เอพี ไทยแลนด์ สรุปผลการดำเนินงานปี 2563 แม้จะเผชิญวิกฤต COVID-19 แต่ยอดขายใหม่ลดลงไม่มาก และยอดโอนยังเติบโตสูงถึง 42% กำไรเพิ่มขึ้น 38% อย่างไรก็ตาม ปี 2564 ยังเป็นปีที่ “เหนื่อย” เตือนระวังเศรษฐกิจโตลวงตาเพราะเป็นการโตจากฐานติดลบ ปีนี้ยังเน้นเปิดโครงการแนวราบเป็นหลัก ตลาดคอนโดฯ ไม่เอื้อ ขาดกำลังซื้อต่างชาติ
บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดผลประกอบการสิ้นปี 2563 ยอดขายใหม่ลดลงจากปีก่อนหน้าเล็กน้อย แต่รายได้เติบโตแรง รวมถึงกำไรสุทธิที่เติบโตสูงสุดในรอบ 30 ปีที่ก่อตั้งบริษัท เนื่องจากปีก่อนมีการโอนคอนโดฯ ถึง 4 โครงการ โดยมีรายละเอียด ดังนี้
– สรุปเปิดตัวใหม่ 40 โครงการ มูลค่ารวม 45,020 ล้านบาท
(แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 39 โครงการ และคอนโดฯ 1 โครงการเท่านั้น คือ แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ มูลค่า 3,200 ล้านบาท)
– ยอดพรีเซล 31,655 ล้านบาท (ลดลง -3.7% YoY)
– รับรู้รายได้รวมทุกธุรกิจ 46,130 ล้านบาท (เติบโต +42%)
– กำไรสุทธิ 4,225 ล้านบาท (เติบโต +38%)
– อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) 0.71
“อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวย้อนถึงการรับมือวิกฤต COVID-19 เมื่อปีก่อนว่า บริษัทมีความระมัดระวังตัวสูงมากในช่วงเดือนมีนาคม’63 โดยหยุดการซื้อขายที่ดินทุกรายการไปก่อน และเริ่มให้ชะลอการก่อสร้างสต๊อกบ้านในโครงการระหว่างขาย ขณะที่คอนโดมิเนียมลดการเปิดตัวเหลือโครงการเดียวที่มาเปิดในช่วงปลายปี ทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดในมือสูง สิ้นปีมีอัตราหนี้สินต่อทุนต่ำ
ปี 2564 ยังเหนื่อย เศรษฐกิจมึนๆ ซึมๆ
สำหรับปี 2564 มุมมองซีอีโออนุพงษ์เห็นว่า ปัจจัยบวกอย่างวัคซีนป้องกัน COVID-19 ที่มาถึงเมืองไทยแล้วเป็นปัจจัยที่ดี แต่กว่าที่จะมีการฉีดวัคซีนให้กับคนไทยได้ครบทุกคนยังต้องใช้เวลา รวมถึงสถานการณ์ COVID-19 ได้สร้าง ‘Ripple Effect’ คือคลื่นความเสียหายที่สร้างผลต่อเนื่องไปในเศรษฐกิจส่วนต่างๆ เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่ม SMEs
“ภาพตัวเลขปีนี้ต้องระวังเพราะภาพอาจลวงตาเรา เนื่องจากปีที่แล้วเศรษฐกิจติดลบไปมาก การกลับมาโตคือโตจากที่ติดลบ สรุปปีนี้เศรษฐกิจจริงๆ จึงน่าจะยัง ‘มึนๆ ซึมๆ’ อยู่” อนุพงษ์กล่าว
อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับปี 2540 ซึ่งเป็นวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่สุดของไทย ยังถือว่าไม่หนักเท่า เพราะโชคดีที่รัฐยังมีเงินคลังในการอัดฉีดเข้าระบบ
“เราขอให้รัฐใส่เงินให้ถูกที่และทำให้เศรษฐกิจโตได้ก็พอ เพราะอสังหาฯ จะมีดีมานด์คือเศรษฐกิจต้องดีแล้วคนจะมาซื้อเอง” ซีอีโอเอพีกล่าว
