มิกซ์ยูส “สามย่านมิตรทาวน์” ซึ่งมีส่วนหนึ่งของโครงการเป็น “ศูนย์การค้า” ต้องเผชิญวิกฤต COVID-19 หลายระลอกตั้งแต่เริ่มเปิดตัวเมื่อเดือนกันยายน 2562 ถึงขนาดที่ “ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) เอ่ยปากติดตลกว่า ศูนย์ฯ นี้ผ่านช่วงเวลาวิกฤตมามากกว่าช่วงสถานการณ์ปกติเสียอีก

โดยสามย่านมิตรทาวน์เคยมีทราฟฟิกขึ้นไปสูงสุด 80,000 คนต่อวันมาแล้วในช่วงก่อนเกิดโรคระบาด ก่อนจะลดลงจากคำสั่งล็อกดาวน์ศูนย์การค้าเมื่อปีก่อน จากนั้นทยอยกลับมาดีขึ้นหลังรัฐอนุญาตเปิดศูนย์ฯ จนทราฟฟิกกลับไปเต็ม 100% เหมือนช่วงก่อน COVID-19 เมื่อเดือนธันวาคม 2563

แต่สามย่านมิตรทาวน์ต้องเผชิญความไม่แน่นอนอีกครั้งเมื่อเกิดระบาดระลอกใหม่โค้งท้ายปี 2563 ทำให้ทราฟฟิกตกลง เฉลี่ยรวมปีก่อนมีทราฟฟิก 63,000 คนต่อวัน ขณะที่ช่วงเกือบ 3 เดือนแรกของปี 2564 ทราฟฟิกกำลังฟื้นตัวมาอยู่ที่ 53,000 คนต่อวัน

หลังสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย ธีรนันท์กล่าวว่าศูนย์ฯ กลับมาตั้งเป้าหมายให้ทราฟฟิกกลับไปแตะ 80,000 คนต่อวันอีกครั้งภายในปีนี้ ซึ่งส่วนสำคัญคือ การจัดลานโปรโมชันเล่นกับกระแส เพื่อดึงให้คนที่สนใจแวะเวียนมาและมาเที่ยวชมได้หลายครั้ง เพราะมีร้านใหม่ที่เปลี่ยนไปทุกครั้ง

ยุคนี้ต้องไว ข้ามเดือนก็ช้าไปแล้ว

ธีรนันท์กล่าวถึงกุญแจสำคัญที่เป็นแกนกลางในกลยุทธ์ของศูนย์ฯ คือการเล็งเห็น “เทรนด์พฤติกรรมผู้บริโภค” ที่น่าสนใจคือเรื่องของ กระแสมาไวไปไว เทรนด์ฮิตยุคนี้เป็นยิ่งกว่าแฟชันเพราะเปลี่ยนเร็วกว่าเดิม ยกตัวอย่างช่วงที่ผ่านมามีกระแส “ครัวซองต์” ต่อด้วย “เซิร์ฟสเก็ต” ซึ่งเทรนด์พวกนี้จะถึงจุดพีคช่วงสั้นๆ บางกระแสมีอายุเพียง 2 สัปดาห์เท่านั้น ทำให้ทีมงานต้องจับกระแสเร็วและทำให้เร็ว

นอกจากนี้ยังมีเรื่อง ชุมชนเฉพาะกลุ่ม นั่นคือความชอบของคนยุคนี้มีความเฉพาะกลุ่มมากขึ้น โดยสังเกตได้จากกรุ๊ปบนโซเชียลมีเดียได้เลย เช่น กลุ่มคนรักการวิ่ง กลุ่มคนชอบทำอาหาร

