“สุมิตรา วงภักดี” กรรมการผู้จัดการ TerraBKK.com เปิดเผยผลวิจัยตลาด The Most Powerful Real Estate Brand 2021 จากกลุ่มตัวอย่าง 750 คนที่สำรวจ พบว่า “แสนสิริ” ยังคงเป็นแบรนด์ที่ Powerful ที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด โดยทำคะแนนไป 54% และเป็นการรับตำแหน่งนี้ 4 ปีซ้อน

พลังของแบรนด์แสนสิริครองใจกลุ่มเจนวายและเจนซี ลูกค้าให้ความเชื่อมั่นในด้านคุณภาพ, บริการหลังการขาย และคุ้มราคา รวมถึงมองว่าเป็นแบรนด์ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง มีการปรับตัว และพัฒนาสินค้าได้ตรงตามความต้องการ

ส่วนแบรนด์ที่น่าจับตาปีนี้คือ “เอสซี แอสเสท” ซึ่งเป็นดาวรุ่งแห่งปี ทำคะแนน 37% โดยลูกค้ามองว่าแบรนด์มีการปรับตัวให้ลูกค้าเข้าถึงง่ายขึ้น สินค้าจับต้องได้มากขึ้น

สำหรับ Top 5 ของผล The Most Powerful Real Estate Brand 2021 ได้แก่

1. แสนสิริ 54%
2. แลนด์ แอนด์ เฮาส์ 45%
3. เอสซี แอสเสท 37%
4. ศุภาลัย 36%
5. เอพี 31%

(ค่าเฉลี่ยของตลาดคือ 31%)

บ้านแฝด-อาคารพาณิชย์ เติบโตแรง

ด้านพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภค จากการสำรวจ 1,700 คน พบว่า ความรู้สึกผู้บริโภคโดยเฉพาะเจนวาย COVID-19 ทำให้รู้สึกไม่แน่นอนด้านหน้าที่การงาน ส่งผลให้รายได้ลดลง รู้สึกวิตกกังวล จนมีการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยไป 3 เดือนจนถึง 1 ปี

• “ราคาอสังหาฯ” อาจลดลงอีก รอลุ้นฟื้นตัว Q2/65 ดีมานด์ “บ้านเดี่ยว” ทั้งซื้อและเช่ายังมาแรง
• “เดอะ มูฟ” ก้าวใหญ่คอนโดฯ แสนสิริ ตัดสิ่งไม่จำเป็น ทำราคาตีตลาดกลางล่าง

อย่างไรก็ตาม ดีมานด์ในตลาดยังคงมีอยู่ โดยดีมานด์ไปอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม “บ้านแฝด” ความต้องการโต 116% รองลงมาคือ “อาคารพาณิชย์” โต 100% และ “บ้านเดี่ยว” โต 21% สะท้อนให้เห็นว่าคนไทยต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ในบ้านมากขึ้น รวมถึงอสังหาฯ ที่ใช้ทำธุรกิจได้ด้วย

ด้านเทรนด์การอยู่อาศัยในอนาคต หลังผ่าน COVID-19 ทำให้ผู้บริโภคมองว่า การออกแบบพื้นที่ใช้สอยต้องตอบโจทย์การ Work from Home ด้วย และมีพื้นที่สีเขียวในส่วนกลาง รวมถึงต้องประหยัดค่าใช้จ่าย ทำให้ที่อยู่ประหยัดพลังงานเป็นเรื่องสำคัญ

TerraBKK ยังวิเคราะห์ทำเลยอดนิยม โดยแยกเป็นโครงการแนวสูงและแนวราบ ดังนี้

“6 ทำเลยอดนิยมของคอนโดมิเนียม ปี 2021”

1. ธนบุรี-วงเวียนใหญ่-บางหว้า
2. รัชดา-พระราม9- เพชรบุรี
3. อารีย์-สะพานควาย-จตุจักร
4. บางซื่อ-บางโพ-วงศ์สว่าง
5. บางนา-วงแหวน
6. อ่อนนุช-พระโขนง-อุดมสุข

*ระดับราคาที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ กลุ่ม 3-5 ล้านบาท

“5 ทำเลยอดนิยมของโครงการแนวราบ ปี 2021”

