“แม้ตอนนี้ยังมีคนหาซื้อบ้าน แต่ตลาดก็ช็อตเยอะขึ้น จากการประเมินว่าเศรษฐกิจปีหน้าอาจไม่ดี คนชะลอซื้อ นิยมถือเงินสดมากขึ้น”

อวสาน Overpriced ซัพพลายล้น ทำผู้ซื้อจัดสินใจนาน ราคาต่ำกว่าตลาด 20% ขายดี

ประกอบกับ สถานการณ์โอเวอร์ซัพพลาย ของที่อยู่อาศัยบางทำเล ทำให้ใช้เวลาคนตัดสินใจนานขึ้น เพราะมีสินค้าเปรียบเทียบจำนวนมาก ถ้าไม่รีบก็ยังไม่ซื้อจนกว่าจะเจอดีลดี หาก Overpriced ราคาสูงเกินไปก็จะทำยอดขายได้ช้าลง

อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่ยังไปได้ดี คือ อสังหาที่ราคาต่ำกว่าราคาตลาดราว 20% เปรียบเทียบง่าย ๆ หากกลุ่ม Mid Market มีราคาเฉลี่ย 120,000 บาท/ตร.ม. ถ้ามีคนขายราคา 90,000-100,000 บาท/ตร.ม. คนก็แห่ไปซื้อ ถือเป็นช่วงที่ดีของตลาดผู้ซื้อ

เปิดตัว “มาวิสต้า พร้อมพงษ์” คอนโดอัลตร้าลักซูรี

ล่าสุด เมเจอร์ฯ เปิดตัวโครงการใหม่ “มาวิสต้า พร้อมพงษ์” ทำเลซอยสุขุมวิท 39 มูลค่า 4,000 ล้านบาท เป็นคอนโดที่มีห้องพักรูปแบบ Penthouse ทุกยูนิต จำนวน 45 ยูนิต สูง 32 ชั้น ขนาดห้องเริ่มต้น 204-517 ตร.ม. จำนวน 3-5 ห้องนอน มีราคาตั้งแต่ 70 – 200 ล้านบาท

ปัจจุบันเปิดขายรอบ VVIP มียอดขายเกือบ 50% ประมาณ 2,000 ล้านบาท

“ห้องที่มีขนาดใหญ่ที่สุดพื้นที่ 517 ตร.ม. ราคากว่า 200 ล้านบาท Sold Out เป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยจะเริ่มก่อสร้างปี 2569 และแล้วเสร็จปี 2572 เราคาดหวังก่อนสร้างเสร็จจะทำยอดขายได้ราว 85-90%”

ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยของ มาวิสต้า พร้อมพงษ์ อยู่ที่ 400,000 บาท/ตร.ม. ไม่ได้สูงมากนัก เมื่อเทียบกับการเปิดตัวคอนโดระดับเดียวกันที่มีราคาเปิด 800,000 – 1,000,000 บาท/ตร.ม. เนื่องจาก มองว่าหากตั้งราคา Overpriced อาจทำยอดขายได้ช้าลง

“เราเปิดตัวโครงการที่พร้อมพงษ์ เนื่องจาก ซัพพลายอัลตร้าลักซูรีแทบไม่มีแล้ว ถ้ามีจะเป็นโครงการเก่า ประกอบกับเราเคยทำโครงการย่านนี้ราวปี 2556 พบว่า มีดีมานด์ห้องใหญ่สูง จึงเป็นที่มาการเปิดตัวมาวิสต้าครั้งนี้”

เน้นทำตลาดโครงการเดิม ชี้ 2-3 ปีนี้ชะลอตัวโครงการใหม่

สำหรับเมเจอร์ฯ ปัจจุบันมีแบ็คล็อกในมือ 10,000 ล้านบาท ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ปี 2568 จากโครงการย่านลาดพร้าว และอีกทีจะเป็นปี 2570 จากโครงการมารุจุฬา และปี 2572 กับโครงการมาวิสต้า พร้อมพงษ์

“ประเมินว่าปิดปี 2568 จะมีรายได้อยู่ที่ราว 3,000 ล้านบาท”

อย่างไรก็ตาม แผนหารดำเนินงานถัดจากนี้ คงชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป 2-3 ปี เพื่อเน้นทำตลาดโครงการเดิม เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน

“ส่วนตัวเคยไปคอนโดฯ ที่ต่างจังหวัดก็จะเห็นป้ายห้ามนำสัตว์เลี้ยงเข้าติดอยู่ แต่เราก็แอบเอาเข้าไป เพื่อนบ้านก็แอบเอาเข้าไป แสดงว่ากฎนี้มันใช้ไม่ได้จริง มันขัดกับไลฟ์สไตล์ ดังนั้น เมื่อมาทำอสังหาฯ เอง เราก็มองว่าต้องปรับเปลี่ยน” โอ๋-เพชรลดา พูลวรลักษณ์ กรรมการบริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ตั้งต้นเล่าถึงแรงบันดาลใจ ซึ่งทำให้เธอต้องออกนโยบายให้คอนโดมิเนียมของเมเจอร์ฯ ทุกแห่งเป็น Pet-friendly เลี้ยงสัตว์ได้และให้สัตว์มีคุณภาพชีวิตที่ดี

โอ๋-เพชรลดาเป็นผู้บริหารที่รักสัตว์ทุกชนิด ปัจจุบันเธอมีแก้วตาดวงใจอยู่ 3 ชีวิต คือน้องหมา “มันนี่” กับ “ปีใหม่” และนกกระตั้ว “แฮปปี้” ที่เธอประคบประหงมมาแต่เกิด ทั้งยังเคยพาไปนั่งร่วมประชุมด้วยที่บริษัท สะท้อนไลฟ์สไตล์ของเธอที่มีสัตว์เลี้ยงอยู่ด้วยทุกจังหวะชีวิต และมองว่าหลายๆ คนมีไลฟ์สไตล์แบบเดียวกันคือรักสัตว์เลี้ยงเหมือนลูก

แต่เมื่อการเติบโตของเมืองทำให้คนเริ่มย้ายจากการใช้ชีวิตในโครงการแนวราบไปอยู่ในตึกสูง การเลี้ยงสัตว์กับการอยู่อาศัยกลับเริ่มไปด้วยกันไม่ได้ เมื่อเล็งเห็นจุดที่ “ขัดแย้ง” กับการใช้ชีวิตของคน เพชรลดาจึงเริ่มออกนโยบายให้คอนโดฯ ทุกแห่งที่เมเจอร์ฯ พัฒนา “เลี้ยงสัตว์ได้” โดยเริ่มต้นที่โครงการ แฮมป์ตัน ทองหล่อ 10 ซึ่งเพชรลดากล่าวว่า เป็นแห่งแรกของวงการที่ออกนโยบาย Pet-friendly

เนื่องจากเป็นนโยบายจากแรงบันดาลใจส่วนตัว ในยุคก่อนเมเจอร์ฯ จึงยังไม่ได้หยิบสิ่งนี้มาเป็นจุดขายมากนัก กระทั่งเมื่อราวๆ 5 ปีที่แล้ว การแข่งขันในตลาดคอนโดฯ ดุเดือดขึ้น ฝ่ายการตลาดจึงเสนอให้เมเจอร์ฯ ใช้นโยบายนี้เป็นกุญแจเพื่อดึงลูกค้า

คอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้ กุญแจอยู่ที่ “นิติบุคคล”

เพชรลดาอธิบายว่า ความต่างเชิงโครงสร้างของคอนโดฯ ที่เลี้ยงสัตว์ได้ คือการจัดพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะกับสัตว์ เช่น Pet Zone จะก่อสร้างด้วยวัสดุทนน้ำและเก็บกลิ่น เพราะธรรมชาติของสุนัขต้องพาเดินเล่นวันละ 1-2 ครั้ง และต้องมีการขับถ่าย ดังนั้น โซนนี้ต้องออกแบบให้ล้างทำความสะอาดง่าย ไม่ส่งกลิ่น

