ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยข้อมูลการสำรวจ “ราคาที่ดิน” ประจำไตรมาส 3/2566 พบว่า ราคาที่ดินมีการปรับขึ้น 0.9% QoQ หรือปรับขึ้น 3.0% YoY

โดยรวมตลอดปี 2566 ราคาที่ดินเริ่มมีการเติบโตแบบชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับช่วง 5 ปีก่อนโควิด-19 (ปี 2558-62) ช่วงนั้นราคาที่ดินมีการเติบโตเฉลี่ย 14.8% ต่อปี ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นในไตรมาสล่าสุดจึงถือว่าชะลอจากช่วงก่อนโควิด-19 ถึง 5 เท่า

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เกิดจากปัจจัยลบสำคัญ คือ ผู้ประกอบการมีการหาซื้อที่ดินเปล่าลดลง

เหตุที่ผู้ประกอบการเริ่มหาซื้อที่ดินเปล่าน้อยลง เกิดจากผู้ประกอบการมีการชะลอเปิดขายโครงการใหม่ จากกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดที่ลดลง หลัง กนง. ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นมาหลายครั้งจนขณะนี้อยู่ที่ 2.50% สวนทางกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP

อีกทั้งผู้ประกอบการยังกังวลเรื่องการจ่ายภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปีนี้รัฐเรียกเก็บเต็มอัตรา ดังนั้น หากมีการซื้อที่ดินสะสมไว้จำนวนมาก อาจจะเป็นต้นทุนเพิ่มในการพัฒนาโครงการต่อไปในอนาคต

เมื่อดีมานด์เริ่มลดลงจึงเป็นแรงสะท้อนให้ราคาที่ดินปรับขึ้นได้ช้ากว่าที่เคยเป็นมา

อย่างไรก็ตาม บางทำเลก็ยังคงร้อนแรง โดยในไตรมาส 3 ปี 2566 นี้ พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) มีดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนนครปฐมมีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 62.5

อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 22.3

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคา  ร้อยละ 17.9

อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีอัตราการเปลี่ยนราคา  ร้อยละ 14.9

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 6.8

อันดับที่ดินที่ราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดช่วงไตรมาส 3/2566 เห็นได้ว่าจะเป็นเขตชานเมืองทางปริมณฑลมากกว่าในเมือง ทาง REIC วิเคราะห์ว่าเกิดจากผู้ประกอบการมีแผนจะพัฒนาโครงการในเขตจังหวัดปริมณฑล เพราะต้องการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ อีกทั้งชานเมืองยังเป็นเขตที่ราคาที่ดินยังไม่สูง จึงมีโอกาสเติบโตด้านราคาอีกมาก

• ขาดทุนยับ! ราคาที่ดินใน ‘Metaverse’ ดิ่งฮวบเกือบ 90% จับตาแว่น VR ใหม่จาก Meta จะช่วยดันได้ไหม?
• ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2566-69 กรุงเทพฯ “ตารางวาละล้าน” ช่วงไข่แดงกลางเมือง

REIC กล่าวด้วยว่า โซนเหล่านี้ถ้าย้อนกลับไปดูสถิติในช่วงครึ่งปีแรก 2566 ทำเลเหล่านี้คือพื้นที่ที่มีการเปิดโครงการใหม่และยอดขายใหม่มากที่สุดด้วย จึงน่าจะมีส่วนช่วยผลักดันราคาเพราะเห็นว่าเป็นพื้นที่ที่ตลาดมีความต้องการสูง

รัฐบาลญี่ปุ่นได้เปิดเผยราคาเฉลี่ยที่ดินในประเทศเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งสำรวจราคาที่ดินมากถึง 21,000 แห่งทั่วประเทศ ราคาเฉลี่ยที่ดินทั่วประเทศเพิ่มมากขึ้น 1% และเป็นการเพิ่มขึ้น 2 ปีติดต่อกันแล้ว

โดยราคาที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์เฉลี่ยเพิ่มมากขึ้นถึง 1.5% ขณะที่ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.7%

ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นก็คืออัตราดอกเบี้ยสำหรับซื้อบ้านในญี่ปุ่นยังถือว่าถูก เมื่อเทียบกับกลุ่มประเทศพัฒนาอื่นๆ จากนโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย

ขณะเดียวกันเทรนด์การซื้อบ้านนอกเมืองใหญ่ก็กำลังฮิตในชาวญี่ปุ่น เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่าตามเมืองใหญ่ หรือแม้แต่ชาวต่างชาติที่สนใจเริ่มซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแดนอาทิตย์อุทัยที่เพิ่มมากขึ้น

ทางด้านภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักหลังการเปิดประเทศ โดยราคาที่ดินในเมือง Sapporo ที่เกาะ Okinawa หรือแม้แต่ที่ Nagano เพิ่มขึ้นจากปัจจัยดังกล่าว

ไม่เพียงเท่านี้ ความต้องการที่ดินสำหรับการตั้งโรงงานผลิตชิปและสินค้าที่เกี่ยวข้องที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินในเมือง Chitose เพิ่มขึ้นจากปัจจัยดังกล่าวโดยเฉพาะ หรือแม้แต่ราคาที่ดินในจังหวัด Kumamoto ที่ราคาที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 32% จากการเข้ามาตั้งโรงงานผลิตชิปของ TSMC

ผลที่เกิดขึ้นทำให้ราคาที่ดินตามพื้นที่ต่างจังหวัดได้ปรับเฉลี่ยขึ้น 0.1% และเป็นการปรับขึ้นครั้งแรกในรอบ 31 ปี หลังจากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นแตกในช่วงยุค 1990 ซึ่งสร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจญี่ปุ่นในช่วงถัดมา

Ide Takeshi จาก Tokyo Kantei บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้กล่าวกับ NHK ว่า แนวโน้มขาขึ้นของราคาที่ดินจะดำเนินต่อไป โดยได้ปัจจัยการฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยว และมีการสร้างโรงงานเพิ่มขึ้น ขณะที่ปัจจัยด้านลบไม่มีเลย

แต่เขาก็เตือนว่ามีช่องว่างระหว่างราคาที่ดินกับเศรษฐกิจที่แท้จริง และต้องรอดูสัญญาณดังกล่าวว่าจะเป็นฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์หรือไม่

ที่มา – NHK, Kyodo News, Bloomberg

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลดัชนี “ราคาที่ดิน” ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/2565 อยู่ที่ 341.0 จุด เพิ่มขึ้น 0.6% QoQ และเพิ่มขึ้น 4.5% YoY

แม้ว่าราคาที่ดินจะยังปรับเพิ่ม แต่ถ้าเทียบกับช่วงก่อนหน้าเกิดโรคระบาด COVID-19 ถือว่า ราคาที่ดินกรุงเทพฯ มีการเติบโตแบบชะลอตัว เพราะค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด (2558-2562) ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มเฉลี่ย 4.1% ต่อไตรมาส และขึ้นเฉลี่ยถึง 14.8% ต่อปี

เมื่อดูกราฟช่วงก่อนและหลังเกิดโรคระบาด จะเห็นว่าราคาที่ดินเคยปรับขึ้นสูงมากในช่วงปี 2561-2562 นี้เอง โดยเคยขึ้นสูงสุดช่วงไตรมาส 4/2561 ที่ขึ้น 32.6% YoY เพราะเป็นช่วงที่มีการประกาศแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ–มีนบุรี สายสีเหลือง สำโรง–ลาดพร้าว และสายสีชมพู มีนบุรี-แคราย

แต่หลังจากเผชิญโรคระบาดช่วงไตรมาส 2/2563 การเติบโตของราคาที่ดินก็เริ่มชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วงไตรมาส 1/2564 การเติบโตของราคาที่ดินลดจนต่ำกว่าเส้นค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนโรคระบาด และเป็นไตรมาส 1/2564 นี้เองที่ราคาที่ดินถึงกับปรับตัว “ลดลง” เป็นครั้งแรก โดยลดลง-2.2% QoQ