เมื่อเทรนด์พฤติกรรมผู้บริโภคเป็นเช่นนี้ ทำให้นอกจากจะมีร้านหลักที่เซ็นสัญญาระยะยาวในศูนย์การค้าแล้ว จะต้องมีพื้นที่ลานโปรโมชันและบริเวณให้เปิดร้านค้าแบบ Pop-up ที่หมุนเวียนได้เร็ว โดยที่สามย่านมิตรทาวน์จะหมุนเวียนทุก 2 สัปดาห์ และการเปลี่ยนร้านแต่ละครั้งต้องมี “ธีม” ในการจัดงานด้วย เพื่อให้โปรโมตไปถึงกลุ่มเป้าหมายได้ชัดเจน ดึงคนที่สนใจเข้ามาเดินช้อปพร้อมกัน เช่น ธีมรวมร้านอาหารเกาหลี ธีมรวมร้านสินค้าออร์แกนิกส์

หรือบางจุดจะเป็นลานกิจกรรมเพื่อสังคมที่เปิดให้ใช้ฟรี เช่น การเปิดลานเซิร์ฟสเก็ตที่เล่นได้ถึงเที่ยงคืน จัดพื้นที่ให้นิสิตนักศึกษาแสดงผลงานวิทยานิพนธ์ เพราะเป้าหมายหลักคือการดึงทราฟฟิกให้กับร้านค้าภายในศูนย์ฯ

ธีรนันท์กล่าวว่า การทำงานกับ Pop-up และเล่นกับกระแสต้องตัดสินใจไว ดังนั้น ศูนย์ฯ มีการตั้ง “หน่วยม้าเร็ว” ขึ้นมา มีหน้าที่จัดอีเวนต์ขนาดเล็กที่ต้องจัดให้ได้ภายในเวลาไม่ถึงเดือนเพื่อให้ทันกระแส

ระหว่างที่การจัดอีเวนต์ขนาดใหญ่ยังถูกคุมเข้มจากภาครัฐ ก็ต้องใช้อีเวนต์เล็กเลี้ยงทราฟฟิก แต่ถ้ากลับมาจัดอีเวนต์ใหญ่ได้ ธีรนันท์เชื่อว่าจะกลับไปแตะ 80,000 คนต่อวันได้ตามเป้าแน่นอน

“ร้านอาหาร” ยังมีดีมานด์เช่าระยะยาว

ด้านอัตราการเช่า (occupancy) ของร้านค้าในสามย่านมิตรทาวน์อยู่ที่ 97% โดยมีร้านอาหารใหม่ๆ เพิ่มเข้ามา เฉพาะกลุ่มร้านอาหารเพิ่มสัดส่วนจาก 43% เป็น 50% ของร้านค้าทั้งหมดแล้ว เพราะเรื่องอาหารยังคงเป็นจุดแข็งที่ดึงดูดได้ของศูนย์ฯ

โดยปีนี้มีร้านใหม่ที่เปิดบริการ เช่น K-Streat ฟู้ดคอร์ทรวมอาหารเกาหลี, Lemon Farm Cafe ร้านสินค้าออร์แกนิกส์, Lhong Tou คาเฟ่สไตล์จีนชื่อดังจากเยาวราช, เพลินพุง Cafe ร้านอาหารราคาประหยัดไม่เกิน 100 บาท ฯลฯ

• “เซ็นทรัล รีเทล” ปลดล็อก Personal Shopper ให้ลูกค้าทั่วไปใช้ฟรี แก้โจทย์คนเลี่ยงเข้าห้างฯ

ธีรนันท์ประเมินดีมานด์ผู้เช่ายังคงมีอยู่ในตลาด เพียงแต่ความต้องการมักจะเป็นร้านเล็ก 30-40 ตร.ม. เพื่อลดความเสี่ยงการลงทุน และสถานการณ์เศรษฐกิจทำให้ราคาเช่ายังเติบโตไม่มาก

มองภาพระยะยาว ธีรนันท์เชื่อว่าหลังมีการกระจายวัคซีนแพร่หลาย สถานการณ์ต่างๆ น่าจะดีขึ้นและหวังว่าจะไทยจะเปิดประเทศได้โดยเร็ว เพื่อที่สามย่านมิตรทาวน์จะกลับสู่แผนงานเดิมที่เตรียมดึงลูกค้าต่างชาติเข้ามาเพิ่ม สร้างความคึกคักได้มากกว่านี้

