เปิดปีเถาะของภาคอสังหาริมทรัพย์ “ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สรุปภาพการเข้าสู่ ‘ยุคใหม่’ ของบริษัทที่เริ่มขึ้นมาแล้ว 2-3 ปี โดยมีการพัฒนาโปรดักส์ใหม่ๆ เพิ่มขึ้น เช่น บ้านพักตากอากาศ จ.ภูเก็ต, คอนโดมิเนียมที่มีบริการเสริม (serviced condo) ที่โครงการ Blue Whale หัวหิน หรือ โครงการโฮมออฟฟิศ ศุภาลัย แกรนด์ เอสเซ้นส์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์ เป็นต้น

การสร้างสรรค์โปรดักส์ใหม่เหล่านี้จะมีต่อเนื่องในปี 2566 รวมถึงพัฒนา “แบบบ้านใหม่” ที่ทันสมัยมากขึ้น เช่น ทาวน์เฮาส์ซีรีส์ใหม่ ‘CLOUD’ , บ้านเดี่ยวชั้นเดียวที่มีคอร์ทยาร์ดกลางบ้าน, บ้านเดี่ยวหน้ากว้างที่มาในโทนสีเข้มขรึม หนักแน่นมากขึ้น ฯลฯ

ผลงานปี’65 ยอดขายพุ่ง รีเจ็กต์เรตลดลงครึ่งหนึ่ง

ด้าน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สรุปผลการดำเนินงานปี 2565 ของบริษัท ทำยอดขายได้ 32,400 ล้านบาท เติบโต 35% จากปีก่อนหน้า และเปิดโครงการใหม่ไป 31 โครงการ มูลค่ารวม 37,800 ล้านบาท (*ยังไม่สามารถเปิดเผยรายได้และกำไรได้ เนื่องจากอยู่ระหว่างแจ้งต่อ ก.ล.ต.)

ไตรเตชะยังชี้ถึงผลสำเร็จอีกส่วนของบริษัท คือการลด “รีเจ็กต์เรต” หรืออัตราการปฏิเสธให้กู้สินเชื่อบ้านของลูกค้า จากช่วงปี 2563-64 อยู่ที่ 22% ปี 2565 ลดเหลือ 11% เท่านั้น  ซึ่งทำให้ยอดขายที่ทำได้ส่วนใหญ่สามารถโอนกรรมสิทธิ์รับรู้รายได้ได้จริง

“เราสามารถดูแลตรงนี้ได้เพราะตั้งราคาบ้านที่สมเหตุสมผล และคัดกรองลูกค้าที่เป็นเรียลดีมานด์มากกว่ากลุ่มเก็งกำไรซึ่งโอกาสจะกู้ไม่ผ่านมีสูง รวมถึงวางโปรแกรมผ่อนดาวน์ให้เหมาะสม” ไตรเตชะกล่าว

อีกส่วนที่น่าสนใจคือ ยอดขายคอนโดมิเนียมเติบโตถึง 82% ซึ่งเกิดจาก pent-up demand หรือผู้ที่มีความต้องการแต่ไม่กล้าตัดสินใจซื้อในช่วงปี 63-64 เนื่องจากกังวลกับเศรษฐกิจในช่วงโควิด-19 แต่เมื่อปี 2565 สถานการณ์โรคระบาดคลี่คลายลง ทำให้กลุ่มนี้ตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ยอดขายคอนโดฯ ส่วนใหญ่จึงได้จากโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว

ปี’66 เตรียมบุกตลาดแบบ ‘นิวไฮ’

ด้านแผนการดำเนินงานปีนี้ ไตรเตชะเปิดเผยตัวเลขเป้าหมาย ได้แก่

• เปิดโครงการใหม่ 41,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิตินิวไฮมากที่สุดที่เคยเปิดในปีเดียว
• เป้ายอดขาย 36,000 ล้านบาท (แบ่งเป็นแนวราบ 70% และแนวสูง 30%)
• เป้ารับรู้รายได้ 36,000 ล้านบาท
• งบซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท

โดยสัดส่วนโครงการใหม่ที่จะเปิดตัว ได้แก่ โครงการแนวราบในต่างจังหวัด 20 โครงการ, โครงการแนวราบในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 14 โครงการ และโครงการแนวสูงในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 3 โครงการ เห็นได้ว่า ศุภาลัยยังคงเน้นการออกสู่ตลาดต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง

• ปีนี้เดือด! “ลลิล” คาดตลาดอสังหาฯ ปี’66 แข่งดุ ตั้งเป้าโต 10% มุ่งตลาดราคา 2-9 ล้านบาท
• อสังหาฯ ปี’65 ต่างสุดขั้ว: “คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์” ขอไม่เกิน 3 ล้าน แต่ “บ้านเดี่ยว” ลักชัวรีขายดี

5 จังหวัดใหม่ของศุภาลัย

ก่อนหน้านี้ศุภาลัยถือเป็นบริษัทที่พัฒนาที่อยู่อาศัยมากจังหวัดที่สุดในไทย โดยเปิดไปแล้ว 23 จังหวัดทั่วประเทศ และปีนี้จะระดมเปิดอีก 5 จังหวัดใหม่ ได้แก่ ลำพูน ลำปาง นครปฐม ราชบุรี และจันทบุรี

รวมแล้วจะมี 28 จังหวัดทั่วไทย ดร.ประทีปยังแย้มด้วยว่า บริษัทมีที่ดินในต่างจังหวัดรอพัฒนามากกว่านี้ หากนับรวมแลนด์แบงก์เหล่านั้น ศุภาลัยมีที่ดินโครงการอยู่ร่วม 30 จังหวัดเรียบร้อยแล้ว

ดร.ประทีปมองว่า การเข้าตลาดต่างจังหวัดของศุภาลัยมีจุดแข็งในการแข่งขันกับทุนท้องถิ่นคือ แบบบ้านที่หลากหลายกว่า และต้นทุนทั้งในแง่การสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างกับต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ ส่วนการแข่งกับทุนจากส่วนกลางด้วยกัน คือการเข้าสู่ตลาดต่างจังหวัดมามากกว่า ทำให้เข้าใจทำเลและวิถีในตลาดท้องถิ่นสูง

ด้านโครงการไฮไลต์ของศุภาลัยปีนี้ ในแง่การลงทำเลที่ไม่ได้เปิดมานาน แบรนด์ใหม่ หรือโปรดักส์ใหม่ที่จะมีต่อเนื่อง เช่น

• ศุภาลัย แกรนด์ เอสเซ้นส์ อรุณอัมรินทร์ ราคาเริ่ม 10 ล้านกลาง
• ศุภาลัย ไพรม์ วิลล่า กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ – มอเตอร์เวย์ ราคาเริ่ม 10 ล้านบาท++
• ศุภาลัย ริเวียร่า ศูนย์ราชการเชียงราย ราคาเริ่ม 5-6 ล้านบาท
• คอนโดฯ ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ ราคาเริ่ม 1 ล้านปลาย
• Wellness Village บริเวณ รพ.บางไทร จ.อยุธยา
• คอมมูนิตี้มอลล์ 2 แห่งที่ บ่อวิน จ.ชลบุรี และ บ้านค่าย จ.ระยอง

ไตรเตชะกล่าวว่า ในภาพรวมปีนี้ศุภาลัยยังเน้นตลาดกลางถึงบนเป็นหลักเช่นเดิม โดยสัดส่วนกลุ่มราคาสินค้าจะอยู่ที่ 4-7 ล้านบาทประมาณ 50% ของพอร์ต และกลุ่มตลาดบน 10 ล้านบาทขึ้นไปจะมีประมาณ 10%

โครงการเปิดใหม่จะเน้นในกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด เนื่องจากตลาดที่ฟื้นตัวก่อนในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ก็จะยังคงเป็นตลาดบน

ส่วนมุมมองต่อตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ไตรเตชะมองว่าจะยังคง “นิ่งๆ” โตไม่เกิน 5% และภาพของรายใหญ่ที่เข้ามาโหมกินตลาดจะสูงยิ่งกว่าปีที่แล้ว

ภาคอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นหรือลงขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวม “ไชยยันต์ ชาครกุล” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ภาพเศรษฐกิจไทยก่อนว่า ปี 2566 นี้น่าจะเติบโต 3.5-4.0% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน หากประเทศไทยสามารถดึงนักท่องเที่ยวเข้าไทยได้ 22 ล้านคนตามเป้าหมาย และรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งสามารถผลักดันการใช้จ่ายภาครัฐได้ดี แม้ว่าภาคการส่งออกน่าจะไม่กระเตื้องจากปีก่อนเท่าใดนักก็ตาม

