มนาเทศ อันนวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายการตลาดและการขาย บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML) เปิดข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไตรมาส 1/2564 ภาพรวมทั้งตลาดมีซัพพลายเปิดใหม่เพียง 3,634 ยูนิต ลดลง -41.8% YoY แต่ทิศทางฝั่งดีมานด์เป็นไปในทางที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2563 ปัจจุบันมียอดขายเฉลี่ย (sold rate) อยู่ที่ 37%

หากเจาะเฉพาะตลาดไฮเอนด์ คอนโดฯ ราคา 200,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป ซึ่งสินค้าไรมอน แลนด์ทั้งหมดอยู่ในกลุ่มนี้ แม้ว่าซัพพลายคงที่ไม่มีการเปิดใหม่เทียบกับปีก่อน แต่ด้วยซัพพลายที่จำกัด ทำให้ยอดขายเฉลี่ย (sold rate) อยู่ที่ 84% ปรับขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2562

ในแง่ราคาของคอนโดฯ ไฮเอนด์เฉลี่ยอยู่ที่ 270,000 บาทต่อตร.ม. ไม่เติบโตขึ้นทุกทำเล แต่ก็ไม่ลดลง มนาเทศจึงมองว่า ทั้งในด้านการขายที่ยังคงมีดีมานด์ ยอดขายเฉลี่ยดีกว่าตลาด และราคาที่ไม่ตกลง ถือว่าคอนโดฯ ไฮเอนด์ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ดีพอสมควร

• เปิดวิเคราะห์ ‘ราคาคอนโดฯ’ กลุ่ม Hi-End เเพงต่อเนื่อง เเม้เจอโควิด ทำเลรอบนอกร่วง 4-6%

ความท้าทายสำคัญขณะนี้จึงเป็นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่ช้าลงไป 1-3 เดือนจากปกติ โดยบริษัทต่างๆ มีการจัดโปรโมชันเพื่อจูงใจลูกค้ามากขึ้น

หมายมั่น “เปิดประเทศ” ดึงลูกค้าต่างชาติเต็มกำลัง

ด้านตลาดครึ่งปีหลัง มนาเทศมองว่าน่าจะเป็นไปในทางบวก จากการปูพรมฉีดวัคซีนของรัฐบาล และ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ประกาศไทม์ไลน์ 120 วันเปิดประเทศ เชื่อว่าจะสร้างความมั่นใจให้นักลงทุน และหลังจากมีชาวต่างชาติเข้ามามากขึ้นตั้งแต่เปิดภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์วันที่ 1 กรกฎาคมนี้ จะทำให้ยอดขายคอนโดฯ ดีขึ้น

“ภาพรวมต้องดูการฉีดวัคซีนว่าทำได้เร็วหรือไม่ และจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามามากจริงหรือไม่ แต่อย่างไรก็ตาม เราเริ่มแผนการประชาสัมพันธ์โครงการของเราในต่างประเทศแล้ว เพื่อดึงเขาเข้ามาเยี่ยมชมทันทีที่เดินทางเข้าได้” มนาเทศกล่าว

ซีเอ็มโอไรมอน แลนด์เสริมด้วยว่า บริษัทยังรอติดตามนโยบายของรัฐในการเพิ่มสัดส่วนห้องชุดในคอนโดฯ ที่ต่างชาติซื้อได้ให้มากกว่า 49% หากเกิดขึ้นจริงจะยิ่งติดสปีดการขายในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เพราะปกติไรมอน แลนด์มียอดขายต่างชาติเต็มโควตา 49% อยู่แล้วเกือบทุกตึก

• “ศูนย์ข้อมูลฯ ธอส.” แนะ 3 ข้อกำหนดก่อนรัฐคลอดกฎหมาย “ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้”

โดยไรมอน แลนด์กำลังจะจัดโรดโชว์โครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย เช่น TAIT Sathorn 12, The Estelle พร้อมพงษ์ ที่ปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ เร็วๆ นี้

ข้อมูลจากสำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ระบุว่า เมื่อปี 2563 มีต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในไทย 1,017 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 3,378 ล้านบาท เป็นสัดส่วน 3.5% ของตลาด เมื่อเทียบย้อนกลับไปปี 2562 ปีที่ผ่านมามีชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯ ไทยลดลงถึง 6.5 เท่าเมื่อคิดตามจำนวนยูนิต และลดลง 9 เท่าเมื่อคิดตามมูลค่าการซื้อ

แม้ว่าหลายบริษัทจะปรับระบบให้เยี่ยมชมโครงการแบบเสมือนจริงได้ และจองซื้อออนไลน์ได้ แต่ผู้ซื้อหลายรายอาจยังไม่มั่นใจที่จะลงทุนจนกว่าจะได้เห็น ‘ของจริง’ ทำเลจริงก่อน

ปักหมุด 3 โครงการใหม่ 20,000 ล้านบาท

ด้านผลประกอบการบริษัท ไตรมาส 1/64 ไรมอน แลนด์ทำรายได้ไป 1,600 ล้านบาท กำไรสุทธิ 138 ล้านบาท โดยมนาเทศกล่าวว่า ปี 2564 วางเป้ารายได้ไว้ 2,700 ล้านบาท แม้ว่าไตรมาส 2 จะสะดุดไปเนื่องจากการระบาดรอบใหม่ แต่เชื่อว่าทั้งปีจะเป็นไปตามเป้าหมาย

ปัจจุบันบริษัทปิดการขายไปแล้วหลายโครงการ เช่น เดอะ ริเวอร์, เดอะ ลอฟท์ อโศก ที่ยังอยู่ระหว่างขายขณะนี้และจะเป็นแหล่งสร้างยอดขายสำคัญคือ TAIT Sathorn 12 และ The Estelle พร้อมพงษ์

สำหรับ TAIT Sathorn 12 เป็นคอนโดฯ ไฮเอนด์มูลค่าโครงการ 4,300 ล้านบาท ทำเลซอยสาทร 12 ทำยอดขายไปแล้ว 75% ราคาปัจจุบันเฉลี่ย 276,000 บาทต่อตร.ม. (ปรับขึ้นมาเกือบ 10% นับจากเริ่มเปิดตัวครั้งแรก) ราคาเริ่มต้นต่อยูนิต 8.8 ล้านบาท พร้อมโปรโมชันขณะนี้แถมระบบเสียงจาก Bang & Olufsen ในห้องชุดมูลค่าสูงสุด 1 ล้านบาท

บริษัทมีการปรับปรุงเซลส์แกลลอรี่โฉมใหม่ของ TAIT Sathorn 12 ไปเมื่อไตรมาสแรก และมีการดึง KOF คาเฟ่เข้ามาเปิดขายในสำนักงานขาย เพื่อเสริมภาพลักษณ์ไลฟ์สไตล์กระตุ้นลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่มากขึ้น คาดว่าน่าจะปิดการขายทั้งโครงการได้ภายในปี 2565

มนาเทศกล่าวด้วยว่า ช่วงครึ่งปีหลังบริษัทจะเปิดตัวเพิ่มอีก 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบริเวณสุขุมวิท 38 (ทองหล่อ) ระดับซูเปอร์ลักชัวรีมียูนิตจำนวนน้อย, โครงการย่านสุขุมวิทตอนกลาง (พร้อมพงษ์) และ วิลล่าหรูวิวมหาสมุทรใน จ.ภูเก็ต มีจำนวนยูนิตน้อยเช่นกัน

เปล่งศักดิ์ ศรีบัว ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารโครงการ 1 บริษัท เอ็มบีเค เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า เอ็มบีเค กรุ๊ป ทำธุรกิจอสังหาฯ มาแล้วกว่า 15 ปี แต่มีโครงการไม่มากนัก ส่วนใหญ่จะเปิดปีละ 1 โครงการ ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโด เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ ภายใต้แบรนด์ พาร์ค ริเวอร์เดล (Park Riverdale), ควาริทซ์ (Quaritz) บ้านเดี่ยว, คอนโดควินน์ (Quinn) เพราะเป็นตลาดที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ หรือมาตรการคุมสินเชื่อ LTV ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มครอบครัวและซื้ออยู่จริง

ปี 62 ขนโปรดักต์เจาะไฮเอนด์

แผนธุรกิจปี 2562 ในกลุ่มบ้านเดี่ยว เป็นการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต่อเนื่องในพื้นที่ 800 ไร่ ย่านปทุมธานี ในโปรเจกต์ “ริเวอร์เดล ดิสทริค” ซึ่งมีทั้งสนามกอล์ฟ 2 สนาม พื้นที่สนามละ 350 ไร่ (ไม่รวมพื้นที่โครงการอสังหาฯ) โดยทยอยพัฒนาที่ดินทั้งส่วนโรงแรมคอมมูนิตี้มอลล์และที่อยู่อาศัยมาต่อเนื่อง

ช่วงไตรมาส 2  ปีนี้จะเปิดตัวบ้านเดี่ยว ริเวอร์เดล เรสซิเดนซ์ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท บ้านราคาหลังละ 50 ล้านบาท ไตรมาส 3 จะเปิดตัวบ้านเดี่ยว “ควาริทซ์” พื้นที่ 4 ไร่ ติดศูนย์การค้าเดอะไนน์ พระราม 9 มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท บ้านราคาหลังละ 50 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางวา หรือ 500 ตารางเมตร เฟสแรกเปิด 8 หลัง

