สถานการณ์ธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” เวลานี้ ล้วนมีแต่ปัจจัยลบเข้ามาถาโถม ทั้งภาวะสต็อกล้นตลาด, มาตรการควบคุมอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน หรือ LTV ลงเหลือ 80% การชะลอตัวจากดีมานด์ในตลาดจีน
เรื่องนี้ โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ย้ำว่า บริษัทเผชิญทุกวิกฤติมาได้ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นวิกฤติเศรษฐกิจระดับโลกหรือในประเทศก็ตาม แต่ก็ยังทำ “นิวไฮ” ทั้งรายได้และยอดโอนมาได้ต่อเนื่อง และครองความเป็นเบอร์ 1 คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า
หัวใจสำคัญที่รอดมาได้ก็ด้วย “ทำเล” ด้วยกลยุทธ์โลเคชั่นติดรถไฟฟ้า ตั้งแต่สายแรก “หมอชิต-อ่อนนุช” แม้คนอื่นจะมีคำถามว่าจะมีคนใช้บริการหรือไม่ แต่บริษัทมั่นใจในกลยุทธ์นี้ หากนับจากช่วงที่บริษัทเข้าตลาดในปี 2555 มียอดโอน 5,200 ล้านบาท ปี 2018 ที่ผ่านมายอดโอนอยู่ที่ 3.3 หมื่นล้านบาท
เราเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่คลั่งโลเคชั่นคอนโดติดรถไฟฟ้า แบบบ้าดีเดือด หากไม่เป๊ะเราไม่ทำ และไม่มีใครชนะเราได้ในจุดนี้
ปี 2561 มีรถไฟฟ้า 87 สถานี ในปี 2567 จะเพิ่มเป็น 240 สถานี และปี 2572 อยู่ที่ 316 สถานี พูดได้ว่า กรุงเทพฯ เป็นเมืองหลวงที่มีสถานีรถไฟฟ้ามากกว่ามหานครระดับโลกอย่างลอนดอน ที่มีจำนวน 270 สถานี ปารีส 302 สถานี
การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ เชื่อมเมืองและปริมณฑล จนถึงปี 2572 ที่จะมีสถานีเกิดขึ้นรวม 316 สถานี นั่นคือโอกาสของบริษัทที่ยังขยายตัวได้ด้วยกลยุทธ์ “โลเคชั่นติดรถไฟฟ้า” ปัจจุบันอนันดามีโครงการติดรถไฟฟ้า 60 อาคาร จำนวน 4.4 หมื่นยูนิต มูลค่า 1.78 แสนล้านบาท เชื่อว่าอีก 20 ปีจากนี้ยังไปต่อได้
จากข้อมูลพบว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวน 5 หมื่นยูนิต โดยคอนโดระยะห่างไม่เกิน 300 เมตร มีจำนวน 1 หมื่นยูนิต หรือราว 25%
ส่วนราคามากกว่า 3 ล้านบาท มีจำนวน 3.1 หมื่นยูนิต คอนโดที่มีระยะห่างไม่เกิน 300 เมตร มีจำนวน 1.1 หมื่นยูนิต หรือ 35%
โดยพบว่าคอนโดระยะห่างรถไฟฟ้าไม่เกิน 300 เมตร มีอัตราขายได้สูงสุด ปี 2018 อยู่ที่ 55% ขณะที่ระยะห่างมากกว่า 1,000 เมตร อัตราขายได้อยู่ที่ 40%
โฟกัส 5 กลยุทธ์
การทำธุรกิจปีนี้ อนันดาโฟกัส 5 กลยุทธ์ คือ
1. ดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง วางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ โดยมีกระแสเงินสดในมือกว่า 1.3 หมื่นล้านบาท ที่สามารถนำไปลงทุนเพิ่มเติมในอนาคต
2. รักษาวินัยทางการเงิน ดูแลอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนอัตรา 1:1
3. ตอกย้ำกลยุทธ์โลเคชั่นใกล้รถไฟฟ้า โดยทำเลไม่เกิน 300 เมตร ยังมีซัพพลายไม่มาก
4. จับมือพันธมิตร “มิตซุย ฟูโดซัง” ญี่ปุ่น นับจากปี 2556-2561 รวมทุนทำโครงการแล้ว 30 โครงการ มูลค่า 1.28 แสนล้านบาท แบ่งเป็นคอนโด 26 โครงการ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 4 โครงการ ในปี 2562 รวมทุน 7 โครงการ
5. แตกธุรกิจกระจายรายได้ธุรกิจเพื่อสร้างรายได้ประจำ โดยปีที่ผ่านมาได้ร่วมมือเป็นพันธมิตรกับ Ascott เพื่อบริหารเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 4 โครงการ คือ ทองหล่อน สาทร พระราม 9 และสุขุมวิท 8 ลงทุน 1.2 หมื่นล้านบาท ปีนี้มีอีก 1 โครงการใหม่ที่พัทยากลาง คาดว่ารายได้จากธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในปี 2565 อยู่ที่ 1,700 ล้านบาท
นอกจากนี้ยังมองโอกาสการลงทุนอื่นๆ เพื่อสร้างรายได้ประจำเพิ่มเติม โดยเมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2562 ได้ซื้อหุ้นบริษัทดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) จำนวน 42.5 ล้านหุ้น หรือสัดส่วน 5% ของจำนวนหุ้นสามัญที่ชำระแล้ว มูลค่า 510 ล้านบาท เพื่อเป็นการลงทุนระยะยาวในการสร้างรายได้ประจำ ในกลุ่มธุรกิจ Hospitality
รวมทั้งโอกาสการลงทุนต่างประเทศเพื่อหาโอกาสการเติบโตใหม่ๆ เช่น ในเวียดนาม อินโดนีเซีย รวมทั้งโอกาสการลงทุนร่วมกับ Ascott สิงคโปร์
เปิด 10 โครงการปี 62
ปี 2561 อนันดาสามารถทำถิติยอดขายใหม่ (นิวไฮ) ด้านยอดโอนเป็นสถิติสูงสุด 3.3 หมื่นล้านบาท เติบโต 120% ลูกค้าต่างชาติทำสถิติสูงสุดเช่นกันที่ 6,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 300%
ปัจจุบันมีแบ็กล็อกสิ้นปี 2561 อยู่ที่ 4.1 หมื่นล้านบาท เพื่อรองรับการเติบโตของยอดโอนใน 3 ปีข้างหน้า ปัจจุบันมีสต็อก 1.6 หมื่นล้านบาท ปีนี้คาดว่าจะขายได้ราว 1 หมื่นล้านบาท ปกติอัตราการขายคอนโดของบริษัทมีมากกว่า 90% ของสต็อกสินค้านับจากเปิดตัวโครงการ
สำหรับปี 2562 วางแผนเปิดใหม่ 10 โครงการ มูลค่ากว่า 3.8 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 42% เป็นคอนโด 8 โครงการ และแนวราบ 2 โครงการ โดยตั้งเป้ายอดขาย 3.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% และตั้งเป้ายอดโอน 3.6 หมื่นล้านบาท เติบโต 9% ทุกตัวเลขที่เกิดขึ้นในปีนี้ จะเป็น “นิวไฮ” อีกปี โดยใช้งบซื้อที่ดินปีนี้ 6,000-8,000 ล้านบาท
โครงการไฮไลต์ปีนี้ คือ ไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย อยู่ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานควาย (0 เมตร) บนที่ดิน 5 ไร่ จำนวน 1,114 ห้อง 3 อาคาร มูลค่าโครงการ 1 หมื่นล้านบาท.
