2560 ช่วงต้นปีเป็นเทศกาลอวดโฉมแผนธุรกิจที่จะลงทุนในปีนี้ทั้งปี ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในยุคไทยแลนด์ 4.0 ต่างพากันงัดทีเด็ดมาประชันขันแข่งชนิดไม่มีใครยอมใคร บางรายกำลังต่อจิ๊กซอว์แผนลงทุนเพื่อจะโกอินเตอร์ บางบริษัทไล่ล่าอนาคตบนแพลตฟอร์มดิจิทัลเวนเจอร์ ขณะที่บางรายซมพิษเศรษฐกิจจำต้องลุกขึ้นมารีฟอร์มตัวเองใหม่หมดตั้งแต่การปรับผังโครงสร้างองค์กร รีวิวแผนพัฒนาโครงการ ไปจนถึงการจูนไมล์เซตพนักงานเพื่อให้เดินไปข้างหน้าในทิศทางเดียวกัน
ยอดขายบ้าน-คอนโด กทม. – ปริมณฑลปีละ 3 แสนล้าน
เลาะตะเข็บการประกาศแผนธุรกิจ ต้องให้คะแนนนิยมกับ “บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท” ที่มีข้อมูลวิจัยและสำรวจอุปสงค์-อุปทานแน่นปึ้ก และด้วยเหตุผลที่โครงการจัดสรรทั้งประเภทบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม มียอดขายและยอดโอนกระจุกอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลถึง 70% ที่เหลือกระจายอยู่ใน 70 กว่าจังหวัดรวมกันเพียง 30% ทำให้โซนเมืองกรุงและจังหวัดข้างเคียงมีความสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันแย่งชิงกำลังซื้อ
เค้กตลาดจัดสรรในกรุงทพฯ และปริมณฑล สถิติระบุว่ามีมูลค่าการขายปีละ 2-3 แสนล้านบาท มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ก็จะล้อกันไป ดังนี้ ปี 2556, 2557, 2558 และ 2559 มีมูลค่าการขาย (พรีเซล) 348,536 ล้านบาท, 293,438 ล้านบาท, 354,799 ล้านบาท และ 362,456 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีมูลค่าการโอน 294,151 ล้านบาท, 364,208 ล้านบาท, 302,262 ล้านบาท และ (ปี 2559 สถิติ ณ เดือนพฤศจิกายน) 272,304 ล้านบาท ตามลำดับ
แยกตามประเภทโปรดักต์ ดังนี้ สินค้าคอนโดมิเนียม สถิติปี 2556, 2557, 2558 และ 2559 มีมูลค่าการขาย190,471 ล้านบาท, 142,101 ล้านบาท, 182,680 ล้านบาท และ 183,500 ล้านบาท มีมูลค่าการโอน (รับรู้รายได้) 130,757 ล้านบาท, 140,599 ล้านบาท, 126,798 ล้านบาท และ 148,166 ล้านบาท ตามลำดับ
สินค้าบ้านเดี่ยว ปี 2556-2559 มีมูลค่าการขาย91,105 ล้านบาท, 85,596 ล้านบาท, 90,208 ล้านบาท และ 101,518 ล้านบาท มีมูลค่าการโอน 94,865 ล้านบาท, 123,820 ล้านบาท, 93,697 ล้านบาท และ 64,125 ล้านบาท ตามลำดับ
สินค้าทาวน์เฮาส์ สถิติระหว่างปี 2556-2559 มีมูลค่าการขาย 58,144 ล้านบาท, 5,870 ล้านบาท, 71,679 ล้านบาท และ 66,716 ล้านบาท มีมูลค่าการโอน 55,284 ล้านบาท, 81,032 ล้านบาท, 65,267 ล้านบาท และ 49,976 ล้านบาท ตามลำดับ