1. ศรีนครินทร์-พัฒนาการ-บางนา
2. ดอนเมือง-พหลโยธิน-สายไหม
3. ธนบุรี-วงเวียนใหญ่-บางหว้า
4. รัชดา-พระราม9- เพชรบุรี
5. ราชพฤกษ์ – นครอินทร์

*ระดับราคาที่ได้รับความสนใจเฉลี่ยอยู่ที่  2-5 ล้านบาท

แต่เมื่อหันมามองการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2019 พบมีโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 8,697 ยูนิต ลงลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 45% ซึ่งมีการเปิดไปทั้งหมด 15,701 ยูนิต เชื่อว่าสถานการณ์คอนโดมิเนียมเปิดตัวลดจะลุกลามไปถึงครึ่งปีหลัง และทำให้ปี2019 มีจำนวนห้องที่เปิดตัวใหม่เพียง 55,000 ยูนิต ลดลง 25% จากปีก่อนที่ทำได้ 70,000 ยูนิต

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัด เจ้าของ TerraBkk.com แพลตฟอร์มผู้ให้บริการ Market place & Web Content ด้านอสังหาฯ ฉายภาพที่ทำให้เกิดการเปิดตัวที่ลดลง เพราะดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ๆ มีโครงการเหลือขายจำนวนมาก จึงพยายามระบายสต็อค และชะลอตัวการเปิดโครงการใหม่ไปก่อน พร้อมกับอัดโปรโมชั่นกระตุ้นผู้ซื้อ ทั้งอยู่ฟรี 2 ปี หรือให้เงินคืน 5 แสนบาท

ขณะเดียวกัน “บ้านเดี่ยว” ก็กำลังเจอสถานการณ์เดียวกันเพราะมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (LTV) ที่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมย. ที่ผ่านมา สำหรับบ้านหลักแรกและหลังที่สองยังไม่กระทบ แต่บ้านหลังที่ 3 ต้องมีเงินดาวน์ 30% ของราคาเต็ม เข้ามากระทบกับบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นดาวเด่นในช่วงที่ผ่านมาและดีเวลลอปเปอร์รายกลาง รายเล็กนิยมทำ เพราะมีที่ดินเป็นของตัวเอง และทยอยสร้าง

จากข้อมูลพบว่า ยอดขายบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ลดลงจากปี 2018 ขายได้เดือนละเฉลี่ย 2.4 หลัง เข้ามาปีนี้เหลือเพียง 1.6 หลัง โดยกลุ่มที่ขายดีที่สุดเป็นดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ทั้ง แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ เฉลี่ยเดือนละ 20 หลัง ตามด้วยโกลเด้นแลนด์ 13 หลังเป็นต้น

เมื่อทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวกำลังเจอโจทย์ใหญ่ “สุมิตรา” จึงแนะนำให้ดีเวลลอปเปอร์รายกลางและรายเล็กมุ่งไปที่ “ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด” มากกว่า เพราะเมื่อเข้าไปดูอัตราการขึ้นเงินของประชากรในกรุงเทพและปริมณฑล พบเฉลี่ยปีละ 4% สองคล้องไปกับราคาของทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด ซึ่งขึ้นปีละเฉลี่ย 4% เช่นกัน

ผู้บริโภคจึงมีกำลังซื้อที่จ่ายไหว ไม่เหมือนกับคอนโดมิเนียมซึ่งขึ้นเฉลี่ย 9% ส่วนบ้านเดี่ยวก็ไม่น้อยหน้า 4-7%

ลูกค้าระดับกลางและบน มักจะมองที่แบรนด์เป็นหลัก จึงมุ่งไปที่รายใหญ่ ดังนั้นรายกลางและรายเล็กควรมุ่งไปที่ราคาต้ำกว่า 4 ล้านลงมาดีกว่า ซึ่งผู้บริโภคจะไม่ใช่เวลาตัดสินใจที่มากนัก

