“ธงชัย บุศราพันธ์” ประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) นำทีมผู้บริหารเปิดคาดการณ์ผลประกอบการปี 2563 และแผนดำเนินการปี 2564 แบบไม่มีกั๊ก

ว่ากันที่สถานการณ์ปี 2563 ของโนเบิล คาดว่าจะปิดยอดพรีเซลได้ที่ 6.5 พันล้านบาท และรายได้ที่กว่า 1 หมื่นล้านบาท (รายได้รอบ 9 เดือนแรกปี 2563 ทำได้ที่ 7.5 พันล้านบาท) และน่าจะทำอัตรากำไรสุทธิได้ที่ประมาณ 15%

ธงชัยกล่าวว่า จากการปรับตัวของบริษัท ทำให้โนเบิลสามารถลดหนี้จน D/E ลงมาเหลือ 1.2 เท่า ส่งให้บริษัทมีความพร้อมที่จะรับความเสี่ยงมากขึ้นในการเปิดตัวปีหน้า

แผนงานปี 2564 โนเบิลเตรียม เปิดตัวใหม่ 11 โครงการ มูลค่ารวม 4.51 หมื่นล้านบาท ถือเป็นการบุกหนักมากที่สุดในรอบหลายปี และจะทำให้สัดส่วนโครงการในพอร์ตของโนเบิลเปลี่ยนไปตามแผนดังนี้ 1)โครงการแบรนด์ “นิว (nue)” ซึ่งจับตลาดกลางถึงกลางล่างราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพิ่มเป็น 50% ของพอร์ต จากเดิม 22% 2)โครงการแนวราบ เพิ่มเป็น 34% ของพอร์ต จากเดิมมีอยู่ 10% (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์ปรับพอร์ตของโนเบิลคลิกที่นี่)

ด้านเป้าหมายยอดพรีเซลปี 2564 ตั้งเป้าที่ 1.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 146% เนื่องจากการระดมเปิดโครงการใหม่ และตั้งเป้ารายได้ 1.1 หมื่นล้านบาท เติบโต 10% การเติบโตต่างจากยอดพรีเซลมาก เพราะส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวสูงที่ต้องรอรับรู้รายได้ในอีก 3 ปี และในปี 2566 ตั้งเป้ารับรู้รายได้ระหว่าง 1.5-2.0 หมื่นล้านบาท ขึ้นเป็น Top 5 ตลาดอสังหาริมทรัพย์

เปิดโผ 11 โครงการทำเลเด็ดปี 2564

สำหรับแผนการเปิดโครงการใหม่ปี 2564 โนเบิลกางตารางเปิดตัวทั้งหมดตามภาพด้านล่าง

มีหลายโครงการที่อยู่ในทำเลน่าสนใจ ในราคาที่น่าจะทำให้ตลาดฮือฮาไม่น้อย ไล่จากกลางเมืองจะมีแปลงโครงการ “ดิ เอ็มบาสซี แอท ไวร์เลส” บนถนนวิทยุ เป็นที่ดิน 3 ไร่ครึ่ง ตรงข้ามปาร์คนายเลิศ ที่จะเปิดขายในราคาเริ่มต้นไม่เกิน 10 ล้านบาท

ในย่านขอบเมืองมีโครงการ “นิว อีโว อารีย์” คอนโดฯ ตึกสูงย่านอารีย์ที่จะเปิดขายในราคา 1.4-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. หรือย่านนิวซีบีดี เตรียมโครงการ “ย่านพระราม 9” ไว้โดยยังไม่ระบุแบรนด์ (แต่คาดว่าจะเป็นแบรนด์โนเบิล) คอนโดฯ ใหม่ที่จะบุกจุดเรดโอเชียนเป็นแปลงที่ดินติดกับตึกสำนักงานยูนิลีเวอร์ ริมถนนพระราม 9

