Positioning มีโอกาสไปเยี่ยมชมโครงการ “บ้านกรีนเฮ้าส์ รังสิต สเตชั่น – ซ.เวิร์คพอยท์” ของค่ายพฤกษา ซึ่งเป็นโครงการทดลองที่น่าสนใจ เพราะพยายามจะแก้โจทย์ที่ดินแพง บ้านแพง ทำโปรดักส์แนวใหม่ออกมาเพื่อให้แพ็กเกจราคาอยู่ในช่วงที่คนไทยจับต้องได้ง่ายขึ้นคือกลุ่มราคา “ล้านต้นๆ” ขณะเดียวกันก็ยังได้พื้นที่ใช้สอยกว้างพอที่จะอยู่เป็นครอบครัวขนาดเล็กได้

โครงการนี้ทางพฤกษาคาดว่าน่าจะเป็น “ครั้งแรกในไทย” แต่เป็นแนวคิดเดียวกับที่เคยมีแล้วในประเทศญี่ปุ่นและสิงคโปร์ สองประเทศที่ประสบปัญหาที่ดินแพงมาก่อนเมืองไทย โครงการ “คอนโดอารมณ์ทาวน์เฮาส์” จะเป็นอย่างไร เราจะพาไปเจาะลึกกันต่อด้านล่าง

“คอนโดฯ” ที่หน้าตาเหมือน “ทาวน์เฮาส์”

การจะแก้โจทย์นี้ต้องย้อนไปดูกฎหมายจัดสรรที่ดินของไทย เนื่องจากกฎหมายไทยกำหนดให้ “ทาวน์เฮาส์” ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา ทำให้การลดขนาดทาวน์เฮาส์จนเหลือเล็กจิ๋วเพื่อทำราคานั้นเป็นไปไม่ได้

ทางออกของพฤกษาจึงเป็นการสร้าง “คอนโดฯ” ที่หน้าตาเหมือนทาวน์เฮาส์แทน

เมื่อมองไปเผินๆ จึงทำให้โครงการบ้านกรีนเฮ้าส์หน้าตาเหมือนกับทาวน์เฮาส์ เพราะเป็นบ้านแถวเรียงเข้าไปในแนวลึก หันหน้าเข้าหากัน และแต่ละยูนิตมีชั้น 1 กับชั้น 2 ทุกครอบครัวจะได้อยู่ติดผืนดินทั้งหมด

แบบบ้านนั้นเท่ากันทั้งหมดคือเป็น ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 53 ตารางเมตร เป็นห้องชุด 2 ชั้น หน้ากว้าง 5 เมตร ลึก 6.5 เมตร ฟังก์ชันมี 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น-ห้องทานอาหาร และ 1 ห้องครัว

ที่ต่างจากทาวน์เฮาส์คือ ไม่มีรั้ว ไม่มีระยะร่นหน้าบ้านไว้สำหรับจอดรถ ประตูเข้าบ้านเป็นกระจกบานเลื่อน ไม่มีบริเวณซักล้างหลังบ้าน จึงไม่มีทางออกหลังบ้านเช่นกัน

ส่วนในบ้านให้อารมณ์ทาวน์เฮาส์จริง เพราะเปิดเข้ามาจะพบกับโซนห้องนั่งเล่น ถัดไปเป็นโต๊ะทานอาหาร แต่ห้องครัวจะมาอยู่ฝั่งหน้าบ้านแทน สามารถเปิดบานเกล็ดระบายอากาศระหว่างทำครัวได้

ขณะที่บนชั้น 2 จะเป็นห้องนอน 2 ห้อง ห้องมาสเตอร์วางเตียงควีนไซส์ได้ ห้องเล็กเหมาะเป็นห้องเด็กวางเตียง 3.5 ฟุต ห้องน้ำของบ้านหลังนี้จะไม่มีแยกโซนเปียก-แห้ง แต่อาจจะติดม่านกันน้ำทีหลัง

ใช้ที่จอดรถรวมและส่วนกลางเหมือน “คอนโดฯ”