แต่ทั้งนี้ก็ใช้ว่า ไม่ใช่จู่ๆ มีที่ดินแล้วจะสามารถสร้างได้เลย ต้องมีการหาข้อมูลประกอบ เพื่อดูว่า โซนไหนราคาขายกันเท่าไหร่ ผู้บริโภคชอบแบบไหน และสามารถจ่ายได้เท่าไหร่ ซึ่งที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เช่น พฤกษาเรียลเอสเตทจ่ายเงินปีละกว่า 10 ล้านบาทสำหรับข้อมูลต่างๆ ส่วนรายอื่นๆ ก็ไม่น้อยหน้าหลักล้านกันทั้งนั้น ส่วนรายกลางและรายเล็กซึ่งมีราว 450 ราย จากดีเวลลอปเปอร์ทั้งหมด 500 ราย มีกำลังจ่ายเพียงหลักหมื่นหรือหลักแสนเท่านั้น

ปรับตัวหนีคู่แข่ง เปิด “Terra Byte” ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

TerraBkk.com เลยมองว่านี่เป็นโอกาส เพคอนเทนต์ด้านอสังหาฯ เพราะมีข้อมูลเช่น โครงการแนวราบและแนวสูง รวมไปถึงทำเล, ระดับราคา, ขนาดโครงการ, ปีที่เปิดขาย, ยอดขาย, จำนวนยูนิตคงเหลือ,และการเปลี่ยนแปลงราคา อยู่ในมือ ที่ผ่านมาได้มีการรับทำการสำรวจให้กับดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ อีกด้วย

เมื่อมีข้อมูลอยู่แล้ว ประกอบกับมองว่า การทำวิจัยของบริษัทอื่นยังเป็นข้อมูลแบบเก่าที่จัดอยู่ในรูปเล่มงานวิจัย และกลุ่มรายกลางและรายย่อย ไม่มีกำลังคนมากพอที่จะนำรายงานเหล่านี้มาสรุปให้กับผู้บริหาร ซึ่งต้องการเห็นภาพรวม ไม่ใช่รายละเอียดทั้งหมด จึงเป็นที่มาของการเปิดตัว Terra Byte Application 

เน้นตอบโจทย์เจ้าของบริษัท ผู้พัฒนาอสังหาฯ ระดับกลางและเล็ก เพื่อดูข้อมูลสรุปความเคลื่อนไหวของตลาด ราคาที่ดิน โดยแสดงผลข้อมูลแบบ Interactive chart เข้าใจง่าย และจะอัพเดทอย่างต่อเนื่อง คิดค่าบริการ 60,000 บาทต่อปี ตั้งเป้ามีลูกค้า 100 ราย ขณะนี้มีผู้ให้ความสนใจแล้ว 10 ราย

โดยนี่ถือเป็นการปรับตัวของ TerraBkk.com เพราะแม้ว่าแค่ละปีดีเวลลอปเปอร์จะใช้งบโฆษณามากถึง 5,000 ล้านบาทต่อปี โดยในปี 2018 ข้อมูลจากกันตาร์ มิลวาร์ด บราวน์  พบว่า ธุรกิจอสังหาฯใช้เงินเพื่อการตลาดออนไลน์เติบโตถึง 124% ก็ตาม

แต่เมื่อเทียบกับโฆษณาทั้งก้อน ออนไลน์ยังมีสัดส่วนราว 10% หรือ 500 ล้านบาทเท่านั้น นอกจากนี้ด้วยการเติบโตของออนไลน์ทำให้มีผู้เล่นหน้าใหม่ออกมาจำนวนมาก ที่สำคัญดีเวลลอปเปอร์นิยมใช้เงินไปกับกลุ่มที่รีวิว ซึ่งผู้บริโภคนิยมใช้เป็นแหล่งข้อมูลในการตัดสินใจมากกว่า TerraBkk.com  ที่เป็นเว็บคอนเทนต์ข้อมูลจึงต้องฉีกออกไปหาน่านน้ำใหม่ แต่ไม่ได้ไกลจากสิ่งที่ตัวเองกำลังทำมากนัก.

