เศรษฐกิจ-กำลังซื้อชะลอตัว หนุนรีโนเวตบ้านมือสอง

นางศุภนิดา ตั้งตงฉิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมรัน พร็อพเทค จำกัด ในเครือ AP Thailand ผู้พัฒนาอสังหารายใหญ่ กล่าวว่า ตลาดรีโนเวตประเภทที่อยู่อาศัยได้รับความสนใจและเติบโตอย่างต่อเนื่องในปีที่ผ่านมา

เบื้องต้น สถานการณ์ภาพรวมตลาดบ้านเก่าทั่วประเทศที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป มีมากกว่า 23.4 ล้านหลังคาเรือน คิดเป็นมูลค่ากว่า 234,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 400,000 หลัง

“ในภาวะเศรษฐกิจไม่ฟื้น กำลังซื้อหดตัว ทำให้ดีมานด์ตลาดรีโนเวตเพิ่มขึ้น และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2568”

ทั้งนี้ การรีโนเวตบ้าน จะใช้งบประมาณแตกต่างกันตามสภาพบ้าน ถ้าบ้านสภาพดี ใช้งบ 15-20% ของราคาขายของบ้าน เช่น บ้านราคา 2 ล้านบาท ใช้งบรีโนเวต 3-4 แสนบาท เป็นต้น หรือหากเป็นบ้านที่ต้องใช้การพลิกโฉม ก็ต้องใช้งบสูงประมาณ 20-30% ของราคาขายบ้านนั้น ๆ หรือตกอยู่ 18,000-20,000 บาท/ตร.ม.

นอกจากนั้น ตลาดบ้านและคอนโดรีโนเวตพร้อมอยู่ก็มีการเติบโตขึ้นในปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจาก ”ผู้บริโภคหันมาให้ความสนใจซื้อบ้านเก่าที่อยู่ในโลเคชั่นที่ดี“ แต่ไม่อยากรีโนเวตปรับปรุงเอง เพราะไม่อยากเผชิญกับ 3 ปัญหาหลัก (Pain Point) ได้แก่

• งบประมาณบานปลาย
• คุณภาพงานที่ไม่ดี หรือ ไม่ได้มาตรฐาน
• ปัญหาหาช่างยาก หรือช่างทิ้งงาน

ทำให้มีช่องว่างทางตลาดสำหรับบริษัทที่รับซื้อบ้านมารีโนเวต และขายออกแบบรีโนเวตใหม่พร้อมอยู่เป็นอีกทางเลือกให้กับผู้บริโภค ซึ่ง HOMERUN PROPTECH เป็นหนึ่งในนั้น

บ้านมือสองพุ่งสุดรอบ 15 ปี ยอดโอนกรรมสิทธิ์แซงมือหนึ่ง

ปัจจัยหลักการเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง มาจากการขาดพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในเขตเมือง แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเมืองยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง เพราะคนต้องการที่อยู่ใกล้แหล่งเดิมหรือสะดวกต่อการเดินทาง

หากมองในแง่มูลค่าตลาดบ้านมือสอง พบว่ามีการเติบโตขึ้นทุกปี และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่อเนื่อง สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองใน กทม.-ปริมณฑล ที่ขึ้นชื่อเป็นพื้นที่ที่มีข้อจำกัดสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ พบว่า

สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (ทั้งแนวราบและคอนโด) ที่ปรับตัวสูงขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และสูงสุดในรอบ 15 ปี รวมทั้งยังแซงสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านมือหนึ่งไปแล้ว โดยมูลค่ารวมของตลาดมือสอง อยู่ที่ 49,432 ล้านบาท สูงกว่า ตลาดบ้านมือหนึ่ง ที่มีมูลค่าอยู่ที่ 43,263 ล้านบาท

เทียบสัดส่วนการโอนฯ ระหว่างบ้านมือหนึ่ง กับ บ้านมือสอง คาดตลอดทั้งปี 2567 บ้านมือสอง จะมีสัดส่วนเพิ่มเป็น 54% ต่อเนื่องจากปี 2566 ที่อยู่ระดับ 50% ของตลาดรวมทั้งหมด ซึ่งเมื่อย้อนสถิติย้อนหลัง จะพบว่า เป็นตลาดที่มาแรงมากที่สุดในรอบ 15 ปี ตั้งแต่ปี 2552

