อสังหาฯ เครือเจ้าสัวเจริญ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ฯ” ประสบความสำเร็จกับโครงการมิกซ์ยูสมาแล้วหลายแห่ง โดยเฉพาะ “สามย่านมิตรทาวน์” ที่พิสูจน์วิสัยทัศน์ ‘มองขาด’ ว่าผู้บริโภคยุคใหม่ต้องการอะไร โครงการต่อไปที่จะพิสูจน์ฝีมืออีกครั้งคือ “สีลมเอจ” โครงการมิกซ์ยูสจากการ Re-Development ตึกเก่า ครั้งแรกของบริษัท “เปลี่ยนวอลล์สตรีทเมืองไทยเป็นซิลิคอน วัลเลย์” เน้นดึงดูดธุรกิจใหม่ สตาร์ทอัพ สัญญาเช่ายืดหยุ่นเพื่อเป็น “สังคมแซนด์บ็อกซ์” ทดลองทำธุรกิจได้ง่าย
ถ้ายังจำกันได้ เมื่อเดือนเมษายนปีนี้ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย” เพิ่งจะประกาศเข้าซื้อสิทธิการเช่าอาคาร “สีลม เซ็นเตอร์” (ตึกโรบินสัน สีลมเก่า) บริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 ตรงข้ามกับสวนลุมพินี โดยเป็นสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปีจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ พร้อมแจ้งงบลงทุนทั้งหมด 1,800 ล้านบาท
ความท้าทายของอาคารนี้คือเป็นอาคารเก่าสูง 24 ชั้นที่ยังอยู่ระหว่างการรีโนเวต นั่นหมายความว่า บริษัทจะต้องเข้ามา Re-Development ตึกเดิมที่ยังมีลักษณะโครงสร้างเก่า ถือเป็นโปรเจ็กต์แรกของบริษัทที่เป็นการรีโนเวตโครงการ
ล่าสุดมีความคืบหน้าจาก “ธนพล ศิริธนชัย” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (Country CEO) บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT ประกาศชื่อโครงการ “สีลมเอจ” (Silom Edge) ตามทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่สุดขอบถนนสีลม พร้อมวางคอนเซ็ปต์ “The New ‘Sandbox Community’ in CBD” ด้วยอาคารมิกซ์ยูสนี้
เบื้องต้นโครงสร้างอาคารและสัดส่วนการใช้งาน พื้นที่อาคาร 50,000 ตร.ม. มีพื้นที่เช่ามีทั้งหมด 22,000 ตร.ม. แบ่งเป็น 2 ส่วนคือ
- พื้นที่ออฟฟิศให้เช่า 12,000 ตร.ม. ชั้น 10-21
- พื้นที่รีเทล 10,000 ตร.ม. ชั้น B1-ชั้น 4 และ ชั้น 9 (รวม 7 ชั้น)
สีลมเอจ “แซนด์บ็อกซ์” ใจกลางกรุงเทพฯ แหล่งรวมดาวรุ่งธุรกิจหน้าใหม่
