บมจ.อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท มีจุดเริ่มต้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการพัฒนา “สนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์” ใน อ.บ้านฉาง จ.ระยอง เมื่อ 30 ปีก่อน แน่นอนว่าต้องมีการเก็บแลนด์แบงก์รอบสนามกอล์ฟ และทยอยพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัยที่ใช้จุดขายเรื่องสนามกอล์ฟเป็นหัวใจ

มาถึงปี 2566 “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” กรรมการผู้จัดการคนใหม่ของอีสเทอร์น สตาร์ ชี้ให้เห็นว่าโครงสร้างพื้นฐานของระยองวันนี้ทำให้ตลาดอสังหาฯ จ.ระยอง เติบโตต่อเนื่อง

โดยไพโรจน์ชูข้อมูลว่าเมื่อ 10 ปีก่อน ขนาดอสังหาฯ ระยองอยู่ที่ปีละ 12,000 ล้านบาท แต่ล่าสุดปี 2566 คาดว่าขนาดจะขึ้นมาแตะ 25,000 ล้านบาท หรือโตขึ้นมามากกว่าเท่าตัวในรอบสิบปี

ปัจจัยหลักมาจากการเติบโตของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามด้วยการขยายมอเตอร์เวย์ช่วงพัทยา-มาบตาพุด เปิดใช้เมื่อปี 2563 ทำให้การสัญจรสะดวกขึ้น

รวมถึงขณะนี้ภาครัฐมีแผนการพัฒนายกระดับสนามบินอู่ตะเภาขึ้นเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์ เป็นเมืองการบินภาคตะวันออก และจะมีการเชื่อมรถไฟความเร็วสูง 3 สนามบินมาถึงอู่ตะเภา

ทั้งหมดทำให้การเจริญเติบโตเพิ่มมากขึ้นใน จ.ระยอง และเป็นโอกาสของอีสเทอร์น สตาร์ที่มีแลนด์แบงก์เก็บไว้มานาน

บ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาทใน “ระยอง” ขายดี ขายคล่อง

ไพโรจน์กล่าวต่อว่า ความเจริญจาก EEC ทำให้เกิดแหล่งงานในระยอง ปัจจุบันดีมานด์ที่อยู่อาศัยจึงมาจากกลุ่มพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่ทำงานในบรรษัทขนาดใหญ่และมีความมั่นคงสูง เช่น ปตท. ไออาร์พีซี เอสซีจี อินโดรามา เป็นต้น

ด้วยโครงสร้างพื้นฐานอื่นที่รองรับมากขึ้นในระยอง ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนชั้นนำ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า ทำให้พนักงานจำนวนมากตัดสินใจเปลี่ยนมาลงหลักปักฐานทั้งครอบครัวที่ระยอง มากกว่าจะเดินทางไปกลับทุกเสาร์-อาทิตย์

ความต้องการจึงเปลี่ยนมาเป็นการซื้อ “บ้านเดี่ยว” โดยอีสเทอร์น สตาร์ พบว่า กลุ่มราคาที่ขายดีที่สุดคือกลุ่ม 5-10 ล้านบาท สอดคล้องกับรายได้พนักงานที่อยู่ในช่วง 70,000-300,000 บาทต่อเดือน และ 70% ของผู้ซื้อโครงการของอีสเทอร์น สตาร์เป็นคนกรุงเทพฯ แต่ได้ตำแหน่งงานในระยอง จึงตัดสินใจย้ายถิ่นที่อยู่

ลูกค้าที่ซื้อบ้านในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทยังมีอัตราถูกปฏิเสธให้สินเชื่อจากธนาคาร (reject rate) ต่ำมากเพียง 5-10% เมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่มักถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 30% ทำให้การขายในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับกลางทำได้คล่องตัวกว่า เป็นประโยชน์กับบริษัทผู้พัฒนามากกว่าด้วย

แลนด์แบงก์ “บ้านฉาง” พร้อมรับดีมานด์

กลับมาที่ความพร้อมของ “อีสเทอร์น สตาร์” ปัจจุบันมีแลนด์แบงก์เก่ารวมทั้งที่พัฒนาแล้วและรอการพัฒนา 1,000 ไร่ แบ่งเป็นที่ดินในเขตบ้านฉางบริเวณรอบสนามบินอู่ตะเภาและบนถนนบูรพาพัฒน์ (ถนนเชื่อมเข้าสู่ อ.เมืองระยอง) 500 ไร่ และที่ดินนอกเขตบ้านฉางอีก 500 ไร่ รวมทั้งหมดไพโรจน์คาดว่าจะพัฒนาโครงการได้คิดเป็นมูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท

ปัจจุบันอีสเทอร์น สตาร์ยังมีโครงการระหว่างขายใน จ.ระยอง ทั้งหมด 4 โครงการ ได้แก่

1. บ้านเดี่ยว แกรนด์เวลาน่า อู่ตะเภา-บ้านฉาง ราคา 8.0 – 12.0 ล้านบาท รวม 81 ยูนิต ยอดขาย 80%
2. บ้านเดี่ยว เวลาน่า อะโมด้า อู่ตะเภา-บ้านฉาง ราคา 5.0 – 8.0 ล้านบาท รวม 104 ยูนิต ยอดขาย 96%
3. บ้านเดี่ยว บรีซ ชาเล่ต์ บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ราคา 3.6 – 4.5 ล้านบาท รวม 134 ยูนิต ยอดขาย 80%
4. บ้านแฝด-บ้านเดี่ยว เธร่า พรีม่า บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ราคา ราคา 2.6 – 3.0 ล้านบาท รวม 196 ยูนิต ยอดขาย 75%

