คนไทยเงินไม่ถึง ก็พึ่ง “เศรษฐีจีน” แทน ผ่าเทรนด์ร้อนอสังหาฯ ทุนมังกรหอบเงินลงทุนพัฒนา-ซื้อคอนโด “บิ๊กล็อต”

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 ด้าน “ดีมานด์” และ “ซัพพลาย”  ไม่ได้โตหวือหวา เพราะยังเป็นปีที่เผชิญเศรษฐกิจ กำลังซื้อชะลอตัว แต่ปี 2561 อสังหาฯ เห็นสัญญาณ “ขาขึ้น” ทั้งจำนวนที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้น และผู้ซื้อเองก็ขนเงินมาลงมากขึ้น และยุคนี้ถ้า “พึ่ง” เศรษฐีไทย คนมีเงินหนามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไม่ได้  “เศรษฐีจีน” ยังเป็นคำตอบขุมทองทำให้ดีเวลลอปเปอร์ทำเงิน และถือเป็น ใน เทรนด์ร้อนของอสังหาฯ ปี 2561

พฤติกรรมผู้บริโภคชาวไทยที่ซื้ออสังหาฯ นอกจากตอบโจทย์ปัจจัย คือเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีการซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรด้วย แต่หลายปีที่ผ่านมา “ทุนแดนมังกร” กลับเข้ามามีบทบาทในการซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้น และไม่ได้ซื้อกันแค่ห้องสองห้องเท่านั้น แต่กลับซื้อเป็น “บิ๊กล็อต” ยกตึกตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด 49%

“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ให้เหตุผลที่ทุนจีนบุกหนักยึดลงทุนซื้อคอนโดในไทยเกือบยกตึก เพราะต้องการตอบโจทย์ชาวจีนที่เดินทางมาเที่ยวไทยมากขึ้นหลัก 10 ล้านคนต่อปี จึงต้องใช้ที่อยู่เหล่านั้นเป็นทั้งบ้านหลังที่ และแหล่งพักผ่อนช่วงฮอลิเดย์นั่นเอง            

นอกจากนี้ ถ้าเทียบราคาที่อยู่อาศัยในไทย ต้องยอมรับว่ายัง “ถูก” กว่าประเทศเพื่อนบ้านทั้งในฮ่องกง สิงคโปร์ จึงทำให้มีการเข้ามาซื้อเพื่อตอบโจทย์การลงทุน และเมื่อมีการเคลื่อนย้ายเงินทุน “จีน” ไม่ปักหลักเทเงินในประเทศเดียวแต่ต้องกระจายความเสี่ยงไปหลายๆ ตลาด และหากอัตราดอกเบี้ยในประเทศต่ำก็ต้องโยกเงินไปยังตลาดที่ดอกเบี้ยดีกว่าแทน

ไม่ใช่แค่ทุนจีนที่ขนเงินมาซื้อคอนโดในไทย แต่ยังมีทั้งฮ่องกง สิงคโปร์ และญี่ปุ่นด้วย ส่วนโปรเจกต์ที่ “เนื้อหอม” จนเตะตาผู้ซื้อรายใหญ่ได้แก่ โครงการ “พาร์ค 24 ของออริจิ้น และ “ฮาร์เบอร์ เรสซิเดนซ์” ส่วนปีก่อนๆ โครงการที่ขายยกล็อตมีทั้ง

โครงการคอนโดมิเนียมที่ถูกทุนต่างชาติซื้อบิ๊กล็อตมีทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ลักชัวรี ไฮเอนด์ และระดับกลางบน ส่วนใหญ่เป็นยูนิตขนาด 1-2 ห้องนอน เพราะปล่อยง่าย

“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์”กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด

ขนเงินมาซื้อไม่พอเพราะทุนข้ามชาติยังเข้ามาพัฒนาโครงการด้วย เป็นอีก “เทรนด์ฮอต” ไม่แพ้กัน เช่นเดิมจีนยังเป็น “ขาใหญ่” ระดมเงินมาลงทุนพัฒนาโครงการเองโดยไม่พึ่งบริษัทไทยชื่อดังเพื่อร่วมทุนอีกต่อไป โดยไตรมาสแรกเทเงินแล้วกว่า หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นห้องชุดราว 20% ของตลาด เรียกว่าเข้ามาไม่นาน แต่แย่งแชร์ไปได้ไม่น้อยทีเดียว  

ขณะที่ญี่ปุ่นซึ่งเคยเป็นยักษ์ใหญ่ที่เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ก็ยังคงร่วมทุนผุดโปรเจกต์ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ไม่ต่ำกว่า 4-5 โครงการ

“เดิมทุนญี่ปุ่นเมื่อเข้ามาลงทุในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานหรืออินฟราสตรัคเจอร์ ก็ทำให้คุ้นเคยตลาดและลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ต่อ เช่นเดียวกับทุนจีนที่ได้เข้ามาลงทุนด้านอินฟราสตัคเจอร์ เมื่อเห็นโอกาสก็เข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม”

