“ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” ประเมินสถานการณ์ “อสังหาฯ” กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ราคายังลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายพุ่งสูง คาดราคายังลงต่อจนถึงสิ้นปี ลุ้นฟื้นตัวไตรมาส 2 ปีหน้า อย่างไรก็ตาม โปรดักส์ที่ยังชนะในตลาดคือ “บ้านเดี่ยว” ทั้งดีมานด์ซื้อและเช่ามาแรง
“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากผลสำรวจของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่า “ราคาอสังหาฯ” กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ดัชนีราคาลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 178 จุด ในช่วงไตรมาส 3/64 โดยคิดเป็นราคาที่ลดลง -14% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -11% YoY
อย่างไรก็ตาม หากแยกตามประเภทอสังหาฯ จะพบว่า “คอนโดมิเนียม” คือประเภทสินค้าที่ราคาลดลงมาก โดยลดลง -13% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -11% YoY
รองลงมาคือ “ทาวน์เฮาส์” ที่ราคาลดลงเล็กน้อย -2% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 หรือลดลง -1% YoY
สินค้ากลุ่มเดียวที่โตดีสวนตลาดคือ “บ้านเดี่ยว” ราคาเพิ่มขึ้นถึง +10% เทียบกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 และโตขึ้น +6% YoY
ซัพพลายของตลาดโดยรวมยังเพิ่มขึ้น +19% YoY แต่เกิดจากการเพิ่มขึ้นของซัพพลายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่มีดีมานด์ ส่วนคอนโดฯ ยังมีซัพพลายทรงตัวเท่ากับไตรมาส 2/64 เนื่องจากดีเวลอปเปอร์ชะลอการเปิดตัวใหม่ และเร่งระบายสต๊อกออกไปได้พอสมควร
กมลภัทรมองว่า ภายในไตรมาส 4 ปีนี้ เป็นไปได้ที่ราคาอสังหาฯ อาจยังปรับลดลงอีก เพราะเป็นช่วงระบายสต๊อกก่อนจบสิ้นปี และอาจจะยังคงราคาต่ำไปจนถึงไตรมาส 1 ปีหน้า ส่วนไตรมาส 2/2565 อาจมีลุ้นได้เห็นการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ หลังผ่านจุดต่ำสุด เพราะเศรษฐกิจไทยน่าจะฟื้นตัวดีขึ้น การระบายสต๊อกอสังหาฯ ทำไปมากแล้ว ทำให้ปีหน้าผู้ประกอบการจะกลับมาเปิดคอนโดฯ ใหม่และปรับราคาขึ้น
“บ้านเดี่ยว” ยังคงเป็นผู้ชนะในทุกมุม
เมื่อต้นปี 2564 นี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้รายงานว่าเทรนด์ “บ้านเดี่ยว” กำลังมาแรง และช่วงท้ายปีนี้ก็ยังคงแรงต่อเนื่อง ดังที่เห็นจากราคายังคบปรับขึ้นได้
ฝั่งดีมานด์ก็เช่นกัน โดยวัดจากการค้นหาในเว็บไซต์ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่าไตรมาส 3/64 มีผู้ค้นหา “ซื้อบ้านเดี่ยว” เพิ่มขึ้น 69% YoY และมีผู้ค้นหา “เช่าบ้านเดี่ยว” เพิ่มขึ้น 59% YoY
“คนเช่ากลุ่มนี้ (บ้านเดี่ยว) มักจะเป็น ชาวต่างชาติที่อยู่ในไทย มีศักยภาพในการจ่ายสูง เป็นระดับผู้บริหารที่อยู่อาศัยกันทั้งครอบครัว จึงต้องการบ้านเดี่ยวที่มีความสะดวก สะอาด” กมลภัทรกล่าว “อีกกลุ่มจะเป็น ผู้เช่าคนไทยที่อาจจะเคยเช่าคอนโดฯ หรูในเมือง แต่เมื่อตอนนี้ไม่ต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน จึงหันมาเลือกบ้านเดี่ยวที่ห่างเมืองหน่อยแต่ยังเข้าเมืองได้สะดวก ทำให้โยกค่าเช่าคอนโดฯ หรูมาเป็นการเช่าบ้านแทน”
ส่วนเทรนด์การลงทุนของนักลงทุนปล่อยเช่า เห็นว่ามีการลงทุนบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น แต่อาจจะไม่หวือหวาอย่างที่คิด เพราะบ้านเดี่ยวนั้นต้องลงทุนสูงต่อหนึ่งยูนิต และมีค่าบำรุงรักษาสูง รวมถึงทำเลอาจจะเดินทางไปดูแลยากกว่า กลยุทธ์การหาผู้เช่าก็แตกต่าง จึงไม่ใช่นักลงทุนทุกคนจะเปลี่ยนมาลงทุนบ้านแทนคอนโดฯ
ดีมานด์ตลาดกลางและตลาดบนยังเติบโต
สำหรับกลุ่มราคาอสังหาฯ ที่มีดีมานด์ ในตลาดซื้อขาดพบประเด็นที่น่าสนใจคือ การค้นหาอสังหาฯ ราคามากกว่า 15 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 54% YoY รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50% YoY สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบนมีความต้องการสูงมาก และตลาดกลางก็ยังมีดีมานด์ที่ดี
ส่วนอสังหาฯ สำหรับเช่า พบว่าค่าเช่า 20,000-30,000 บาทต่อเดือน เป็นกลุ่มที่เติบโตสูงสุด 54% YoY สอดคล้องกับตลาดบ้านเดี่ยวให้เช่าที่ดีมานด์สูง รองลงมาคือกลุ่มค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน เติบโต 50% YoY
ประเด็นความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ ปีนี้จนถึงปี 2565 ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการประกาศ ผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้อสังหาฯ ราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้กู้บ้านสัญญาที่ 2-3 สามารถกู้ได้เต็ม 100% แล้ว ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี
อย่างไรก็ตาม ต้องรอลุ้นว่าคณะรัฐมนตรี (ครม.) จะมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองหรือไม่ และจะยอมให้ครอบคลุมถึงมูลค่าอสังหาฯ 3 ล้านบาท “แรก” กรณีที่ราคาเกินกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่
ส่วนปัจจัยบวกที่ต้องจับตาปีหน้า คือการเปิดใช้ครั้งแรกของรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว ที่น่าจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดในทำเลนั้นได้มาก