จากการศึกษาดีมานด์ใน จ.ระยอง ดังกล่าวข้างต้น และการเก็บดาต้าโปรดักส์ที่ขายดีของบริษัท ทำให้ปี 2567 อีสเทอร์น สตาร์เตรียมเปิดขายโครงการใหม่ในทำเลรอบสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ กับโครงการ “เวลาน่า ไฮด์ อู่ตะเภา–บ้านฉาง” มูลค่าโครงการ 780 ล้านบาท บ้านเดี่ยวขนาดที่ดิน 50-90 ตารางวา จำนวนรวม 128 ยูนิต ราคาขาย 5.5-9.0 ล้านบาท

รวมถึงจะมีการปรับบ้าน ‘New Series’ ในโครงการเธร่า พรีม่า บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ให้ใหญ่ขึ้นและทันสมัยขึ้น เพื่อมาจับตลาดในกลุ่มมากกว่า 3 ล้านบาท หลีกเลี่ยงการเกาะตลาดกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาทซึ่ง ‘ขายยาก’ โอกาสที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารจะสูงกว่ามาก

• เปิดวิสัยทัศน์ MD ใหม่ “อีสเทอร์น สตาร์” ภารกิจสำคัญปั้นพอร์ต “แนวราบ” อุดช่องว่างรายได้
• รู้จักกองรีท WHAIR โอกาสลงทุน “โรงงาน-คลังสินค้า” ในนิคมฯของ WHA Group ธีมการเติบโตควบคู่ไปกับเขต EEC

ส่วนโอกาสที่อีสเทอร์น สตาร์จะขยับไปสู่โปรดักส์อื่น ไพโรจน์ระบุว่าขณะนี้ยังมุ่งเน้นที่ “บ้านเดี่ยว” ก่อน แต่ที่ดินที่เก็บไว้สำหรับโอกาสในการพัฒนาคอนโดมิเนียมในอนาคตก็มี เช่น ที่ดิน 50 ไร่ด้านข้างโรบินสัน ไลฟ์สไตล์ บ้านฉาง, ที่ดิน 7 ไร่ ตรงข้ามโลตัส บ้านฉาง เพียงแต่ต้องรอจังหวะเหมาะสม

ขณะที่ทำเลอื่นนั้นบริษัทมีความสนใจอย่างแน่นอน ขณะนี้กำลังมองหาที่ดินใหม่ในเขต อ.เมืองระยอง และ อ.นิคมพัฒนา ซึ่งเป็นอีกสองทำเลที่มีดีมานด์สูงใน จ.ระยอง เช่นกัน

ในการประชุมนักวิเคราะห์ (Analyst Meeting) ครั้งที่ 2/2563 เพื่อสรุปแนวโน้มเศรษฐกิจและนโยบายการเงินรายไตรมาส (14 ก.ค. 63)

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า เศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดแล้วในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 หลังมีมาตรการควบคุมการระบาดของ COVID 19 ในประเทศได้เป็นผลสำเร็จ ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มทยอยปรับเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ ทั้งการเดินทาง การจับจ่ายใช้สอยและการผลิต

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีนโยบายด้านอุปทานเพิ่มเติม เพื่อสนับสนุนการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจให้สอดคล้องกับบริบทใหม่ หลังจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 คลี่คลายลง ซึ่งต้องดำเนินการควบคู่กับการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ เพื่อเสริมสร้างให้เศรษฐกิจมีความเข้มแข็งและช่วยรักษาระดับศักยภาพการเติบโตให้สามารถกลับมาเติบโตได้ในระยะต่อไป

โดยในช่วงไตรมาส 3 จะเริ่มเห็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่กลับมา และมองว่าไตรมาส 3-4 ปี 2563 จะฟื้นตัวขึ้น แต่ยังมีเรื่องที่น่าเป็นห่วงคือ “การจ้างงาน” เพราะภาคบริการยังไม่เปิดทำกิจกรรมได้เต็มที่ ส่วนภาคการผลิตเเละอุตสาหกรรมยังมีกำลังการผลิตส่วนเกิน รวมถึงกลุ่มนักศึกษาจบใหม่ที่เสี่ยงว่างงานจำนวนมาก

“วิรไท สันติประภพ” ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุถึงการเเพร่ระบาดของ COVID-19 จากการกรณีทหารอียิปต์ ที่กำลังสร้างความกังวลให้ประชาชนในขณะนี้ว่า เชื่อว่ารัฐบาลและบุคลากรด้านสาธารณสุขจะรับมือได้ โดยไม่ต้องออกมาตรการควบคุมแรงเหมือนรอบแรก แต่หากเกิดการระบาดรอบ 2 ในไทยขึ้นมาจริงๆ ทางธปท.ก็พร้อมออกมาตรการเพิ่มเติมในการเข้ามาดูแลเศรษฐกิจและเสถียรภาพทางการเงิน ซึ่งการออกมาตรการต่าง ๆ ต้องมีการพิจารณาและชั่งน้ำหนักถึงผลดีผลเสีย เพราะทุกนโยบายไม่ฟรี

ด้านเมธี สุภาพงษ์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพการเงิน ธปท. มองว่า ความเป็นไปได้ที่ไทยจะใช้อัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0% นั้น  “เกิดขึ้นยาก” ที่ผ่านมาได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้ว 3 ครั้งและมีสัญญาณตอบกลับที่ดีจากสถาบันการเงิน ซึ่งไทยไม่สามารถดำเนินอัตราดอกเบี้ยนโยบายต่ำมากเหมือนต่างประเทศได้ เพราะมีบริบทและโครงสร้างที่ต่างกัน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและส่งผลกระทบต่อผู้ออมเงินได้

ที่มา : ธนาคารเเห่งประเทศไทย , mgronline