เปิดวิเคราะห์ ‘ราคาคอนโดมิเนียม’ เมืองไทย ท่ามกลางสถานการณ์ COVID-19 ในปี 2564 ที่มีการระบาดระลอกใหม่ พบคอนโดฯ Hi-End ยังเเพงต่อเนื่อง ย่านใจกลางธุรกิจราคาลง 2% ส่วนทำเลรอบนอกราคาร่วงหนัก 4-6%
TMB Analytics ประเมินว่าปัจจัยเสี่ยงในการระบาดระลอกใหม่ จะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เเละราคาคอนโดมิเนียม
จากการวิเคราะห์ข้อมูลผ่าน web scraping ราคาเสนอขายคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่กว่า 2,000 โครงการ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลที่ตั้งมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลง จากเเต่เดิมที่คอนโดมิเนียมค่อนข้างกระจุกตัวในเขตย่านใจกลางธุรกิจ (Central Business District : CBD) และในเมือง ซึ่งถือเป็น ‘ทำเลทอง’ ของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
ต่อมาโครงการใหม่ ๆ เริ่มมีการขยายและกระจายตัวในพื้นที่ ‘วงแหวนรอบนอก’ (Outer Ring) มากขึ้น โดยราคาคอนโดฯ ในแต่ละพื้นที่มีการปรับตัวต่อสถานการณ์โรคระบาด ‘ในอัตราที่ต่างกัน’
คอนโดฯ Mass ราคาลด – High-End ราคาปรับเพิ่ม
หากประเมินจากทำเลที่ตั้งพบว่า ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของ COVID-19 ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เมื่อเกิดการระบาดทำให้ราคาปรับลดลง 2% และยังไม่เห็นการปรับขึ้นสู่ระดับก่อนหน้า ส่วนคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมืองที่อยู่นอก CBD ราคาลดลง 3.7% พื้นที่วงแหวนรอบนอกราคาลดลง 5.8%
โดยในช่วงปี 2561-2563 หากแบ่งกลุ่มคอนโดมิเนียมตามระดับราคาต่อตารางเมตรจะเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่
- กลุ่ม Mass ที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร
- กลุ่ม Upper-End ราคาระหว่าง 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
- กลุ่ม High-End ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร
“คอนโดมิเนียมในกลุ่ม Mass มีราคาลดลงในทุกพื้นที่ ต่างจากกลุ่ม High-End ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่ สะท้อนถึงความต้องการและกำลังการซื้อที่มีอย่างต่อเนื่องของกลุ่มรายได้สูง เเละไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 มากนัก”
หากประเมินจากปัจจัยด้านอายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร และมีอายุไม่เกิน 5 ปี ราคามีการปรับลดลงในช่วงสถานการณ์ COVID-19 โดยในพื้นที่วงแหวนรอบนอกปรับลงกว่า 13%
ขณะที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมืองราคาปรับลดลงราว 6% ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจที่มีรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร แต่อายุเกิน 5 ปี มีแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
ต่างจากคอนโดมิเนียมในพื้นที่ในเมืองและวงแหวนรอบนอก ที่อายุเกิน 5 ปี ดัชนีราคาจะปรับตัวลดลงถึง 8% และ 12% ตามลำดับ
ขณะที่คอนโดมิเนียมที่อยู่นอกรัศมีรถไฟฟ้าเกิน 1 กิโลเมตร ในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองธุรกิจ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเป็นทิศทางบวก
จากภาพรวมของดัชนีราคาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งระดับราคาต่อตารางเมตร อายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง สามารถสรุปได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ จะค่อนข้างทรงตัว โดยไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 มากนัก และมีแนวโน้มของดัชนีราคาในภาพรวมที่เป็นบวก
อย่างไรก็ตาม เเม้ในเขตพื้นที่ในเมือง และวงแหวนรอบนอก ราคาของคอนโดมิเนียมมีการปรับลดลงเป็นอย่างมากในช่วง COVID-19 แต่ก็มีทิศทางที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต
- อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก
- กลยุทธ์ใหม่คอนโดฯ LPN “ยังไม่ต้องกู้ เข้าอยู่ได้เลย” จ่ายผ่อนดาวน์แทนค่าเช่าห้องได้ 2 ปี