• “พันนาลิฟวิ่ง” รื้อแบรนด์ “อยู่เจริญ เอสเตท” ทำตลาด แลนด์ลอร์ดที่ดิน ‘พันไร่’ รอพัฒนา

REIC ประเมินว่า แม้ว่าปี 2565 ประเทศไทยจะเริ่มเข้าสู่ช่วงคลี่คลายจากโรคระบาด แต่เนื่องจากเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย จนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ผู้ประกอบการจึงชะลอการลงทุนซื้อที่ดินเปล่า

ประกอบกับ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเคยให้ส่วนลด 90% ในปี 2562-2563 มาถึงปี 2564 เริ่มเก็บเต็ม 100% แล้ว ซึ่งมีผลทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการสต็อกที่ดินรอก่อนเริ่มพัฒนาโครงการ โดยรวมแล้วทำให้ดีมานด์ต่อที่ดินยังไม่สูงดังเก่า

“ตลิ่งชัน-ศาลายา” ราคาที่ดินขึ้นสูงสุด

ค่าเฉลี่ยราคาที่ดินปรับเพิ่มต่ำ แต่บางทำเลก็ยังปรับราคาได้สูง ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณที่มีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ดังนี้

อันดับ 1 สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) โครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 8.5% YoY โดยเฉพาะในเขตทวีวัฒนาและตลิ่งชัน

อันดับ 2 สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 90.7 คาดเปิดใช้ภายในปี 2565 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 8.2% YoY เขตหลักสี่และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด

อันดับ 3 สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) โครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.7% YoY ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 4 สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับขึ้น 6.3% YoY โดยราคาที่ดินในเขตหนองแขมและเขตบางแค เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 5 สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) โครงการส่วนต่อขยายที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว โดยราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทาง ราคาที่ดินปรับขึ้นเท่าๆ กันที่ 5.8% YoY โดยพบว่าอำเภอเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดข้อมูลจากการสำรวจราคาที่ดินเปล่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑลรายไตรมาส พบว่า ณ ไตรมาส 2/64 ราคาที่ดินเปล่าปรับขึ้น 7.8% YoY หรือปรับขึ้น 2.0% QoQ 

อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ว่าการปรับขึ้นชะลอตัวลง ราคาที่ดินเติบโตในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี (2559-2563) ติดต่อกันมาแล้ว 3 ไตรมาส เริ่มตั้งแต่ไตรมาส 4/63

สะท้อนว่าวิกฤต COVID-19 มีผลทำให้ความต้องการซื้อที่ดินลดลงแล้ว และเจ้าของที่ดินเองมีความต้องการขายสูงขึ้น โดยในระยะต่อไปขึ้นอยู่กับว่าผลกระทบทางเศรษฐกิจจะทำให้เจ้าของที่ดินมีการระบายขายที่ดินออกมามากขึ้นหรือไม่ หากมีซัพพลายสูงขึ้น น่าจะทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นแบบชะลอตัวต่อเนื่อง

บางแค-สาย 4 มาแรงสวนตลาด

ด้านราคาที่ดินเปล่าที่ปรับขึ้นแยกตามทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรก ปรับขึ้นในระดับใกล้เคียงกัน แต่ทำเลที่ปรับขึ้นมาแรงสูงสุดคือบริเวณ บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายในอนาคตของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ล่าสุดปรับขึ้น 29.4% YoY และเป็้นการปรับขึ้นสูงสุดเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมา 3 ไตรมาสแล้ว

• คนไทย “ยืดเวลา” ตัดสินใจซื้อบ้าน ท่ามกลาง COVID-19

สำหรับ 5 อันดับแรกทำเลแนวรถไฟฟ้าที่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงสุด มีดังนี้

