“คอนโดเงินเหลือ” กับดักขายฝันรวย สู่หนี้ก้อนโต

ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา เริ่มมีข่าวและเสียงร้องเรียนจากผู้บริโภคว่า ถูกชักชวนให้ซื้อ “คอนโดเงินเหลือ”

โมเดลธุรกิจนี้ คือ นายหน้าให้ลูกค้าซื้อคอนโด และกู้เกินราคาจริง เช่น คอนโด A ราคา 2 ล้านบาท แต่ทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคาร 3 ล้านบาท ผลลัพธ์คือผู้ซื้อได้ “เงินเหลือ” 1 ล้านบาท ไว้ใช้จ่าย เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิต หนี้นอกระบบ หรือซื้อรถใหม่ เป็นต้น

นายหน้ามักขายฝันต่อว่า คอนโดที่กู้มา จะช่วยหาผู้เช่าให้ ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องควักเงินผ่อนเอง

แต่เมื่อความจริงไม่เป็นตามสัญญา ไม่มีผู้เช่ามาอยู่ ผู้ซื้อกลับต้องผ่อนเองเต็ม ๆ แถมยังเจอค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายแฝง สุดท้ายหนี้พอกพูนจนกลายเป็นภาระใหญ่

ทำไมคนถึงยอมเสี่ยง?

1.แรงกดดันจากหนี้เก่า

คนจำนวนมากติดหนี้บัตรเครดิตที่ดอกเบี้ยสูงถึง 16–20% ต่อปี หรือหนี้นอกระบบที่โหดกว่านั้น เมื่อมีทางเลือก “เปลี่ยนเป็นหนี้กู้บ้าน” ที่ดอกเบี้ยเพียง 6–8% จึงดูเหมือนเป็นทางออกถูกกว่า (*เรตดอกเบี้ยอาจแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร และตามโปรโมชั่นที่ลูกค้าได้รับ)

2.มายาคติว่าอสังหาฯ คือการลงทุนที่ปลอดภัย

ความเชื่อที่ว่า “ซื้อคอนโดเก็บไว้ยังไงก็ไม่ขาดทุน” ทำให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยคิดว่าต่อให้ไม่มีคนเช่า สุดท้ายก็ขายทำกำไรได้

3.ความฝัน Passive Income

ความฝันของคนส่วนใหญ่ คือ การลงทุนที่ทำรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ มักถูกชักจูงด้วยคำพูดประเภท “คอนโดไม่ต้องผ่อนเอง เพราะมีผู้เช่าผ่อนแทน” หรือ “ซื้อลงทุนหลายห้องเพื่อรับ Passive Income เยอะ ๆ”

เหล่านี้เป็น narrative ที่โดนใจมนุษย์เงินเดือนที่อยากมีรายได้เสริมแบบไม่ต้องเหนื่อย

ทำไมโมเดลนี้จึงไม่เวิร์ก?

• ตลาดเช่าคอนโดตกต่ำ

ในหลายทำเล โดยเฉพาะชานเมือง มีซัพพลายคอนโดมากกว่าความต้องการจริง ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง ทำให้การปล่อยเช่าไม่ง่ายและราคาค่าเช่ากดต่ำ

• ต้นทุนแฝงรออยู่

ค่างวดผ่อน ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่ไม่มีวันหยุด หากปล่อยเช่าไม่ได้ เจ้าของต้องควักเองทุกเดือน

• หนี้ก้อนใหญ่ ระยะยาว

การเปลี่ยนหนี้บัตรเครดิต 2-3 แสนบาท มาเป็นหนี้คอนโด 2-3 ล้านบาท เท่ากับยืดปัญหาไป 20–30 ปี และดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาอาจแพงกว่าที่คิด

คอนโดเงินเหลือกำลังสะท้อนปัญหาเชิงระบบของไทย

1.เอเจนต์ผลักความเสี่ยงให้ผู้ซื้อ

โมเดลนี้ไม่ต่างจากการปั่นดีมานด์เทียม เพื่อระบายสต๊อกคอนโด แต่ผู้ซื้อคือคนแบกรับความเสี่ยงแต่เพียงฝ่ายเดียว

2.สะท้อนความเปราะบางทางการเงินของครัวเรือนไทย

การที่คนยอมเสี่ยงขนาดนี้ เพราะรายได้โตไม่ทันรายจ่าย หนี้เก่ากดดัน และช่องทางลงทุนอื่นยังเข้าถึงยาก

3.ความเสี่ยงต่อสถาบันการเงิน

หากกรณีนี้แพร่หลาย ‘อาจ’ ทำให้เกิด NPL (หนี้เสีย) ในระบบธนาคารเพิ่มขึ้น เพราะลูกหนี้กู้โดยไม่ได้อยากได้ที่อยู่อาศัยจริง และไม่คำนึงถึงการผ่อนชำระระยะยาว แต่กู้เพื่อนำเงินสดส่วนต่างมาใช้เท่านั้น

บทเรียนจาก “คอนโดเงินเหลือ”

“คอนโดเงินเหลือ” ไม่ใช่ทางลัดสู่ความมั่งคั่ง แต่เป็น “การย้ายหนี้” จากก้อนเล็กที่ดอกเบี้ยสูง ไปสู่หนี้ก้อนใหญ่ที่ยืดยาว ซึ่งอาจหนักกว่าเดิมหากรายได้ไม่เพิ่ม

ในเชิงเศรษฐกิจ นี่คือสัญญาณเตือน 2 ด้านพร้อมกัน

• ฝั่งดีมานด์ : ครัวเรือนไทยอ่อนแอจนต้องพึ่งทางลัดทางการเงิน
• ฝั่งซัพพลาย : ตลาดคอนโดเหลือขายมากจนเอเจนต์ต้องหากลยุทธ์ขายแบบนี้

สรุปสั้น ๆ

“คอนโดเงินเหลือ” คือกับดักหนี้ที่เกิดจากการผสมกันระหว่าง ความฝันของผู้ซื้อ และ แรงกดดันของผู้ขาย        ในตลาดที่ซัพพลายล้น

หากปล่อยให้ขยายวงกว้าง อาจกลายเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนซ้อนทับกับหนี้เสียในระบบธนาคาร ซึ่งเป็นความเสี่ยงเชิงโครงสร้างต่อเศรษฐกิจไทยในอนาคต