ไวรัส COVID-19 อาจจะโจมตีสภาพเศรษฐกิจโลกจนพังยับ แต่บางกลุ่มธุรกิจอย่างซูเปอร์มาร์เก็ตกลับมียอดขายดีขึ้น โดย Richard Galanti ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายการเงินของ Costco เปิดเผยกับนักวิเคราะห์ว่า ช่วงเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา บริษัทพบว่าดีมานด์ลูกค้าสูงขึ้น 3% จากปกติ

“ลูกค้าสมาชิกของเราเข้ามาซื้อสินค้าหลากหลายที่เกี่ยวข้องกับการเตรียมพร้อมรับมือไวรัส เช่น อาหารแห้งที่เก็บไว้ได้นาน ผลิตภัณฑ์ทำความสะอาด น้ำยาคลอรีน น้ำยาฟอกขาว น้ำดื่ม สินค้าประเภทกระดาษ น้ำยาล้างมือ ทิชชูเปียก สารฆ่าเชื้อโรค และสินค้าที่เกี่ยวกับสุขภาพ-ความงาม” Galanti กล่าว

อย่างไรก็ตาม ยอดขายดีแต่ก็มีปัจจัยลบ Galanti กล่าวว่า ความต้องการสินค้าเหล่านี้มากเป็นพิเศษทำให้ระบบโกดังมีปัญหาพอสมควร เพื่อที่จะเติมของให้ทันต่อความต้องการ โดยโกดัง Costco ไม่เพียงแต่จำหน่ายสินค้าตามสาขา แต่ยังต้องรับคำสั่งซื้อเดลิเวอรี่ด้วย สาเหตุที่สินค้าเริ่มจะไม่พอส่วนหนึ่งเป็นเพราะสินค้าหลายชิ้นผลิตจากโรงงานในจีนซึ่งปิดชั่วคราวมาตั้งแต่มีการระบาดเกิดขึ้น

• ‘คนอเมริกัน’ เลี่ยงไปซูเปอร์มาร์เก็ต แห่สั่งออนไลน์ยอดพุ่ง 20 เท่า

ปัญหาซัพพลายขาดทำให้ Costco ค้าปลีกยักษ์ใหญ่แห่งสหรัฐฯ แคนาดา และมีสาขาในอีกหลายประเทศ กำลังจะออกนโยบายจำกัดจำนวนซื้อสำหรับสินค้าบางชนิดโดยแตกต่างกันไปตามภูมิภาค

นอกจากนี้ จะมีมาตรการรับมือไวรัส เช่น เช็ดทำความสะอาดมือจับรถเข็นสินค้า วางน้ำยาทำความสะอาดกระจายทั่วโกดังสินค้า โดยมีบางสาขาของ Costco ที่มีมาตรการรับมือพิเศษ เช่น สาขาในเกาหลีใต้จะปิดทำการชั่วคราว 2-3 วัน สาขาในเซี่ยงไฮ้จะจำกัดจำนวนคนเข้าซื้อต่อครั้ง

ทั้งนี้ แม้ว่ายอดขายรีเทลจะพุ่ง แต่อีกกลุ่มธุรกิจหนึ่งของบริษัทคือธุรกิจเอเจนซี่ทัวร์ เรือสำราญ ที่พัก และรถเช่า ซึ่งล้วนเกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว มีดีมานด์ลดลงอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นไปตามสถานการณ์และบริษัทได้คาดการณ์ไว้แล้ว

“สัปดาห์ครึ่งที่ผ่านมาเราทำยอดขายได้ดีมาก แต่เราจะจับตาดูว่าวันพรุ่งนี้จะเกิดอะไรขึ้นต่อไป” Galanti กล่าวปิดท้าย

source

บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้คาดการณ์ถึง แนวโน้มการเติบโต และการเปลี่ยนแปลงของตลาดรีเทลยังคงเติบโต  เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยมีแนวโน้มที่ดีขึ้นต่อเนื่อง  ซึ่งอสังหาฯเป็นหนึ่งในตัวขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจที่สำคัญ

