เศรษฐกิจ 2564 – Positioning Magazine https://positioningmag.com Thailand's Leading Marketing Magazine Wed, 24 Feb 2021 14:42:51 +0000 en-US hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.6 167543101 อสังหาฯ ในมุมมอง “เอพี” ปี 2564 ระวังเศรษฐกิจโตลวงตา เปิดคอนโดฯ ยังเป็นโจทย์ยาก https://positioningmag.com/1320717 Wed, 24 Feb 2021 11:46:42 +0000 https://positioningmag.com/?p=1320717 เอพี ไทยแลนด์ สรุปผลการดำเนินงานปี 2563 แม้จะเผชิญวิกฤต COVID-19 แต่ยอดขายใหม่ลดลงไม่มาก และยอดโอนยังเติบโตสูงถึง 42% กำไรเพิ่มขึ้น 38% อย่างไรก็ตาม ปี 2564 ยังเป็นปีที่ “เหนื่อย” เตือนระวังเศรษฐกิจโตลวงตาเพราะเป็นการโตจากฐานติดลบ ปีนี้ยังเน้นเปิดโครงการแนวราบเป็นหลัก ตลาดคอนโดฯ ไม่เอื้อ ขาดกำลังซื้อต่างชาติ

บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดผลประกอบการสิ้นปี 2563 ยอดขายใหม่ลดลงจากปีก่อนหน้าเล็กน้อย แต่รายได้เติบโตแรง รวมถึงกำไรสุทธิที่เติบโตสูงสุดในรอบ 30 ปีที่ก่อตั้งบริษัท เนื่องจากปีก่อนมีการโอนคอนโดฯ ถึง 4 โครงการ โดยมีรายละเอียด ดังนี้

– สรุปเปิดตัวใหม่ 40 โครงการ มูลค่ารวม 45,020 ล้านบาท
(แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 39 โครงการ และคอนโดฯ 1 โครงการเท่านั้น คือ แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ มูลค่า 3,200 ล้านบาท)
– ยอดพรีเซล 31,655 ล้านบาท (ลดลง -3.7% YoY)
– รับรู้รายได้รวมทุกธุรกิจ 46,130 ล้านบาท (เติบโต +42%)
– กำไรสุทธิ 4,225 ล้านบาท (เติบโต +38%)
– อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) 0.71

รายได้สูงเป็นประวัติการณ์เมื่อปี 2563 จากอานิสงส์แบ็กล็อกคอนโดฯ ที่โอนปีก่อนกว่า 1.6 หมื่นล้านบาท

“อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวย้อนถึงการรับมือวิกฤต COVID-19 เมื่อปีก่อนว่า บริษัทมีความระมัดระวังตัวสูงมากในช่วงเดือนมีนาคม’63 โดยหยุดการซื้อขายที่ดินทุกรายการไปก่อน และเริ่มให้ชะลอการก่อสร้างสต๊อกบ้านในโครงการระหว่างขาย ขณะที่คอนโดมิเนียมลดการเปิดตัวเหลือโครงการเดียวที่มาเปิดในช่วงปลายปี ทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดในมือสูง สิ้นปีมีอัตราหนี้สินต่อทุนต่ำ

 

ปี 2564 ยังเหนื่อย เศรษฐกิจมึนๆ ซึมๆ

สำหรับปี 2564 มุมมองซีอีโออนุพงษ์เห็นว่า ปัจจัยบวกอย่างวัคซีนป้องกัน COVID-19 ที่มาถึงเมืองไทยแล้วเป็นปัจจัยที่ดี แต่กว่าที่จะมีการฉีดวัคซีนให้กับคนไทยได้ครบทุกคนยังต้องใช้เวลา รวมถึงสถานการณ์ COVID-19 ได้สร้าง ‘Ripple Effect’ คือคลื่นความเสียหายที่สร้างผลต่อเนื่องไปในเศรษฐกิจส่วนต่างๆ เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่ม SMEs

“ภาพตัวเลขปีนี้ต้องระวังเพราะภาพอาจลวงตาเรา เนื่องจากปีที่แล้วเศรษฐกิจติดลบไปมาก การกลับมาโตคือโตจากที่ติดลบ สรุปปีนี้เศรษฐกิจจริงๆ จึงน่าจะยัง ‘มึนๆ ซึมๆ’ อยู่” อนุพงษ์กล่าว

“อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอพี ไทยแลนด์ และ “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับปี 2540 ซึ่งเป็นวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่สุดของไทย ยังถือว่าไม่หนักเท่า เพราะโชคดีที่รัฐยังมีเงินคลังในการอัดฉีดเข้าระบบ