จุดสำคัญมากของโครงการบ้านกรีนเฮ้าส์คือใช้ระบบพื้นที่ส่วนกลางแบบเดียวกับคอนโดฯ นั่นหมายความว่า “ที่จอดรถ” ถูกนำไปรวมกันที่ลานจอดรถส่วนกลาง ทุกยูนิตจะได้สิทธิจอดรถ 1 คัน (*ที่จอดรถพอดีจำนวนยูนิต สัดส่วน 100%)

ส่วนหน้าบ้านจะเห็นว่าถนนไม่ใช่ถนนรถวิ่ง แต่เป็นทางเดินกว้างประมาณ 4 เมตร ทางเดินตรงนี้ถือว่าเป็น “พื้นที่ส่วนกลาง” ที่นิติบุคคลจะคอยดูแลกฎและความสะอาดให้ โดยห้ามไม่ให้นำรถทุกชนิดเข้ามา (รวมถึงมอเตอร์ไซค์และจักรยาน) เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย

สังเกตว่าทางเดินนี้มีการปลูกต้นไม้ไว้ตรงกลาง และมีกระบะปลูกต้นไม้หน้าบ้านทุกหลัง ซึ่งถือเป็นส่วนกลางเช่นกัน โดยนิติบุคคลจะสนับสนุนการปลูกพืชผักสวนครัว เพื่อให้ลูกบ้านสามารถใช้สอยประโยชน์ร่วมกัน เก็บพืชผักไปทำอาหารได้

นอกจากนี้ การรักษาความปลอดภัยจะใช้แนวคิดเดียวกับคอนโดฯ คือกรณีไรเดอร์ส่งอาหารหรือขนส่งพัสดุ จะต้องจอดส่งไว้ด้านหน้าประตูรั้วโครงการ ไม่สามารถเข้าไปส่งถึงหน้าบ้านได้ เสมือนคอนโดฯ ทั่วไปที่ต้องฝากไว้กับห้องนิติบุคคลหรือจุดที่จัดไว้เฉพาะ

ลดราคาได้ต่ำกว่าทาวน์เฮาส์ปกติ 30%

รวมทั้งโครงการ “บ้านกรีนเฮ้าส์ รังสิต สเตชั่น – ซ.เวิร์คพอยท์” เฟสแรกมี 48 ยูนิต ราคาเริ่ม 1.39 ล้านบาทต่อยูนิต

หากเทียบกับโครงการทาวน์เฮาส์ปกติที่อยู่ติดกันของพฤกษาคือ “พฤกษาวิลล์ รังสิต สเตชั่น – ซ.เวิร์คพอยท์” ซึ่งปัจจุบันขายในราคาเริ่ม 2 ล้านบาท เท่ากับโมเดลแบบบ้านกรีนเฮ้าส์สามารถลดราคาลงมาได้ 30%

ทางเซลส์ดูแลโครงการของพฤกษาให้ข้อมูลว่า เบื้องต้นหลังจากเปิดขายได้รับการตอบรับดี มียอดจองไปแล้ว 40 ยูนิต ส่วนใหญ่แล้วเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่อาศัยอยู่ 2 คน และมองว่าที่อยู่อาศัยลักษณะนี้ตอบโจทย์กว่าทาวน์เฮาส์เพราะพื้นที่ใช้สอยกำลังพอดี ใช้เวลาทำความสะอาดน้อยลง แต่ก็ยังกว้างพอที่จะมีสเปซในการใช้ชีวิต

• “อิเกีย สุขุมวิท” มาแล้ว! คาดทราฟฟิกเท่าฝั่ง “บางนา” สาขา “รังสิต” ยังอยู่ในแผน-ประเมินขยายพื้นที่ “ภูเก็ต”
• จัดองค์กรสำเร็จ! “พฤกษา” มุ่งหน้าตลาด “กลางบน” โตต่อกลุ่มธุรกิจรายได้ประจำ “รพ.วิมุต” ลงทุนเพิ่ม 2 แห่ง

ขณะนี้พฤกษายังไม่มีแผนจะขยายไปยังทำเลอื่น แต่ในทำเลเดียวกันนี้ยังมีพื้นที่ที่จะขยายเฟส 2-3 ได้อีกประมาณ 80 ยูนิต หากผลตอบรับเฟสแรกขายหมด

