สัมมนา REIC สรุปสถานการณ์อสังหาฯ ปี 2564 กลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังซึมหนักกว่าปีก่อน รอลุ้นปี 2565 ดีดกลับมาหากการฉีดวัคซีนทั่วถึง ดีเวลอปเปอร์เบนเข็มไปลงทุนธุรกิจคลังสินค้า-นิคมฯ ตอบรับโลจิสติกส์ที่กำลังบูมเพราะค้าออนไลน์ ติดตามได้ในบทความนี้
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดสัมมนาสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีหลัง 2564 และแนวโน้มปี 2565 พร้อมฟังข้อมูลจากบริษัทวิจัยด้านอสังหาฯ 3 แห่ง คือ JLL, ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ และ CBRE สรุปข้อมูลที่น่าสนใจเป็นข้อๆ ดังนี้
1.ตลาดที่อยู่อาศัย 2564 ซบเซาตลอดปี
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยข้อมูลการวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า “ครึ่งปีแรก 2564” มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เพียง 18,700 หน่วย ลดลง -4.7% YoY คิดเป็นมูลค่า 86,400 ล้านบาท ลดลง -5.9% YoY โดยตลาดที่หดตัวลงส่วนใหญ่เกิดจากคอนโดมิเนียมลดลง ขณะที่ตลาดแนวราบยังทรงตัวใกล้เคียงปีก่อน
อย่างไรก็ตาม “รวมทั้งปี 2564” REIC ประเมินว่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีจำนวน 53,700 หน่วย และมีมูลค่าประมาณ 239,700 ล้านบาท
เห็นได้ว่า “ครึ่งปีหลัง 2564” ยังถูกประเมินว่าจะมีสินค้าใหม่เข้าตลาดได้มากกว่าครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับปีก่อนแล้ว จำนวนหน่วยจะยังติดลบ -3.9% YoY และมูลค่าติดลบ -22.2% YoY ภาพรวมของปีนี้ภาคอสังหาฯ จึงซบเซายิ่งกว่าปี 2563
2.ทำเล นครปฐม สมุทรสาคร สมุทรปราการ ฟื้นตัวดีกว่า
REIC ยังแยกย่อยรายทำเลด้วยว่า ตลาดที่การเปิดโครงการใหม่หดตัวมากในช่วงครึ่งปีแรก 2564 ได้แก่ นนทบุรี (-70.1% YoY) ปทุมธานี (-67.1% YoY) และกรุงเทพฯ (-29.1% YoY)
แต่ตลาดที่กลับมาฟื้นตัวในแง่การเปิดขายใหม่คือ นครปฐม (+82.4% YoY) สมุทรสาคร (+43.1% YoY) และ สมุทรปราการ (+16.8% YoY) ซึ่งการฟื้นตัวเหล่านี้เกิดจากตลาดบ้านจัดสรรแทบทั้งหมด
3.ปี 2565 ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาโตพุ่ง 60%
สำหรับปี 2565 REIC มองเห็นความหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ จะฟื้น ภายใต้สมมติฐานว่าไทยมีการฉีดวัคซีนทั่วถึงและมีภูมิคุ้มกันหมู่ ทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว 4% ในปีหน้า
โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่ 86,100 หน่วย หรือเติบโต +60.3% YoY คิดเป็นมูลค่า 374,300 ล้านบาท เติบโต +56.2% YoY ทั้งนี้ คาดว่าจะมีการเติบโตสูงในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ก่อนจะเติบโตแบบชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง
4.ตลาดกลางถึงล่างเน้นราคา ตลาดบนต้อง ‘ปัง’ จริงๆ
ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นอย่างไร รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ CBRE แยกการวิเคราะห์เป็น 2 กลุ่ม คือ
กลุ่มซื้อระดับกลางถึงล่าง ผลกระทบทางเศรษฐกิจต่อกลุ่มนี้สูงมาก ดังนั้น การตัดสินใจทุกอย่างขึ้นอยู่กับราคาตอบโจทย์หรือไม่ หรืออาจจะเป็นโครงการที่เจาะผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม เช่น อยู่ในทำเลใกล้สถาบันการศึกษา โปรดักส์ที่สามารถตอบความต้องการได้ตรงกลุ่มเฉพาะและราคาดีด้วยก็จะขายได้ง่ายกว่า
ส่วนตลาดระดับบนขึ้นไป ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ แต่ใช้เวลาตัดสินใจนาน เพราะลูกค้าต้องการโปรดักส์ที่ ‘one of a kind’ คือมีหนึ่งเดียวที่ไม่สามารถหาโปรดักส์อื่นทดแทนได้ รวมถึงจะเน้นที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อน เพราะกลุ่มนี้ต้องการจะมีบ้านหลังที่สองเพื่อหลีกหนีปัญหา COVID-19 ไปพักผ่อนได้
5.อสังหาฯ เบนเข็มลงทุนด้านโลจิสติกส์
แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะซบเซา แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็มีการเบนเข็มไปลงทุนในกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าแทน “สุพินท์ มีชูชีพ” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด (JLL) เปิดเผยว่า แม้การลงทุนจะลดลงตั้งแต่ปี 2563 แต่กลุ่มหนึ่งที่มาแรงคือ อสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ในปี 2563 การลงทุนกลุ่มนี้เติบโตถึง 89% YoY และคิดเป็นครึ่งหนึ่งของการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าทั้งหมด
เปิดไตรมาส 1 ปี 2564 ก็ยังคงร้อนแรง โดยมีการลงทุนอสังหาฯ ให้เช่ารวม 8,400 ล้านบาท เกือบทั้งหมดคือการลงทุนอสังหาฯ อุตสาหกรรม เช่น คลังสินค้า นิคม ส่วนกลุ่มอสังหาฯ ให้เช่าที่แทบไม่เห็นการลงทุนเลยตั้งแต่ปี 2563 ต่อเนื่องถึงปีนี้คือ “รีเทล” กระแสเหล่านี้เกิดจากเทรนด์อีคอมเมิร์ซที่ทำให้คลังสินค้าเป็นที่ต้องการสูง
6.ใช้ Branded Residences ดึงนักลงทุน
กลุ่มบริษัทวิจัยที่ร่วมสัมมนายังแนะนำว่า สำหรับโครงการคอนโดฯ ที่กำลังพัฒนาหรือมีปัญหาด้านยอดขาย อาจจะพิจารณาแนวทางใหม่ในการดึงนักลงทุน โดยวิธีที่มองตรงกันว่าจะได้ผลคือ การดึงเชนโรงแรมชื่อดังเข้ามาบริการเพื่อเป็นโครงการแบบ Branded Residences
“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าโครงการอาจจะปรับตัวเป็นลักษณะขายห้องเพื่อการลงทุนและเช่าห้องคืนเพื่อบริหารเป็นโรงแรม/อพาร์ตเมนต์ ซึ่งจะทำให้การันตีผลตอบแทน (yield) ที่จะให้กับนักลงทุนได้ และทำให้นักลงทุนสนใจมากขึ้น
ในแง่ลูกค้าต่างชาติ สุพินท์แห่ง JLL มองว่า Branded Residences จะทำให้ต่างชาติเชื่อถือมากกว่า และราคาของคอนโดฯ ที่มีแบรนด์โรงแรมในไทยยังถูกกว่าในสิงคโปร์หรือฮ่องกง จะทำให้นักลงทุนตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น
