ผ่าเกมลุยมิกซ์ยูส “สิงห์ เอสเตท”

ธุรกิจ “มิกซ์ยูส” กำลังเป็นเทรนด์ที่เหล่าดีเวลล็อปเปอร์หลายรายให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เพราะเวลานี้ไม่ว่ามองไปที่ไหน อาคารสำนักงานใหม่ๆ ไม่ค่อยเห็นตั้งอยู่อย่างโดดเดี่ยวอีกแล้ว แต่มักจะมาพร้อมคอนโดมิเนียม รีเทล หรือบางแห่งก็มีโรงแรมติดมาด้วย ซึ่งมีโครงการที่กำลังก่อสร้างไม่น้อยกว่า 10 โครงการ

เหตุผลที่ต้องเป็น “มิกซ์ยูส” เพราะ

1. ต้นทุนที่ดินแพงขึ้นมหาศาล ซึ่งคิดเป็นต้นทุน 30% ของการลงทุน จนการมาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน หรือคอนโดมิเนียมอย่างเดียวไม่คุ้มอีกแล้ว

2. สามารถดึงทราฟฟิกที่แน่นอนมาสู่ฝั่งรีเทล เพราะวันธรรดาก็จะได้คนทำงานที่ต้องการร้านกาแฟหรือร้านอาหาร ส่วนวันหยุดก็ได้ทราฟฟิกจากคนที่อยู่คนที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมเข้ามาซื้อสินค้าในซูเปอร์มาร์เก็ต

3. ใช้พื้นที่ฟาซิลิตี้หรือพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างคุ้มค่า เช่นที่จอดรถในวันธรรมดาจะโล่ง ก็สามารถแบ่งให้ฝั่งสำนักงานมาใช้ ส่วนรายได้ก็แล้วแต่ตกลงกัน

แต่ที่สำคัญสุดคือ “ผลตอบแทน” ที่จะมาในรูปแบบของ “รายได้ประจำที่มั่นคง“ (recurring income) แก่ดีเวลล็อปเปอร์ที่จะมาทั้งระยะสั้นและระยะยาว โดยช่วงแรกจะได้กระแสเงินสดจากคอนโดมิเนียม สามารถให้ IRR หรืออัตราผลตอบแทนภายใน 30-40% ขึ้นอยู่กับการส่งมอบ ขึ้นอยู่กับราคาขายที่ได้ ยิ่งส่งมอบเร็วผลตอบแทนยิ่งสูง ส่วนระยะยาวจะเป็นรายได้จากค่าเช่าตึก ที่จะมีเงินสดเข้ามาอยู่ตลอดเวลา

ด้วยเหตุผลที่ว่ามาทั้งหมด “สิงห์ เอสเตท” ในธุรกิจด้านคอมเมอร์เชียล ซึ่งกำลังให้ความสำคัญกับการสร้างการเติบโตในระยะยาว ผ่านการสร้างรายได้ประจำที่มั่นคง จึงมองโครงการ “มิกซ์ยูส” ตอบโจทย์ความต้องการทั้งหมด

วันนี้ “สิงห์ เอสเตท” มีโครงการมิกซ์ยูสอยู่ในมือแล้ว 2 โครงการ รวมพื้นที่ 130,000 ตารางเมตร ได้แก่ 1. “สิงห์ คอมเพล็กซ์” ตั้งอยู่บริเวณถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 11 ไร่ แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก 1.อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ตัวอาคารสูง 42 ชั้น ขนาดพื้นที่อาคารรวมประมาณ 120,000 ตารางเมตร

แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่าสุทธิของสำนักงาน ประมาณ 60,000 ตารางเมตร ขณะนี้มีอัตราการเช่าแล้ว 82% โดย 5 ชั้นบนสุด “บุญรอด” ซึ่งเป็นบริษัทแม่ได้เช่าระยะยาว 50 ปี มีพื้นที่ทั้งหมด 10,599 ตารางเมตร โดยจ่ายค่าเช่ามาแล้ว 1,900 ล้านบาท และพื้นที่ให้เช่าสุทธิของพื้นที่ค้าปลีก จำนวน 4 ชั้น ประมาณ 4,500 ตารางเมตร มีอัตราเช่าแล้ว 90% เหลือเพียงการเซ็นสัญญากับร้านอาหารจีนขนาดใหญ่ก็เต็มแล้ว

และส่วนที่ 2 อาคารคอนโดมิเนียม (THE ESSE at SINGHA COMPLEX) อาคารสูง 39 ชั้น โดย “สิงห์ คอมเพล็กซ์” กำลังเจรจาของใช้พื้นที่กับกรุงเทพมหานคร เพื่อสร้างทางเชื่อมใต้ดินจาก MRT สถานีเพชรบุรี คาดจะได้รับอนุญาตในปีหน้า ใช้เงินเฉพาะส่วนนี้ 50 ล้านบาท และมิกซ์ยูสแห่งที่ 2 คือ ซัน ทาวเวอร์ส เป็นโครงการที่สิงห์ เอสเตทเข้าไปซื้อมาแล้วปรับปรุงใหม่ และค่อยปรับขึ้นค่าเช่า

นริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า

“การพัฒนาเป็นอย่างใดอย่างหนึ่งไม่คุ้มอีกแล้ว ตัวอย่างเช่น สิงห์ เอสเตท แม้ตอนที่บุญรอดซื้อที่ดินจากสถานทูตญี่ปุ่น ด้วยงบลงทุนก่อนเดิมสามารถสร้างอาคารสำนักงานให้ใหญ่กว่าและเพิ่มพื้นที่รีเทลได้อีก แต่พอต้องซื้อที่ดินในราคาตลาด ทำให้ต้องปรับ นำที่ดิน 1 ใน 3 ไปทำคอนโดมิเนียม เพราะถ้าทำแบบเดิม RII ผลตอบแทนจากการลงทุน อยู่ที่ 6-7% เท่านั้น แต่ผลปรับใหม่ RII อยู่ที่ 12-13% ซึ่งดีกว่าเดิมมาก”

ในภาพรวมธุรกิจคอมเมอร์เชียลของ “สิงห์ เอสเตท” ได้วางแผน 5 ปี (2019-2023) ใช้งบลงทุนอีก 17,000 ล้านบาท สำหรับการเพิ่มโครงการมิกซ์ยูสอีก 4-5 โครงการ จะทำให้มีพื้นที่เพิ่มอีก 170,000 ตารางเมตร โดยจะมีทั้งโครงการที่สร้างขึ้นเอง บนพื้นที่ไม่เกิน 10 ไร่ ใช้เงินไม่เกิน 5,000 ล้านบาท และการเข้าลงทุน (M&A) ในโครงการที่ยังมีอายุไม่เกิน 20 ปี

แนวทางของ “สิงห์ เอสเตท” จะทำโครงการระดับ B+ มีค่าเช่า 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน ไม่ขึ้นไปทำโครงการระดับ A ค่าเช่าเฉลี่ย 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน (แพงสุดตอนนี้อยู่ที่ถนนเพลินจิต 1,200 – 1,300 บาท/ตารางเมตร/เดือน) เพราะในอนาคต 2-3 ปี โครงการระดับ A ในทำเลใจกลางเมือง เช่น พระราม 4 และเพลินจิตจะเกิดขึ้นอีกมาก

เฉพาะในมือ “เจ้าสัวเจริญ” ก็มีถึง 2 โครงการใหญ่ ทั้งโครงการ “วัน แบ็งคอก” พัฒนาบนที่ดินเช่า 104 ไร่ พื้นที่ 1,830,000 ตารางเมตร ทำเลลุมพินีบริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเดิม โดยใช้เงินลงทุน 120,000 ล้านบาท สูงที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย และ “สามย่านมิตรทาวน์” ที่ใช้งบลงทุนกว่า 8,500 ล้านบาท พื้นที่เช่า 84,000 ตารางเมตร ไม่นับรวมโครงการที่กลุ่มเซ็นทรัลร่วมกับกลุ่มดุสิตธานี เทเงิน 36,700 ล้านบาท ปรับโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ เดิมเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่

การเพิ่มขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสระดับ A จะทำให้เกิดการแข่งขันดึงผู้เช่ารายใหญ่ให้เข้ามา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดึง “สำนักงานใหญ่ภูมิภาค” ของบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ ให้เข้ามาตั้งในโครงการของตัวเอง ซึ่งทำให้ในอนาคตราคาเช่าอาจพุ่งขึ้นไปแตะ 2,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง

วิธีนี้จะไม่ใช่สิ่งที่ “สิงห์ เอสเตท” จะทำ ด้วยมองว่า หากมีผู้เช่ารายใหญ่อย่างเดียว เมื่อออกไปจะต้องการผู้เช่ารายใหม่จำนวนมากเข้ามาทดแทน “สิงห์ เอสเตท” ต้องการความหลากหลายของผู้เช่าเล็กใหญ่ เพื่อกระจายความเสี่ยงต่ออายุสัญญา โดยปรกติจะมีระยะสัญญาประมาณ 3 ปี แต่ถ้าเป็นบริษัทขนาดใหญ่สัญญาก็จะเพิ่มไปเป็น 9 ปี

“ถึงค่าเช่าสำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสจะแพงกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป 10-15% แต่ผู้เช่าก็มองว่าตอบโจทย์มากกว่า เพราะอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับหมดแล้ว”

ตอนนี้ “สิงห์เอสเตท” มีโครงการมิกซ์ยูสโครงการใหม่ที่ใช้ชื่อโค้ดเนมว่า Oasis บนถนนวิภาวดี–รังสิต มูลค่า 3,695 ล้านบาท โดยมีความสูงของอาคารสำนักงานทั้งสิ้น 36 ชั้น โดยมีพื้นที่ให้เช่าราว 53,000 ตารางเมตรถึงโครงการครอสโรดที่ประเทศมัลดีฟส์

ในปี 2019 “สิงห์ เอสเตท” คาดรายได้จากธุรกิจด้านคอมเมอร์เชียล จะคิดเป็นสัดส่วน 30% ส่วนที่เหลือ 70% มาจากการขายคอนโดมิเนียม แต่ภายใน 5 ปีเชื่อว่าจะเพิ่มมาเป็น 50:50