คนไทยเงินไม่ถึง ก็พึ่ง “เศรษฐีจีน” แทน ผ่าเทรนด์ร้อนอสังหาฯ ทุนมังกรหอบเงินลงทุนพัฒนา-ซื้อคอนโด “บิ๊กล็อต”

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 ด้าน “ดีมานด์” และ “ซัพพลาย”  ไม่ได้โตหวือหวา เพราะยังเป็นปีที่เผชิญเศรษฐกิจ กำลังซื้อชะลอตัว แต่ปี 2561 อสังหาฯ เห็นสัญญาณ “ขาขึ้น” ทั้งจำนวนที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้น และผู้ซื้อเองก็ขนเงินมาลงมากขึ้น และยุคนี้ถ้า “พึ่ง” เศรษฐีไทย คนมีเงินหนามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไม่ได้  “เศรษฐีจีน” ยังเป็นคำตอบขุมทองทำให้ดีเวลลอปเปอร์ทำเงิน และถือเป็น 1 ใน 7 เทรนด์ร้อน! ของอสังหาฯ ปี 2561

พฤติกรรมผู้บริโภคชาวไทยที่ซื้ออสังหาฯ นอกจากตอบโจทย์ปัจจัย 4 คือเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีการซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรด้วย แต่หลายปีที่ผ่านมา “ทุนแดนมังกร” กลับเข้ามามีบทบาทในการซื้ออสังหาฯ ในไทยมากขึ้น และไม่ได้ซื้อกันแค่ห้องสองห้องเท่านั้น แต่กลับซื้อเป็น “บิ๊กล็อต” ยกตึกตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด 49%

“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ให้เหตุผลที่ทุนจีนบุกหนักยึดลงทุนซื้อคอนโดในไทยเกือบยกตึก เพราะต้องการตอบโจทย์ชาวจีนที่เดินทางมาเที่ยวไทยมากขึ้นหลัก 10 ล้านคนต่อปี จึงต้องใช้ที่อยู่เหล่านั้นเป็นทั้งบ้านหลังที่ 2 และแหล่งพักผ่อนช่วงฮอลิเดย์นั่นเอง            

นอกจากนี้ ถ้าเทียบราคาที่อยู่อาศัยในไทย ต้องยอมรับว่ายัง “ถูก” กว่าประเทศเพื่อนบ้านทั้งในฮ่องกง สิงคโปร์ จึงทำให้มีการเข้ามาซื้อเพื่อตอบโจทย์การลงทุน และเมื่อมีการเคลื่อนย้ายเงินทุน “จีน” ไม่ปักหลักเทเงินในประเทศเดียวแต่ต้องกระจายความเสี่ยงไปหลายๆ ตลาด และหากอัตราดอกเบี้ยในประเทศต่ำก็ต้องโยกเงินไปยังตลาดที่ดอกเบี้ยดีกว่าแทน

ไม่ใช่แค่ทุนจีนที่ขนเงินมาซื้อคอนโดในไทย แต่ยังมีทั้งฮ่องกง สิงคโปร์ และญี่ปุ่นด้วย ส่วนโปรเจกต์ที่ “เนื้อหอม” จนเตะตาผู้ซื้อรายใหญ่ได้แก่ โครงการ “พาร์ค 24” ของออริจิ้น และ “ฮาร์เบอร์ เรสซิเดนซ์” ส่วนปีก่อนๆ โครงการที่ขายยกล็อตมีทั้ง

โครงการคอนโดมิเนียมที่ถูกทุนต่างชาติซื้อบิ๊กล็อตมีทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ลักชัวรี ไฮเอนด์ และระดับกลางบน ส่วนใหญ่เป็นยูนิตขนาด 1-2 ห้องนอน เพราะปล่อยง่าย

ขนเงินมาซื้อไม่พอ! เพราะทุนข้ามชาติยังเข้ามาพัฒนาโครงการด้วย เป็นอีก “เทรนด์ฮอต” ไม่แพ้กัน เช่นเดิมจีนยังเป็น “ขาใหญ่” ระดมเงินมาลงทุนพัฒนาโครงการเองโดยไม่พึ่งบริษัทไทยชื่อดังเพื่อร่วมทุนอีกต่อไป โดยไตรมาสแรกเทเงินแล้วกว่า 3 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นห้องชุดราว 20% ของตลาด เรียกว่าเข้ามาไม่นาน แต่แย่งแชร์ไปได้ไม่น้อยทีเดียว  

ขณะที่ญี่ปุ่นซึ่งเคยเป็นยักษ์ใหญ่ที่เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ก็ยังคงร่วมทุนผุดโปรเจกต์ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ไม่ต่ำกว่า 4-5 โครงการ

