ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยมีการเจริญเติบโตที่ชะลอลง โดยมีอัตราการขยายตัวร้อยละ 4.5 ชะลอลงจากร้อยละ 6.2 ในปี 2547 สาเหตุสำคัญเนื่องมาจากปัจจัยลบหลายประการ อาทิ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ เช่น เหตุการณ์สึนามิ ภาวะแล้ง ขณะที่ปัจจัยภายนอกประเทศ คือ การปรับตัวสูงขึ้นของราคาน้ำมันและราคาสินค้าโภคภัณฑ์อื่นๆ ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงสุดในรอบ 6 ปี และไทยต้องประสบปัญหาการขาดดุลบัญชีเดินสะพัด นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยได้เริ่มเข้าสู่ทิศทางขาขึ้น ปัจจัยต่างๆเหล่านี้ได้ส่งผลให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมักมีการเติบโตไปตามภาวะเศรษฐกิจ มีทิศทางที่ชะลอตัวตามไปด้วย
สำหรับเศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2549 ปัจจัยที่คาดหวังว่าจะเป็นผลบวกต่อเศรษฐกิจเริ่มเผชิญกับความไม่แน่นอน อาทิ โครงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ อีกทั้งปัญหาทางการเมืองอาจจะยังเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจต่อไป ภายใต้ช่วงระยะเวลาที่รัฐบาลใหม่มีวาระชั่วคราวที่จะเข้ามาปฏิรูปการเมือง แล้วจากนั้นจึงจะมีการยุบสภาและจัดให้มีการเลือกตั้งใหม่ ซึ่งคงจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 ไปแล้ว ภาวะดังกล่าวคงจะมีผลถึงความต่อเนื่องในเชิงนโยบายของรัฐ และถ้าหากมีประเด็นทางการเมืองที่ก่อตัวเป็นความขัดแย้งขึ้นอีก ก็อาจส่งผลกระทบต่อความมั่นใจในการใช้จ่ายของผู้บริโภคและการลงทุนของภาคเอกชน
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยความไม่แน่นอนดังกล่าวนับเป็นปัจจัยลบที่เพิ่มเข้ามา จากปัจจัยที่คาดการณ์ไว้แล้วก่อนหน้า อันได้แก่ ภาวะราคาน้ำมันที่ยังคงปรับสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคยังเผชิญแรงกดดันจากภาระรายจ่ายในการครองชีพที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยมีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและรวดเร็ว ส่งผลกระทบต่อภาวะกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการจะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้วิเคราะห์ถึงผลกระทบที่มีต่อความต้องการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยแนวโน้มเศรษฐกิจในช่วงปี 2549 และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอาจส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง
? สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย … มีทิศทางชะลอตัว
จากสถิติที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ตัวเลขล่าสุดในเดือนมกราคม 2549 ชี้ว่าที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงการจัดสรร มีจำนวน 2,543 หน่วย ลดลงร้อยละ 19.3 การหดตัวลงของจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยผู้ประกอบการธุรกิจบ้านจัดสรรนี้ เป็นทิศทางที่ต่อเนื่องจากในปี 2548 ซึ่งในเดือนมกราคมเป็นการหดตัวติดต่อกันเป็นเดือนที่ 9 สำหรับในปี 2548 ที่อยู่อาศัยจากโครงการจัดสรรมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 35,935 หน่วย ลดลงร้อยละ 11.8 จากจำนวน 40,752 หน่วย ในปี 2547 ตามทิศทางการอ่อนตัวลงของอุปสงค์ และผู้ประกอบการขนาดเล็กเข้าสู่ตลาดได้ยากลำบากขึ้น
สำหรับที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเอง เดือนมกราคม 2549 มีจำนวน 2,330 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 46 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นทิศทางที่ต่อเนื่องจากปี 2548 ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ 25,241 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 27 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยอาจมีสาเหตุจากการที่โครงการจัดสรรมีความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และทำเลน้อยลง ประกอบกับราคาบ้านใหม่ที่ปรับสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาปลูกสร้างบ้านโดยใช้บริการกับบริษัทรับสร้างบ้านหรือผู้รับเหมารายย่อย ซึ่งเจ้าของบ้านจะมีอิสระในการเลือกแบบบ้าน ทำเล และงบประมาณการก่อสร้างได้มากกว่า