4 ทุนข้ามชาติบุกลงทุน-ซื้ออสังหาฯ ในไทย เฉพาะจีนลงทุนคอนโดจนกินสัดส่วนตลาด 20%

ส่วนเทรนด์ที่ 3 ทุนไทยที่พัฒนาโครงการอสังหาฯ ปีนี้เห็นผู้ประกอบการ “รายกลาง” และ “หน้าใหม่” ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาแบ่งเค้กคอนโดได้ 38% จากเดิม “บิ๊กเนม” ในตลาดฯครองตลาดถึง 70% แต่ไตรมาสแรกลดเหลือ 62% โดยกลยุทธ์ที่รายกลางลุยอสังหาฯ จะเน้นพัฒนาคอนโด เพราะขึ้นโครงการและรับรู้รายได้เร็ว ปิดปุ๊บมูฟต่อโครงการใหม่ได้เลย ซึ่งสวนทางกับรายใหญ่ที่ปีนี้เน้นพัฒนาโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และหารายได้ประจำ (Recurring Income) ด้วยการพัฒนาโรงแรมและอาคารสำนักงานมากขึ้น รวมถึงการลงทุนในต่างประเทศ

เทรนด์ที่ หน้าใหม่ที่เข้ามาลงทุน เพราะมีแบ็กดีมีเงินถุงเงินถังจากธุรกิจครอบครัว จึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวใหม่ ทั้งโฮสเทล บูทีคโฮเทล คอนโดและบ้านพักระดับหรู ตลอดจน Co-working space และ Lifestyle Retail เพื่อตอบโจทย์ตลาดใหม่ๆ และสร้างความคล่องตัวในการลงทุน ต้นทุนการบริหารจัดการต่ำ

เทรนด์ที่ 5 บรรดาบริษัทอสังหาฯ มีการนำเทคโนโลยีมาสร้าง Platform ตอบสนองไลฟ์สไตล์และอำนวย “ความสะดวก” ให้ผู้บริโภคมากขึ้น ไม่ว่าจะป็นแสนสิริ อนันดา ที่นำแอปพลิเคชั่นมาใช้สั่งงานช่างซ่อมต่างๆ มีหุ่นยนต์รับของแทนคน เป็นต้น

เทรนด์ที่ 6 สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส ปี 2561 มีโครงการเกิดใหม่ 31 โครงการ จำนวน 14,094 ยูนิต ส่วนทั้งปีคาดว่าจะมีโครงการใหม่เพิ่มกว่า หมื่นหน่วย ส่งผลให้มีจำนวนคอนโดสะสมอยู่ที่ 564,000 ยูนิต และมีอัตราการดูดซับไปแล้ว 90%

จำนวนคอนโดในไตรมาส 1 และแนวโน้มทั้งปี

ทั้งนี้ จากราคาที่ดินใจกลางเมืองพุ่งปรี๊ด ส่งผลให้ผู้พัฒนาหาที่ดินพัฒนาโครงการใหม่ยากขึ้น คอนโดที่ผุดใหม่ดังกล่าวจึงกระจายตัวอยู่ในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ตั้งแต่สุขุมวิท 71 จนถึงแบริ่งราว 29% โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 ราว 23% โซนตากสิน เพชรเกษม 17%

ส่วนครึ่งปีหลังคาดว่าจะเห็นโครงการใหม่เกิดขึ้นบริเวณแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรามากขึ้น เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น 

ที่น่าสนใจคือราคาที่ดินที่ซื้อแพง และทุบสถิติกันตั้งแต่ตารางวางละ ล้านบาทไปจนถึง ล้านบาทแล้ว ทำให้สิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักซัวรีกลางเมืองที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ เรีกยว่าขยับขึ้นราว 10% ในขณะที่ตลาดซิตี้คอนโดซึ่งขยายตัวบริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ราคายังนิ่งไม่พุ่งขึ้นแรงนัก เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงเว่อร์

ส่วนเทรนด์ที่ ตลาดที่อยู่อาศัยใน “ครึ่งปีหลัง” ยังคงเห็นความเติบโต โดยเฉพาะ “ทุนข้ามชาติ” ยังเข้ามามีบทบาทเกลื่อนตลาด ส่วน “ราคา” ที่อยู่อาศัยยังคงเห็นการปรับตัวสูง ตามต้นทุนราคาที่ดิน และทำเลทอง “ทองหล่อ” ที่ฮิต ก็จะถูกขยับไปยังเอกมัยมากขึ้น ยิ่งถ้าทำเลทองสุขุมวิท 31-49 ราคาแพง ผู้ประกอบการจะขยับเข้าในซอยมากขึ้น และพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 7 – 8 ชั้น และหน้าใหม่ยังคงเข้ามาเล่นเกมในเรียลเซ็กเตอร์ต่อเนื่อง.