“เดิมทุนญี่ปุ่นเมื่อเข้ามาลงทุในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานหรืออินฟราสตรัคเจอร์ ก็ทำให้คุ้นเคยตลาดและลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ต่อ เช่นเดียวกับทุนจีนที่ได้เข้ามาลงทุนด้านอินฟราสตัคเจอร์ เมื่อเห็นโอกาสก็เข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม”

ส่วนเทรนด์ที่ 3 ทุนไทยที่พัฒนาโครงการอสังหาฯ ปีนี้เห็นผู้ประกอบการ “รายกลาง” และ “หน้าใหม่” ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาแบ่งเค้กคอนโดได้ 38% จากเดิม “บิ๊กเนม” ในตลาดฯครองตลาดถึง 70% แต่ไตรมาสแรกลดเหลือ 62% โดยกลยุทธ์ที่รายกลางลุยอสังหาฯ จะเน้นพัฒนาคอนโด เพราะขึ้นโครงการและรับรู้รายได้เร็ว ปิดปุ๊บมูฟต่อโครงการใหม่ได้เลย ซึ่งสวนทางกับรายใหญ่ที่ปีนี้เน้นพัฒนาโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และหารายได้ประจำ (Recurring Income) ด้วยการพัฒนาโรงแรมและอาคารสำนักงานมากขึ้น รวมถึงการลงทุนในต่างประเทศ

เทรนด์ที่ 4 หน้าใหม่ที่เข้ามาลงทุน เพราะมีแบ็กดีมีเงินถุงเงินถังจากธุรกิจครอบครัว จึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวใหม่ ทั้งโฮสเทล บูทีคโฮเทล คอนโดและบ้านพักระดับหรู ตลอดจน Co-working space และ Lifestyle Retail เพื่อตอบโจทย์ตลาดใหม่ๆ และสร้างความคล่องตัวในการลงทุน ต้นทุนการบริหารจัดการต่ำ

เทรนด์ที่ 5 บรรดาบริษัทอสังหาฯ มีการนำเทคโนโลยีมาสร้าง Platform ตอบสนองไลฟ์สไตล์และอำนวย “ความสะดวก” ให้ผู้บริโภคมากขึ้น ไม่ว่าจะป็นแสนสิริ อนันดา ที่นำแอปพลิเคชั่นมาใช้สั่งงานช่างซ่อมต่างๆ มีหุ่นยนต์รับของแทนคน เป็นต้น

เทรนด์ที่ 6 สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 1 ปี 2561 มีโครงการเกิดใหม่ 31 โครงการ จำนวน 14,094 ยูนิต ส่วนทั้งปีคาดว่าจะมีโครงการใหม่เพิ่มกว่า 5 หมื่นหน่วย ส่งผลให้มีจำนวนคอนโดสะสมอยู่ที่ 564,000 ยูนิต และมีอัตราการดูดซับไปแล้ว 90%

ทั้งนี้ จากราคาที่ดินใจกลางเมืองพุ่งปรี๊ด ส่งผลให้ผู้พัฒนาหาที่ดินพัฒนาโครงการใหม่ยากขึ้น คอนโดที่ผุดใหม่ดังกล่าวจึงกระจายตัวอยู่ในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ตั้งแต่สุขุมวิท 71 จนถึงแบริ่งราว 29% โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 ราว 23% โซนตากสิน เพชรเกษม 17%

ส่วนครึ่งปีหลังคาดว่าจะเห็นโครงการใหม่เกิดขึ้นบริเวณแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรามากขึ้น เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น 

ที่น่าสนใจคือราคาที่ดินที่ซื้อแพง และทุบสถิติกันตั้งแต่ตารางวางละ 2 ล้านบาทไปจนถึง 3 ล้านบาทแล้ว ทำให้สิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักซัวรีกลางเมืองที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ เรีกยว่าขยับขึ้นราว 10% ในขณะที่ตลาดซิตี้คอนโดซึ่งขยายตัวบริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ราคายังนิ่งไม่พุ่งขึ้นแรงนัก เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงเว่อร์

ส่วนเทรนด์ที่ 7 ตลาดที่อยู่อาศัยใน “ครึ่งปีหลัง” ยังคงเห็นความเติบโต โดยเฉพาะ “ทุนข้ามชาติ” ยังเข้ามามีบทบาทเกลื่อนตลาด ส่วน “ราคา” ที่อยู่อาศัยยังคงเห็นการปรับตัวสูง ตามต้นทุนราคาที่ดิน และทำเลทอง “ทองหล่อ” ที่ฮิต ก็จะถูกขยับไปยังเอกมัยมากขึ้น ยิ่งถ้าทำเลทองสุขุมวิท 31-49 ราคาแพง ผู้ประกอบการจะขยับเข้าในซอยมากขึ้น และพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 7 – 8 ชั้น และหน้าใหม่ยังคงเข้ามาเล่นเกมในเรียลเซ็กเตอร์ต่อเนื่อง.