HOMERUN รุกหนักตลาดรีโนเวตบ้านมือสองพร้อมขาย เป้ารายได้โต 100%

สำหรับ HOMERUN HOMERUN มีรูปแบบธุรกิจรับซื้อบ้านเข้ามาจากเจ้าของเดิม รีโนเวต และขายต่อให้เจ้าของใหม่ โดยเน้นบ้านในทำเลในเมืองหรือ “ไข่แดง” ของ กทม. เป็นหลัก ปัจจุบันพอร์ตฯ รับซื้อแบ่งเป็นคอนโด สัดส่วน 85% และบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด) สัดส่วน 15%

ราคาทุกหลังจะเน้นความคุ้มค่าเมื่อเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรกับโครงการมือหนึ่ง โดยมีราคาเฉลี่ย 1 แสนต้นๆ – 1 แสนกลาง ๆ ต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับมือหนึ่งใจกลางเมืองราคา 2 แสนบาทต่อตารางเมตร

ยกตัวอย่าง คอนโดรีโนเวตของ Homerun บนทำเล ทองหล่อ-เอกมัย 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่มีพื้นที่ใช้สอยเกือบ 120 ตารางเมตร ที่เราขายในราคา 13.9 ล้านบาท หรือตกตารางเมตรละ 120,000 บาท ซึ่งถ้าหากไปซื้อโครงการมือหนึ่งในโลเคชั่นใกล้กันอาจจะได้ห้องพื้นที่เพียง 60 ตารางเมตรในงบประมาณที่เท่ากัน

ทั้งนี้ ประเมินว่า กลุ่มธุรกิจนี้มีโอกาสและอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดดในอีกหลายปีข้างหน้า เนื่องจากมีความต้องการจากตลาด

ขณะเดียวกันธุรกิจบ้านและคอนโดรีโนเวตยังไม่ได้มีบริษัทในธุรกิจนี้บริษัทที่ได้รับการสนับสนุนจากบริษัทมหาชนที่ให้ทำเรื่องนี้อย่างจริงจัง

อีกทั้งธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและการที่ได้รับการสนับสนุนเงินทุนทางเอพี ทำมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีจะสามารถช่วยหนุนให้ธุรกิจนี้เติบโตอย่างมีนัยยะสำคัญได้ในอีกปีต่อจากนี้

“ในปี 2568 บริษัทมีเป้าหมายที่จะเติบโตเพิ่มขึ้นอีก 100% เพื่อตอบสนองความต้องการในตลาดและสร้างโอกาสในการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง”

ครบรอบ 30 ปี “ดิ โอลด์ สยาม พลาซ่า” ศูนย์การค้าที่ยังคงยืนหนึ่งบนเกาะรัตนโกสินทร์ อยู่ตรงกลางระหว่างถนน 4 สายคือ ถนนพาหุรัด ถนนตรีเพชร ถนนเจริญกรุง และถนนบูรพา และปัจจุบันยังอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT สามยอด ดิ โอลด์ สยามจึงนับเป็นทำเลทองกลางพื้นที่อนุรักษ์และแหล่งท่องเที่ยวของชาวต่างชาติที่เข้ามามากขึ้นทุกที ทำให้ทีมงานผู้บริหารเห็นโอกาสที่จะปรับโฉมครั้งใหญ่

“อภิชัย สิริดำรงพันธุ์” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจอาคารพาณิชย์ บริษัท สยามสินธร จำกัด เจ้าของโครงการ เปิดเผยว่า ปีนี้บริษัทเตรียมงบลงทุนถึง 400 ล้านบาทเพื่อรีโนเวตปรับ ดิ​ โอลด์ สยาม พลาซ่า ให้ร่วมสมัยมากขึ้น และบางส่วนก็จะเติมประสบการณ์ใหม่ๆ เข้ามาให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์นักท่องเที่ยวยุคปัจจุบัน

ดิ โอลด์ สยาม พลาซ่า นั้นมีจุดแข็งของตนเองเป็นทุนเดิม โดยโครงการตั้งอยู่บนที่ดินขนาดเกือบ 14 ไร่ แบ่งออกเป็น 2 อาคาร มีพื้นที่ให้บริการรวม 98,500 ตารางเมตร (เฉพาะพลาซ่าที่เป็นศูนย์การค้ามีพื้นที่ 17,945 ตารางเมตร) และมีที่จอดรถ 1,100 คัน

