“ศูนย์ข้อมูลฯ ธอส.” แนะ 3 ข้อกำหนดก่อนรัฐคลอดกฎหมาย “ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้”

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แนะนำ 3 ข้อกำหนดที่ควรมี หากรัฐจะผลักดันกฎหมายเปิดช่อง “ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้” จุดประสงค์เพื่อให้คนไทยยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่าย และมีสิทธิส่วนใหญ่ในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัยของตนเอง พร้อมเปิดข้อมูลปัจจุบันต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไทยอย่างไรบ้าง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวถึงนโยบายภาครัฐที่ต้องการจะแก้กฎหมายต่างๆ เพื่อให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ในไทยได้สะดวกขึ้น เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ของไทย

โดยเบื้องต้นนโยบายที่รัฐกำลังพิจารณา ตามกระแสข่าวที่เกิดขึ้นตั้งแต่เมื่อปลายเดือนมีนาคม 2564 มีดังนี้

1. ปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ 70-80% จากเดิมซื้อได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งโครงการ
2. ปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ โดยต้องเป็นบ้านพร้อมที่ดินราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมต่างชาติไม่สามารถซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เลย
3. ขยายระยะสัญญาเช่าของชาวต่างชาติเป็นสูงสุด 50 ปี และสามารถต่อสัญญาอีกครั้ง 40 ปี จากเดิมเช่าได้สูงสุด 30 ปี (หากต้องการทำสัญญา 90 ปี ต้องต่อสัญญา 2 ครั้ง คือ 30+30+30 ปี)
4. ระยะเวลาผ่อนผันนโยบายข้างต้น ให้เวลา 3-5 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงหลังเผชิญโรคระบาด COVID-19 เท่านั้น

ต่อประเด็นนโยบายให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ ดร.วิชัย มีข้อเสนอแนะ 3 ข้อ เพื่อให้ประโยชน์ยังตกแก่คนไทยในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ดังนี้

1. ในกรณีห้องชุดคอนโดฯ ควรกำหนดให้ซื้อได้เกินกว่า 49% เฉพาะห้องชุดระดับราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท และกำหนดเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น เพราะคนไทยส่วนใหญ่จะซื้อห้องชุดในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จึงควรป้องกันไม่ให้ห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านถูกซื้อโดยคนต่างชาติมากเกินไป
2. ในกรณีบ้านพร้อมที่ดิน ควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อในราคามากกว่า 15 ล้านบาทเท่านั้น เพราะในทำนองเดียวกับคอนโดฯ คือคนไทย 90% ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ขณะที่ต่างประเทศหลายแห่ง กรรมสิทธิ์ที่ดินเกือบทั้งหมดเป็นของรัฐ หรือราคาที่ดินสูงกว่าไทยมาก หากเปิดโอกาสให้คนต่างชาติซื้อได้เสรี เชื่อว่าคนต่างชาติจะสนใจนโยบายของไทยพอสมควร และอาจมีผลกระทบต่อราคาบ้านโดยรวมในไทยปรับตัวขึ้นเร็ว
3. ควรกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Rights) ของคนต่างชาติในที่ประชุมลูกบ้านโครงการจัดสรรให้ไม่เกิน 49% เพื่อให้การกำหนดกฎเกณฑ์ของโครงการจัดสรรต่างๆ ยังเป็นไปตามหลักบรรทัดฐานสังคม-วัฒนธรรมแบบไทย

ดร.วิชัยยังขยายความเรื่อง “พื้นที่” ที่เหมาะสมในการอนุญาตผ่อนผันให้ต่างชาติ คือควรคำนึงไม่ให้กระทบกับพื้นที่ที่คนไทยยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยของตนเองมาก ดังนั้น บริเวณที่เหมาะสมให้ต่างชาติซื้อบ้านหรือเช่าระยะยาว เช่น สถานที่ท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ หรือภูเก็ต เขตนิคมอุตสาหกรรม EEC ภาคตะวันออก เป็นต้น และควรกำหนดราคาควบคู่ไปด้วยดังที่เสนอข้างต้น

