ครบรอบ 5 ปีเปิดตัว “สามย่านมิตรทาวน์” มิกซ์ยูสในมือ “เฟรเซอร์สฯ” ที่มีองค์ประกอบ “ศูนย์การค้า” เป็นแห่งแรกของเครือนี้ และกลายเป็นตัวอย่างศูนย์ฯ ที่ประสบความสำเร็จเกินคาด มีทราฟฟิกต่อวันมากกว่าเป้าหมายเกือบ 2.7 เท่า!
ย้อนไปเมื่อวันที่ 20 กันยายน 2562 เป็นวันเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส “สามย่านมิตรทาวน์” โครงการที่มีองค์ประกอบครบทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนโดมิเนียม ท่ามกลางการจับตามองของสังคมว่า “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย” เจ้าของโครงการจะพัฒนาออกมาในรูปแบบไหน และจะประสบความสำเร็จหรือไม่ เพราะเป็นครั้งแรกที่บริษัทนี้พัฒนารีเทลเต็มตัว
หลังจากนั้นไม่ถึงครึ่งปี อย่างที่ทราบกันดีว่าเกิดโควิด-19 ระบาดทั่วโลก สะเทือนโครงการหน้าใหม่อย่างสามย่านมิตรทาวน์ แต่โครงการยังเอาตัวรอดมาได้จนถึงช่วงฟื้นตัวของตลาดรีเทลในประเทศไทย
จนถึงปัจจุบันนี้ “ธนพล ศิริธนชัย” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) สรุปความสำเร็จในทุกองค์ประกอบของโครงการมิกซ์ยูส “สามย่านมิตรทาวน์” ดังนี้
- มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์– พื้นที่เช่า 48,000 ตร.ม. อัตราการเช่า 98%
- คอนโดมิเนียม – ขายหมด 100% ราคาปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นจาก 20,000 บาทต่อเดือนในช่วงตึกเสร็จ เป็น 30,000 บาทต่อเดือนในปีนี้ (*เป็นคอนโดฯ ลีสโฮลด์ 30 ปี)
- โรงแรมทริปเปิ้ลวาย – อัตราเข้าพักเฉลี่ย 90% ได้กลุ่มลูกค้าเที่ยวเอง (FIT) และครูอาจารย์ที่เข้ามาติดต่อจุฬาฯ
- ศูนย์การค้า – อัตราการเช่า 98% ทราฟฟิกเฉลี่ย 80,000 คนต่อวัน โดย 70-80% เป็นนักเรียน นิสิต และพนักงานออฟฟิศ
นับว่าเป็น ‘use case’ ความสำเร็จของเครือเฟรเซอร์สฯ ที่ช่วยเสริมแรงเป้าหมายสร้าง “ระเบียงพระราม 4” ที่ “ปณต สิริวัฒนภักดี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด หรือ FCL ได้ให้วิสัยทัศน์ไว้
ทำเลทอง…แต่คนอื่นก็ทองเหมือนกัน
อย่างไรก็ตาม หลายๆ คนอาจจะมองว่าในส่วน “ศูนย์การค้า” ของสามย่านมิตรทาวน์นั้นไม่มีทางที่จะไม่สำเร็จ เพราะด้วยทำเลทองฝังเพชร ติดจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ติดสถานี MRT สามย่าน เปิดอะไรมาวัยรุ่นก็น่าจะมาเดิน มาช้อป มากิน
แต่ธนพลชี้ว่า ความเป็นจริงไม่ได้ง่ายอย่างนั้น เพราะหากมองมุมกลับ “จุฬาฯ” รายล้อมด้วยศูนย์การค้ามาแต่ไหนแต่ไร ทุกอย่างมีครบตั้งแต่ MBK Center, สยามดิสคัฟเวอรี, สยามเซ็นเตอร์, สยามพารากอน, สยามสแควร์ หรือจะไล่ไปถึงเซ็นทรัลเวิลด์ก็ได้ แม้กระทั่งย่านเกิดใหม่ล่าสุดอย่าง “บรรทัดทอง” ก็มีส่วนทับซ้อนในการดึงลูกค้าสายกินออกไป
งานของสามย่านมิตรทาวน์จึงไม่ใช่ว่าง่ายดาย ธนพลบอกว่าที่จริงโครงการเคยตั้งเป้าทราฟฟิกคนเดินไว้เพียง 30,000 คนต่อวันก็พอใจแล้ว แต่วันนี้ทราฟฟิกพุ่งทะลุ 80,000 คนต่อวัน หากเป็นช่วงที่มีกิจกรรม/อีเวนต์พิเศษเคยพุ่งไปแตะ 100,000 คนต่อวัน เรียกว่าเกินเป้ามาไกลมาก
3 ปัจจัยสำคัญส่งรีเทล “สามย่านมิตรทาวน์” ยังแข็งแรง