ข้อมูลเชิงสถิตินี้บ่งชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีความต้องการซื้อปีละ 1 แสนกว่ายูนิต มีมูลค่าการขาย 3.5-3.6 แสนล้านบาทต่อปี และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 3 แสนล้านบาทต่อปี โดยกระจายความต้องการซื้อใน 2 ประเภทคือ โครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม กับโครงการแนวราบซึ่งได้แก่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ดังนั้น แผนธุรกิจที่ออกมาทำให้ผู้บริโภคทราบได้ทันทีว่าปีนี้ใครเป็นรายเล็กรายใหญ่ ใครที่จะบุกตลาดหนักหน่วง หรือใครที่ใช้แผนธุรกิจเชิงตั้งรับสถานการณ์ในภาวะที่เศรษฐกิจยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง
ไตรมาส 1/60 วัดดีกรี “เรดโอเชียน”
สภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในปีที่แล้ว รวมทั้งกลไกกำลังซื้อไม่ทำงานในช่วงไตรมาส 4 ปี 2559 ส่งผลกระทบทางตรงทำให้ผู้ประกอบการหรือดีเวลอปเปอร์ตัดสินใจเลื่อน หรือชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่จากปี 2559 มาอยู่ในปีระกาแทน จากการสำรวจผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่เรียกว่าบิ๊กแบรนด์ เพียง7บริษัท (บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท, บมจ.ศุภาลัย, บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์, บมจ.สิงห์ เอสเตท, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และบมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้) พบว่าวางแผนเปิดตัวใหม่ 160-170 โครงการ มูลค่ารวม 1.8 แสนล้านบาท
ในขณะที่ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นทำที่อยู่อาศัยจำนวน 18 รายในตลาดหุ้น ตลาดโครงการจัดสรรแต่ละปีจึงตกอยู่ในมือบิ๊กแบรนด์เพียง 10-20 ราย โดยครองมาร์เก็ตแชร์ 3ใน 4 ของตลาดรวม เหลือที่ว่างให้ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เพียง1ใน4เท่านั้น
ในจำนวนนี้ จากการสำรวจความคิดเห็นผู้ประกอบการส่วนใหญ่กล่าวสอดคล้องกันว่า โครงการที่ค้างเปิดตัวไตรมาสสุดท้ายปีที่แล้ว จะต้องเร่งรัดเปิดตัวภายในไตรมาสแรกปีนี้ เหตุผลเพราะเตรียมทุกอย่างไว้หมดแล้ว ทั้งสำนักงานขาย อีเวนต์เปิดพรีเซล แคมเปญโปรโมชัน อย่างน้อยที่สุด คอนโดมิเนียมที่เลื่อนเปิดตัวไตรมาส 4/59 มีมูลค่ารวมกันไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาท ยังไม่นับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์อีกนับไม่ถ้วน กลายเป็นสต็อกลอยๆ ในแผนผังโครงการที่ต้องเร่งเปิดตัว จึงทำให้เห็นภาพยอดเปิดตัวโครงการใหม่สูงกว่าปกติ
“พฤกษา-แสนสิริ” 2 บริษัทเปิดตัว 1 แสนล้าน
โฟกัสเฉพาะมูลค่าโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ โลกตะลึงแน่นอนถ้าหากรู้ว่าเพียง2บริษัทวางแผนพัฒนาโครงการปีนี้มีมูลค่ารวมกันถึง1แสนล้านบาท ได้แก่ ค่ายพฤกษาเรียลเอสเตท ของเศรษฐีตลาดหุ้น “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” ปีที่แล้วเปิดตัวใหม่ 59,700 ล้านบาท ปีนี้ฟาดเข้าไปเป็น 60,800 ล้านบาท ส่วนค่ายแสนสิริ ปีนี้ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 41,200 ล้านบาท