สถาปัตยกรรมของ ดิ โอลด์ สยาม มีเอกลักษณ์เด่นชัดเพราะเป็นอาคารสไตล์โคโลเนียลยุค ร.5 และที่จริงแล้วที่นี่ถือเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกๆ ของไทย เพราะชั้น 1-3 ของอาคารนั้นเป็นศูนย์การค้าที่เรารู้จักกันดี แต่ชั้น 4 เป็นที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาว

ปัจจุบันสินค้าหลักในศูนย์การค้าประกอบด้วย ปืน ผ้าไหม ผ้าไทย เพชร ทอง เครื่องประดับ อาหารไทย ขนมไทย ซึ่งร้านค้าส่วนใหญ่กว่า 50% จะเป็นร้านค้าเก่าแก่อยู่มานาน และค้าขายแบบ B2B หรือค้าส่ง

แผนการรีโนเวตดิ โอลด์ สยามจึงต้องการจะเก็บเอกลักษณ์เดิมไว้ ไม่ว่าจะเป็นสถาปัตยกรรมแบบโคโลเนียล และกิจการการค้าที่แข็งแรง แต่จะเติมร้านที่เหมาะกับลูกค้ากลุ่ม B2C ให้มากขึ้น โดยมีรายละเอียดการแบ่งผังร้านค้าหลังรีโนเวต ดังนี้

ชั้น 1 แหล่งรวมร้านเพชร ร้านทอง เครื่องประดับ ผ้าลูกไม้นำเข้า ขนมไทยโบราณ

ชั้น 2 แหล่งรวมผ้าไหม เครื่องประดับ ห้องเสื้อ ชุดราตรี ชุดแต่งงาน

ชั้น 3 ศูนย์รวมร้านอาหารและตลาดโฉมใหม่ที่ยกระดับเป็น Food Experience

ปรับส่วนที่อยู่อาศัยให้ทันสมัย เช่าเริ่ม 28,000 บาท/เดือน

ขณะที่บน “ชั้น 4” ซึ่งเป็นส่วนที่อยู่อาศัยก็จะปรับปรุงเช่นกัน โดยจะสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับคนวัยทำงาน นักเรียน นักศึกษา ในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ล็อบบี้ ห้องประชุม ฟิตเนส พาวิลเลียนที่นั่งพักผ่อนลอยฟ้า พื้นที่กลางแจ้ง เป็นต้น

ยูนิตพักอาศัยจะแบ่งเป็น 128 ยูนิต เป็นห้องแบบดูเพล็กซ์ 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอยต่อยูนิตเริ่มต้น 95 ตารางเมตร ฟังก์ชัน 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ห้องครัว และ 1 ห้องรับแขก พร้อมที่จอดรถยูนิตละ 1 คัน เปิดสัญญาแบบให้เช่าระยะยาว 12+1 ปี ราคาเริ่ม 3.2 ล้านบาท หรือเช่าระยะสั้น 3 ปี เริ่มเดือนละ 28,000 บาท

• ฉีกภาพ ศูนย์ไอที! “พันธุ์ทิพย์ เชียงใหม่” รีโนเวตเป็น “ไลฟ์สไตล์ ฮับ” รวมกวดวิชา-ร้านอาหารแทน
• ถึงคิว “พาราไดซ์ พาร์ค” รีโนเวตใหญ่ ธุรกิจการเงินจะเป็น “หัวจักร” ทำกำไรให้ MBK

ถือเป็นราคาที่น่าสนใจด้วยทำเลห่างจาก MRT สามยอดเพียง 300 เมตร และบริเวณใกล้เคียงมีโรงเรียนชื่อดังหลายแห่ง เช่น โรงเรียนสวนกุหลาบวิทยาลัย โรงเรียนเทพศิรินทร์ โรงเรียนสายปัญญา โรงเรียนสตรีวิทยา เป็นต้น

สำหรับทีมงานที่จะดูแลการรีโนเวตและบริหารคือทีมผู้บริหาร “เวลา สินธร วิลเลจ หลังสวน” ไลฟ์สไตล์มอลล์ย่านหลังสวนที่ประสบความสำเร็จ จึงน่าสนใจว่าทีมนี้จะสามารถผสมผสานร้านค้าเก่า ร้านค้าใหม่ รวมถึงยังเก็บลูกค้าดั้งเดิมไว้ และชักชวนลูกค้ากลุ่มใหม่เข้ามาได้หรือไม่

ทั้งนี้ ระหว่างการปรับโฉม ดิ โอลด์ สยาม พลาซ่า จะไม่มีการปิดศูนย์การค้า ยังเปิดบริการตามปกติทุกวัน เวลา 09:00-20:00 น