“เราขอให้รัฐใส่เงินให้ถูกที่และทำให้เศรษฐกิจโตได้ก็พอ เพราะอสังหาฯ จะมีดีมานด์คือเศรษฐกิจต้องดีแล้วคนจะมาซื้อเอง” ซีอีโอเอพีกล่าว

 

ตลาดคอนโดฯ ต้อง “ถูก 3 ข้อ”

เจาะลึกในสินค้าแต่ละประเภท อนุพงษ์กล่าวว่า โครงการแนวราบยังไปได้เรื่อยๆ และควบคุมสต๊อกได้มากกว่าเพราะสามารถทยอยสร้างได้ ไม่เหมือนกับคอนโดฯ ที่ต้องสร้างเสร็จทั้งตึก โดยปัจจุบันเอพีจะคาดการณ์ดีมานด์และสร้างสต๊อกล่วงหน้าสำหรับขายได้อีก 2-3 เดือน

ที่น่าจับตาคือ “คอนโดมิเนียม” ปัจจัยลบสำคัญของตลาดนี้คือแรงซื้อจาก “ผู้ซื้อต่างชาติ” โดยเฉพาะคนจีน ในหลายๆ โครงการลูกค้ากลุ่มนี้สำคัญมาก เช่น ไลฟ์ วัน ไวร์เลส ถ.วิทยุ มีผู้ซื้อจีนถึง 30% แต่วันนี้คนจีนยังบินเข้าประเทศไม่ได้ ทำให้ตลาดกลุ่มนี้หายเกือบทั้งหมด และต้องพึ่งพิงลูกค้าไทยเท่านั้น

แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ คอนโดฯ แห่งเดียวที่เอพีเปิดตัวเมื่อปี 2563

“คนจะซื้อคอนโดฯ ตอนนี้ ถามคำถามแรกเลยคือได้ good yield หรือเปล่า ดังนั้น คนที่มีสต๊อกก็จะเร่งระบายออกเป็นภาพต่อเนื่องจากปีก่อน” อนุพงษ์กล่าว “แต่ก็มีข้อยกเว้นเหมือนกัน ปีก่อนมีคนที่ปิดการขายโครงการใหม่ทั้งโครงการได้และเป็นเรียลดีมานด์ด้วย แสดงว่า ยังมีโอกาสถ้าสามารถเลือกเซ็กเมนต์ที่ถูก ทำเลถูก และตั้งแพ็กเกจราคาถูกต้องเหมาะสม”

 

เอพีไปต่อปี 2564 เน้นแนวราบกลุ่ม 3-10 ล้าน

สำหรับแผนธุรกิจปี 2564 “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป รายงานเป้าหมายดำเนินการ ดังนี้

– เปิดตัวใหม่ 34 โครงการ มูลค่ารวม 43,000 ล้านบาท
(แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 30 โครงการ มูลค่า 28,800 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่า 14,200 ล้านบาท)
– เป้ายอดขาย 35,500 ล้านบาท
– เป้ารับรู้รายได้ 43,100 ล้านบาท
ทั้งนี้ มีแบ็กล็อกคอนโดฯ ที่จะส่งมอบช่วงไตรมาส 3 ปีนี้คือ ไลฟ์ อโศก ไฮป์ และ ไลฟ์ ลาดพร้าว วัลเลย์ มียอดขายแล้ว 70%

สรุปแผนเอพีปี 2564

วิทการกล่าวว่า สำหรับปีนี้จะเปิดตัวในตลาดที่มองว่าซัพพลายเริ่มลดลง ทั้งซัพพลายของตลาดรวมและที่มีในพอร์ตของเอพีเอง ซึ่งพบว่าเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-10 ล้านบาทเป็นหลัก โดยความท้าทายของปีนี้คือต้องหาทำเลที่ถูกต้องในการเปิดตัว

ปีนี้เอพียังตั้งงบซื้อที่ดินไว้ถึง 12,000 ล้านบาท หลังจากปีที่แล้วตั้งงบ 9,500 ล้านบาทแต่ใช้จริงเพียง 4,500 ล้านบาท เนื่องจากการตั้งการ์ดสูงด้านการเงิน แต่อนุพงษ์เสริมว่า งบนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ หากยอดขายไม่ได้ตามเป้าหรือเกิดสถานการณ์ลบ ก็สามารถหยุดการใช้จ่ายทันที

อย่างไรก็ตาม ยอดขาย 45 วันแรกของปี 2564 เอพีตุนยอดขายไปก่อนแล้ว 4,500 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน สะท้อนว่าขณะนี้ความรู้สึกของผู้ซื้อในตลาดยังเป็นไปในทางบวก แต่ก็ต้องระมัดระวังไม่ลดการ์ด และพร้อมจะปรับตัวได้ทุกเมื่อ

รายชื่อโครงการเปิดตัวใหม่ของเอพีปี 2564
]]>
1320717