อันดับ 1
– สายสีน้ำเงิน บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 +29.4%
อันดับ 2
– สายสีทอง ธนบุรี-ประชาธิปก +27.7%
– สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค +27.7%
– สายสีส้ม ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม +27.7%
– สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี +27.7%
อันดับ 3
– สายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-จตุจักร +27.1%
อันดับ 4
– สายสีแดงเข้ม บางซื่อ-หัวลำโพง +27.0%
อันดับ 5
– สายสีเขียว ช่วงอโศก-บางนา +26.0%

งานวิจัยความมั่งคั่งของประชากรโลก หรือ ‘Global Wealth Report’ ฉบับล่าสุด โดย Credit Suisse ระบุว่า ปี 2020 ที่ผ่านมา จำนวนเศรษฐีเงินล้าน (Millionaires) เพิ่มขึ้น 5.2 ล้านคน เป็น 56.1 ล้านคนทั่วโลก ขณะที่คนยากจนยิ่งจนลงเรื่อยๆ ในช่วงโรคระบาดโควิด-19

โดยประชากรวัยผู้ใหญ่มากกว่า 1% ก้าวสู่สังคม ‘เศรษฐีเงินล้าน’ เป็นครั้งแรก จากปัจจัยการฟื้นตัวของ ‘ตลาดหุ้น’ และ ‘ราคาบ้านและที่ดิน’ ที่ปรับตัวสูงขึ้น ช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้คนเหล่านี้

Anthony Shorrocks นักเศรษฐศาสตร์และผู้เขียนรายงานฉบับนี้ กล่าวว่า การระบาดใหญ่ส่งผลกระทบ ‘ระยะสั้น’ ต่อตลาดมั่งคั่ง

โดยเห็นได้ว่า ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2020 ตลาดหุ้นตกอยู่ในภาวะ ‘ขาลง’ ก่อนที่จะพลิกกลับมาเติบโตได้ในช่วงครึ่งปีหลัง นับตั้งแต่เดือนมิถุนายนเป็นต้นมา

“ไม่ใช่เเค่ทรงตัวได้เมื่อยามเผชิญวิกฤต เเต่ตลาดมั่งคั่งทั่วโลก กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงครึ่งปีหลัง”

อย่างไรก็ตาม มีประเด็นที่น่าสนใจ คือ แม้จะมีเศรษฐีเพิ่มมากขึ้น แต่งานวิจัยก็พบว่า หากตัดปัจจัยด้าน ‘อสังหาริมทรัพย์’ ออกไปความมั่งคั่งของครัวเรือนทั่วโลกก็อาจจะลดลง โดยคนที่รวยเเค่ระดับมีกินมีใช้ส่วนใหญ่อยู่ในระดับเท่าเดิมเเละหลายรายน้อยลงกว่าเดิม

• รู้จัก ‘9 มหาเศรษฐี’ ที่รวยจาก ‘วัคซีนโควิด’ ฟาดทรัพย์สินรวม ‘1.93 หมื่นล้านดอลลาร์’

การกระตุ้นเศรษฐกิจของบรรดาธนาคาร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น และตลาดหุ้นขยับขึ้น เเต่หากต่อไปมีการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ย มูลค่าสินทรัพย์เหล่านี้ก็จะลดลงตามไปด้วย

จากผลวิจัยโดยรวม พบว่า ในปี 2020 ความมั่งคั่งทั่วโลก เติบโตที่ 7.4% และนับตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 21 ประชาชนผู้ถือครองทรัพย์สิน ระหว่าง 10,000-100,000 ดอลลาร์สหรัฐ มีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าจาก 507 ล้านคนในปี 2000 มาอยู่ที่ 1,700 ล้านคนในช่วงกลางปี 2020

การขยายตัวนี้ สะท้อนให้เห็นการเติบโตทางเศรษฐกิจของกลุ่มประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ โดยเฉพาะจีน ที่มีการขยายตัวของชนชั้นกลางมากที่สุดในกลุ่มประเทศกำลังพัฒนา