ถัดมาเป็นมิกซ์โปรเจกต์ โครงการแนวราบบน “ถนนเลียบด่วนรามอินทรา” จะมีทั้งทาวน์เฮาส์ซึ่งโนเบิลไม่ได้พัฒนาใหม่มานาน ก็จะกลับมาให้เห็นในปีหน้า รวมถึงจัดผังที่ดินเปล่าจัดสรร ซึ่งทางโนเบิลมองว่า ย่านนี้เป็นย่านบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ ลูกค้ามักจะต้องการออกแบบบ้านที่เป็นเอกลักษณ์ของตัวเอง มากกว่าจะอยากได้บ้านที่เหมือนๆ กันทั้งโครงการ จึงต้องการที่ดินเปล่ามากกว่าบ้านเดี่ยวสำเร็จรูป

ขยับออกไปย่านชานเมืองมากขึ้น จะมีมิกซ์โปรเจกต์อีกจุดหนึ่ง คือโครงการ “นิว ทาวน์เฮาส์ และ นิว คอนโด ดอนเมือง” เป็นโครงการผสมผสานทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น กับคอนโดฯ สูง 8-14 ชั้น ที่ดินเข้าออกได้ทั้งถนนวิภาวดีและถนนพหลโยธิน ห่างจากสนามบินดอนเมืองประมาณ 2 กม. และจากสถานี แยก คปอ. ของรถไฟฟ้าสายสีเขียว (เคหะฯ-คูคต) ประมาณ 4 กม. โดยทาวน์เฮาส์จะเปิดราคาที่ 4 ล้านต้นๆ

สุดท้ายที่น่าสนใจคือโครงการระดับแมสขนาดใหญ่ “ย่านคูคต” ยังไม่ระบุแบรนด์แต่คาดว่าน่าจะเป็นแบรนด์นิว โครงการนี้เป็นที่ดินใหญ่ 51 ไร่ ติดถนนลำลูกกาและติดสถานีรถไฟฟ้าคูคต โดยเป็นแปลงหน้ากว้างราว 800 เมตร ไม่ใช่ที่ดินแปลงยาวลึกลักษณะเส้นก๋วยเตี๋ยว ซึ่งจะทำให้การแบ่งเฟสโครงการสะดวกกับผู้อยู่อาศัยทั้งหมด ทั้งโครงการจะเป็นคอนโดฯ ตึกเตี้ย แบ่งพัฒนาเป็น 5 เฟส รวมแล้วมี 6,000 ยูนิต เฟสแรกเตรียมเปิดขายไตรมาส 4/64 ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.1 ล้านบาทต่อยูนิต

ดีล “ร่วมทุน” เปิดกรุสมบัติที่ดิน BTS

ในแผนพัฒนาโครงการของโนเบิลนั้นบริษัทไม่ได้มาคนเดียว มีหลายโครงการที่เป็นการ “ร่วมทุน” กับพาร์ตเนอร์ยาวตั้งแต่ปี 2564-2566 ได้แก่ ดิ เอ็มบาสซี แอท วิทยุ ที่ร่วมทุนกับกลุ่ม “ฮ่องกงแลนด์” และอีก 4 โครงการที่ร่วมทุนกับ บมจ.ยูซิตี้ บริษัทในกลุ่ม บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS) ได้แก่ โครงการย่านพระราม 9, สุขสวัสดิ์, คูคต และราษฎร์บูรณะ (*เปิดตัวปี 2565)

นอกจากนี ยังมีอีกหนึ่งดีลความร่วมมือ ระหว่าง โนเบิล, BTS และบมจ.สหพัฒนา อินเตอร์โฮลดิ้ง ร่วมกันซื้อที่ดินริมถนนบางนา-ตราด กม.14 บริเวณโครงการธนาซิตี้ไว้ สัดส่วนถือหุ้น สหพัฒน์ 41% โนเบิล 40% และ BTS 19% โดยธงชัยกล่าวว่า เป็นการซื้อที่ดินเตรียมสำหรับอนาคต ปัจจุบันผังเมืองยังอนุญาตให้ขึ้นโครงการเฉพาะแนวราบ แต่ถ้าหากมีรถไฟฟ้าสายบางนา-สุวรรณภูมิเกิดขึ้น เชื่อว่าผังเมืองจะเปลี่ยนแปลง และทำให้ที่ดินขึ้นโครงการแนวสูงได้

