ศอข.เตือนซัพพลาย “บ้าน” แนวราบเริ่มล้น แนะดูตลาดรายทำเลก่อนสร้างเพิ่ม

ศอข. วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ปี 2564 พบตลาดดีขึ้นเพียงเล็กน้อย สต๊อกยังล้น รอลุ้นฟื้นตัวครึ่งปีหลัง จับตา “บ้านแนวราบ” เปิดตัวเพิ่มสะสมจนซัพพลายอาจล้นตลาด แนะวิเคราะห์รายทำเลก่อนตัดสินใจเปิดโครงการ

บรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีอาการซึมๆ มาตั้งแต่ปี 2562 หลังเจอมาตรการเข้มงวด LTV ของภาครัฐที่ทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากขึ้น ต่อด้วยเคราะห์ซ้ำในปี 2563 จากปัญหาเศรษฐกิจ COVID-19 จนตลาดคอนโดมิเนียม ‘แทบหยุดชะงัก’ ผู้ประกอบการหลายรายหันมาโหมเปิดโครงการแนวราบแทนเพื่อดักกำลังซื้อ ‘เรียลดีมานด์’

แล้วปี 2564 ทิศทางตลาดจะดีขึ้นหรือยัง? ตลาดแนวราบจะยังเป็นแพกู้ชีพให้กับทุกบริษัทได้อยู่หรือไม่? ติดตามบทวิเคราะห์จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศอข.) เสนอโดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ ศอข. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่นี่

1) ซัพพลายเปิดตัวใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F เปิดใหม่ 26,900 ยูนิต (-9.7% YoY) มูลค่ารวม 1.32 แสนล้านบาท (-3.5% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F เปิดใหม่ 32,700 ยูนิต (-10.3% YoY) มูลค่ารวม 1.76 แสนล้านบาท (-10.6% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการเปิดตัวในครึ่งปีแรกจะกลับมาโต 5.1% YoY แต่ครึ่งปีหลังยังติดลบ -7.2% YoY ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการเปิดตัวครึ่งปีแรก -7.4% YoY และครึ่งปีหลัง -12.9% YoY

สรุป : ซัพพลายการเปิดตัวใหม่ปี 2564 จะลดลง -10% YoY ยังเปิดลดลงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แต่เป็นการลดลงที่เริ่มชะลอตัว ส่งสัญญาณทรงตัว

2) หน่วยขายได้ใหม่

– ครึ่งปีแรก 2564F ขายได้ 33,200 ยูนิต (+1.2% YoY) มูลค่ารวม 1.47 แสนล้านบาท (-7.7% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F ขายได้ 36,800 ยูนิต (+6.5% YoY) มูลค่ารวม 1.63 แสนล้านบาท (-1.0% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะกลับมาโต 24.9% YoY แต่ครึ่งปีหลังจะยังติดลบเล็กน้อย -0.9% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าการขายครึ่งปีแรกกลับติดลบ -22.7% YoY แต่ครึ่งปีหลังน่าจะดีขึ้น ติดลบเล็กน้อย -1.0% YoY

สรุป : ภาพรวมตลาดครึ่งปีหลังแม้จะยังติดลบเล็กน้อย แต่เมื่อรวมถัวเฉลี่ยทั้งปีแล้ว หน่วยขายใหม่น่าจะเติบโต +4% YoY ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีกว่าปี 2563 ซึ่งตลาดติดลบ

3) หน่วยเหลือขาย

– ครึ่งปีแรก 2564F จำนวน 1.73 แสนยูนิต (+0.1% YoY) มูลค่าสะสม 8.45 แสนล้านบาท (-3.9% YoY)
– ครึ่งปีหลัง 2564F จำนวน 1.75 แสนยูนิต (-0.8% YoY) มูลค่าสะสม 8.53 แสนล้านบาท (-6.1% YoY)

หากแยกออกเป็นตลาดคอนโดฯ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกคาดว่าจะลดลงเล็กน้อย -2.3% YoY ครึ่งปีหลังจะลดลงต่อเนื่อง -6.6% YoY ส่วนตลาดบ้านแนวราบ มูลค่าเหลือขายครึ่งปีแรกลดลง -4.9% YoY ครึ่งปีหลังลดลงต่อเนื่องเช่นกันที่ -5.8% YoY

สรุป : หน่วยเหลือขายหากคิดเป็นจำนวนยูนิตจะลดลง -0.8% YoY นับว่ายังทรงตัว ไม่ลดลงมากนัก แต่หากคิดเป็นมูลค่าถือว่าค่อยๆ ลดลง เป็นไปในทางบวก

เมื่อมองปัจจัยทั้งการเปิดตัวใหม่ ยอดขายใหม่ และสต๊อกที่ยังเหลือในตลาดมารวมกัน ปีนี้ต้องรอลุ้นตลาดครึ่งปีหลังที่น่าจะยังประคองตัวขายได้เท่ากับปีก่อน ขณะที่ต้องคุมซัพพลายเปิดใหม่ไม่ให้มากเกินไป เพราะสต๊อกที่มีแม้จะลดลงแต่ลดไม่มาก จำนวนเหลือขาย 1.73-1.75 แสนยูนิตยังเกินค่าเฉลี่ยในตลาด (ศอข.ประเมินค่าเฉลี่ยหน่วยเหลือขายควรอยู่ที่ 1.6 แสนยูนิต) ทำให้ปีนี้ก็ยังเป็นปีที่อสังหาฯ อาจจะยังไม่ดีนัก