ขณะเดียวกัน นโยบายเเละกฎระเบียบของภาครัฐ เเละการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางทั่วโลกในช่วงโรคระบาด ก็มีส่วนสำคัญที่ช่วยสนับสนุนให้เกิดการกระจายรายได้ทั่วถึงมากขึ้น

Nannette Hechler-Fayd’herbe หัวหน้าสายงานด้านการลงทุนของ Credit Suisse ให้ความเห็นว่า นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลต่างๆ เเม้จะช่วยพยุงเศรษฐกิจให้เดินหน้าในช่วงวิกฤต เเต่ก็มี ‘ราคาที่ต้องจ่าย’ เเละต้องระมัดระวัง โดยขณะนี้ ระดับหนี้สาธารณะต่อ GDP ในหลายประเทศทั่วโลก ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 20%

• COVID-19 เร่ง ‘ความเหลื่อมล้ำ’ ให้ร้าวลึก เศรษฐีรวยเเล้วรวยอีก คนจนยิ่งจนลง
• จัดการเงิน ‘กงสี’ ยุคใหม่อย่างไร ? KBank ปรับทิศทางบริหารพอร์ตครอบครัวเศรษฐี 1.2 แสนล้าน

ที่มา : BBC , Global Wealth Report

“กุลวดี สว่างศรี” หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยข้อมูล ราคาที่ดินกลางเมือง 3 ทำเล คือ เพลินจิต-ลุมพินี, สุขุมวิท และสีลม-สาทร พบปี 2563 ราคาที่ดินกลางเมืองทรงตัวทุกพื้นที่ และราคาที่ดินสูงสุดยังคงเดิม ไม่ปรับเพิ่มขึ้น ดังนี้

• เพลินจิต-ลุมพินี ราคาที่ดินสูงสุด 3.93 ล้านบาทต่อตร.ว.
• สุขุมวิท ราคาที่ดินสูงสุด 2.86 ล้านบาทต่อตร.ว.
• สีลม-สาทร ราคาที่ดินสูงสุด 1.70 ล้านบาทต่อตร.ว.

โดยพื้นที่เพลินจิต-ลุมพินีและสุขุมวิท เทรนด์ราคามีการปรับขึ้นมาแล้ว 3 ปี (2561-63) ขณะที่ที่ดินสีลม-สาทรราคาทรงตัวมาตั้งแต่ปี 2559

“ราคาที่ดินปีก่อนยังไม่ปรับขึ้นเท่าที่เจ้าของที่ดินต้องการ ทำให้เจ้าของมองว่าจะเก็บที่ดินไว้ก่อนจนกว่าเศรษฐกิจดีขึ้น ความต้องการกลับมา และทำให้ได้ราคาเท่าที่ตั้งไว้” กุลวดีกล่าว

ปี 2564 เศรษฐีส่งสัญญาณยอมลดราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม เข้าปี 2564 กุลวดีกล่าวว่า เริ่มเห็นสัญญาณแลนด์ลอร์ดบางแปลงเริ่มยอมปรับลดราคาลงบ้างแล้ว เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งย่านสุขุมวิทเคยตั้งราคาขาย 1.6 ล้านบาทต่อตร.ว. ยอมลดเหลือ 1.4-1.5 ล้านบาทต่อตร.ว. เพื่อให้ขายได้ แต่จะตั้งเงื่อนไขอื่นเพิ่มเติม เช่น โอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น

หรือกลุ่มที่ดินแปลงเล็กในซอยลึก เนื้อที่ดิน 200-400 ตร.ว. เป็นพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 23 เมตร (8 ชั้น) กลุ่มนี้มีแนวโน้มปรับลดได้มากกว่าที่ดินพัฒนาตึกสูงได้หรืออยู่ริมถนนใหญ่ ยกตัวอย่างที่ดินแปลงหนึ่งในเขตสีลม-สาทร จากบอกขายราคา 6 แสนบาทต่อตร.ว. ลดเหลือ 3 แสนบาทต่อตร.ว. ยอมลดลงครึ่งต่อครึ่่ง

