น้องใหม่ในสนามแข่งขันศูนย์การค้า แต่ประสบความสำเร็จจนต้องจับตามองการปั้นรีเทลแห่งต่อไป “ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) หรือ FPCT กล่าวถึงการพัฒนาพื้นที่รีเทลแห่งต่อไปของเฟรเซอร์สฯ บนตึก “สีลมเอจ” ที่กำลังรีโนเวตและเตรียมเปิดบริการเดือนกันยายนนี้

สีลมเอจเป็นโครงการมิกซ์ยูสอาคารสำนักงานกับรีเทล โดยส่วนรีเทลจะมีทั้งหมด 7 ชั้น พื้นที่เช่ารวม 10,000 ตร.ม. ถือว่าพื้นที่ไม่ใหญ่มาก แต่อยู่ในโลเคชั่นที่น่าสนใจ เพราะตึกนี้อยู่บริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 และเชื่อมต่อได้ทั้ง MRT สีลม กับ BTS ศาลาแดง ทำให้หลายคนจับตามองว่าพื้นที่รีเทลตึกสีลมเอจจะมาสร้างความคึกคักอย่างไร

ธีรนันท์เปิดภาพแรกของผังรีเทลสีลมเอจ จะแบ่งพื้นที่ชั้นต่างๆ ดังนี้

ชั้น 9 : Over the Edge แหล่งร้านอาหาร hang out แบบกึ่งในร่มและกลางแจ้ง
ชั้น 4 : Hollistic Wellness สถานบริการด้านสุขภาพและเวลเนส
ชั้น 3 : Glow Up สถานบริการด้านความงาม
ชั้น 2 : (ชั้นทางเชื่อม BTS) Life and Tech ร้านด้านเทคโนโลยีและเครื่องใช้
ชั้น 1 : Bling-Bling แฟชั่น เสื้อผ้า เครื่องประดับ
ชั้น G : All Day Eatery ร้านอาหาร 24 ชม.
ชั้น B1 : Hashery Hab ร้านอาหาร 24 ชม.

(*ชั้น 5-8 เป็นที่จอดรถ)

ธีรนันท์ระบุว่า catchment area ของสีลมเอจ ในช่วงวันธรรมดาจะมีคนในพื้นที่ประมาณ 700,000 คน ส่วนวันเสาร์-อาทิตย์มี 500,000 คน และกลุ่มคนในย่านนี้มีความหลากหลายมาก ซึ่งเป็นเหตุที่ทำให้เปิดโซนร้านอาหารได้ 24 ชม. โดยแบ่งเป็น 5 กลุ่ม ดังนี้

• คนทำงานออฟฟิศ เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-18.00 น.
• บุคลากรการแพทย์ เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-18.00 น.
• คนทำงาน-นักเที่ยวไนต์ไลฟ์ เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-05.00 น.
• นักท่องเที่ยวทั่วไป เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-18.00 น.
• ผู้มาออกกำลังกาย-พักผ่อนในสวนลุมพินี เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-08.00 น. และ 18.00-21.00 น.

คอนเซ็ปต์ของสีลมเอจที่จะสร้างความต่างและล้อตามการเป็น “แซนด์บ็อกซ์” ของทั้งโครงการด้วยคือ ตึกนี้จะเป็น Rookie Paradise การวางสล็อตพื้นที่เช่าจะบอกราคาเช่าสุทธิที่ไม่ต้องคูณราคาเป็นตารางเมตรและไม่ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มอีก รวมถึงให้เช่าสั้นระยะ 1 ปี ไม่เหมือนกับศูนย์ฯ ปกติที่มักจะให้เซ็นสัญญา 3 ปี รวมถึงมีโซนที่เป็น semi-finish ให้ร้านค้าลงทุนน้อยลง เหมาะกับกลุ่มมือใหม่ที่ยังปั้นแบรนด์อยู่ มีโอกาสลงทุนที่เสี่ยงน้อยกว่า

ด้วยเหตุนี้ สีลมเอจจะเน้นตามหาร้านค้าที่ไม่ใช่แบรนด์เชนใหญ่ๆ ต้องการให้มีร้านค้าทางเลือก เกิดความแปลกใหม่มากขึ้น