กลยุทธ์ของพฤกษาเรียลเอสเตท มาฟอร์มใหญ่และไม่ทิ้งตลาดหลักซึ่งบริษัทเติบโตมาจากตลาดแมส ลูกค้าระดับกลาง-ล่าง มีสัดส่วนเกือบ 100% เรื่องใหม่ๆ ในปีนี้หันมาเจาะตลาดลูกค้าระดับบนมากขึ้น เพราะต้องการบาลานซ์พอร์ตรายได้ให้มีฐานลูกค้าทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่ระดับล่าง-กลาง-บน
ปีนี้ พฤกษาฯ จะทำบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ กลุ่มราคาแพง 6 โครงการด้วยกัน มูลค่ารวม 9,900 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 10-20% ของพอร์ตรายได้รวม
เหลียวกลับมาดูกลยุทธ์ค่ายแสนสิริ ปีนี้ดูเหมือนจะเอ็นจอยอยู่กับการบุกเบิกธุรกิจพันธมิตรร่วมทุนกับบีทีเอสกรุ๊ป ร่วมกันทำคอนโดฯ แบรนด์ “เดอะไลน์” ซึ่งประกาศเป้าบริษัทร่วมทุน 5 ปีจะทำ 25 โครงการ มูลค่ารวม 1 แสนล้านบาท ล่าสุดร่วมทุนกันได้ 2 ปีพัฒนาแล้ว 8 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท ปีนี้ก็เลยกะจะปักหมุดเพิ่มอีก4โครงการ แบรนด์เดอะโมนูเมนต์กับเดอะเบส มูลค่าโครงการรวม 12,000 ล้านบาท
ที่ดูเหมือนจะเป็น proudly present ของแสนสิริ คือตั้งเป้าขายลูกค้าต่างชาติปีนี้ 7,500 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโต 40% จากรายได้ลูกค้าต่างชาติปี’59 ที่มีรายได้ 5,400 ล้านบาท คำอธิบายของบริษัท ความสำเร็จมาจากการโรดโชว์ขายตลาดต่างประเทศพร้อมกันทีเดียวหลายๆ ประเทศ หรือ Global Launch ทำให้ฐานลูกค้าเพิ่มในประเทศฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ และจีนแผ่นดินใหญ่
ปีระกา บิ๊กแบรนด์รุมขย่มตลาด
ในขณะที่แผนลงทุนของบิ๊กแบรนด์อื่นๆ เกินหลักหมื่นล้านบาทอีกหลายค่าย อาทิ ค่ายศุภาลัย วางแผนพัฒนาโครงการมูลค่ารวม 37,000 ล้านบาท, ค่ายเอพี (ไทยแลนด์) เตรียมเปิดตัวใหม่ 35,000 ล้านบาท, ค่ายเอสซี แอสเสทของตระกูลชินวัตรเตรียมเปิดขาย 27,600 ล้านบาท, ค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์อีกไม่ต่ำกว่า 36,000 ล้านบาท เป็นต้น
สำหรับค่ายศุภาลัย ภายใต้การนำของ “ประทีป ตั้งมติธรรม” มองบวกกับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปีระกาโดยบอกว่ากลยุทธ์ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับสมดุลของตลาด โครงการที่เลื่อนเปิดตัวในปีที่แล้วขยับมาทำในปีนี้ทั้งหมด รวมกับของใหม่ทำให้มีเป้าพัฒนาเพิ่ม21โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 16 โครงการ กับคอนโดฯ อีก 5 โครงการ มูลค่ารวม 27,000 ล้านบาท
กลยุทธ์หลักปีนี้ยังโตไปกับตลาดล่าง-กลาง-บน เรื่องใหม่ๆ ของศุภาลัยน่าจะมี 2 เรื่องหลัก คือ ขยับมาทำตลาดคอนโดฯ แพง ตารางเมตรเกิน1แสนบาทเป็นครั้งแรกของบริษัท แบรนด์ศุภาลัย โอเรียนทอลสุขุมวิท 39 เพิ่งลอนช์โปรเจกต์เมื่อกลางเดือนมกราคมที่ผ่านมา อีกเรื่องคือตอกย้ำฐานะเจ้าตลาดต่างจังหวัดในกลุ่มบิ๊กแบรนด์ด้วยกัน โดยเดินหน้าลงทุนต่อเนื่องในพื้นที่ปราบเซียนอย่างจังหวัดเชียงใหม่ สงขลา ภูเก็ต อุดรธานี ขอนแก่น ชลบุรี สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช ระยอง อุบลราชธานี โคราช รวมทั้งแตกทำเลเข้าจังหวัดเชียงราย