กุลวดีมองว่า ปีนี้แลนด์ลอร์ดบางรายอาจจะเริ่มได้รับผลกระทบทางธุรกิจ จึงต้องการกระแสเงินสดจากการขายที่ดินไปใช้ดำเนินธุรกิจ จึงยอมลดราคาลงบ้าง ทั้งนี้ ส่วนใหญ่จะมีเฉพาะที่ดินในซอยหรือทำเลไม่ดีมากนักที่ยอมลดราคา ที่ดินแปลงสวยทำเลทองอาจจะยังไม่ลดลง

แม้ว่าจะเป็นที่ดินทำเลในซอย แต่กุลวดีเห็นว่าเป็นโอกาสของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาสมเหตุสมผลพอที่จะนำมาพัฒนาทั้งคอนโดฯ ตึกเตี้ย หรือเป็นโครงการพิเศษขนาดเล็ก จำนวนยูนิตน้อย กลุ่มแนวราบระดับลักชัวรีกลางใจเมือง

ที่ดินแพงปีก่อน ส่งผลคอนโดฯ กลางเมืองหายจากตลาด

ด้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2563 มีคอนโดฯ กลางเมืองเปิดตัวเพียงกว่า 1,500 ยูนิตเท่านั้น จากปกติจะเปิดตัวปีละประมาณ 10,000 ยูนิต เห็นได้ว่าการเปิดตัวลดลงเหลือเพียงราว 15% ของปกติ ส่วนการขายนั้นถือว่ายังขายได้โดยมีอัตราดูดซับ 75% แต่เกิดจากการลดราคา 15-30% ของผู้ประกอบการ เพราะต้องการปิดการขายให้ได้

ส่วนปี 2564 คาดว่าสถานการณ์การเปิดตัวจะไม่ต่างจากปีก่อนมากนัก เพราะกำลังซื้อยังขาด และราคาที่ดินปีก่อนยังสูงเกินไป เมื่อต้นทุนสูงจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะทำราคาให้ดีกว่าตลาดซึ่งกำลังลดราคาอยู่

เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดคอนโดฯ ขอบเมือง-ชานเมือง การเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ยังมีสถานการณ์ที่ดีกว่าบ้าง โดยมีการเปิดตัวเกือบ 26,000 ยูนิต จากปกติจะเปิดตัวเฉลี่ยปีละ 50,000 ยูนิต ทำให้คอนโดฯ กลุ่มนี้ลดลงไปราว 50%

อย่างไรก็ตาม อลิวัสสากล่าวว่า อัตราดูดซับที่แท้จริงของคอนโดฯ กลุ่มนี้ไม่ดีนัก เพราะความต้องการซื้อสูงแต่การโอนกรรมสิทธิ์จริงทำได้ยากลำบากจากปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ของผู้ซื้อ แต่ปี 2564 น่าจะยังเห็นผู้ประกอบการเน้นเปิดคอนโดฯ ในกลุ่มนี้มากกว่าจากต้นทุนที่ดินที่สมเหตุสมผลกว่า

• ปี 2563 ตลาดบ้าน-คอนโดหดแรง 35% ปี 2564 อึมครึม ลุ้นกำลังซื้อฟื้น-ราคายังปรับขึ้นยาก

อลิวัสสาสรุปสถานการณ์คอนโดฯ ยุคหลัง COVID-19 คอนโดฯ กลางเมืองมีซัพพลายเหลือขายกว่า 14,000 ยูนิต คาดว่าต้องใช้เวลาถึงครึ่งปีหลังปี 2565 จึงจะเริ่มฟื้นตัว ขณะที่คอนโดฯ ขอบเมือง-ชานเมืองมีซัพพลายเหลือขายสูงกว่า 1 แสนยูนิต ทำให้คาดว่าต้องรอถึงปี 2566 ตลาดจึงจะกลับมาอีกครั้ง