แต่เรื่องของโครงสร้างเป็นเรื่องเล็กไปเลย เมื่อมาถึงขั้นตอนการบริหารหลังโอนกรรมสิทธิ์ เพราะถึงแม้จะโปรโมตว่าเป็นคอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้ แต่ผู้ซื้อและอยู่อาศัยย่อมมีทั้งคนเลี้ยงสัตว์และไม่เลี้ยงสัตว์ จึงต้องมีกฎเกณฑ์เพื่อจัดสมดุลให้คนสองกลุ่มนี้อยู่ด้วยกันได้อย่างสันติ โดยเมเจอร์ฯ มีบริษัทรับบริหารนิติบุคคลของตนเองคือ บริษัท เอ็มดีพีซี จำกัด (MDPC) ซึ่งจะเข้าดูแลอาคารหลังโอนกรรมสิทธิ์

“จริงๆ มันง่ายกว่าถ้าจะทำโครงการเสร็จแล้วก็ไป แต่เรารู้สึกว่าเราอยากดูแลไปตลอด และมันไม่มีอะไรที่สมบูรณ์ เราอยากจะเรียนรู้กับสิ่งที่เราทำไปแล้ว มันดีหรือไม่ดีอย่างไรเราต้องนำมาปรับปรุง นั่นคือเหตุผลที่เราตั้งบริษัทบริหารนิติบุคคลของเราเอง” เพชรลดากล่าว “MDPC คือคนที่ท้าทายที่สุด เขาจะบริหารโครงการอย่างไรให้เป็นคอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้ที่มีมูลค่าเพิ่ม จะควบคุมกฎระเบียบอย่างไร จะผ่อนหนักเป็นเบาอย่างไร เป็นศิลปะในการบริหารเลย”

ปัจจุบัน คอนโดฯ MJD อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้บางชนิด ได้แก่ กลุ่มที่ไม่ก่อเสียงรบกวนอย่างปลา กระต่าย หนู เป็นต้น ส่วนกลุ่มที่จะเป็นประเด็นเรื่องเสียง อนุญาต 2 ชนิดคือ “สุนัข” และ “แมว” แต่จะกำหนดขนาดของสัตว์เลี้ยงกลุ่มนี้ต้องมีน้ำหนักไม่เกิน 15 กิโลกรัม มีใบรับรองสัตว์เลี้ยง (Pet Certificate) จากสัตวแพทย์

ทั้งนี้ จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อลงทะเบียนเลี้ยงสัตว์ในโครงการ ได้แก่ ค่ามัดจำความเสียหายตัวละ 5,000 บาท (ได้รับคืนเมื่อถอนทะเบียนการเลี้ยงสัตว์) และค่าส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยงตัวละ 3,600 บาทต่อปี สะท้อนให้เห็นกฎที่ค่อนข้างเข้มเพื่อทำให้คอนโดฯ มีระเบียบ

เพชรลดาชี้ให้เห็นว่า กฎเกณฑ์เหล่านี้ต้องปรับไปตามสภาวะของแต่ละโครงการด้วย ยกตัวอย่างเช่น บางคอนโดฯ ออกกฎระเบียบให้สัตว์เลี้ยงใช้ลิฟต์ขนของแทนลิฟต์โดยสาร เนื่องจากผู้อยู่อาศัยที่ไม่เลี้ยงสัตว์มีมากกว่า แต่นานไปเมื่อคนเลี้ยงสัตว์มีมากขึ้น ลิฟต์ขนของย่อมไม่เพียงพอต่อการใช้งาน กฎระเบียบจึงปรับใหม่เป็นการเพิ่มลิฟต์โดยสาร 1 ตัวที่อนุญาตให้สัตว์เลี้ยงใช้ได้

ศาสตร์ในการบริหารนิติบุคคลคือประสบการณ์ที่ต้องเรียนรู้ตลอด 20 ปี และเป็นความท้าทายที่จะทำให้ค่ายอื่นในตลาดไล่ตามได้ยาก

คนรักสัตว์มากขึ้น การแข่งขันสูงขึ้น

จุดขาย “คอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้” อาจจะเริ่มจากความชอบส่วนตัว แต่วันนี้ได้กลายเป็นสิ่งสำคัญที่ดึงดูดคนกลุ่มใหญ่ เพราะคนผูกพันกับสัตว์เลี้ยงมากกว่าที่เคย โดยเพชรลดาฉายภาพว่า สังคมไทยปัจจุบันเริ่มก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และ คนจำนวนมากไม่ต้องการมีลูกหรือเป็นคนโสด ทั้งสองกลุ่มนี้ทำให้ “สัตว์เลี้ยง” เข้ามาตอบโจทย์ จนคนรักสัตว์เลี้ยงเหมือนเป็นลูกหลาน