แม้จะเป็นข่าวดีที่เศรษฐกิจไทยอยู่ในกลุ่มที่น่าจะเติบโตมากกว่าปีก่อน แต่ก็ต้องระมัดระวังเพราะไทยผูกติดกับเศรษฐกิจโลก และหลายประเทศในโลกเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือมีแนวโน้มจะเกิดขึ้น เช่น เยอรมนี ฝรั่งเศส ญี่ปุ่น สหรัฐฯ

อีกทั้งการเปิดรับนักท่องเที่ยวจีนก็อาจจะเป็นดาบสองคม คือช่วยกระตุ้นการท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี แต่มีความเสี่ยงคืออาจก่อให้เกิดการแพร่ระบาดครั้งใหญ่ในไทยอีกครั้งได้เช่นกัน

จากภาพเศรษฐกิจของปีนี้ที่ยังมีการเติบโต ไชยยันต์มองภาคอสังหาฯ ไทยว่าจะมีการเติบโตราว 5% แต่จะเป็นการเติบโตที่มาจาก “รายใหญ่” ทุ่มลงทุนสูง อาจได้เห็นหลายบริษัทปักเป้ายอดขายเติบโตถึง 20% ในขณะที่ “รายเล็ก” ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะยากลำบากในการแข่งขัน ทำให้ภาคอสังหาฯ ไทยมีลักษณะเป็น K-shape มีรายที่เติบโตได้ดี และบริษัทที่เป็นขาลง อาจได้เห็นบางแห่งถูกเทกโอเวอร์

ลลิลขอเกาะกลุ่มขาขึ้น วางเป้าโต 10%

ไชยยันต์ระบุว่า ลลิลต้องการจะเกาะกระแสในกลุ่มขาขึ้นของ K-shape ครั้งนี้ให้ได้ โดยตั้งเป้าเติบโตในระดับปานกลางโตประมาณ 10% แยกรายละเอียด ดังนี้

• เปิดตัวโครงการใหม่ 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท
• วางเป้ายอดขาย 8,600 ล้านบาท
• วางเป้ารับรู้รายได้ 6,850 ล้านบาท
• วางงบซื้อที่ดิน 1,500-1,600 ล้านบาท

ทั้งนี้ ช่วง 9 เดือนแรกปี 2565 ลลิลทำรายได้ไปกว่า 4,700 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 965 ล้านบาท ส่วนเต็มปี 2564 ลลิลทำรายได้เกือบ 6,600 ล้านบาท และทำกำไรสุทธิเกือบ 1,400 ล้านบาท

ด้าน “ชูรัชฏ์ ชาครกุล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแผนบริษัทปีนี้ว่า ทั้งหมดจะเป็นโครงการทาวน์เฮาส์กับบ้านเดี่ยว กลุ่มราคา 2-9 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาลูกค้าซื้ออยู่จริง และส่วนใหญ่จะเป็นทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในตลาดต่างจังหวัดบริษัทยังรอจังหวะกำลังซื้อของผู้บริโภคกลับมาก่อน อาจจะได้เห็นในช่วงครึ่งปีหลัง

• ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566-69 กรุงเทพฯ “ตารางวาละล้าน” ช่วงไข่แดงกลางเมือง
• อสังหาฯ ปี’65 ต่างสุดขั้ว: “คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์” ขอไม่เกิน 3 ล้าน แต่ “บ้านเดี่ยว” ลักชัวรีขายดี

ในแง่ของการปรับตัวในยุคหลังโควิด-19 บริษัทมีการปรับไปแล้วหลายด้าน เช่น ดีไซน์บ้านที่มีห้องเอนกประสงค์สำหรับเรียน/ทำงาน/ขายสินค้าออนไลน์ ปรับตัวเป็นองค์กรดิจิทัล ลดใช้กระดาษเพื่อสิ่งแวดล้อม และปีนี้จะเห็นการกลับมาทำตลาดผสมผสานออนไซต์กับออนไลน์ เพราะปัญหาโควิด-19 คลี่คลายไปแล้ว

เนื่องจากปีนี้จะมีการเลือกตั้งรัฐบาลชุดใหม่ ไชยยันต์ยังฝากความเห็นล่วงหน้าถึงรัฐบาลหน้าว่า สิ่งที่ภาคอสังหาฯ ต้องการโดยด่วนขณะนี้คือการเปิดโควตา “แรงงานต่างด้าวถูกกฎหมาย” ให้เข้ามาได้มากขึ้น เพราะปัจจุบันแรงงานยังคงไม่เพียงพอ และหากไม่เร่งแก้ปัญหา เรื่องแรงงานจะกลายเป็น “ระเบิดเวลา” ของวงการ