สำหรับคอนโดมิเนียม เดือนมกราคม 2549 มีจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จเพียง 42 หน่วย แต่ทิศทางโดยรวมยังมีระดับสูง ในปี 2548 มีจำนวนห้องชุดจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 9,939 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 23 จากปี 2547
ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่รวม บ้านจัดสรร บ้านสร้างเอง และห้องชุดคอนโดมิเนียม มีจำนวน 71,115 หน่วยในปี 2548 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 ชะลอลงจากร้อยละ 23 ในปี 2547
? อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์เริ่มต้นขยับขึ้นตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2548 ตามหลังการทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยซื้อคืนพันธบัตร 14 วัน ของธนาคารแห่งประเทศไทยตั้งแต่ปลายปี 2547 โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี MLR ปรับขึ้นมาจากระดับต่ำสุดที่ 5.50%-5.75% มาที่ 6.50%-6.75% ณ สิ้นปี 2548 และปัจจุบันอยู่ที่ 7.50%-7.75% หรือโดยรวมมีการปรับขึ้นมาแล้วประมาณ 2.00% ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มีการปรับข้อเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเสนอเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นลง หรือหันมาใช้กลยุทธข้อเสนอที่อิงกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
ผลของอัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้น ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ดังที่เห็นได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเติบโตในอัตราที่ต่ำลง และในช่วงไตรมาสสุดท้ายปี 2548 การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีอัตราการขยายตัวร้อยละ 7 ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากร้อยละ 7.8 ในไตรมาส 3 และร้อยละ 9.4 ในช่วงครึ่งแรก ขณะที่ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมทั้งระบบ ในไตรมาส 4 2548 เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.7 ชะลอลงจากร้อยละ 17.8 สิ้นไตรมาส 3 และร้อยละ 20.4 สิ้นไตรมาส 2 ถ้าพิจารณาจากมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงปี 2548 พบว่ามีมูลค่าลดลงมาที่ 278,800 ล้านบาท เทียบกับมูลค่าประมาณกว่า 290,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงระหว่างปี 2546-2547 เป็นทิศทางเดียวกันกับมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยที่ลดลงตามภาวะอุปสงค์ ประกอบกับราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายที่มีระดับราคาต่ำลง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้วิเคราะห์ผลกระทบของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อผู้บริโภค ในด้านของภาระต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ในกรณีที่ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน โดยมองผลกระทบต่อผู้บริโภค 2 ประเภท คือ ประเภทแรก คือผู้ที่ต้องการที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน และประเภทที่สอง คือลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีการทำสัญญากู้ไปก่อนหน้านี้ นอกจากนี้ยังได้วิเคราะห์ผลกระทบที่จะส่งผ่านไปสู่ทิศทางตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยผลที่สำคัญมีดังนี้
– ผลต่อผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