เมื่อจะเป็นแหล่งรวมธุรกิจใหม่ สตาร์ทอัพ คนรุ่นใหม่ “สีลมเอจ” จึงต้องการเป็น “แซนด์บ็อกซ์” ให้กับธุรกิจ เป็นพื้นที่ยืดหยุ่นให้กับการทดลอง สร้างสรรค์นวัตกรรม ซึ่งต้องการต้นทุนที่ถูกกว่าธุรกิจที่เสถียรแล้ว รวมถึง “เข้าใจ” ไลฟ์สไตล์โลกยุคใหม่ซึ่งสมดุลชีวิตการทำงานเปลี่ยนไป ทำให้โครงการสีลมเอจจะมีกุญแจสำคัญที่ต่างจากโครงการอื่นๆ ดังนี้
1.สัญญาเช่ายืดหยุ่น
สามารถทำสัญญาเช่าระยะเวลา 1 ปีได้ (จากปกติออฟฟิศมักกำหนดขั้นต่ำ 3 ปี) สามารถเช่าเป็นแบบ bare shell ห้องเปล่าก็ได้ หรือเพิ่มการเช่าเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งที่เลือกได้
“เราจะอยู่ตรงกลางระหว่างออฟฟิศแบบดั้งเดิมกับโคเวิร์กกิ้งสเปซ ยังสามารถเลือกได้ในสไตล์ตัวเอง” ธนพลกล่าว
แม้แต่ฝั่งรีเทลเองก็จะเป็น “แซนด์บ็อกซ์” เหมือนกัน เพราะโครงการนี้จะเปิดพื้นที่ให้รายย่อยหรือธุรกิจใหม่เข้ามาเช่าทดลองทำหน้าร้านหรือ pop-up store การจัดบล็อกร้านจะเริ่มด้วยขนาดเพียง 10 ตร.ม. บล็อกใหญ่ที่สุดประมาณ 100 ตร.ม. ทำให้ร้านใหม่ๆ เข้ามาได้ง่ายขึ้น
สัญญาเช่าลักษณะนี้จะทำให้ภายในส่วนรีเทลมีความหลากหลาย มีร้านใหม่ที่เป็นตัวของตัวเองผสมอยู่ ไม่ได้มีเฉพาะเชนขนาดใหญ่ อนาคตที่นี่จะเป็นคอมมูนิตี้ของร้านค้า New Gen ที่มีเอกลักษณ์
2.ราคาจับต้องได้
ราคาเช่าออฟฟิศแบบ bare shell เริ่มต้นที่ 750-800 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งถูกกว่าราคาเฉลี่ยของออฟฟิศย่านสีลมถึง 30%
ส่วนราคาเช่าพื้นที่รีเทล จะมีวิธีคำนวณแบบเหมาของแต่ละบล็อก ไม่ได้คิดตามราคาต่อตร.ม. ซึ่งจะทำให้ธุรกิจใหม่วางแผนต้นทุนง่ายขึ้น
3.เปิด 24 ชม. 7 วัน
พื้นที่ออฟฟิศจะเป็นแอร์แบบ split-type ทำให้ทุกออฟฟิศสามารถเปิดได้ 24 ชม. ไม่เหมือนกับออฟฟิศอื่นซึ่งเป็นแอร์ส่วนกลาง ทำให้ต้องเปิดปิดเป็นเวลา ส่วนชั้นรีเทลจะมีโซนที่เปิด 24 ชม. เช่นกัน และชั้นรีเทลส่วนปกติจะเปิดเวลา 11.00-24.00 น.
“เรื่องนี้พิสูจน์มาแล้วจากสามย่านมิตรทาวน์ว่า คนรุ่นใหม่ใช้เวลาแตกต่างออกไป ยิ่งยุคนี้เป็นการทำงานแบบไฮบริด คำว่า work-life balance จึงเปลี่ยนไปแล้ว ไม่ใช่แบบเดิมที่เข้าทำงานเช้าออกเย็น ยุคนี้คนทำงานอาจจะมาออฟฟิศตอนสาย พอ 5-6 โมงเย็นออกไปวิ่งที่สวนลุม หัวค่ำกลับเข้าออฟฟิศมานั่งทำงานอีก ดึกๆ ไปแฮงเอาต์กับเพื่อนต่อ” ธนพลกล่าว
4.O2O2O Ready
การมองพื้นที่รีเทลจะมองตามพฤติกรรมยุคใหม่ คือ Online to Offline to Online หมายถึงผู้บริโภคเห็นสินค้าบนออนไลน์ แต่มาจับสัมผัสเห็นของจริงบนโลกออฟไลน์ แล้วกลับไปซื้อบนออนไลน์อีก ทำให้รีเทลไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ แต่ต้องการพื้นที่โชว์สินค้า พื้นที่พบลูกค้าขนาดพอเหมาะ
5.cashless society
สีลมเอจจะมีแพลตฟอร์มหลังบ้านที่ตอบโจทย์กับสังคมไร้เงินสด ซึ่งรวมถึง “สกุลเงินคริปโต” ด้วย เพราะมองว่าจะเป็นระบบการเงินที่คนรุ่นใหม่ใช้งานมากขึ้นในอนาคต
“ที่นี่จะเป็นพื้นที่รองรับคนที่มีศักยภาพและกำลังพัฒนาธุรกิจมาอยู่รวมกัน ล้มแล้วลุกได้ เพราะเป็นแซนด์บ็อกซ์ที่ไม่ต้องลงทุนสูง สัญญาไม่ต้องยาว” ธนพลกล่าว
จับเทรนด์ธุรกิจใหม่ ต่างจากคู่แข่งในย่าน
ดังที่เห็นจากคอนเซ็ปต์ของสีลมเอจเน้นจับกลุ่มธุรกิจใหม่หรือธุรกิจที่ใช้พื้นที่เล็ก ทำให้มีความแตกต่างจากตึกอื่นในย่านสีลม โดยธนพลมองเป้าหมายลูกค้ากลุ่มนี้ว่า มีแนวโน้มที่จะเติบโตสูง เพราะคนรุ่นใหม่นิยมทำธุรกิจส่วนตัวมากขึ้น และเทรนด์สตาร์ทอัพก็กำลังเติบโตทั้งในหมู่คนไทยและการร่วมทุนกับชาวต่างชาติ
โดยทั่วไปแล้ว “ธุรกิจใหม่” เมื่อเริ่มลงหลักปักฐานได้ระดับหนึ่งมักจะเลือกเช่าหรือซื้อบ้าน/อาคารพาณิชย์ในเขตชานเมืองเพื่อเป็นสำนักงาน แต่ถ้าหากจะดึงดูดทาเลนต์ให้มาทำงานด้วย คนกลุ่มทาเลนต์ส่วนใหญ่จะชอบวิถีชีวิตในเมืองมากกว่า จึงมองว่าสีลมเอจมีจุดแข็ง ดึงดูดด้วยโลเคชันใจกลาง CBD มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน 2 สาย อยู่ตรงข้ามกับสวนลุมพินี และมีแหล่งไนต์ไลฟ์ให้แฮงค์เอ้าท์หลังเลิกงาน
นอกจากนี้ คาดว่าจะมีกลุ่มอื่นที่สนใจคือ การแตกไลน์ “โปรเจกต์ทดลองของบริษัทขนาดใหญ่” มักจะต้องการเช่าโคเวิร์กกิ้งสเปซระยะสั้น รวมถึงกลุ่มบริษัทอุตสาหกรรมชานเมืองที่ต้องการ “สำนักงานย่อยในเมือง” สำหรับติดต่อลูกค้า และเป็นที่ทำงานให้ทาเลนต์ที่ไม่ต้องการออกนอกเมือง
การสร้างโครงการมิกซ์ยูสเพื่อตอบโจทย์ธุรกิจรุ่นใหม่ หรือ New Gen โดยเฉพาะอาจไม่ใช่ครั้งแรกของกรุงเทพฯ แต่ “สีลมเอจ” จะเป็นตึกแรกของถนนสีลม ถือเป็นทางเลือกให้ธุรกิจใหม่ที่ต้องการเชื่อมต่อกับบริษัทใหญ่หลากหลายธุรกิจในย่านสีลมได้ง่ายขึ้น
สีลมเอจ ก่อสร้างไปแล้วกว่า 65% ปัจจุบันพื้นที่ออฟฟิศพร้อมเปิดเจรจาผู้เช่าแล้ว ขณะที่โซนรีเทลจะเริ่มเปิดรับผู้เช่าต้นปีหน้า พร้อมเปิดบริการเต็มรูปแบบ กันยายน 2565
