ปี 2565 เป็นปีที่ประเทศไทยเริ่มมีการเปิดประเทศอย่างเป็นทางการ ทำให้เม็ดเงินลงทุนในภาคอุตสาหกรรมที่ชะลอไปในช่วงการปิดประเทศที่ผ่านมา เริ่มมีการกลับมาลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ โดยในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ จำนวนโครงการทั้งหมดที่ยื่นขอการสนับสนุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะข้อมูลเป็นรายอุตสาหกรรมแล้ว การยื่นขอการสนับสนุนนี้ มีอุตสาหกรรมที่เติบโตสูง ได้แก่ อุตสาหกรรมยานยนต์ ซึ่งมีจำนวนการขอการสนับสนุนเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 212 ซึ่งเป็นอัตราที่สูงมาก และเม็ดเงินในส่วนนี้ ส่วนหนึ่งเป็นการลงทุนภายในโรงงานของนิคมอุตสาหกรรมของ WHA Group โดยผู้ผลิตในอุตสาหกรรมยานยนต์ภายใต้คลัสเตอร์กลุ่มธุรกิจยานยนต์และชิ้นส่วนที่เกี่ยวข้อง
WHA Group ถือได้ว่าเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมภายในประเทศไทย โดยเฉพาะในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือที่ทุกคนรู้จักในนาม EEC ซึ่งในนิคมอุตสาหกรรมของ WHA Group มีคลัสเตอร์ของอุตสาหกรรมหลายอุตสาหกรรมที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน อุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภค เป็นต้น
กอง WHAIR เป็นกองรีทที่ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปในนิคมอุตสาหกรรมของ WHA Group จึงได้รับผลประโยชน์จากคลัสเตอร์อุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรม และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในนิคมอุตสาหกรรม อะไรคือปัจจัยพื้นฐานที่ทำให้กองทรัสต์นี้น่าสนใจ และกองทรัสต์มีแผนการเติบโตในอนาคตอย่างไร ติดตามต่อด้านล่าง
WHAIR: กองรีทโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป ที่เติบโตควบคู่ไปกับนิคมอุตสาหกรรมของ WHA Group
กอง WHAIR ชื่ออาจจะยังไม่คุ้นหูสำหรับใครหลายๆ คน แต่อาจจะรู้จักในชื่อเดิมก่อนเปลี่ยนชื่อในปี 2565 นี้ในนาม “HREIT” กอง WHAIR ก่อตั้งในปี 2559 และมีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่อง โดยทรัพย์สินที่กอง WHAIR ลงทุน คือ โรงงานและคลังสินค้าในนิคมอุตสาหกรรมและเขตประกอบการของ WHA ที่ต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าเพื่อประกอบธุรกิจผลิตสินค้าและให้บริการทั้งในประเทศ ซึ่งเป็นการสนับสนุนผู้ประกอบการที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมและเขตประกอบการของ WHA ที่มีคลัสเตอร์อุตสาหกรรมแหล่ง supply chain การผลิตอยู่จำนวนมาก รวมถึงมีการผลิตสินค้าเพื่อส่งออกต่างประเทศด้วย
โรงงานและคลังสินค้าเหล่านี้จึงมีความต้องการเช่าจากผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยทรัพย์สินในกองรีท WHAIR มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 91% จึงบ่งชี้ถึงความต้องการในส่วนนี้ได้เป็นอย่างดี
กว่า 90% ของทรัพย์สินในกอง WHAIR อยู่ในพื้นที่ EEC ศูนย์กลางการผลิตไทย
EEC เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ที่ผ่านมาหลังจากการออก พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ปี 2561 ทำให้มีการอนุมัติการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชนไปแล้วในช่วงปี 2561-2564 รวมมูลค่ากว่า 1.8 ล้านล้านบาท รวมถึงรัฐมีเป้าหมายการลงทุนใน EEC ระหว่างปี 2566-2570 อีก 2.2 ล้านล้านบาท ซึ่งจะทำให้พื้นที่ EEC ขยายตัวทางเศรษฐกิจได้ปีละ 7-9%
หากนับเฉพาะเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ ข้อมูลจาก Krungsri Research พบว่าการลงทุนจากต่างประเทศเทเข้ามาที่ EEC คิดเป็นสัดส่วน 46% ของการลงทุนทั่วประเทศ พื้นที่นี้เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เห็นได้ว่า พื้นที่ EEC คือศูนย์กลางด้านการลงทุนภาคการผลิตของไทย และจะมีการพัฒนาอย่างมั่นคงต่อไปจากแผนการส่งเสริมของรัฐรวมถึงการขานรับจากภาคเอกชน
สำหรับกองทรัสต์ WHAIR ปัจจุบันมีสินทรัพย์เป็นโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่ารวม 146 ยูนิต พื้นที่รวม 380,632 ตารางเมตร โดยกว่า 90% ของพื้นที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมในเขต EEC และการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 ก็จะลงทุนในเขต EEC ถึง 98% ทำให้การลงทุนในกอง WHAIR มีความน่าสนใจ เพราะเป็นการลงทุนในพื้นที่ที่มีการลงทุนสูงของประเทศ จึงถือเป็นโอกาสของการลงทุนที่จะเติบโตไปพร้อมกับการเติบโตของพื้นที่ในบริเวณนี้
กลุ่มผู้เช่ากระจายตัวตามคลัสเตอร์นิคมอุตสาหกรรม ส่งเสริมให้ WHA เติบโตอย่างมั่นคง
กองทรัสต์ WHAIR มีการกระจายตัวของลูกค้าผู้เช่าตามคลัสเตอร์ของนิคมอุตสาหกรรมและเขตประกอบการของ WHA กล่าวคือ ภายหลังจากการเพิ่มทุนในปีนี้แล้ว อุตสาหกรรมหลักของผู้เช่าจะมีสัดส่วนกระจายตัวในอุตสาหกรรมหลากหลาย ได้แก่ 1.ยานยนต์ (31.5%) 2.อุปโภคบริโภค (27.3%) 3.โลจิสติกส์ (15.0%) 4.อิเล็กทรอนิกส์ (9.9%) 5.บรรจุภัณฑ์ (4.3%) 6.อื่นๆ (12.0%)
ในขณะที่สัญชาติบริษัทผู้เช่ามีการกระจายตัวเป็นอย่างดีเช่นกัน โดยแบ่งสัญชาติบริษัท ได้แก่ 1.จีน (36.8%) 2.ยุโรป (20.4%) 3.ญี่ปุ่น (15.9%) 4.ออสเตรเลีย (10.3%) 5.สหรัฐอเมริกา (8.0%) 6.เอเชีย (8.6%)
ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดมีการกระจายหลากหลายชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น บริษัท แซฟฟรอน ลิฟวิ่ง จำกัด (บริษัทอุปโภคบริโภคจากจีน), บริษัท เว็กซ์เซล แพ็ค จำกัด เดิมชื่อ บริษัท วีซี่ แพ็คเกจิ้งจำกัด (บริษัทบรรจุภัณฑ์จากออสเตรเลีย), บริษัท เจลลี เบลลี แคนดี้ คอมปานี (ประเทศไทย) จำกัด (บริษัทอุปโภคบริโภคจากสหรัฐฯ), บริษัท แซดเอฟ เลมฟอร์เดอร์ (ไทยแลนด์) จำกัด (บริษัทชิ้นส่วนยานยนต์จากเยอรมนี) หรือ บริษัท ดีเอชแอล ซัพพลายเชน (ประเทศไทย) จำกัด (บริษัทโลจิสติกส์จากเยอรมนี)
การกระจายการลงทุนได้หลากหลายจะช่วยลดความเสี่ยง หากอุตสาหกรรมใดหรือประเทศต้นทางของบริษัทใดมีความผันผวนเกิดขึ้น ก็ยังมีการลงทุนจากเซคเตอร์อื่นรองรับอยู่ ทำให้รายได้มีความยั่งยืนมากกว่า
เติบโตต่อเนื่อง เตรียมลงทุนเพิ่มเติมในปี 2565
กองทรัสต์ WHAIR มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องและล่าสุดได้รับรางวัล Outstanding REIT Performance จากงาน SET Awards 2022 ซึ่งจัดขึ้นโดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รางวัลดังกล่าวสะท้อนถึงการดำเนินธุรกิจที่สามารถสร้างผลประกอบการทางธุรกิจที่เติบโตอย่างโดดเด่นและยั่งยืนเหนือสภาวะเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมในสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา โดยในปี 2565 นี้ กองทรัสต์ WHAIR จะลงทุนเพิ่มเติมเป็นครั้งที่ 4 ซึ่งจะมีการลงทุนทั้งในส่วนของโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป รวมทั้งหมด 14 ยูนิต พื้นที่รวม 48,186 ตารางเมตร แบ่งตามทำเลที่จะเข้าลงทุนเป็น 7 แห่ง ดังนี้
1.นิคมอุตสาหกรรม ดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 – โรงงาน 1 ยูนิต 660 ตารางเมตร
2.นิคมอุตสาหกรรม ดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 – โรงงาน 1 ยูนิต 3,760 ตารางเมตร