ผู้ที่กำลังคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยโดยทันที โดยดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ต้นทุนที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมตลอดอายุของสินเชื่อ เมื่อรวมดอกเบี้ยแล้ว จะคิดเป็นมูลค่าเงินที่สูงขึ้น ทำให้มีผลกระทบต่อพฤติกรรมและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค กล่าวคือ ด้วยวงเงินงบประมาณในการซื้อที่มีอยู่ ผู้ซื้อจะต้องตัดลดคุณสมบัติที่ต้องการของบ้านที่จะซื้อ เช่น บ้านขนาดเล็กลง เนื่องจากส่วนที่ต้องจ่ายเพื่อเป็นค่าดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้น หรือมิฉะนั้นก็ต้องจ่ายแพงขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติที่ต้องการ ยกตัวอย่างเช่น บ้านขนาดเนื้อที่ 50 ตารางวา ราคา 4 ล้านบาท ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 80,000 บาท สำหรับค่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมาประมาณ 2% นับตั้งแต่มีการปรับดอกเบี้ยขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2548 โดยเงินงวดที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนจะสูงกว่าในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำสุดเกือบร้อยละ 20 ภายในช่วงระยะไม่ถึง 1 ปี
ตัวอย่างอัตราค่าผ่อนชำระต่อเดือน ในกรณีวงเงินกู้ 1,000,000 บาท
อัตราดอกเบี้ย MLR% อัตราการค่าผ่อนชำระ
(บาท/เดือน) ภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นต่อการปรับอัตราดอกเบี้ยทุก 1.00%
5.5% 6,900
6.5% 7,500 +8.7%
7.5% 8,100 +8.0%
8.5% 8,700 +7.4%
ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
หมายเหตุ : คำนวณจากกรณีผ่อนชำระ 20 ปี
– ผลต่อลูกหนี้เงินกู้ที่อยู่อาศัย
อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้ลูกหนี้มีต้นทุนในการซื้อบ้านสูงขึ้น ส่วนของเงินงวดที่ชำระต่อเดือนจะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจทำให้ระยะเวลาผ่อนชำระยาวออกไป ยกตัวอย่างเช่น ผู้ที่มียอดสินเชื่อคงเหลือ 1,000,000 บาท เงินงวดที่ต้องผ่อนชำระ 8000 บาทต่อเดือน ในปี 2548 ก่อนหน้าที่จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงิน ค่าดอกเบี้ยอาจอยู่ประมาณ 4500 บาทต่อเดือน (หรือถ้าอยู่ภายใต้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยคงที่ อาจมีส่วนของค่าดอกเบี้ยประมาณ 3,000 บาทต่อเดือน) แต่ดอกเบี้ย ณ ปัจจุบันที่ 7.75% จะต้องจ่ายส่วนของค่าดอกเบี้ย 6,500 บาทต่อเดือน ซึ่งจะทำให้มูลค่าการตัดเงินต้นลดลง สำหรับทางเลือกของลูกหนี้นั้น ในกรณีที่ลูกหนี้มีเงินออมและผลตอบแทนเมื่อนำไปลงทุนอาจไม่สูงเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะต้องจ่ายสำหรับสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัย ลูกหนี้อาจเลือกที่จะนำเงินออมมาชำระคืนเงินกู้ส่วนหนึ่ง เพื่อให้วงเงินสินเชื่อที่นำมาคิดดอกเบี้ยลดลงและมีระยะเวลาไถ่ถอนเร็วขึ้น ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการซื้อบ้านลดลงได้ ในอีกทางหนึ่ง ถ้าหากลูกหนี้ที่มีทางเลือกในการลงทุนทางอื่นที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงิน ก็อาจเลือกผ่อนชำระตามสัญญาเดิมต่อไป ซึ่งโดยปกติแล้ว อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยแบบลอยตัวของสถาบันการเงินบางแห่งและบางกรณี (ขึ้นอยู่กับขนาดวงเงินกู้) ในปัจจุบันมีอัตราต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย MLR ประมาณ 0.25%
– ผลต่อตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย
จากการวิเคราะห์ผลของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทุกๆ 1% จะทำให้ความสามารถในการได้รับวงเงินสินเชื่อลดลงประมาณ 8% ข้อมูลทางสถิติสะท้อนให้เห็นว่าในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น การเพิ่มขึ้นของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยมักมีทิศทางชะลอลง บ่งชี้ความสัมพันธ์ในทิศทางตรงกันข้ามระหว่างอัตราดอกเบี้ยกับมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนว่าในช่วงระยะที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นสู่ระดับสูงสุด ความต้องการที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงจะมีทิศทางทางที่ชะลอตัว
? แรงกดดันต่อภาระรายจ่ายของผู้บริโภคยังมีสูง