โดยธุรกิจรีเทลเป็นธุรกิจที่มีความน่าสนใจในตลาดอสังหาฯ เนื่องจากหลายปีที่ผ่านมา ตลาดรีเทลของไทยเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว สวนทางกับตลาดรีเทลในประเทศอื่นๆ ที่โดนผลกระทบจากตลาดออนไลน์และการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของพฤติกรรมผู้บริโภค

ศูนย์การค้าโซนพระราม 1 ถึงสุขุมวิทตอนกลาง ว่างแค่ 5% ค่าเช่าเพิ่ม ร้านค้าอยากเช่าอาจต้องรอเป็นปี

ตลาดรีเทลเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ผู้ประกอบการต่างเร่งพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อแข่งขันอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นโครงการขนาดเล็กหรือใหญ่  นับตั้งแต่ศูนย์การค้าอย่างสยามพารากอนเปิดให้บริการเมื่อปีพ.ศ. 2549 เป็นเหตุให้ศูนย์การค้าชั้นนำหลายแห่งทำการปรับปรุงพื้นที่ โดยเฉพาะย่านพระราม 1 ราชประสงค์ เพลินจิต และสุขุมวิท พื้นที่เช่าเฉลี่ยในย่านนี้ ซึ่งคลอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่หัวถนนพระราม1 สยามดิสคอวเวอรี่ ตลอดแนวจนถึงสุขุมวิทตอนกลาง และเอ็มควอเทียร์

ส่งผลให้ในย่านนี้ มีอัตราว่างของพื้นที่เฉลี่ยน้อยกว่า 5% อีกทั้งค่าเช่ายังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน ร้านค้าอาจต้องรอเป็นปีเพื่อให้ได้พื้นที่เช่าในห้างดังหลายๆแห่ง

ปัจจุบันธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่มเป็นธุรกิจหลักในการดึงดูดลูกค้าของห้างโดยใช้สื่อออนไลน์เป็นกลยุทธ์ในการดึงดูดลูกค้าจากทั้งในและต่างประเทศ ทั้งนี้อัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวในประเทศไทยยังเป็นแรงผลักดันที่สำคัญต่อตลาดรีเทลของไทยอีกด้วย โดยในปีที่ผ่านมารายได้จากนักท่องเที่ยวเติบโตร้อยละ 11.66

เกษร ทาวเวอร์ ดันค่าเช่า 3.9 พันบาท/ตร.ม.

เกษร ทาวเวอร์เป็นซัพพลายล่าสุดในย่านพระราม1 – สุขุมวิทซึ่งทำการเปิดตัวเมื่อปีที่แล้วด้วยพื้นที่เช่าเชิงพาณิชยกรรมกว่า 10,000 ตารางเมตร ทำให้ตลาดรีเทลในย่านพระราม1-สุขุมวิท มีพื้นที่เช่ารวมที่ประมาณ 660,000 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3,900 บาท/ตารางเมตร/เดือน และมีอัตราการเช่าที่ 96.4%

แต่อย่างไรก็ตาม ที่ดินขนาดใหญ่ในย่านพระราม 1 ราชประสงค์ต่อเนื่องไปถึงสุขุมวิทตอนกลางในปัจจุบันหาได้ยากมากและราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างมาก ทำให้มีซัพพลายใหม่ๆในย่านนี้เกิดขึ้นอย่างจำกัด ผู้ประกอบการจึงให้ความสนใจในการเช่าที่ดินระยะยาวมากขึ้น พร้อมกันนี้ยังมองหาทำเลใหม่ๆในโซนอื่นของกรุงเทพฯและปริมณฑลมากขึ้นอีกด้วย