สังเกตได้ว่าในปี 2563 ซึ่งเกิดโรคระบาด COVID-19 อุตสาหกรรมอื่นส่วนใหญ่มียอดขายหดตัวลง แต่อุตสาหกรรมสัตว์เลี้ยงกลับไม่หดตัว แถมยังมีการลงทุนเพิ่มสวนทางเศรษฐกิจ ยกตัวอย่าง เนสท์เล่ ที่จะลงทุนสร้างโรงงานอาหารสัตว์เลี้ยงแห่งใหม่ในไทย และประเมินว่าตลาดอาหารสัตว์เลี้ยงไทยจะเติบโต 9% ในปีนี้

• ทำไม “เนสท์เล่” ต้องลงทุนใหญ่ 4,500 ล้าน ขยาย 3 โรงงานในไทย เร่งเสริมพอร์ต “อาหารสัตว์เลี้ยง”
• คุยกับ “เฮียฮ้อ” ทรานส์ฟอร์ม RS ยุคใหม่ : ทาสหมาตัวยง ลุยขายอาหารสัตว์ ปัดฝุ่นเพลง

เพชรลดากล่าวว่า MJD ได้รับผลบวกจากเทรนด์นี้เช่นกัน ดูจากสัดส่วนลูกบ้านที่เลี้ยงสัตว์บางโครงการมีสูงถึง 40% แล้ว เทียบกับยุคก่อนที่อาจจะมีเพียง 10% และทำให้นักลงทุนปล่อยเช่าเห็นข้อดีตามไปด้วย เพราะทราบว่าผู้เช่าที่มีดีมานด์การเลี้ยงสัตว์อยู่ในตลาด ห้องเช่าที่เลี้ยงสัตว์ได้จะเป็นจุดขายทันที

เมื่อตลาดน่าสนใจ ย่อมทำให้คู่แข่งเข้ามามากขึ้น ต่อประเด็นนี้เธอมองเป็นความท้าทายใหม่ที่ดีในหลายมิติมากกว่าจะกังวลใจ “เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามันเป็นการแข่งขัน แต่ลึกๆ แล้วเรามองว่าเป็นสิ่งที่ดี เพราะว่านี่คือสิ่งที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนที่หาที่อยู่อาศัยจริงๆ”

“ในอีกมุมหนึ่ง เมื่อก่อนเราตัวคนเดียว ไม่มีคู่แข่ง แต่เมื่อมีคนเข้ามามันจะกระตุ้นเรา ท้าทายเรา ทำให้เราเข้าสู่โหมดต่อสู้ทันที ทีมงานจะแข็งแรงขึ้น เพราะเราไม่ได้นอนมากับจุดขายนี้อีกต่อไป คนอื่นก็เคลมได้ง่ายมาก”

ก้าวต่อไปของเมเจอร์ฯ จึงจับมือเป็นพันธมิตรกับ โรงพยาบาลสัตว์ทองหล่อ ซึ่งปกติมีกิจกรรมร่วมกันอยู่แล้ว แต่จะยกระดับให้ รพส.ทองหล่อมาร่วมออกแบบโครงการต่อๆ ไปของเมเจอร์ฯ ร่วมให้องค์ความรู้และแนวคิดเพื่อพัฒนาคอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้ให้ดีขึ้น

แม้ว่าคอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้จะเป็นโจทย์ที่ยาก และอาจจะเป็นมุมกลับทางการตลาด ทำให้คนที่ไม่ชอบสัตว์หลีกหนีการเลือกคอนโดฯ ของเมเจอร์ แต่เพชรลดาก็ยืนยันว่าเธอจะทำคอนโดฯ แบบ Pet-friendly ต่อไป ไม่มีเปลี่ยนนโยบาย “มันอาจจะเป็นไปได้ในมุมนั้น แต่เราชัดเจนกับสิ่งที่เราเป็น ถ้าคุณจะเลือกเราก็ขอให้เลือกในสิ่งที่เราเป็น” เพชรลดากล่าวทิ้งท้าย