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ เว็บไซต์ TerraBKK.com เปิดเผยภายในงานสัมมนา “ไขรหัสลับคน “Gen Y” จุดเปลี่ยนอสังหาฯ 4.0” จัดโดยเว็บไซต์ TerraBKK.com ว่า จากผลสำรวจพฤติกรรมคน Gen Y และพฤติกรรมการค้นหาบ้านของผู้ใช้งานเว็บไซต์ TerraBKK.com พบว่า

• กลุ่ม Gen Y ที่ค้นหาข้อมูลบ้านมือสองและโครงการใหม่ กว่า 51% ค้นหาทาวน์โฮม ราคา1.5-3 ล้านบาท นิยมทำเลสมุทรปราการ /ลาดพร้าว-บางกะปิ / แจ้งวัฒนะ-ดอนเมือง
• รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยว 34% ราคา 3-6.5 ล้านบาท ทำเลจตุจักร-ประชาชื่น /ตากสิน-ธนบุรี / แจ้งวัฒนะ-ดอนเมือง

จากข้อมูลดังกล่าว ทำให้ประเมินได้ว่า ในปีนี้ตลาดทาวน์โฮม ราคา 1.2-2.3 ล้านบาท จะได้รับความนิยมจากคน Gen Y มากกว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาเดียวกัน

เนื่องจากคน Gen Y ส่วนใหญ่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ส่วนตัวและไม่จำเป็นต้องอยู่ในเมือง แต่ยังสามารถเดินทางเข้ามาใช้ชีวิตในเมืองได้อย่างสะดวก

ส่งผลให้ปีนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายบริษัท ปรับกลยุทธ์ วางแผนพัฒนาโครงการทาวน์โฮม บริเวณเมืองรอบนอกมากขึ้น และคาดว่า ปีนี้ตลาดทาวน์โฮมจะครองส่วนแบ่งตลาดสัดส่วนราว 30%

นอกจากทำเลแล้ว การปรับสินค้าให้ตรงกลุ่มเป้าหมาย การสร้างแบรนด์ให้มีเอกลักษณ์ แตกต่าง และเป็นที่จดจำ คือเรื่องที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายเล็กและรายใหญ่ ไม่ควรมองข้าม และต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ

บ้านเดี่ยวมาแรง 

ดร. วสุพล ตรีโสภากุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยู รีเสิร์ช จำกัด กล่าวว่า ผลสำรวจพฤติกรรมและไลฟ์สไตล์คน Gen Y อายุระหว่าง 25-37 ปี จากกลุ่มตัวอย่างจำนวน 500 คนที่อาศัยอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า

• คน GenY กว่า 54% ยังไม่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยในเร็วๆ นี้ เนื่องจากคนกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่มีรายได้อยู่ระหว่าง 18,000-35,000 บาทต่อเดือน และยังไม่มีเงินเก็บที่เพียงพอ เพราะปัจจุบันมีภาระหนี้จากบัตรเครดิต ผ่อนรถยนต์แต่ละเดือนอยู่ในระดับสูง
• 46% มีความคิดเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 3 ปี
• 57% อยากซื้อบ้านเดี่ยว, ต้องการซื้อทาวน์โฮม 48.7%, คอนโดมิเนียม 30.7% และบ้านแฝด 15.8%

กลุ่มคน GenY แบ่งเป็น 4 กลุ่ม 

1. Smart Choice : วางแผนการเงินเพื่อสร้างครอบครัวใหม่ ชื่นชอบเทคโนโลยี
2. Peace in Mind : กังวลเรื่องในอนาคต เอกลักษณ์ส่วนตัวเป็นสิ่งสำคัญ
3. WE Oriented : คำนึงถึงภาพลักษณ์ทางสังคม และคนในครอบครัว
4. Quality Seekers : ความมั่งคั่งเป็นเป้าหมายในชีวิต ใส่ใจในทุกรายละเอียด

กลุ่ม Smart Choice มีแนวโน้มในการซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 3 ปีข้างหน้ามากที่สุด เพราะต้องการมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง เพื่อแยกครอบครัว และวางแผนมีลูกในอนาคต

ประเภทที่สนใจซื้อ 3 อันดับแรก ได้แก่ บ้านเดี่ยว 40%, ทาวน์โฮม 26% และคอนโดฯ 17% และตั้งงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัย 3 อันดับแรก ได้แก่ 1-2 ล้านบาท อยู่ที่ 40%, 2-3 ล้านบาท อยู่ที่ 30% และ 3-5 ล้านบาท อยู่ที่ 20% 