• “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ฯ” พลิกโฉมตึกหัวมุมถ.สีลม-พระราม 4 ปั้นมิกซ์ยูส “สีลมเอจ” เป็น “แซนด์บ็อกซ์” ของธุรกิจรุ่นใหม่

ธีรนันท์กล่าวว่า สัปดาห์หน้าบริษัทจะเริ่มลุยเปิดไซต์ให้ผู้ที่สนใจเช่าเข้ามาชมพื้นที่ โดยหลังเปิดบริการเดือนกันยายนนี้ คาดหวังมีทราฟฟิก 40,000 คนต่อวัน

“สามย่านมิตรทาวน์” ฟื้นแล้ว เข้าห้างเฉลี่ย 57,000 คนต่อวัน

ด้านรีเทลหลักอย่าง “สามย่านมิตรทาวน์” ธีรนันท์สรุปสถานการณ์ล่าสุดมีอัตราการเช่า 98% เมื่อปี 2564 มีร้านค้าใหม่ 27 ร้าน (มี 6 ร้านที่ยังอยู่ระหว่างตกแต่งขณะนี้) สะท้อนให้เห็นว่าผู้เช่ายังต้องการพื้นที่และยังเชื่อมั่นในศักยภาพของศูนย์ฯ

ด้านทราฟฟิกผู้ใช้บริการปี 2564 เฉลี่ย 57,000 คนต่อวัน ล่าสุดในช่วงปลายปีกลับมาเป็นปกติแล้ว แม้ว่าจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยังไม่เปิดเรียนแบบออนไซต์ และผู้ใช้บริการ MRT สถานีสามย่านยังมีทราฟฟิกที่ 95% ของช่วงปกติ ยังไม่กลับมาทั้งหมด

สำหรับปี 2565 มองว่าทีมงานได้ผ่านช่วงของการปรับตัวมาแล้ว ทำให้พร้อมรับทุกสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็ว โดยหวังว่าหากการระบาดของไวรัสโรค COVID-19 สายพันธุ์โอมิครอนไม่สาหัสถึงขั้นล็อกดาวน์ และตลอดปีนี้ไม่มีเหตุการณ์วิกฤตอีก เชื่อว่าการเพิ่มทราฟฟิกเป็นเฉลี่ย 70,000 คนต่อวันจะเป็นไปได้

กลยุทธ์ที่ใช้ในปีนี้ของสามย่านมิตรทาวน์ นอกจากการจัดอีเวนต์อย่างสม่ำเสมอ จะชูคอนเซ็ปต์ “สามย่านเรียนทาวน์” ให้เห็นชัดขึ้น โดยศูนย์ฯ ไม่ได้มีเฉพาะโรงเรียนกวดวิชาเชิงวิชาการ แต่ยังมีสถาบันการเรียนการสอนในด้านอื่นที่นับเป็น ‘การเรียนรู้เสริมทักษะตลอดชีวิต’ ด้วย เช่น โรงเรียนสอนภาษา สอนตัดเย็บเสื้อผ้า สอนการเต้น

ผู้บริโภค “ไม่เข้าเมือง” “เทรนด์ฮิตมาไวไปไว”

สำหรับเทรนด์รีเทลที่เกิดขึ้นแล้วในปี 2564 และน่าจะต่อเนื่องไปในปี 2565 ธีรนันท์กล่าวถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ “ไม่นิยมเข้าเมือง” ในวันเสาร์-อาทิตย์ ผู้บริโภคใช้ชีวิตใกล้บ้านในย่านชานเมือง ทำให้การ “แวะห้างฯ” กลางเมืองมีน้อยลง ดังนั้น สามย่านมิตรทาวน์และสีลมเอจที่จะเปิดปีนี้ จะต้องตีโจทย์ให้ผู้บริโภคตั้งใจเดินทางมาที่ศูนย์ฯ ช่วงวันหยุด

สิ่งที่สามย่านมิตรทาวน์ทำเพื่อตอบโจทย์นี้คือการจัดอีเวนต์ให้หลากหลาย ใช้พื้นที่ที่ปกติศูนย์ฯ จะจัดให้เป็นลานโปรโมชัน บางครั้งกลายเป็นอีเวนต์เพื่อให้ผู้บริโภคมา ‘สร้างคอนเทนต์’ ตั้งใจเดินทางมาถ่ายภาพ ถ่ายวิดีโอ เพราะทุกวันนี้ผู้บริโภคมาที่ศูนย์การค้าไม่ได้มาเพื่อช้อปปิ้งเท่านั้น แต่มาเพื่อหาประสบการณ์ใหม่

การจัดอีเวนต์เหล่านั้น นอกจากอีเวนต์ตามเทศกาล ยังต้องมีอีเวนต์ที่ทันต่อเหตุการณ์ และความเร็วการคิด-เตรียมงาน-จัดงานต้องเร็ว จบงานได้ภายใน 3-4 สัปดาห์ เนื่องจากเทรนด์ยุคสมัยนี้มาไวและไปไวมาก ยกตัวอย่างอีเวนต์ที่จัดล้อตามธีมฮิตในช่วงนั้น เช่น ลูกชิ้นยืนกิน จากเทรนด์ลิซ่า BLACKPINK, Squid Game, Hometown Cha-cha-cha เป็นต้น

• TOTO บุกเดอะมอลล์! จับมือยาวรีโนเวต 4 โครงการ “ห้องน้ำ” คอนเทนต์ใหม่ของลูกค้าห้างฯ

“คิดว่าปีนี้ถ้านักท่องเที่ยวกลับมาได้เต็มที่น่าจะเกิดความท้าทายใหม่ในธุรกิจศูนย์การค้า เพราะแต่ละเจ้าจะมีโจทย์ใหม่ให้ต้องดึงดูด จะดึงนักท่องเที่ยวแบบไหนเข้ามาหาตัวเอง เพราะนักท่องเที่ยวก็มีหลายแบบหลายกลุ่ม” ธีรนันท์กล่าว ทั้งนี้ สามย่านมิตรทาวน์นับว่าเป็นห้างฯ ที่เปิดมาเพียงไม่กี่เดือนก็เผชิญวิกฤต COVID-19 ทำให้ยังไม่เคยปักแลนด์มาร์กในกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติเลย การดึงนักท่องเที่ยวจึงนับเป็นความท้าทายใหม่ที่จะเกิดขึ้น

ถ้ายังจำกันได้ เมื่อเดือนเมษายนปีนี้ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย” เพิ่งจะประกาศเข้าซื้อสิทธิการเช่าอาคาร “สีลม เซ็นเตอร์” (ตึกโรบินสัน สีลมเก่า) บริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 ตรงข้ามกับสวนลุมพินี โดยเป็นสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปีจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ พร้อมแจ้งงบลงทุนทั้งหมด 1,800 ล้านบาท

ความท้าทายของอาคารนี้คือเป็นอาคารเก่าสูง 24 ชั้นที่ยังอยู่ระหว่างการรีโนเวต นั่นหมายความว่า บริษัทจะต้องเข้ามา Re-Development ตึกเดิมที่ยังมีลักษณะโครงสร้างเก่า ถือเป็นโปรเจ็กต์แรกของบริษัทที่เป็นการรีโนเวตโครงการ

ล่าสุดมีความคืบหน้าจาก “ธนพล ศิริธนชัย” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (Country CEO) บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT ประกาศชื่อโครงการ “สีลมเอจ” (Silom Edge) ตามทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่สุดขอบถนนสีลม พร้อมวางคอนเซ็ปต์ “The New ‘Sandbox Community’ in CBD” ด้วยอาคารมิกซ์ยูสนี้

เบื้องต้นโครงสร้างอาคารและสัดส่วนการใช้งาน พื้นที่อาคาร 50,000 ตร.ม. มีพื้นที่เช่ามีทั้งหมด 22,000 ตร.ม. แบ่งเป็น 2 ส่วนคือ

• พื้นที่ออฟฟิศให้เช่า 12,000 ตร.ม. ชั้น 10-21
• พื้นที่รีเทล 10,000 ตร.ม. ชั้น B1-ชั้น 4 และ ชั้น 9 (รวม 7 ชั้น)

