สรุปตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2/2566 ดีมานด์ ‘ซื้อบ้าน’ ยังซบเซา แต่คนมองหา ‘บ้านเช่า’ สูงขึ้น

• ข้อมูลจาก “ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” รายงานตลาด “อสังหาฯ” ไตรมาส 2/2566 พบว่าดีมานด์ “ซื้อบ้าน” ซบเซาลงถึง -32% YoY และลดลง -4% QoQ จากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมืองทำให้ผู้บริโภคไม่มั่นใจ

• สวนทางกับตลาด “บ้านเช่า” แม้ดีมานด์จะลดลง -30% YoY แต่ในระยะสั้นปรับเพิ่มขึ้นแล้ว 13% QoQ สะท้อนทิศทางที่ดีสำหรับตลาดเช่า

• ประเภทอสังหาฯ ที่มีดีมานด์เช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ คอนโดฯ , บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ตามลำดับ

ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report เปิดเผยข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง ไตรมาส 2/2566 โดยศึกษาทั้งตลาดซื้อและตลาดเช่าในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

ตลาด “ซื้อบ้าน” นั้นยังซบเซา โดยพบว่าความต้องการซื้อบ้านลดลงถึง -32% YoY และลดลง -4% QoQ โดยประเภทอสังหาฯ ที่ความต้องการซื้อยังซบเซามากที่สุดคือ “คอนโดมิเนียม” เพราะผู้บริโภคยังอยู่ในเทรนด์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอย

วิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) มองว่าตลาดซื้อยังซบเซาเพราะหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ซึ่งทำให้การเข้าถึงการซื้อบ้านยากขึ้น และทำให้ผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านกังวลเกี่ยวกับภาระผ่อนชำระ

ขณะที่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก็เป็นอีกปัจจัยระยะสั้นที่ทำให้ผู้บริโภคลดความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ ซึ่งคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังจากมีรัฐบาลใหม่และนโยบายทางเศรษฐกิจที่ชัดเจน

จากปัจจัยลบและความต้องการซื้อที่ลดลง ทำให้ดัชนี “ราคาบ้าน” ไม่กระเตื้องเท่าใดนัก โดยปรับขึ้นเพียง 1% QoQ และลดลง -6% YoY รวมถึงถ้าเทียบกับก่อนเกิดโรคระบาด ราคาบ้านยังต่ำกว่า -10% เทียบกับไตรมาส 2/2562

“บ้านเช่า” สวนทาง ตลาดฟื้นกลับมาคึกคัก

แม้ผู้ซื้อมีความต้องการซื้อลดลง แต่ตลาด “บ้านเช่า” โตสวนทาง ถึงแม้เทียบกับปีก่อนแล้วดีมานด์เช่าลดลง -30% YoY แต่ระยะสั้นเห็นการปรับตัวดีขึ้น ดีมานด์เพิ่ม 13% QoQ

ประเภทอสังหาฯ ที่ต้องการเช่าสวนทางกับตลาดซื้อเช่นกัน เพราะ “คอนโดมิเนียม” มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูงสุด ตามด้วยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ความต้องการมากขึ้นส่งผลให้ “ค่าเช่าบ้าน” ปรับเพิ่มขึ้นได้ แบ่งเป็นกลุ่มคอนโดฯ ราคาเช่าเพิ่ม 3% QoQ ส่วนบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์) ปรับเพิ่ม 8% QoQ

อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับก่อนเกิดโรคระบาดแล้ว กลุ่มบ้านแนวราบถือว่าทำราคาได้แข็งแกร่งกว่ามาก โดยทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ปรับราคาเช่าขึ้นถึง 51% เทียบกับปี 2562 แต่กลุ่มคอนโดฯ รวมถึงหอพัก-อะพาร์ตเมนต์ ต่างปรับลดราคา -9% เทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด สะท้อนให้เห็นว่าที่พักในเมืองแม้ความต้องการจะสูงขึ้น แต่ก็ต้องแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดสูงมากเพื่อดึงดูดผู้บริโภค

วิทยาเสริมในส่วนตลาดบ้านเช่าว่า ความต้องการเพิ่มขึ้นเพราะเกิด Generation Rent คนรุ่นใหม่เน้นเช่าบ้านมากกว่าเพราะมีความยืดหยุ่นกว่าในการย้ายที่อยู่ และไม่พร้อมที่จะมีภาระการเงินผูกพันในระยะยาว

• 10 บริษัท “อสังหาฯ” ประกาศรายได้-กำไร ครึ่งปีแรก 2566
• “ธนูลักษณ์” หลังปรับโครงสร้างธุรกิจแตกไลน์สู่วงการ “การเงิน-อสังหาฯ” ตั้งเป้ารายได้ปี’66 โต 20-30%

“คันนายาว” ราคาบ้านพุ่งสูงสุด “ทุ่งครุ” ค่าเช่าปรับขึ้นสูงสุด

ด้านทำเลร้อนแรงสำหรับไตรมาส 2/2566 ทั้งในกลุ่ม “ซื้อบ้าน” และ “บ้านเช่า” มีดังนี้

ซื้อบ้าน : ทำเลที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบไตรมาส

ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ซึ่งมีที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก และตั้งอยู่ใกล้เส้นทางที่รถไฟฟ้าพาดผ่าน ได้แก่

• เขตคันนายาว เพิ่มขึ้น 15% QoQ ทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นส่วนใหญ่ อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2567
• เขตบางคอแหลม เพิ่มขึ้น 8% QoQ เป็นแหล่งงานย่านพระราม 3 ใกล้กับสาทร-สีลม
• เขตสะพานสูง เพิ่มขึ้น 7% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อีกหนึ่งทำเลบ้านแนวราบใกล้เมืองและใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ โดยเฉพาะโครงการหรูย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม
• เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 7% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และใกล้สนามบินดอนเมือง
• เขตบึงกุ่ม เพิ่มขึ้น 6% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่อยู่ใกล้แหล่งงาน เป็นทำเลที่มีที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นจำนวนมาก

บ้านเช่า :  ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส

ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ รวมทั้งอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและอนาคต ได้แก่

• เขตทุ่งครุ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด 24% QoQ โดยเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงต่อขยาย เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ที่กำลังก่อสร้าง
• เขตทวีวัฒนา เพิ่มขึ้น 21% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่เป็นทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบ เดินทางได้สะดวก อยู่ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน และ ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต
• เขตลาดพร้าว เพิ่มขึ้น 16% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจใกล้ใจกลางเมืองและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีความเป็นย่านพาณิชย์แหล่งช้อปปิ้ง มีรถไฟฟ้า 2 สายผ่าน ทั้งสายสีน้ำเงิน และสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง
• เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 13% QoQ พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แม้เป็นทำเลชานเมืองแต่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงท่าพระ-หลักสอง และมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่
• เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 10% QoQ พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อีกหนึ่งทำเลใกล้เมือง ใกล้สถานศึกษาชื่อดังและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต ผ่านทำเล และใกล้สนามบินดอนเมือง