ธนพลกล่าวต่อว่า 3 ปัจจัยสำคัญที่เชื่อว่าเป็นสูตรที่ทำให้โซนศูนย์การค้าสามย่านมิตรทาวน์ประสบความสำเร็จ ได้แก่
1.คอนเซ็ปต์ชัดเจน
สามย่านมิตรทาวน์วางคอนเซ็ปต์ไว้ว่าจะเป็นศูนย์การค้าที่ “Smart & Friendly” บรรยากาศเป็นมิตร เดินง่าย สบายๆ แต่งตัวชิลๆ มาได้ทุกวัน
รวมถึงร้านค้าภายในจะเน้นประเภท “Food & Knowledge” คือเป็นคลังอาหารและการเรียนรู้ ตัวอย่างแม่เหล็กสำคัญ เช่น “Food Legend” ฟู้ดคอร์ทร่วมบริหารโดยเครือ MBK Group มีการดึงร้านอาหารดังของสามย่านเข้ามา ช่วยสร้างตัวตนที่ชัดเจนของศูนย์ฯ “House Samyan” โรงภาพยนตร์แนวอินดี้ที่ดึงเข้ามาสร้างความแตกต่างจากโรงหนังในศูนย์ฯ อื่นๆ “Medium & More” ร้านเครื่องเขียนและศิลปะงานฝีมือ ตอบโจทย์เรื่องการเรียนรู้ พัฒนาทักษะของคน
2.คิดนอกกรอบ
มีองค์ประกอบบางอย่างที่เกิดขึ้นในสามย่านมิตรทาวน์เป็นที่แรกๆ เช่น
- การเปิด “โซน 24 ชั่วโมง” – เป็นศูนย์การค้าแห่งที่สองต่อจาก เดอะ สตรีท รัชดา ที่มีโซนเปิดบริการทั้งวันทั้งคืน โดยมีจุดสำคัญคือ “Samyan CO-OP” (สนับสนุนโดย KBank และ C-Asean) พื้นที่อ่านหนังสือและประชุมงานฟรีที่เปิด 24 ชั่วโมง
- “อุโมงค์เชื่อมมิตร” – เปลี่ยนจุดอ่อนเป็นจุดขาย ด้วยที่ตั้งของศูนย์ฯ จะมีระยะทางเดินพอสมควรออกมาจากสถานีรถไฟฟ้า ทำให้เกิดแนวคิดใหม่ในการปล่อยให้อุโมงค์ใต้ดินที่เชื่อมต่อจากสถานีรถไฟฟ้า “เปลือย” สร้างความแปลกใหม่ให้คนมาใช้บริการ และกลายเป็นจุดขายในการจัดอีเวนต์ ตกแต่งเป็นจุดถ่ายรูปแลนด์มาร์ก
- “อีเวนต์ไร้แอลกอฮอล์” – ด้วยทำเลติดสถานศึกษาจึงไม่สามารถขายแอลกอฮอล์ได้ บริษัทจึงพลิกแนวคิดสร้างเป็นจุดขายใหม่ที่ถูกใจกลุ่มพ่อแม่ผู้ปกครอง เช่น “ลานนมสามย่าน” เปลี่ยนจากลานเบียร์มาทำลานนม หรือ “เทศกาลสงกรานต์ปลอดเหล้า” ทำให้ปลอดภัยเหมาะกับเยาวชน
3.การเชื่อมโยงไร้รอยต่อ
วิธีการออกแบบโครงการมิกซ์ยูสของที่นี่ในแต่ละส่วนจะทำทางเดินเชื่อมเป็นเนื้อเดียวกัน ให้ไม่รู้สึกขัดเขินที่จะเดินเชื่อมเข้าสู่อีกโซน ลูกค้าจากทั้งออฟฟิศ โรงแรม และคอนโดฯ จึงเดินมาใช้บริการในศูนย์การค้าเป็นประจำ รวมถึงทีมบริหารจัดการทั้งตึกเป็นทีมเดียวกัน ทำให้การปรับปรุงพัฒนาต่างๆ จะเกิดขึ้นไปด้วยกันทั้งโครงการ
นามสกุล “มิตรทาวน์” ยังไม่มีแผนไปต่อ
ด้วยความสำเร็จเหล่านี้ทำให้ทุกคนคาดหวังว่าเฟรเซอร์สฯ จะมีการนำโครงการนามสกุล “มิตรทาวน์” ไปปักหมุดที่อื่นเพิ่ม แต่ธนพลตอบคำถามนี้ว่า “ยังไม่มีแผนใดๆ” เพราะมองว่าถึงจะมีแกนกลางบางอย่างที่สามารถนำไปทำต่อที่ทำเลอื่นได้ แต่หลายๆ อย่างเป็นเรื่องที่ต้องวิเคราะห์เจาะลึกเฉพาะพื้นที่นั้น เพื่อให้การพัฒนาโครงการมีความเชื่อมโยงกับคนในชุมชน
- ‘ซีคอนสแควร์’ ขอลองเดิมพันกับคอนเซ็ปต์ ‘ห้างสรรพศิลป์คราฟท์’ ใช้ศิลปะดึงทราฟฟิก
- “Central Pattana Residence” วางเป้ารายได้ปี’67 โต 20% จุดขาย “ชีวิตติดห้างฯ” จูงใจเศรษฐีภูธร
“เมื่อก่อนการทำโครงการมักจะทำให้ ‘แมส’ ไว้ก่อน คือใครก็มาได้ แต่วันนี้คิดว่าเราจะต้องลงเซ็กเมนต์เฉพาะ มีภาพที่ชัดเจนว่าใครจะมาเดิน คอนเซ็ปต์เป็นแบบไหน ก็จะทำให้ได้กลุ่มเฉพาะแบบสามย่านมิตรทาวน์” ธนพลกล่าวปิดท้าย