เขย่งก้าวกระโดดปั้นแบรนด์ไทยโกอินเตอร์
สีสันของคอร์ปอเรตอสังหาฯไทยปีนี้น่าจะเป็นการต่อยอดความสำเร็จจากแผนร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติ ตัวอย่างชัดเจนต้องยกยอดให้ “ค่ายแสนสิริ” โดยกรรมการผู้จัดการใหญ่ “เสี่ยนิด-เศรษฐา ทวีสิน” (ไม่ชอบให้เรียกว่าซีอีโอ) นอกจากใช้คอนเนกชันของมังกรบีทีเอส “เสี่ยคีรี กาญจนพาสน์” แห่งบีทีเอสกรุ๊ปในการเจาะลูกค้าเอเชียแล้ว
ยังมีจิ๊กซอว์อีกตัวที่เดินหมากมาได้ระยะหนึ่ง นั่นคือในปีที่แล้วได้ผนึกกับ YOO Design และ Philippe Starck บริษัทดีไซน์ชื่อเสียงโด่งดังระดับโลก พัฒนาคอนโดฯ แบรนด์ KHUN by YOO Inspiraed by Starck (คุณ บาย ยู อินสไปร์ บาย สตาร์ค) ย่านทองหล่อ สร้างจุดขายพัฒนาในคอนเซ็ปต์ Branded Condominiumแห่งแรกของตลาดเมืองไทย มูลค่า 4,000 ล้านบาท และปีนี้จัดทริปสื่อมวลชนบินลัดฟ้าเข้ากรุงลอนดอน เพื่อเป็นสักขีพยานการปักหมุดแบรนด์แสนสิริเข้าสู่ตลาดอินเตอร์เนชันแนลกับคอนโดฯ 9 Elvaston Place ย่านเซาท์เคนซิงตัน กรุงลอนดอน
ค่ายเอพี (ไทยแลนด์) ของ “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” เรื่องใหม่ปีนี้เป็นการตอกย้ำความสำเร็จในการร่วมลงทุนกับญี่ปุ่น “มิตซูบิชิ เอสเตทกรุ๊ป” อยู่ด้วยกัน 3 ปีเต็ม ย่างเข้าปีที่ 4 ในปีนี้ จากเดิมที่เคยร่วมลงทุนกันอย่างหลวมๆ ก็ทำให้เป็นจริงเป็นจังมากขึ้น ด้วยการจัดตั้งบริษัทพรีเมียม เรสซิเดนท์ จำกัด ในประเทศไทย ทุนจดทะเบียน 6,100 ล้านบาท ตั้งเป้าจบปีที่ 4 จะมีโครงการพัฒนาร่วมกันมูลค่ารวม 47,000 ล้านบาท
อีกรายคือค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ผู้บริหารหนุ่มหล่อระดับซุป’ตาร์ “โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา” มีดวงตาที่ 3 ในการเข้าไปร่วมทุนกับกลุ่มทุนญี่ปุ่น “มิตซุย ฟุโดซัง” ตั้งแต่ปี 2555 และเริ่มต้นพัฒนาโครงการแรกร่วมกัน แบรนด์ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท สถิติ ณ สิ้นปี’59 ที่ผ่านมา อนันดาฯ-มิตซุย เปิดตัวคอนโดฯ ไปแล้ว 12 โครงการ มูลค่ารวม 56,600 ล้านบาท ในขณะที่ปีนี้เตรียมเปิดตัวร่วมกันอีก 7 โครงการรวด โดยสัดส่วนรายได้ของอนันดาฯ ในวันนี้ สัดส่วน 2 ใน 3 มาจากโครงการร่วมทุนนี่เอง
เกาะติดเทรนด์สังคมล้ำยุค “ดิจิทัลเวนเจอร์-พร็อพเทค”
วินาทีนี้คงจะเชยมากถ้าไม่รู้จักคำศัพท์ Disruptive Technolgy ซึ่งหมายถึงการปฏิวัติการทำธุรกิจด้วยนวัตกรรม ให้จับสังเกตคำว่าปฏิวัติให้ดี เพราะหมายถึงการเปลี่ยนแปลงโดยสิ้นเชิง แตกต่างจากคำว่าปฏิรูปที่หมายถึงปรับปรุงปรับเปลี่ยนอย่างค่อยเป็นค่อยไป เป็นการปรับตัวให้ทันกับการใช้ชีวิตในยุคดิจิทัล ซึ่งวงการอสังหาริมทรัพย์ขานรับหลายบริษัท อาทิ ค่ายควอลิตี้เฮ้าส์ “ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” เคยบอกกล่าวไว้เมื่อปลายปีที่แล้วว่ากำลังฟอร์มทีมงานมาทำดาต้าเบสข้อมูลธุรกิจอสังหาฯ เพื่อต่อยอดให้กับผู้บริโภครวมทั้งต่อยอดสตาร์ทอัปก็ได้ทั้งนั้น