ถือเป็นโมเดลโครงการที่อยู่อาศัยโปรดักส์ใหม่ที่ทำให้ราคาลดลงจากทาวน์เฮาส์ปกติ แต่ยังได้พื้นที่ใช้สอยกว้างพอสมควรสำหรับคน 2-3 คน เหลือเพียงใช้เวลาศึกษาเมื่อลูกบ้านเริ่มย้ายเข้าอยู่จริงว่าวิธีอยู่อาศัยแบบนี้คนไทยจะเข้าใจหรือไม่ แต่ถ้าหากเป็นไปด้วยดี เราอาจจะได้เห็นโมเดลแบบนี้แพร่หลายมากขึ้นก็เป็นได้

แคมปัสคอนโดแบรนด์ “เคฟ” กลายเป็นพอร์ตสำคัญของ แอสเซทไวส์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่กำลังปั้นตัวเลขเข้าตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในปีหน้า โดย “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด กล่าวว่าปีนี้ ยอดขายจากเคฟน่าจะคิดเป็น 40% ของยอดขายรวมบริษัทที่ตั้งเป้าไว้ 5,500 ล้านบาท

นั่นเป็นเพราะแอสเซทไวส์ระดมเปิดคอนโดฯ เคฟในย่านรังสิตไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 5,065 ล้านบาท จำนวนยูนิตรวม 3,702 ยูนิต

แบ่งเป็น 3 โครงการในพื้นที่ที่เขาเรียกว่า “เคฟ ทาวน์” ประชิดรั้ว 200 เมตรจาก ม.กรุงเทพ รังสิต ได้แก่ เคฟ คอนโด, เคฟ ทาวน์ สเปซ และ เคฟ ทาวน์ ชิฟท์ จำนวนรวม 2,686 ยูนิต และอีก 1 โครงการคือ เคฟ ทียู ตรงข้าม ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต จำนวน 1,016 ยูนิต

สำหรับเคฟ คอนโด โครงการแรกเปิดขายในปี 2560 และโอนกรรมสิทธิ์หมดไปแล้ว ส่วนเคฟ ทาวน์ สเปซ และ เคฟ ทาวน์ ชิฟท์ ที่นับเป็นเฟส 2 และ 3 มียอดขายแล้ว 60% ขณะที่เคฟ ทียู เปิดตัวเมื่อเดือนกันยายน 2562 มียอดขายแล้ว 50% ซึ่งกรมเชษฐ์มองว่าเป็นยอดขายที่น่าพอใจ

ดีมานด์ย่านรังสิตเพียบ yield สูง 7-8% 

ภายในรอบ 2 ปี แอสเซทไวส์สามารถเปิดขายคอนโดฯ ในย่านเดียวกันได้ 3,700 ยูนิต และยังตุนที่ดินอีก 41 ไร่สำหรับเปิดเพิ่มในอนาคต ได้แก่ บริเวณ เคฟ ทาวน์ ม.กรุงเทพ มีที่ดินเหลือ 30 ไร่ที่พัฒนาเพิ่มได้อีก 2 โครงการ ประมาณ 2,000 ยูนิต และบริเวณเคฟ ทียู ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต ยังเหลือพื้นที่อีก 11 ไร่ที่พัฒนาได้อีก 1 โครงการ ประมาณ 1,000 ยูนิต เป็นเพราะเล็งเห็นว่าทำเลนี้มีดีมานด์สูง

กรมเชษฐ์ระบุว่า ย่านรังสิตคือจุดที่ดีที่สุดในการลงทุนแคมปัส คอนโด เพราะจำนวนนักศึกษาและบุคลากรในย่านมีมากกว่า 40,000 คน ยังไม่นับรวมสถานที่ราชการ เช่น สวทช., AIT, โรงพยาบาล ม.ธรรมศาสตร์ ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเช่นกัน ในขณะที่จำนวนยูนิตคอนโดฯ และหอพักบริเวณนี้มีเพียง 15,000 ยูนิต จึงเชื่อว่าเติมซัพพลายได้อีก