ส่วนกลุ่มคอนโด ได้เปิดตัวโครงการ “QUINN สุขุมวิท 101” อาคารสูง 31 ชั้น 347 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท ทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ปุณณวิถี บนที่ดิน 2 ไร่ 2 งาน 82 ตารางวา โดยเปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2561 ที่ราคาเริ่มต้นขณะนั้น 5.9 ล้านบาทต่อยูนิต พื้นที่ 35 ตารางเมตร โดยมียอดขายแล้ว 55% ในเดือนกุมภาพันธ์นี้จึงเปิดตัวอย่างเป็นทางการ ด้วยราคาเริ่มต้น 6.1 ล้านบาท หรือ 175,000 บาทต่อตารางเมตร

คอนโดควินน์ สุขุมวิท 101 มีห้อง 3 ขนาด คือเริ่มต้นที่ 35 ตารางเมตร, 54 ตารางเมตร และ 70 ตารางเมตร โดยมีห้องเพนท์เฮ้าส์ ชั้น 31 จำนวน 4 ยูนิต ขนาด 125 ตารางเมตร ราคายูนิตละ 30 ล้านบาท คาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จในเดือนกันยายน 2563

หากเปรียบเทียบราคาในทำเลย่านนี้ คอนโดจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 160,000 บาท แต่ควินน์อยู่ในตำแหน่งไฮเอนด์ อยู่ติดรถไฟฟ้าซึ่งมูลค่าที่ดินปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ปัจจุบันราคาอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท ราคาเพิ่มขึ้น 2 เท่าตัวเมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อน โครงการจึงสามารถจับกลุ่มที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นคนในย่านนี้ กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน รวมทั้งต่างชาติที่เข้ามาซื้อแล้วสัดส่วน 30% ของจำนวนยูนิต โดยมีทั้ง จีน ญี่ปุ่น อินโดนีเซีย แคนาดา เป็นต้น   

นอกจากนี้โครงการควินน์สุขุมวิท 101 มีพื้นที่รีเทล 300 ตารางเมตร กำลังอยู่ระหว่างเจรจากับกลุ่มค้าปลีกที่จะเข้ามาเปิดให้บริการ เช่น ร้านเซเว่น อีเลฟเว่น แม็กซ์แวลู กูร์เมต์ มาร์เก็ต โอบองแปง เป็นต้น 

ปั้นแบรนด์ใหม่จับกลุ่มกลาง

ปัจจุบันบริษัทมีแลนด์แบงก์อีก 2 ทำเล สำหรับการพัฒนาคอนโด คือ ที่วุฒากาศ พื้นที่ 2 ไร่ ติดรถไฟฟ้าสถานีวุฒากาศ 150 เมตร คาดว่าจะเริ่มโปรเจกต์คอนโดในช่วงปลายปี 2563 หรือต้นปี 2564 คาดมูลค่าโครงการอยู่ที่ 1,700 ล้านบาท ราคาขายยูนิตละ 2.5 ล้านบาท หรือราว 90,000 บาทต่อตารางเมตร

อีกแปลงคือจรัญสนิทวงศ์ ซอย 7 พื้นที่ 4 ไร่ อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสถานีจรัญสนิทวงศ์ 13 ประมาณ 300 เมตร เป็นที่ดินหน้ากว้าง 100 เมตร โดยจะเริ่มพัฒนาโครงการต่อจากที่ดินวุฒกาศ 

สำหรับที่ดินทั้ง 2 แปลงดังกล่าว จะพัฒนาเป็นคอนโด ภายใต้แบรนด์ใหม่ จับตลาดระดับกลาง คนทำงานมาแล้ว 4-5 ปี และถือเป็นครั้งแรกที่เข้าทำตลาดกลุ่มกลาง ซึ่งเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับศักยภาพของทำเล โดยแบรนด์ “ควินน์” จะเป็นคอนโดในตลาดไฮเอนด์ ปัจจุบันมี 2 ทำเล คือ รัชดาฯ 17 ปิดการขายแล้ว และ สุขุมวิท 101 โดยแต่ละบริษัทจะใช้งบประมาณซื้อที่ดินปีละ 1,000 ล้านบาท

กลยุทธ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยของ “เอ็มบีเค เรียลเอสเตท” จะเน้นที่ “ทำเล” ที่มีศักยภาพเป็นหลัก เพื่อให้ทั้งการอยู่อาศัยเองและการซื้อเพื่อลงทุน สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ จึงไม่เน้นการขยายด้าน “จำนวน”