• 3 ปีกำลังซื้ออสังหาฯ หด 9 แสนล้าน! คนไทย 75% ชะลอซื้อบ้าน ความสามารถในการซื้อต่ำลง

เปิดข้อมูล “ต่างชาติ” นิยมห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้าน

REIC ยังเปิดเผยข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไทย (ปัจจุบันต่างชาติยังซื้อสิทธิ์ขาดในที่ดินไม่ได้ และ REIC ไม่สามารถติดตามข้อมูลที่เลี่ยงกฎหมายโดยการใช้ ‘นอมินี’ ถือครองที่ดินแทนได้) พบว่า คนต่างชาติเกือบ 78% โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเห็นได้ว่า ที่ผ่านมาชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีดีมานด์อสังหาฯ ในกลุ่มราคาเดียวกับคนไทย

“กลุ่มราคาห้องชุดที่ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด ปี 2561-63”

• กลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท 77.6%
• กลุ่มราคา 10-7.5 ล้านบาท 12.0%
• กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท 4.6%
• กลุ่มราคา 10-15 ล้านบาท 3.3%
• กลุ่มราคามากกว่า 15 ล้านบาท 2.5%

ด้าน “ทำเลที่ต่างชาติสนใจและมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด แบ่งตามจำนวนยูนิต ปี 2561-63” มีดังนี้

• กรุงเทพฯ 16,589 ยูนิต สัดส่วน 47.9% ของประเทศ
• ชลบุรี 11,125 ยูนิต สัดส่วน 32.1% ของประเทศ
• เชียงใหม่ 2,256 ยูนิต สัดส่วน 6.5% ของประเทศ
• สมุทรปราการ 2,007 ยูนิต สัดส่วน 5.8% ของประเทศ
• ภูเก็ต 1,368 ยูนิต สัดส่วน 3.9% ของประเทศ

อย่างไรก็ตาม หากวัดตาม “มูลค่า” ตลาดซื้อขายอสังหาฯ ให้ต่างชาติใน จ.ภูเก็ต จะมีมูลค่าสูงกว่าเชียงใหม่และสมุทรปราการ

และถ้าหากเทียบสัดส่วนจำนวนห้องชุดที่ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์เทียบกับการถือครองโดยคนไทย “ชลบุรี” ถือว่ามีสัดส่วนห้องชุดถูกซื้อโดยต่างชาติสูงที่สุดในระยะหลัง

“ในคอนโดฯ 100 ห้องที่โอนกรรมสิทธิ์ มีชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อกี่ห้อง?” (ข้อมูลรวมเฉพาะปี 2561-63)

• กรุงเทพฯ 7.8 ห้อง
• ชลบุรี 30.3 ห้อง
• เชียงใหม่ 18.5 ห้อง
• สมุทรปราการ 6.3 ห้อง
• ภูเก็ต 17.0 ห้อง
• เฉลี่ยทั้งประเทศ 9.0 ห้อง

ขณะที่กลุ่มตลาดหลักชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยย่อมหนีไม่พ้น “ชาวจีน” โดย REIC ให้ข้อมูลไว้ว่า Top 5 สัญชาติชาวต่างชาติที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไทยมากที่สุด ปี 2563 ได้แก่

• จีน (ไม่รวมไต้หวัน) 63.4%
• รัสเซีย 4.7%
• ฝรั่งเศส 3.4%
• สหราชอาณาจักร 3.1%
• เยอรมนี 2.5%
• อื่นๆ ได้แก่ สหรัฐฯ ไต้หวัน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ออสเตรเลีย รวม 9.2%

ดร.วิชัยทิ้งท้ายว่า นโยบายเหล่านี้น่าจะช่วยส่งเสริมตลาดอสังหาฯ ไทยได้ แต่คงไม่เกิดขึ้นในทันที มองว่าจะเป็นผลบวกต่อแรงจูงใจในการซื้อของต่างชาติในระยะต่อไปมากกว่า และหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ประสบความสำเร็จคือไทยต้องควบคุมการระบาดของ COVID-19 ได้ เพื่อเร่งเปิดประเทศให้เร็วที่สุด และอสังหาฯ ไทยจะได้รับความสนใจจากต่างชาติอีกครั้ง