ทั้งนี้ทั้งนั้น ปัจจุบันมีอย่างน้อย 3 บริษัทที่เปิดตัวว่าสนใจรุกคืบเข้าสู่เทรนด์การลงทุน “พร็อพเพอร์ตี้ เทคโนโลยี” เรียกสั้นๆ ว่าพร็อพเทค กับการร่วมลงทุนกับสตาร์ทอัปหรือเครือข่ายพันธมิตรอื่นๆ ที่เรียกว่า “ดิจิทัลเวนเจอร์” ประกอบด้วยค่ายอนันดาฯ, แสนสิริ และเอสซี แอสเสท
เปิดฉากกันด้วยค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ มุมคิดของ “ซีอีโอชานนท์” บอกว่าสถิติเมื่อปี 2478 สำรวจ 500 บริษัทในสหรัฐอเมริกามีอายุองค์กรเฉลี่ย 90 ปี อัปเดตกันอีกครั้งกับผลสำรวจเมื่อปี 2548 อายุองค์กรของบริษัทใน Fortune 500 หดสั้นเหลือเพียง 15 ปี เมื่อเหลียวกลับมามองตัวเอง อนันดาฯ เพิ่งมีอายุบริษัท 17 ปีเท่านั้น
…บริษัทอนันดาฯ ก่อตั้งมา17 ปี เรามองตัวเองเป็นสตาร์ทอัปที่เริ่มต้นจากการพัฒนาคอนโดฯ เกาะทำเลแนวรถไฟฟ้าเพื่อแก้ปัญหาคนเมือง ปัจจุบันคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้ากำลังเข้าสู่จุดสูงสุดของเอสเคิร์ฟแล้ว ในโลกที่กำลัง disruption บริษัทจำเป็นต้องปรับตัวให้รวดเร็วเพื่อให้ทันกับเทคโนโลยี ปรับตัวไปหาเอสเคิร์ฟใหม่ ธุรกิจใหม่ แต่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ นั่นคือการแก้ปัญหาคนเมือง เรามองว่าอนาคตสักวันหนึ่ง อนันดาฯ อาจไม่ได้มีธุรกิจหลักก่อสร้างที่อยู่อาศัยอีกแล้วก็ได้ เพราะธุรกิจใหม่อาจเติบโตได้ระดับโลก
คำต่อคำในการมองเทรนด์ของผู้นำบริษัท
สิ่งที่ทำในปีนี้ ลงทุน 300 ล้านบาทเนรมิตสำนักงานใหญ่ภายใต้คอนเซ็ปต์ “อนันดา เออร์เบินเทค”, เป็นพันธมิตรกับหลายองค์กรเพื่อบ่มเพาะสตาร์ทอัป เช่น ศศินทร์และฮับบ้า (HUBBA) มีการนำร่องระบบฮอปคาร์ ซึ่งเป็นบริษัทรถเช่าที่จะพัฒนาไปสู่คาร์แชริ่ง ฯลฯ
ไล่เลี่ยกับค่ายแสนสิริที่ประกาศนโยบายก้าวทันยุคดิจิทัล (digital transformation) ด้วยการจัดตั้งแผนกใหม่ Data Analytics and Business Intelligence ทำหน้าที่วางโรดแมปเอ็นเตอร์ไพรส์ดาต้าใหม่ทั้งหมด แนวคิดคือเป็นการลงทุนทรัพยากรบุคคล ตั้งเป้าลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกิจในระยะยาว และเป็นการต่อยอดหลัก EFG-Engineering for Growth ทำต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้
อีกรายคือค่ายเอสซี แอสเสท “ณัฐพงศ์ คุณากรพงศ์” ซีอีโอ ประกาศ ลงทุนในดิจิทัลเวนเจอร์เช่นเดียวกัน แต่หยิบคอนเซ็ปต์การอธิบายออกมาเป็นแนวทางของการก้าวเข้าสู่ยุคเอสซี 4.0 โดยใช้งบ 50 ล้านบาทลงทุนพร็อพเทค เพื่อพัฒนาการบริการและสินค้าด้วยนวัตกรรม รองรับการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์องค์กรให้สอดรับกับวิธีคิดในท่วงทำนอง Human Centric ซึ่งเป็นการทำความเข้าใจปัญหาการอยู่อาศัยของมนุษย์ และเอสซีฯ รับอาสาเป็นผู้หาหนทางแก้ไขปัญหานั้น