3.นิคมอุตสาหกรรม อีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) – โรงงาน 4 ยูนิต 10,720 ตารางเมตร
4.นิคมอุตสาหกรรม ไฮเทค กบินทร์ – โรงงาน 1 ยูนิต 1,152 ตารางเมตร
5.ดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์ พาร์ค 1 – คลังสินค้า 2 ยูนิต 8,844 ตารางเมตร
6.ดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์ พาร์ค 2 – คลังสินค้า 3 ยูนิต 12,623 ตารางเมตร
7.ดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์ พาร์ค 4 – คลังสินค้า 2 ยูนิต 10,427 ตารางเมตร
ทั้งนี้ พื้นที่ส่วนใหญ่ที่กองจะเข้าลงทุนเป็นพื้นที่ในเขต EEC ที่เป็นจุดแข็งของกอง WHAIR และอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม WHA จึงเป็นการตอกย้ำถึงศักยภาพของทรัพย์สินของกองทรัสต์ WHAIR ได้เป็นอย่างดี
ประมาณการผลตอบแทน 0.64 บาทต่อหน่วย ทางเลือกการลงทุนผลตอบแทนดี ในยามเงินเฟ้อสูง
ภายหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินเพิ่มทุนในปีนี้ ประมาณการรายได้รวมของกอง WHAIR จะขึ้นไปที่ 878.63 ล้านบาท เงินสดสุทธิที่สามารถนำมาปันส่วนแบ่งกำไรขึ้นไปที่ 624.77 ล้านบาท ทำให้อัตราประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนที่คาดว่าจะจ่ายได้ใน 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 0.64 บาทต่อหน่วย อ้างอิงจากงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมุติสำหรับปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2566 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2566 สอบทานโดย ผู้สอบบัญชี หากคิดบนราคาสูงสุดที่เสนอขายหน่วยทรัสต์เท่ากับ 7.20 บาทต่อหน่วย คิดเป็นประมาณการผลตอบแทนถึง 8.9%
โดยสรุปแล้ว WHAIR เป็นกองทรัสต์ที่มีธีมการลงทุนเติบโตควบคู่ไปพร้อมกับคลัสเตอร์นิคมอุตสาหกรรมและเขตประกอบการของ WHA Group และโอกาสเติบโตในเขต EEC ซึ่งมีอนาคตมั่นคงในภาคการผลิต เชื่อว่าจะสามารถดึงดูดการลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง โดยเป็นทางเลือกการลงทุนที่ให้กระแสเงินสดสม่ำเสมอ ให้อัตราผลตอบแทนดี ในยามตลาดผันผวนเช่นนี้
สำหรับนักลงทุนรายย่อย/1,2 ผู้ที่สนใจลงทุนในการเพิ่มทุนในครั้งนี้ สามารถจองซื้อได้ในช่วงเวลา และช่องทางดังนี้
- ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจองซื้อ: สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 2, 6-9 ธันวาคม 2565
- ประชาชนทั่วไป: สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 14-16 ธันวาคม 2565
- ช่องทางการจองซื้อ: สามารถทำได้ผ่านเว็บไซต์ K-My Invest (kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของธนาคารกสิกรไทย
- สอบถามข้อมูลการจองซื้อเพิ่มเติม: ธนาคารกสิกรไทย โทร 02 888 8888 กด 819 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ WHA Industrial Leasehold Real Estate Investment Trust, WHAIR (wha-ir.com)
คำเตือน: ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
หมายเหตุ :
/1 การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย เงื่อนไขการจัดจำหน่ายเป็นไปตามที่กำหนดในร่างหนังสือชี้ชวน
/2 ผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ขอสงวนสิทธิที่จะปฏิเสธการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมใน กรณีที่ผู้จองซื้อเป็นสัญชาติอื่นใดที่มิใช่สัญชาติไทย อย่างไรก็ดี รายชื่อสัญชาติของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ไม่ได้รับการเสนอขายหน่วยทรัสต์จะถูกประกาศผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยก่อนวันจองซื้อหน่วยทรัสต์