• อาณาจักร “ธนาซิตี้” 2,000 ไร่ของ BTS อ่วมพิษ COVID-19 เร่งแก้โจทย์รายได้หด 50%

BTS นั้นนอกจากจะเป็นผู้พัฒนาและเดินรถไฟฟ้า ยังเป็น “แลนด์ลอร์ด” คนสำคัญ ทำให้การร่วมทุนทั้ง 4 โครงการ เป็นการนำที่ดินในมือของ BTS ซึ่งถือโดยยูซิตี้มาร่วมทุนทั้งสิ้น โดย BTS ไม่ได้ร่วมทุนแต่กับบริษัทโนเบิล ก่อนหน้านี้มีการจับมือ บมจ.แสนสิริ พัฒนาโครงการ “เดอะ ไลน์” ในลักษณะเดียวกัน คือ BTS เป็นเจ้าของที่ดินและหาพันธมิตรที่ถนัดการพัฒนาอสังหาฯ มาร่วมมือกันแบบวิน-วิน

เชื่อปีหน้าอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัว

โนเบิลเปิดตัวโครงการแบบปูพรมทุกเซ็กเมนต์ สะท้อนให้เห็นถึงความมั่นใจต่อสถานการณ์ปี 2564 โดยธงชัยมองว่า  ปีหน้าจะมีปัจจัยบวกคือวัคซีนที่วิจัยสำเร็จ แม้ว่าขณะนี้จะมีสถานการณ์ COVID-19 ระบาดรอบใหม่ ก็เชื่อว่าจะสามารถควบคุมได้เร็วกว่ารอบก่อน อาจจะส่งผลระยะสั้นๆ ไม่เกินไตรมาส 1/64 และเชื่อว่าประเทศไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2563

เจาะลึกแต่ละเซ็กเมนต์ ธงชัยกล่าวว่ากลุ่มโครงการ “นิว” ที่เป็นตลาดกลางถึงกลางล่าง ปีนี้เปิดใหม่ 3 โครงการมียอดขายเกิน 50% แล้วทุกแห่งซึ่งถือว่าน่าพอใจ จึงมั่นใจที่จะเปิดโครงการต่อในปีหน้า

ส่วนตลาดบนหรือไฮเอนด์ มองว่าปีนี้ตลาดมีการดูดซับสต๊อกเก่าไปมากแล้ว ทำให้ตลาดพร้อมที่จะรับโครงการใหม่ๆ แต่จะเห็นว่าบริษัทเปิดขายในราคาที่มั่นใจได้ว่า “ขายดี” แน่นอน ยกตัวอย่าง โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ จะเปิดราคาราวๆ ตร.ม.ละ 2 แสนต้นๆ เทียบกับในตลาดซึ่งขายราคาตร.ม.ละ 2 แสนปลาย

ด้านตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะชาวจีน โนเบิลประเมินว่ามีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง และถ้าหากปี 2564 ประเทศไทยเปิดประเทศ จะมีชาวจีนเข้ามาเลือกซื้อจำนวนมาก เพราะไทยยังเป็นเป้าหมายอันดับ 1 ที่คนจีนต้องการซื้ออสังหาฯ (อันดับ 2 คือ ญี่ปุ่น และอันดับ 3 คือ อังกฤษ) โดยธงชัยทิ้งท้ายขอให้รัฐบาลพิจารณากระตุ้นกำลังซื้อส่วนนี้ ซึ่งจะช่วยฟื้นตลาดอสังหาฯ ไทยได้เร็วและเป็นประโยชน์กับเศรษฐกิจ

