• ปี 2567 รายได้รวม 313,634 ล้านบาท ลดลง 4% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) ที่มีรายได้ 326,722 ล้านบาท
• ปี 2567 กำไรสุทธิ 27,426 ล้านบาท ลดลง 27% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) ที่มีทำได้ 37,653 ล้านบาท

“ความสามารถในการทำกำไรปี 2567 ของบริษัทอสังหาอยู่ที่ 8.74% ลดลงจากปีก่อนที่ทำได้ 11.52%“

Top 10 อสังหา ทำรายได้สูงสุด ในปี 2567 ได้แก่

อันดับ 1 แสนสิริ 39,204 ล้านบาท (+2%)

อันดับ 2 เอพี 37,460 ล้านบาท (-2.4%)

อันดับ 3 ศุภาลัย 31,984 ล้านบาท (+0.5%)

อันดับ 4 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 28,151 ล้านบาท (-6.6%)

อันดับ 5 พฤกษา 20,995 ล้านบาท (-19%)

อันดับ 6 เอสซี แอสเสท 20,302 ล้านบาท (-17%)

อันดับ 7 สิงห์ เอสเตท 15,361 ล้านบาท (-3.5%)

อันดับ 8 เฟรเซอร์ส 14,566 ล้านบาท (-13%)

อันดับ 9 ออริจิ้น 11,985 ล้านบาท (-20%)

อันดับ 10 โนเบิล 10,994 ล้านบาท (+21%)

Top 10 อสังหาทำกำไรสูงสุด ปี 2567 ได้แก่

อันดับ 1 ศุภาลัย 6,189 ล้านบาท (+3.3%) กำไรขั้นต้น 19%

อันดับ 2 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 5,490 ล้านบาท (-26%) กำไรขั้นต้น 19%

อันดับ 3 แสนสิริ 5,252 ล้านบาท (-13%) กำไรขั้นต้น 13%

อันดับ 4 เอพี 5,020 ล้านบาท (-17%) กำไรขั้นต้น 13%

อันดับ 5 ควอลิตีเฮาส์ 2,105 ล้านบาท (-14%) กำไรขั้นต้น 24%

อันดับ 6 เอสซี 1,705 ล้านบาท (-31%) กำไรขั้นต้น 8.4%

อันดับ 7 แอสเสทไวซ์ 1,456 ล้านบาท (+33%) กำไรขั้นต้น 14%

อันดับ 8 เฟรเซอร์ส 1,438 ล้านบาท (-22%) กำไรขั้นต้น 9.8%

อันดับ 9 ออริจิ้น 1,051 ล้านบาท (-61%) กำไรขั้นต้น 8.7%

อันดับ 10 ลลิล 588 ล้านบาท (-29%) กำไรขั้นต้น 16%

สำหรับสินค้าคงเหลือ รวมกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 38 บริษัท ปี 2567 อยู่ที่ 716,560 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% (YoY) จากมูลค่า 666,526 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2566

• แสนสิริ มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างสูงสุดที่ 101,582 ล้านบาท
• ศุภาลัย มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 74,641 ล้านบาท
• เอพี มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 71,240 ล้านบาท
• แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 64,609 ล้านบาท
• เอสซี มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 48,687 ล้านบาท

“บริษัทอสังหาฯ มีการปรับกลยุทธ์ธุรกิจโดยเน้นการบริหารสภาพคล่องทางการเงินเพิ่มขึ้น ทำให้เน้นการทำแคมเปญด้านการตลาด โดยใช้กลยุทธด้านราคา ส่งผลให้กำไร และความสามารถในการทำกำไรลดลง” ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือ LWS wisdom กล่าว

ปี 67 ยอดเปิดตัวลดลงเกือบ 40%

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ LPN เปิดเผยว่า ภาคอสังหาฯ ยังอยู่ในช่วงไม่สดใสนัก ปัญหาใหญ่ มาจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้รีเจกต์เรตสูง 70% โดยเฉพาะกลุ่มบ้าน-คอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ส่วนผู้ประกอบการก็เปิดตัวโครงการลดลง จาก Project Finance ที่แบงก์กำหนดให้มียอดขาย 30-50% เสียก่อนจึงปล่อยกู้ทำโครงการได้

ส่งผลให้ปี 2567 เปิดตัวโครงการใหม่ 60,386 หน่วย ลดลง 39.01% (YoY) มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 25.18% (YoY)

และคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มที่จะลดลง ประมาณ 3-5% (YoY) จากที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง 8% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 766,971 ล้านบาท

คาดการณ์ 3 ฉากทัศน์ อสังหาปี 68

ทั้งนี้ LWS คาดแนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2568 ว่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567

โดยประเมินความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ ใช้การคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ ดังนี้

1.กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% ท่องเที่ยวฟื้นเท่าก่อนโควิด ส่งออกโตแม้ถูกกีดกันการค้า และหนี้ครัวเรือนดีขึ้น

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000 – 422,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3 – 7% เมื่อเทียบกับปี 2567 

คาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03  ล้านล้านบาท หรือเติบโต 1-2% จากปี 2567

2.กรณีปกติ (Base Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ  2-2.5% ภาคการส่งออกชะลอตัวผลมาตรการกีดกันทางการค้า การลงทุนของภาครัฐล่าช้า ส่วนภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 56,000 – 61,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 364,000 – 403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือ เติบโตไม่เกิน 2%

อัตราการโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2567 คือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท 

3.กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) คาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่ตามเป้า การบริโภคภายในประเทศชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือนสูง อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2% แต่ท่องเที่ยวยังโต

การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5%

ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท 

บ้านเพื่อคนไทย ดูดซับกำลังซื้อกลาง-ล่าง

ทั้งนี้ โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง – ล่าง คิดเป็นสัดส่วนกำลังซื้อไม่น้อยกว่า 40% ของตลาด

ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกอย่างทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่

จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด

ขณะที่มาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และ หามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568”

“ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยคาดการณ์แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2567 วิเคราะห์ความเป็นไปได้ออกเป็น 3 ทาง (3-Scenarios) อ้างอิงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ

กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) 

• สถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 3.5-4.0% ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยและสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
• นโยบายดิจิทัล วอลเล็ต วงเงิน 500,000 ล้านบาท ที่คาดว่าจะดำเนินการได้ภายในไตรมาสสองของปี 2567
• ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง
• ราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5%
• จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 110,000-115,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 497,000-520,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 5-10% เมื่อเทียบกับปี 2566
• คาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2567 ประมาณ 1.1 ล้านล้านบาท หรือเติบโต 3% จากปี 2566

กรณีปกติ (Base Case)

• สถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ 2.5-3.0%
• ภาคการส่งออกฟื้นตัว แต่การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัลที่อาจจะล่าช้าจากแผนออกไปเริ่มได้ในไตรมาส 3-4 ของปี ขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ และการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง
• ราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5%
• คาดว่าจะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 107,000-110,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 481,000-497,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3-5%
• อัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2566 คือประมาณ 1.07 ล้านล้านบาท

กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case)

• สถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2.5%
• ภาคการส่งออกทรงตัว ขณะที่การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัลที่อาจจะไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายและประเด็นทางการเมือง ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ และการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง
• ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ผลจากสถานการณ์สงครามที่ยืดเยื้อทั้งในฉนวนกาซ่าและยูเครน ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2%
• ทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2566 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% 
• ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2566 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.07 ล้านล้านบาท

ภาพรวม “อสังหาฯ” ปี 2566 หน่วยเปิดตัวลดลง แต่มูลค่าสูงขึ้น

ด้านตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2566 LWS มีการประเมินโครงการอสังหาฯ เปิดตัวใหม่ คาดจะมีหน่วยเปิดตัวลดลง 5-8% จากปีก่อนหน้า เหลือจำนวน 106,000 หน่วย แต่มูลค่าการเปิดตัวจะปรับสูงขึ้นประมาณ 10-15% จากปีก่อนหน้า ขึ้นมามีมูลค่า 474,000 ล้านบาท

เหตุที่หน่วยเปิดตัวลดลงแต่มูลค่ากลับสูงขึ้น เนื่องจากสัดส่วนการเปิดตัวที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้นมาก โดยกลุ่มราคานี้มีสัดส่วนสูงถึง 34% ของโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมดในปี 2566

จากการเปิดตัวที่อยู่อาศัยระดับบนเพิ่มขึ้น ทำให้ปีนี้ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่โดยเฉลี่ยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลขึ้นมาอยู่ที่ 5.2 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นถึง 17.38% จากปีก่อนราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 4.43 ล้านบาทต่อหน่วย

อย่างไรก็ตาม อัตราการขายเฉลี่ยปี 2566 ถือว่าลดลงจากปีก่อน โดยมีอัตราการขายในวันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 17% เท่านั้น เทียบกับปี 2565 ที่มีอัตราการขายในวันเปิดตัวโครงการที่ 29%

เมื่ออัตราการขายช้าลง ทำให้ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายและอยู่ระหว่างการก่อสร้างของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 39 บริษัท ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 อยู่ที่ 663,188.48 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.43% เทียบกับมูลค่า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 เมื่อเปรียบเทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แล้ว สต็อกสะสมเหล่านี้ต้องใช้เวลาระบายสินค้าประมาณ 2 ปี 6 เดือน

4 ปัจจัยเสี่ยงกระทบอสังหาฯ ปี 2567

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นอกจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจะส่งผลกระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 แล้วมีอีก 4 ปัจจัยเสี่ยงที่กระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ จะสะท้อนถึงปลายทางราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้นได้ ได้แก่

1. อัตราดอกเบี้ย มีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
2. การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำตามนโยบายของรัฐบาลที่ 400 บาทต่อวัน ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2567 กระทบโดยตรงต่อต้นทุนการดำเนินงานของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
3. ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างและระดับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567
4. ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน เป็นปัจจัยที่กระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อในตลาด โดยในปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ระดับ 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ และในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีนโยบายทางการเงินที่ ‘เข้มงวด’ ในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และสัดส่วนหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loans: NPLs) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในสัดส่วนที่สูง จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย

จากปัจจัยเสี่ยงทางธุรกิจดังกล่าว ประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า LWS แนะนำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับกลยุทธ์การขายมาเป็นที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อการมีที่อยู่อาศัย โดยเพิ่มการให้คำแนะนำในการบริหารจัดการทางการเงินให้กับลูกค้าเพื่อให้ได้รับการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่มักจะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอาชีพอิสระ ทำให้มีฐานรายได้ไม่แน่นอน

• ตลาดอสังหาฯ Q3/66 ทรุดแรง -13.6% ผลจากเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น
• คลื่นลูกค้า “รัสเซีย” ซัดตลาดอสังหาฯ “ภูเก็ต” ใหญ่กว่าเมื่อสิบปีก่อน 2-3 เท่าตัว จากการหนี “ภัยสงคราม”

“การวางแผนและการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้ซื้อ เป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้สามารถก้าวข้ามความเสี่ยงและความผันผวนที่เกิดขึ้นและรักษาการเติบโตทางธุรกิจได้อย่างยั่งยืน ไม่ว่าจะเผชิญกับความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้น” ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว