บ้านให้ 50,000 บาท ที่ให้จนถึง 31 มี.ค. 63 รวมถึงเลื่อนการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายฉบับใหม่ไปบังคับใช้ 1 ม.ค. 64 แทน

แต่ก็ต้องจับตาท่าทีของภาครัฐเรื่องนโยบายการเงินด้วย เพราะ ธปท. เคยแย้มว่ามีแผนจะปรับลดสัดส่วน DSR ในการกู้สินเชื่อบ้านลงมา หากปัญหาหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง (ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 78.7% ของจีดีพี)

ในแง่การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ DDproperty ประเมินว่า ผู้ประกอบการจะยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ โดยจะเน้นเปิดตัวโครงการกลุ่มกลาง-บนเป็นหลักเพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า ดังนั้นซัพพลายใหม่ๆ ในปีหน้าน่าจะอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และตามแนวรถไฟฟ้าเปิดใหม่ต่างๆ.