“แฟรงค์ ฟง คึ่น เหลียง” รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ฉายภาพสถานการณ์การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนในช่วงครึ่งปีแรก 2563 ว่า หลังจากเกิดสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ในประเทศจีนเมื่อวันที่ 25 มกราคม 2563 ยอดขายอสังหาฯ ร่วงลงสู่จุดต่ำสุดทันที

แต่หลังจากนั้นเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นในช่วงกลางเดือนมีนาคม และปัจจุบันการขายอสังหาฯ ในตลาดจีนฟื้นตัวสู่จุดเดียวกับปี 2561 แม้ว่าจะยังไม่เท่ากับปี 2562 แต่ก็นับว่าเป็นสัญญาณที่ดี

สำหรับโนเบิลที่มุ่งเป้าตลาดต่างประเทศ โดยยอดขายจากต่างชาติคิดเป็นประมาณ 1 ใน 3 ของยอดขายรวมบริษัท และราว 70% ของลูกค้าต่างชาติคือลูกค้าจีนแผ่นดินใหญ่ บริษัทเล็งเห็นว่าดีมานด์ลูกค้าจีนต่ออสังหาฯ ไทยยังมีอยู่และฟื้นตัวตามตลาดรวม เพียงแต่ปัญหาสำคัญคือ “ลูกค้าบินเข้ามาเยี่ยมชมเซลส์แกลลอรี่ไม่ได้” เพราะประเทศไทยยังคงปิดพรมแดนไม่รับนักท่องเที่ยว

คนจีน “เคยชิน” กับการซื้ออสังหาฯ ออนไลน์

เพื่อแก้โจทย์นี้ แฟรงค์กล่าวว่าบริษัทมีการศึกษาตลาดจีน พบว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ในจีนเริ่มเปิดช่องทางขายแบบ “ดิจิทัล แพลตฟอร์ม” ขึ้น เป็นช่องทางขายแบบออนไลน์ 100% ลูกค้าที่สนใจสามารถวิดีโอคอลล์กับพนักงานขายเพื่อให้พาชมโครงการ และปรากฏว่าปิดการขายได้จริง ปัจจุบันยอดขายอสังหาฯ ในประเทศจีน 15-30% มาจากยอดขายออนไลน์ในลักษณะนี้ และเติบโตขึ้นจากปีก่อนถึง 1,000%

“ธงชัย บุศราพันธ์” ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวต่อว่า จากพฤติกรรมลูกค้าจีนดังกล่าวทำให้โนเบิลพัฒนาดิจิทัล แพลตฟอร์มของบริษัทเองเพื่อขายออนไลน์ข้ามประเทศ สอดคล้องกับพฤติกรรมของชาวจีน โดยเริ่มเปิดตั้งแต่เดือนเมษายน 2563

“ประเทศจีนเขาล็อกดาวน์ทีเขาล็อกทั้งประเทศ แม้แต่คนที่จะซื้ออสังหาฯ ในจีนแต่อยู่คนละเมืองก็เดินทางไปดูโครงการไม่ได้เหมือนกัน ทำให้ดีเวลลอปเปอร์จีนก็ต้องใช้วิธีขายออนไลน์ ก็เป็นจังหวะที่ดีที่ลูกค้าเขาเคยชินกับวิธีการนี้แล้ว ทำให้เราสามารถทำได้” ธงชัยกล่าว

แฟรงค์ระบุว่า ช่วงครึ่งปีแรก เฉพาะบริษัทโนเบิลมียอดขายต่างประเทศแตะ 900 ล้านบาท และทั้งหมดมาจากการขายออนไลน์ มูลค่าดังกล่าวคิดเป็น 34% ของยอดขายอสังหาฯ ไทยให้กับลูกค้าต่างชาติทั้งตลาดในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา และเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากปกติโนเบิลจะมีมาร์เก็ตแชร์ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ 18-20%