ในขณะที่ที่ดินรังสิตราคายังไม่สูงเท่าในกรุงเทพฯ ทำให้การพัฒนาที่ดินจัดแพ็คเกจคอนโดฯ ทำได้ในราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตร.ม.ละ 70,000 บาท ยกตัวอย่างคอนโดฯ เคฟ ทียู ที่บริษัทเปิดตัวล่าสุด มีราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาทสำหรับห้องพื้นที่ใช้สอย 24 ตร.ม. เมื่อคำนวณจากราคาค่าเช่าคอนโดฯ ในย่านนี้อยู่ที่ 8,000-10,000 บาทต่อเดือน นักลงทุนปล่อยเช่าจะได้อัตรากำไร (yield) 7-8%

yield 7-8% ถือเป็นตัวเลขที่น่าสนใจไม่น้อยสำหรับ พ.ศ.นี้ เพราะตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ กรุงเทพฯ เริ่มได้รับ yield ต่ำลงในระยะหลัง โดยข้อมูลจาก พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่าปัจจุบันคอนโดฯ ปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ เช่น ย่านพระโขนง-อ่อนนุช ได้ yield ค่าเช่า 5-7% ต่อปีเท่านั้น จึงอาจไม่น่าแปลกใจที่นักลงทุนจะสนใจแคมปัสคอนโดย่านรังสิตกันมากขึ้น

กรมเชษฐ์ยังกล่าวเพิ่มเติมถึงความน่าสนใจด้วยว่า เพราะเคฟเปิดขายในราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาททำให้มีโอกาสเติบโตของราคา โดยเคฟ ทาวน์ สเปซ ที่เปิดขายเมื่อเดือนกันยายน 2561 ปัจจุบันปรับราคาขึ้นมาแล้ว 10%

ฟังก์ชัน ‘อี-สปอร์ตส’ เอาใจวัยรุ่น

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าแคมปัสคอนโดจะขายดีทุกโครงการ กรมเชษฐ์มองว่า key success ที่จะทำให้คอนโดฯ ติดตลาดนักศึกษาได้นั้น ต้องออกแบบให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์วัยรุ่น ไม่ว่าจะเป็น ทำเลที่ใกล้มหาวิทยาลัยในระยะเดินถึง ดีไซน์ รูปแบบและสีสันอาคารถูกใจวัยรุ่น พื้นที่ส่วนกลางเหมาะกับนักศึกษา ได้แก่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โคเวิร์กกิ้ง สเปซ ห้องประชุม เธียเตอร์รูม และการจัดฟังก์ชันห้อง ลดทอนสิ่งที่นักศึกษาไม่ค่อยได้ใช้ โดยการทำมุมครัวระบบเปิดที่ประหยัดพื้นที่

โดยเฉพาะเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกที่เขาเน้นมาก เพราะต้องการให้แบรนด์เคฟเป็นแบรนด์ในใจนักศึกษา เป็นแหล่งชุมชนที่นักศึกษาต่างต้องการย้ายเข้ามาอยู่ ดังนั้น ปีนี้เคฟ ทาวน์บริเวณ ม.กรุงเทพ จึงก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่ม เป็นศูนย์อี-สปอร์ตสและจัดกิจกรรมสำหรับลูกบ้านเคฟ รองรับเกมเมอร์ประมาณ 30 ที่นั่ง ซึ่งลูกบ้านสามารถชวนเพื่อนนักศึกษา ม.กรุงเทพ อื่นๆ เข้ามาใช้งานด้วยได้

รวมถึงลงทุนเพิ่ม 70 ล้านบาทเพื่อสร้างคอมมูนิตี้ มอลล์ ด้านหน้าเคฟ ทาวน์ เบื้องต้นใช้ชื่อ “มังกี้ มอลล์” เป็นอาคาร 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 4,000 ตร.ม. วางแผนให้เป็นแหล่งร้านอาหารที่เหมาะกับนักศึกษา มีร้านอาหารที่คอนเฟิร์มจองพื้นที่แล้วคือ วราภรณ์ ซาลาเปา และ D’Oro

ส่วนการขยับแบรนด์เคฟไปลุยทำเลแคมปัสอื่นๆ บริษัทให้ความสนใจแต่อาจยังไม่ใช่จังหวะที่เหมาะสม เพราะติดล็อกบางประการ เช่น ABAC บางนา หรือ ม.บูรพา จ.ชลบุรี มีซัพพลายค่อนข้างมากแล้ว ม.มหิดล ศาลายา ติดปัญหาผังเมืองไม่อำนวย เป็นต้น.