ระวังซัพพลาย “บ้านแนวราบ” ล้นตลาด

สำหรับตลาดบ้านจัดสรรแนวราบที่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนามากตั้งแต่ปีก่อน ดร.วิชัยชี้ให้เห็นข้อมูลว่า ซัพพลายเริ่มสะสมในตลาดมากขึ้นแล้ว แม้จะเป็นสินค้าประเภทที่ทยอยสร้างได้ แต่ก็ควรต้องระมัดระวังในบางกลุ่มราคาและทำเล

เหตุที่ต้องระมัดระวัง เพราะ ศอข. พบว่าเมื่อช่วงสิ้นปี 2563 จำนวนหน่วยเหลือขายกลุ่มบ้านจัดสรรมีถึง 1.02 แสนยูนิต ซึ่งเกินค่าเฉลี่ยที่ควรมี และมากกว่าหน่วยเหลือขายของอาคารชุดแล้ว

หากแยกเป็นแต่ละกลุ่มราคา ถือว่าหน่วยเหลือขายเริ่มมีซัพพลายมากเกินไปทุกกลุ่ม แต่กลุ่มที่ดร.วิชัยโฟกัสเป็นพิเศษคือ บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถึงแม้จะขายดี แต่ซัพพลายก็เข้ามามากเช่นกัน ในขณะที่ดีมานด์ของตลาดนี้มีอยู่จำกัด

• เก็บที่ดินเล็กพัฒนา “บ้านไฮเอนด์กลางเมือง” แผนรับมือปี 2564 ของ “อัลติจูด”

ขณะที่ตลาดที่มีดีมานด์สูงแต่หาทำเลพัฒนาได้ยากคือ บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาบ้านแฝดทดแทนเพื่อให้ทำราคาได้เหมาะสมกับกำลังซื้อ แต่ตลาดอาจยังไม่นิยมเท่าไหร่นัก

ทำเลไหนยังไปได้?

แม้ว่าตลาดจะยังซึมๆ แต่บางตลาดก็ยังมีโอกาสที่จะทำยอดขายได้ โดย 5 ทำเลขายดีที่มี “อัตราดูดซับ” สูงสุดเมื่อช่วงครึ่งปีหลังปี 2563 ตามข้อมูลที่ได้จาก ศอข. มีดังนี้ (จัดอันดับเฉพาะทำเลที่มีหน่วยขายได้อย่างน้อย 300 หน่วย)

“อาคารชุด”

1. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 8.2% ต่อเดือน
2. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 6.0% ต่อเดือน
3. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.9% ต่อเดือน
4. ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง 4.8% ต่อเดือน
5. บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง 4.5% ต่อเดือน

อาคารชุดนั้นมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดเมื่อปี 2563 ที่ 2.7% ต่อเดือน มีทำเลที่ถือว่า “ขายอืด” เพราะขายได้ช้ากว่าค่าเฉลี่ยตลาด เช่น ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง (2.4% ต่อเดือน), ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด (2.0% ต่อเดือน), เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ (2.1% ต่อเดือน), สุขุมวิท (2.2% ต่อเดือน) เป็นต้น

เห็นได้ว่าโซนขายดีของคอนโดฯ เมื่อปีก่อนส่วนใหญ่กลายเป็นทำเลชานเมืองที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า ส่วนทำเลขอบเมืองกระทั่งกลางเมืองกลับขายได้ช้ากว่า

“บ้านจัดสรร”

1. พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.6% ต่อเดือน
2. เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 4.2% ต่อเดือน
3. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3.9% ต่อเดือน
4. พุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 3.9% ต่อเดือน
5. กระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว 3.6% ต่อเดือน

เช่นกันกับอาคารชุด บ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งตลาดปีก่อนที่ 2.7% ต่อเดือน ทำเลที่ขายอืด ทำได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย เช่น บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย (1.7% ต่อเดือน), ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ (1.6% ต่อเดือน), เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก (2.0% ต่อเดือน), คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง (2.0% ต่อเดือน)

สำหรับโซนขายอืดของบ้านจัดสรร ถือว่าเป็นตลาดใหญ่ของกลุ่มสินค้านี้ จำนวนยูนิตขายได้มาก แต่เมื่อเทียบกับซัพพลายที่มากเช่นกัน ทำให้อัตราดูดซับยังไม่ดีเท่าที่ควร ผู้ประกอบการควรชั่งน้ำหนักทำเลโครงการให้ดีก่อนเปิดตัว

ดร.วิชัยทิ้งท้ายว่า ปัจจัยที่จะกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ต้องขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจประเทศ ขึ้นอยู่กับการระดมฉีดวัคซีนให้ประชาชนเพื่อให้กิจกรรมเศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติ สามารถเปิดประเทศได้ รัฐบาลควรสร้างแหล่งงานเพื่อทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ หากออกนโยบายที่ดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยเพิ่มได้ ก็จะทำให้มีดีมานด์สูงขึ้นในการดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยขณะนี้

ตลาดอสังหาฯ ไทยจะปรับตัวดีขึ้นได้เมื่อไหร่ ดร.วิชัยมองว่าน่าจะเป็นช่วงปี 2565-67 ขึ้นอยู่กับการคงซัพพลายใหม่ไม่ให้มากเกินไป และหากยอดขายกลับมาดีขึ้น