ตลาดคอนโดฯ ต้อง “ถูก 3 ข้อ”
เจาะลึกในสินค้าแต่ละประเภท อนุพงษ์กล่าวว่า โครงการแนวราบยังไปได้เรื่อยๆ และควบคุมสต๊อกได้มากกว่าเพราะสามารถทยอยสร้างได้ ไม่เหมือนกับคอนโดฯ ที่ต้องสร้างเสร็จทั้งตึก โดยปัจจุบันเอพีจะคาดการณ์ดีมานด์และสร้างสต๊อกล่วงหน้าสำหรับขายได้อีก 2-3 เดือน
ที่น่าจับตาคือ “คอนโดมิเนียม” ปัจจัยลบสำคัญของตลาดนี้คือแรงซื้อจาก “ผู้ซื้อต่างชาติ” โดยเฉพาะคนจีน ในหลายๆ โครงการลูกค้ากลุ่มนี้สำคัญมาก เช่น ไลฟ์ วัน ไวร์เลส ถ.วิทยุ มีผู้ซื้อจีนถึง 30% แต่วันนี้คนจีนยังบินเข้าประเทศไม่ได้ ทำให้ตลาดกลุ่มนี้หายเกือบทั้งหมด และต้องพึ่งพิงลูกค้าไทยเท่านั้น
“คนจะซื้อคอนโดฯ ตอนนี้ ถามคำถามแรกเลยคือได้ good yield หรือเปล่า ดังนั้น คนที่มีสต๊อกก็จะเร่งระบายออกเป็นภาพต่อเนื่องจากปีก่อน” อนุพงษ์กล่าว “แต่ก็มีข้อยกเว้นเหมือนกัน ปีก่อนมีคนที่ปิดการขายโครงการใหม่ทั้งโครงการได้และเป็นเรียลดีมานด์ด้วย แสดงว่า ยังมีโอกาสถ้าสามารถเลือกเซ็กเมนต์ที่ถูก ทำเลถูก และตั้งแพ็กเกจราคาถูกต้องเหมาะสม”
เอพีไปต่อปี 2564 เน้นแนวราบกลุ่ม 3-10 ล้าน
สำหรับแผนธุรกิจปี 2564 “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป รายงานเป้าหมายดำเนินการ ดังนี้
– เปิดตัวใหม่ 34 โครงการ มูลค่ารวม 43,000 ล้านบาท
(แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 30 โครงการ มูลค่า 28,800 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่า 14,200 ล้านบาท)
– เป้ายอดขาย 35,500 ล้านบาท
– เป้ารับรู้รายได้ 43,100 ล้านบาท
ทั้งนี้ มีแบ็กล็อกคอนโดฯ ที่จะส่งมอบช่วงไตรมาส 3 ปีนี้คือ ไลฟ์ อโศก ไฮป์ และ ไลฟ์ ลาดพร้าว วัลเลย์ มียอดขายแล้ว 70%
วิทการกล่าวว่า สำหรับปีนี้จะเปิดตัวในตลาดที่มองว่าซัพพลายเริ่มลดลง ทั้งซัพพลายของตลาดรวมและที่มีในพอร์ตของเอพีเอง ซึ่งพบว่าเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-10 ล้านบาทเป็นหลัก โดยความท้าทายของปีนี้คือต้องหาทำเลที่ถูกต้องในการเปิดตัว
ปีนี้เอพียังตั้งงบซื้อที่ดินไว้ถึง 12,000 ล้านบาท หลังจากปีที่แล้วตั้งงบ 9,500 ล้านบาทแต่ใช้จริงเพียง 4,500 ล้านบาท เนื่องจากการตั้งการ์ดสูงด้านการเงิน แต่อนุพงษ์เสริมว่า งบนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ หากยอดขายไม่ได้ตามเป้าหรือเกิดสถานการณ์ลบ ก็สามารถหยุดการใช้จ่ายทันที
อย่างไรก็ตาม ยอดขาย 45 วันแรกของปี 2564 เอพีตุนยอดขายไปก่อนแล้ว 4,500 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน สะท้อนว่าขณะนี้ความรู้สึกของผู้ซื้อในตลาดยังเป็นไปในทางบวก แต่ก็ต้องระมัดระวังไม่ลดการ์ด และพร้อมจะปรับตัวได้ทุกเมื่อ