นอกจากนี้ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน โนเบิลมียอดขายต่างชาติลดลงไม่มาก เฉพาะไตรมาส 2/63 มูลค่ายอดขายต่างชาติของโนเบิลลดลง -14% และจำนวนยูนิตขายลดลง -11% เท่านั้น เนื่องจากมีการเปิดขายออนไลน์ดังกล่าว

ขายอสังหาฯ “ราคาเดียว”

ธงชัยกล่าวเสริมว่า ไม่เพียงแต่มีช่องทางขายและสินค้าหลายระดับราคาให้เลือก แต่ยังต้องสร้าง “ความไว้วางใจ” กับลูกค้าต่างชาติด้วย โดยบริษัทมีนโยบาย Single Price Point คือเปิดขายอสังหาฯ ราคาเดียวกันทุกประเทศ

“เมื่อก่อนการขายอสังหาฯ ต่างประเทศผ่านเอเย่นต์ท้องถิ่น บริษัทต่างๆ จะขายให้เอเย่นต์ในราคาเท่ากับที่ขายในไทย แล้วเอเย่นต์จะนำไปบวกกำไรเพิ่ม แต่เดี๋ยวนี้ไม่ได้แล้ว ลูกค้าเขาเช็กในเว็บไซต์นิดเดียวก็รู้แล้วว่าที่ไทยขายเท่าไหร่ ถ้าเขาเห็นว่าเขาถูกโขกราคาขึ้นไปสูงก็จะเกิดความไม่ไว้วางใจเราขึ้น” ธงชัยกล่าว

ดังนั้น โนเบิลจึงต้องการให้ขายราคาเดียวกันทั้งหมด กรณีตลาดต่างประเทศต้องทำความเข้าใจกับเอเย่นต์ และบริษัทต้องยอมลดกำไรเอง เพื่อมีกำไรแบ่งให้กับเอเย่นต์ด้วย โดยปัจจุบันโนเบิลมีเครือข่ายเซลส์ออฟฟิศและเอเย่นต์ครอบคลุมหัวเมือง 16 เมืองจาก 21 เมืองสำคัญของจีน เจาะตลาดครบทั้งเมืองหลักเมืองรอง

• โจทย์ใหญ่ “ไรมอน แลนด์” ปี’63 ต่างชาติบินเข้ามาโอนโครงการไม่ได้ ต้องลดราคาปั้นยอดขาย

สำหรับพอร์ตอสังหาฯ ของโนเบิลที่อยู่ระหว่างขายปัจจุบันมีทั้งหมด 18 โครงการ มูลค่ารวม 31,000 ล้านบาท เฉพาะปี 2563 เปิดตัวแล้ว 5 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 7,000 ล้านบาท ได้แก่ โนเบิล อเบิฟ ไวร์เลส-ร่วมฤดี, โนเบิล สเตท 39, นิว โนเบิล งามวงศ์วาน, นิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว และนิว โนเบิล ไฟฉาย-วังหลัง

โดยมีอีก 2 โครงการเตรียมเปิดตัวปลายปีนี้ ได้แก่ โครงการโนเบิลย่านทองหล่อ ซอยสุขุมวิท 55 มูลค่าโครงการ 5,200 ล้านบาท และโครงการร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ ถนนวิทยุ มูลค่าโครงการ 10,700 ล้านบาท เตรียมเปิดขายในราคาเกือบ 3 แสนบาทต่อตร.ม. อย่างไรก็ตาม โครงการที่ถนนวิทยุเป็นโครงการใหญ่มูลค่าสูง อาจจะพิจารณาสถานการณ์ก่อนเปิดตัวอีกครั้งหนึ่งว่าจะเลื่อนออกไปเป็นปี 2564 หรือไม่