Brand มีผลต่อ GenY

ผลสำรวจยังพบว่า Gen Y ส่วนใหญ่กว่า 95% เห็นว่าแบรนด์มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดย 3 อันดับแรกที่ผู้ตอบแบบสอบถามคิดว่าเป็นแบรนด์ที่ตอบโจทย์คน GenY มากที่สุด ได้แก่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, พฤกษา และ แสนสิริ

สื่อไหนโดน

สำหรับสื่อที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคน Gen Y 5 อันดับแรก ได้แก่ คำแนะนำจากคนใกล้ชิด 27%, สื่อออนไลน์ 19%, สื่อออฟไลน์ 18%, สื่อจากผู้พัฒนาอสังหาฯ 15% และโฆษณาทางโทรทัศน์ 11%

แบงก์เผย GenY กินตลาด 35%

จามรี เกษตระกูล รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ  SCB กล่าวว่า เทรนด์ของลูกค้า Gen Y เริ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้น ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารพบว่า มีลูกค้า Gen Y ถึง 35% และเติบโตขึ้นเกือบ30% จากปีที่ผ่านมาที่อยู่ที่ 20%

คนกลุ่มที่มีพฤติกรรมในการใช้สื่อออนไลน์มาก ดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการปรับตัว ด้วยการหันมาใช้สื่อออนไลน์ในการเข้าถึงลูกค้าให้มากขึ้น ถ้ามีเทคโนโลยีเข้ามาช่วยก็จะช่วยทำให้ปรับตัวได้เร็ว โดยผู้ประกอบการรายย่อยและรายใหญ่จะมีวิธีการทำตลาดก่อนพัฒนาโครงการต่างกัน

รายย่อยอาจจะมีต้นทุนการดำเนินการที่ต่ำกว่าและยังไม่พร้อมกับการใช้ Big Dataถึง77% ซึ่งค่อนข้างมีความเสี่ยง ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีต้นทุนในการดำเนินงานที่สูงกว่า มีการเก็บข้อมูลลูกค้าเป็นDatabase มีความได้เปรียบมาก โดยจากข้อมูลครึ่งปีแรก2560 พบว่า รายใหญ่มีส่วนแบ่งตลาดถึง 78% ส่วนรายย่อยมีส่วนแบ่งตลาดเพียง 22%เท่านั้น

GenY เลือกนานแต่ตัดสินใจเร็ว

ภัทรีดา ภัทรธราดล ผู้อำนวยการฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท ภัทรีดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด  บอกว่า Gen Y ที่นิยมค้นหาข้อมูลทางออนไลน์มาก แม้จะใช้ระยะเวลาในการเลือกช้า แต่ตัดสินใจที่เร็วมาก จึงมีการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้าและเน้นการสร้างแบรนด์ เพื่อสร้างความจดจำผ่านสื่อ Facebook มากขึ้น

พฤติกรรมกลุ่ม Gen Y “ช้า แต่เร็ว” จึงต้องพัฒนาสินค้าตรงกับความต้องการ ตอบสนองให้ตรงจุด เมื่อกลุ่มนี้ตัดสินใจแล้ว ต้องตอบสนองให้เร็ว และกลุ่มนี้ยังให้ความสำคัญกับเรื่องของดีไซน์ด้วย

สัมมา คีตสิน นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กลุ่ม Gen Y ในแต่ละประเทศจะแตกต่างกัน เพราะฐานะทางเศรษฐกิจและสังคมต่างกัน สำหรับประเทศไทยต้องแบ่งเป็นGen Y

• Gen Y ที่มีสถานะทางการเงินดี สืบทอดมาจากรุ่นพ่อแม่
• Gen Y ชนชั้นกลาง-ล่าง อาจมีสถานะทางเศรษฐกิจไม่ดีนัก ซึ่งอาจจะมีภาระหนี้สินทั้งจากการบริโภคและการกู้ยืมเพื่อการศึกษา

ดังนั้นทั้ง 2 กลุ่มจะมีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ต่างกัน ขณะเดียวกันGen Y หากแบ่งตามอายุ ก็จะมีระดับอายุตั้งแต่ 28-35 ปี และ 20-27 ปี ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เท่ากัน โดยกลุ่มอายุ28-35 ปี จะมีความพร้อมที่มากกว่า

สนับสนุนข่าวโดย : manager.co.th/ibizchannel