จากการวิเคราะห์สถานการณ์รายได้-รายจ่ายของครัวเรือน เมื่อพิจารณาถึงผลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2547 พบว่ารายได้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้ากว่ารายจ่าย และคาดว่าภาวะดังกล่าวยังคงเป็นไปอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2548-2549 ตามทิศทางราคาสินค้าที่เพิ่มสูงขึ้นรวดเร็ว ดังจะเห็นได้จากราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ย (ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก) ประมาณร้อยละ 33 ในปี 2548 และอาจปรับขึ้นอีกร้อยละ 25 ในปี 2549 โดยในปี 2548 น้ำมันเบนซิน 95 มีราคาเฉลี่ย 23.89 บาทต่อลิตร และดีเซลมีราคาเฉลี่ย 20.01 บาทต่อลิตร ขณะที่ล่าสุด ณ วันที่ 24 เมษายน 2549 น้ำมันเบนซิน 95 มีราคา 28.34 บาทต่อลิตร และดีเซลมีราคา 26.69 บาทต่อลิตร เป็นสถิติสูงสุดใหม่อีกครั้ง นอกจากนี้ ต้นทุนการผลิตสินค้า ซึ่งสะท้อนจากดัชนีราคาสินค้าผู้ผลิตยังปรับตัวสูงขึ้น และผลของต้นทุนที่เพิ่มขึ้นซึ่งค่อยๆส่งผ่านไปสู่ราคาสินค้าผู้บริโภค คาดว่าจะทำให้อัตราเงินเฟ้อในปี 2549 เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 4.0-4.5 ใกล้เคียงกับปี 2548 ภาวะราคาสินค้าจึงยังคงเป็นแรงกดดันต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภคในช่วงปี 2549 นี้ ภาวะราคาน้ำมันและค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้อัตราส่วนรายจ่ายต่อรายได้ของครัวเรือนปรับตัวสูงขึ้น โดยคาดว่าอาจเป็นระดับสูงสุดในรอบกว่า 10 ปี ภาระรายจ่ายที่สูงขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อส่วนเกินของผู้บริโภคนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต่อการดำเนินชีวิต ซึ่งเป็นส่วนที่สามารถนำไปใช้จ่ายสำหรับสินค้าฟุ่มเฟือยหรือเพื่อการออมปรับตัวลดลง
เมื่อพิจารณาผลในด้านกำลังซื้อ จากการเปลี่ยนแปลงรายได้-รายจ่ายของครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ย พบว่า ผลกระทบของภาระค่าใช้จ่ายของครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นรวดเร็ว รวมกับการเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้ระดับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยปรับลดลงในปี 2549 จากที่ในปี 2548 ยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยต่อปียังปรับเพิ่มขึ้นไม่มาก แม้ว่าจะได้รับผลกระทบรุนแรงจากภาระรายจ่ายที่พุ่งสูงขึ้นก็ตาม แต่สำหรับในปี 2549 อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และภาระรายจ่ายก็ยังเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เช่น ค่าน้ำมันเชื้อเพลิง และค่าโดยสารรถสาธารณะ สถานการณ์ดังกล่าวอาจส่งผลให้การเติบโตของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีทิศทางที่ชะลอลงในช่วงปี 2549
อย่างไรก็ดี ภาวะดังกล่าวน่าจะค่อยๆปรับตัวดีขึ้นเมื่อปัจจัยที่ส่งผลกดดันต่อภาระรายจ่ายของผู้บริโภคเริ่มผ่อนคลายลง อัตราดอกเบี้ยเริ่มมีเสถียรภาพ ซึ่งหมายถึงการที่ดอกเบี้ยเริ่มมีระดับทรงตัวหรืออาจปรับลดลงจากระดับสูงสุด ปัจจุบัน คาดว่าจะเห็นอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินขยับขึ้นไปถึงจุดสูงสุดภายในไตรมาส 3 ของปีนี้ โดยอัตราดอกเบี้ยนโยบายน่าจะปรับขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 4.75-5.00% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 8% ซึ่งน่าจะเป็นระดับที่เป็นกลางที่เหมาะสมสำหรับพื้นฐานของเศรษฐกิจไทย ในระยะที่อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจน่าจะอยู่ที่ประมาณ 4-5% และอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ประมาณ 3-4% ในช่วงปีข้างหน้า ดังนั้น ถ้าในปี 2550 อัตราเงินเฟ้อผ่อนคลายลง และมีโอกาสที่ดอกเบี้ยอาจปรับลดลง ก็น่าที่จะเป็นปัจจัยที่ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น ภายใต้เงื่อนไขที่รายได้เพิ่มขึ้นในอัตราที่ไม่ลดลงจากเดิม
? แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ในช่วงปี 2549 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจมีจำนวนโดยรวมใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา สำหรับที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรอาจยังมีจำนวนลดลงต่อเนื่องจากในปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจากโครงการจัดสรรประมาณ 34,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 5.4 จาก 35,935 หน่วยในปี 2548 ที่อยู่อาศัยประเภทปลูกสร้างเองอาจเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง มีจำนวนประมาณ 26,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 จาก 25,241 หน่วยในปี 2548 และสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีการจดทะเบียนอาจเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลงเช่นกัน โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 11,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 จาก 9,939 หน่วยในปี 2548 โดยรวมแล้วจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ทุกประเภทอาจมีประมาณ 71,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับปี 2548
มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมทั่วประเทศอาจเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง โดยคาดว่าอาจมีมูลค่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆประมาณ 230,000 ล้านบาทในปี 2549 เทียบกับประมาณ 200,000 ล้านบาทในปี 2548 และมีอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ร้อยละ 8 ในปี 2549 เทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 13 ในปี 2548
การชะลอตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยอาจส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งระบบเติบโตชะลอลงไปในทิศทางเดียวกัน โดยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2549 อาจมีมูลค่าประมาณ 1.335 ล้านล้านบาท ขยายตัวประมาณร้อยละ 10 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 15.6 เมื่อสิ้นปี 2548
สรุปและข้อคิดเห็น
ภายใต้ภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญปัจจัยลบและปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้วิเคราะห์ถึงผลกระทบที่จะมีต่อความต้องการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยแนวโน้มเศรษฐกิจในช่วงปี 2549 และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอาจส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง
โดยสรุป แนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2549 อาจไม่ดีไปกว่าปีก่อนหน้า โดยมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจประมาณร้อยละ 4.0-5.0 ระดับราคาสินค้าที่สะท้อนจากอัตราเงินเฟ้ออาจยังอยู่ในระดับสูงประมาณร้อยละ 4.0-4.5 ในปี 2549 ใกล้เคียงร้อยละ 4.5 ในปี 2548 อัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ใกล้ปรับถึงจุดสูงสุดตามหลังทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่คาดว่าจะถึงระดับสูงสุดที่ 4.75%-5.00% ภายในครึ่งแรกปี 2549 แรงกดดันด้านอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงในปี 2549 ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนด้านพลังงานอาจยังปรับตัวสูงขึ้นในปี 2549 ซึ่งจะมีผลต่อราคาที่อยู่อาศัยในโครงการใหม่ ขณะที่ผู้ประกอบการอาจเผชิญภาวะต้นทุนการดำเนินโครงการ และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ส่งผลให้อัตรากำไรหดแคบลง ขณะเดียวกัน การประกาศใช้กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ แทนกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับเดิมที่จะหมดอายุลงในเดือนกรกฎาคม 2549 คงจะส่งผลให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้องจัดสรรพื้นที่เว้นว่างให้เป็นไปตามข้อกำหนด รวมถึงที่ดินในบางพื้นที่อาจมีข้อจำกัดต่อโอกาสในการนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2549 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ในช่วงปี 2549 ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรอาจยังมีจำนวนลดลง อยู่ที่ประมาณ 34,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 5.4 ต่อเนื่องจากที่หดตัวร้อยละ 11.8 ในปี 2548 ที่อยู่อาศัยประเภทปลูกสร้างเองและห้องชุดคอนโดมิเนียมอาจเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง โดยที่อยู่อาศัยประเภทปลูกสร้างเองอาจมีจำนวนประมาณ 26,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 และสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีการจดทะเบียนอาจมีจำนวนประมาณ 11,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ส่งผลให้ จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่โดยรวมทุกประเภทอาจลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2548
มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมทั่วประเทศอาจเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง โดยคาดว่าอาจมีมูลค่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆประมาณ 230,000 ล้านบาทในปี 2549 เทียบกับประมาณ 200,000 ล้านบาทในปี 2548 และมีอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ร้อยละ 8 ในปี 2549 เทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 13 ในปี 2548
การชะลอตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยอาจส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งระบบเติบโตชะลอลงไปในทิศทางเดียวกัน โดยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2549 อาจมีมูลค่าประมาณ 1.335 ล้านล้านบาท ขยายตัวประมาณร้อยละ 10 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 15.6 เมื่อสิ้นปี 2548
สำหรับในปี 2550 เศรษฐกิจมีโอกาสที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นบ้าง ถ้าปัจจัยที่ส่งผลกดดันอุปสงค์ภายในประเทศ อาทิ ระดับราคาสินค้าและอัตราดอกเบี้ย ผ่อนคลายลงในระดับหนึ่ง โดยคาดว่าแนวโน้มอัตราเงินเฟ้ออาจชะลอลงมาที่ร้อยละ 3.0-4.0 ขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีโอกาสที่จะทรงตัวหรือปรับลดลงในปี 2550 ซึ่งในกรณีที่เศรษฐกิจมีการฟื้นตัวดีขึ้น รายได้ของผู้บริโภคมีการเติบโตที่สูงกว่าด้านรายจ่าย ก็น่าจะส่งผลให้กำลังซื้อต่อที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้นได้บ้างในปี 2550
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในปี 2550 ยังคงอยู่ภายใต้ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญคือปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองทั้งในและนอกประเทศ ในส่วนของปัจจัยภายนอก สถานการณ์ตึงเครียดในตะวันออกกลาง กรณีปัญหาการพัฒนาพลังงานนิวเคลียร์ของอิหร่าน อาจเป็นปัจจัยคุกคามเสถียรภาพการเติบโตของเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะผลที่จะเกิดขึ้นกับราคาน้ำมัน ขณะที่การเมืองในประเทศอาจมีความไม่แน่นอนไปจนกว่าจะมีการเลือกตั้งใหม่และมีรัฐบาลถาวรเข้ามาบริหารประเทศในช่วงครึ่งหลังปี 2550 ไปแล้ว
ภายใต้ภาวะที่ราคาน้ำมัน ซึ่งเป็นค่าจ่ายในการเดินทางของประชาชนที่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรุนแรง โดยปัจจุบันราคาน้ำมันแพงขึ้นเกือบเท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2545 ที่ราคาน้ำมันเบนซิน 95 อยู่ที่ประมาณ 15 บาทต่อลิตรและดีเซลอยู่ที่ประมาณ 13 บาทต่อลิตร ตัวแปรสำคัญประการหนึ่งสำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจึงอยู่ที่ทำเลที่ตั้งของโครงการ คอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองน่าจะยังคงได้รับความสนใจจากผู้ที่คิดจะซื้อบ้าน ขณะที่โครงการจัดสรรที่ตั้งอยู่ในเขตที่ห่างไกล ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงจนเกินไป อาจเสียเปรียบโครงการที่เปิดตัวในพื้นที่ที่การเดินทางสะดวกรวดเร็ว สำหรับปัจจัยที่ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยและผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะให้ความสนใจในระยะต่อไปคือข้อสรุปของโครงการระบบขนส่งมวลชนรูปแบบราง หรือโครงการรถไฟฟ้า ซึ่งยังคงต้องรอนโยบายที่ชัดเจนของรัฐบาลและการตอบรับของนักลงทุนเอกชนที่จะสนใจยื่นข้อเสนอลงทุนในโครงการดังกล่าว ถ้าระบบรถไฟฟ้ามีการขยายโครงข่ายเชื่อมโยงจากใจกลางเมืองไปสู่พื้นที่ย่านที่อยู่อาศัยชานเมือง ก็น่าจะเป็นปัจจัยที่กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า