สีลมเอจ “แซนด์บ็อกซ์” ใจกลางกรุงเทพฯ แหล่งรวมดาวรุ่งธุรกิจหน้าใหม่

เมื่อจะเป็นแหล่งรวมธุรกิจใหม่ สตาร์ทอัพ คนรุ่นใหม่  “สีลมเอจ” จึงต้องการเป็น “แซนด์บ็อกซ์” ให้กับธุรกิจ เป็นพื้นที่ยืดหยุ่นให้กับการทดลอง สร้างสรรค์นวัตกรรม ซึ่งต้องการต้นทุนที่ถูกกว่าธุรกิจที่เสถียรแล้ว รวมถึง “เข้าใจ” ไลฟ์สไตล์โลกยุคใหม่ซึ่งสมดุลชีวิตการทำงานเปลี่ยนไป ทำให้โครงการสีลมเอจจะมีกุญแจสำคัญที่ต่างจากโครงการอื่นๆ ดังนี้

1.สัญญาเช่ายืดหยุ่น

สามารถทำสัญญาเช่าระยะเวลา 1 ปีได้ (จากปกติออฟฟิศมักกำหนดขั้นต่ำ 3 ปี) สามารถเช่าเป็นแบบ bare shell ห้องเปล่าก็ได้ หรือเพิ่มการเช่าเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งที่เลือกได้

“เราจะอยู่ตรงกลางระหว่างออฟฟิศแบบดั้งเดิมกับโคเวิร์กกิ้งสเปซ ยังสามารถเลือกได้ในสไตล์ตัวเอง” ธนพลกล่าว

แม้แต่ฝั่งรีเทลเองก็จะเป็น “แซนด์บ็อกซ์” เหมือนกัน เพราะโครงการนี้จะเปิดพื้นที่ให้รายย่อยหรือธุรกิจใหม่เข้ามาเช่าทดลองทำหน้าร้านหรือ pop-up store การจัดบล็อกร้านจะเริ่มด้วยขนาดเพียง 10 ตร.ม. บล็อกใหญ่ที่สุดประมาณ 100 ตร.ม. ทำให้ร้านใหม่ๆ เข้ามาได้ง่ายขึ้น

สัญญาเช่าลักษณะนี้จะทำให้ภายในส่วนรีเทลมีความหลากหลาย มีร้านใหม่ที่เป็นตัวของตัวเองผสมอยู่ ไม่ได้มีเฉพาะเชนขนาดใหญ่ อนาคตที่นี่จะเป็นคอมมูนิตี้ของร้านค้า New Gen ที่มีเอกลักษณ์

2.ราคาจับต้องได้

ราคาเช่าออฟฟิศแบบ bare shell เริ่มต้นที่ 750-800 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งถูกกว่าราคาเฉลี่ยของออฟฟิศย่านสีลมถึง 30%

ส่วนราคาเช่าพื้นที่รีเทล จะมีวิธีคำนวณแบบเหมาของแต่ละบล็อก ไม่ได้คิดตามราคาต่อตร.ม. ซึ่งจะทำให้ธุรกิจใหม่วางแผนต้นทุนง่ายขึ้น

3.เปิด 24 ชม. 7 วัน

พื้นที่ออฟฟิศจะเป็นแอร์แบบ split-type ทำให้ทุกออฟฟิศสามารถเปิดได้ 24 ชม. ไม่เหมือนกับออฟฟิศอื่นซึ่งเป็นแอร์ส่วนกลาง ทำให้ต้องเปิดปิดเป็นเวลา ส่วนชั้นรีเทลจะมีโซนที่เปิด 24 ชม. เช่นกัน และชั้นรีเทลส่วนปกติจะเปิดเวลา 11.00-24.00 น.

“เรื่องนี้พิสูจน์มาแล้วจากสามย่านมิตรทาวน์ว่า คนรุ่นใหม่ใช้เวลาแตกต่างออกไป ยิ่งยุคนี้เป็นการทำงานแบบไฮบริด คำว่า work-life balance จึงเปลี่ยนไปแล้ว ไม่ใช่แบบเดิมที่เข้าทำงานเช้าออกเย็น ยุคนี้คนทำงานอาจจะมาออฟฟิศตอนสาย พอ 5-6 โมงเย็นออกไปวิ่งที่สวนลุม หัวค่ำกลับเข้าออฟฟิศมานั่งทำงานอีก ดึกๆ ไปแฮงเอาต์กับเพื่อนต่อ” ธนพลกล่าว

4.O2O2O Ready

การมองพื้นที่รีเทลจะมองตามพฤติกรรมยุคใหม่ คือ Online to Offline to Online หมายถึงผู้บริโภคเห็นสินค้าบนออนไลน์ แต่มาจับสัมผัสเห็นของจริงบนโลกออฟไลน์ แล้วกลับไปซื้อบนออนไลน์อีก ทำให้รีเทลไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ แต่ต้องการพื้นที่โชว์สินค้า พื้นที่พบลูกค้าขนาดพอเหมาะ

5.cashless society

สีลมเอจจะมีแพลตฟอร์มหลังบ้านที่ตอบโจทย์กับสังคมไร้เงินสด ซึ่งรวมถึง “สกุลเงินคริปโต” ด้วย เพราะมองว่าจะเป็นระบบการเงินที่คนรุ่นใหม่ใช้งานมากขึ้นในอนาคต

“ที่นี่จะเป็นพื้นที่รองรับคนที่มีศักยภาพและกำลังพัฒนาธุรกิจมาอยู่รวมกัน ล้มแล้วลุกได้ เพราะเป็นแซนด์บ็อกซ์ที่ไม่ต้องลงทุนสูง สัญญาไม่ต้องยาว” ธนพลกล่าว

จับเทรนด์ธุรกิจใหม่ ต่างจากคู่แข่งในย่าน

ดังที่เห็นจากคอนเซ็ปต์ของสีลมเอจเน้นจับกลุ่มธุรกิจใหม่หรือธุรกิจที่ใช้พื้นที่เล็ก ทำให้มีความแตกต่างจากตึกอื่นในย่านสีลม โดยธนพลมองเป้าหมายลูกค้ากลุ่มนี้ว่า มีแนวโน้มที่จะเติบโตสูง เพราะคนรุ่นใหม่นิยมทำธุรกิจส่วนตัวมากขึ้น และเทรนด์สตาร์ทอัพก็กำลังเติบโตทั้งในหมู่คนไทยและการร่วมทุนกับชาวต่างชาติ

โดยทั่วไปแล้ว “ธุรกิจใหม่” เมื่อเริ่มลงหลักปักฐานได้ระดับหนึ่งมักจะเลือกเช่าหรือซื้อบ้าน/อาคารพาณิชย์ในเขตชานเมืองเพื่อเป็นสำนักงาน แต่ถ้าหากจะดึงดูดทาเลนต์ให้มาทำงานด้วย คนกลุ่มทาเลนต์ส่วนใหญ่จะชอบวิถีชีวิตในเมืองมากกว่า จึงมองว่าสีลมเอจมีจุดแข็ง ดึงดูดด้วยโลเคชันใจกลาง CBD  มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน 2 สาย อยู่ตรงข้ามกับสวนลุมพินี และมีแหล่งไนต์ไลฟ์ให้แฮงค์เอ้าท์หลังเลิกงาน

นอกจากนี้ คาดว่าจะมีกลุ่มอื่นที่สนใจคือ การแตกไลน์ “โปรเจกต์ทดลองของบริษัทขนาดใหญ่” มักจะต้องการเช่าโคเวิร์กกิ้งสเปซระยะสั้น รวมถึงกลุ่มบริษัทอุตสาหกรรมชานเมืองที่ต้องการ “สำนักงานย่อยในเมือง” สำหรับติดต่อลูกค้า และเป็นที่ทำงานให้ทาเลนต์ที่ไม่ต้องการออกนอกเมือง

การสร้างโครงการมิกซ์ยูสเพื่อตอบโจทย์ธุรกิจรุ่นใหม่ หรือ New Gen โดยเฉพาะอาจไม่ใช่ครั้งแรกของกรุงเทพฯ แต่ “สีลมเอจ” จะเป็นตึกแรกของถนนสีลม ถือเป็นทางเลือกให้ธุรกิจใหม่ที่ต้องการเชื่อมต่อกับบริษัทใหญ่หลากหลายธุรกิจในย่านสีลมได้ง่ายขึ้น

สีลมเอจ ก่อสร้างไปแล้วกว่า 65% ปัจจุบันพื้นที่ออฟฟิศพร้อมเปิดเจรจาผู้เช่าแล้ว ขณะที่โซนรีเทลจะเริ่มเปิดรับผู้เช่าต้นปีหน้า พร้อมเปิดบริการเต็มรูปแบบ กันยายน 2565