ทั้งนี้ จากการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในยุคปัจจุบัน ผู้ประกอบการต้องเตรียมรับมือกับพฤติกกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป หลายผู้ประกอบการเริ่มให้ความสนใจในการเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมงเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าให้ได้มากที่สุด

ธีรวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า มีหลายธุรกิจที่ต้องการเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง เช่น ร้านกาแฟ ร้านอาหาร โคเวิร์กกิ้ง สเปซ หรือแม้กระทั้ง ศูนย์บริการความบันเทิงในรูปแบบต่างๆ โดยมองว่าเป็นสิ่งที่น่าจับตามองและเป็นโอกาสที่ดีของหลายธุรกิจ ซึ่งส่งผลต่อรูปแบบของตลาดรีเทลไทย

ฟิตเนส 24 ชม. ดึงดูดลูกค้าไม่แพ้แมคโดนัลด์-สตาร์บัคส์

นอกจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เทคโนโลยียังเป็นสิ่งสำคัญในการใช้ชีวิตประจำวัน เพราะช่วยให้เกิดความสะดวกสบายมากขึ้น

พร้อมกันนี้ ยังมีคนจำนวนหนึ่งที่หันมาให้ความสนใจกับสุขภาพอย่างจริงจัง โดยจะเห็นได้จากกิจกรรมเพื่อสุขภาพต่างๆที่จัดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคยังต้องการความสะดวกสบายที่จะเข้าถึงสุขภาพที่ดี

ทำให้เกิดธุรกิจเพื่อสุขภาพเช่นฟิตเนสหรือคลาสสุขภาพต่างๆ โดยสถานที่ออกกำลังกายกระจายอยู่ในแทบทุกอาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้าหรือคอมมูนิตี้มอลล์ รวมถึงอาคารสำนักงานต่างๆ

ธุรกิจฟิตเนสในไทยเป็นธุรกิจที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในหลายปีที่ผ่านมา หลายแบรนด์ดังมีแผนขยายสาขาอย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม ฟิตเนส เชนส่วนมากจับกลุ่มตลาดระดับบนและส่วนมาก ฟิตเนสระดับกลางจะเป็นผู้ประกอบการรายย่อย ทำให้เกิดช่องว่างทางการตลาดของฟิตเนสระดับกลาง

เมื่อความสะดวกสบายและเทรนด์สุขภาพมารวมกัน จึงทำให้เกิดโมเดลธุรกิจเพื่อสุขภาพ 24 ชั่วโมง โดยฟิตเนสที่เปิดให้บริการ24 ชั่วโมง อย่างน้อย 3 แบรนด์จากต่างประเทศเล็งเห็นถึงช่องว่างและความเป็นไปได้ทางการตลาดในไทย และได้เข้ามาเป็นผู้เล่นใหม่ในตลาดแต่ละรายพยายามหาพื้นที่เช่าที่แตกต่างออกไปจากฟิสเนสที่เคยเห็นอยู่ในปัจจุบัน โดยความต้องการหลักคือต้องการเช่าพื้นที่ชั้นล่าง ที่มองเห็น – เข้าออก-เดินทางได้สะดวก แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังไม่เข้าใจถึงความต้องการและยอมรับ

คงต้องใช้เวลาซักพักที่จะทำความเข้าใจกับผู้ประกอบการหลายๆรายว่า ฟิตเนสจะสามารถเป็นตัวดูดลูกค้าเข้ามาในพื้นที่ได้เหมือนสตาร์บัคหรือแมคโดนัล 

ธีรวิทย์ กล่าว

อนาคตตลาดรีเทลยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีเสน่ห์ที่น่าสนใจ สิ่งที่จะท้าทายผู้ประกอบการคือ เทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลง และส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภค ทำอย่างไรที่จะดึงจุดเด่นทางเทคโนโลยีเข้ามาสร้างความแตกต่าง เพื่อให้สามารถแข่งขันและตอบรับกับความต้องการของผู้บริโภคได้สูงสุด