“สามย่านมิตรทาวน์” ฝ่าวิกฤตระบาดระลอกใหม่ หาแม่เหล็กดึงทราฟฟิก มองกุญแจสำคัญ “กระแส” สุดฮิตที่มาไวไปไวแต่ต้องจับให้ทัน จัดเป็นอีเวนต์ร้านค้า Pop-up หมุนเวียนทุก 2 สัปดาห์ วางเป้าคนเดินห้างฯ กลับไปแตะ 80,000 คนต่อวันอีกครั้งภายในปีนี้
มิกซ์ยูส “สามย่านมิตรทาวน์” ซึ่งมีส่วนหนึ่งของโครงการเป็น “ศูนย์การค้า” ต้องเผชิญวิกฤต COVID-19 หลายระลอกตั้งแต่เริ่มเปิดตัวเมื่อเดือนกันยายน 2562 ถึงขนาดที่ “ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) เอ่ยปากติดตลกว่า ศูนย์ฯ นี้ผ่านช่วงเวลาวิกฤตมามากกว่าช่วงสถานการณ์ปกติเสียอีก
โดยสามย่านมิตรทาวน์เคยมีทราฟฟิกขึ้นไปสูงสุด 80,000 คนต่อวันมาแล้วในช่วงก่อนเกิดโรคระบาด ก่อนจะลดลงจากคำสั่งล็อกดาวน์ศูนย์การค้าเมื่อปีก่อน จากนั้นทยอยกลับมาดีขึ้นหลังรัฐอนุญาตเปิดศูนย์ฯ จนทราฟฟิกกลับไปเต็ม 100% เหมือนช่วงก่อน COVID-19 เมื่อเดือนธันวาคม 2563
แต่สามย่านมิตรทาวน์ต้องเผชิญความไม่แน่นอนอีกครั้งเมื่อเกิดระบาดระลอกใหม่โค้งท้ายปี 2563 ทำให้ทราฟฟิกตกลง เฉลี่ยรวมปีก่อนมีทราฟฟิก 63,000 คนต่อวัน ขณะที่ช่วงเกือบ 3 เดือนแรกของปี 2564 ทราฟฟิกกำลังฟื้นตัวมาอยู่ที่ 53,000 คนต่อวัน
หลังสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย ธีรนันท์กล่าวว่าศูนย์ฯ กลับมาตั้งเป้าหมายให้ทราฟฟิกกลับไปแตะ 80,000 คนต่อวันอีกครั้งภายในปีนี้ ซึ่งส่วนสำคัญคือ การจัดลานโปรโมชันเล่นกับกระแส เพื่อดึงให้คนที่สนใจแวะเวียนมาและมาเที่ยวชมได้หลายครั้ง เพราะมีร้านใหม่ที่เปลี่ยนไปทุกครั้ง
ยุคนี้ต้องไว ข้ามเดือนก็ช้าไปแล้ว
ธีรนันท์กล่าวถึงกุญแจสำคัญที่เป็นแกนกลางในกลยุทธ์ของศูนย์ฯ คือการเล็งเห็น “เทรนด์พฤติกรรมผู้บริโภค” ที่น่าสนใจคือเรื่องของ กระแสมาไวไปไว เทรนด์ฮิตยุคนี้เป็นยิ่งกว่าแฟชันเพราะเปลี่ยนเร็วกว่าเดิม ยกตัวอย่างช่วงที่ผ่านมามีกระแส “ครัวซองต์” ต่อด้วย “เซิร์ฟสเก็ต” ซึ่งเทรนด์พวกนี้จะถึงจุดพีคช่วงสั้นๆ บางกระแสมีอายุเพียง 2 สัปดาห์เท่านั้น ทำให้ทีมงานต้องจับกระแสเร็วและทำให้เร็ว
นอกจากนี้ยังมีเรื่อง ชุมชนเฉพาะกลุ่ม นั่นคือความชอบของคนยุคนี้มีความเฉพาะกลุ่มมากขึ้น โดยสังเกตได้จากกรุ๊ปบนโซเชียลมีเดียได้เลย เช่น กลุ่มคนรักการวิ่ง กลุ่มคนชอบทำอาหาร
เมื่อเทรนด์พฤติกรรมผู้บริโภคเป็นเช่นนี้ ทำให้นอกจากจะมีร้านหลักที่เซ็นสัญญาระยะยาวในศูนย์การค้าแล้ว จะต้องมีพื้นที่ลานโปรโมชันและบริเวณให้เปิดร้านค้าแบบ Pop-up ที่หมุนเวียนได้เร็ว โดยที่สามย่านมิตรทาวน์จะหมุนเวียนทุก 2 สัปดาห์ และการเปลี่ยนร้านแต่ละครั้งต้องมี “ธีม” ในการจัดงานด้วย เพื่อให้โปรโมตไปถึงกลุ่มเป้าหมายได้ชัดเจน ดึงคนที่สนใจเข้ามาเดินช้อปพร้อมกัน เช่น ธีมรวมร้านอาหารเกาหลี ธีมรวมร้านสินค้าออร์แกนิกส์
หรือบางจุดจะเป็นลานกิจกรรมเพื่อสังคมที่เปิดให้ใช้ฟรี เช่น การเปิดลานเซิร์ฟสเก็ตที่เล่นได้ถึงเที่ยงคืน จัดพื้นที่ให้นิสิตนักศึกษาแสดงผลงานวิทยานิพนธ์ เพราะเป้าหมายหลักคือการดึงทราฟฟิกให้กับร้านค้าภายในศูนย์ฯ
ธีรนันท์กล่าวว่า การทำงานกับ Pop-up และเล่นกับกระแสต้องตัดสินใจไว ดังนั้น ศูนย์ฯ มีการตั้ง “หน่วยม้าเร็ว” ขึ้นมา มีหน้าที่จัดอีเวนต์ขนาดเล็กที่ต้องจัดให้ได้ภายในเวลาไม่ถึงเดือนเพื่อให้ทันกระแส
ระหว่างที่การจัดอีเวนต์ขนาดใหญ่ยังถูกคุมเข้มจากภาครัฐ ก็ต้องใช้อีเวนต์เล็กเลี้ยงทราฟฟิก แต่ถ้ากลับมาจัดอีเวนต์ใหญ่ได้ ธีรนันท์เชื่อว่าจะกลับไปแตะ 80,000 คนต่อวันได้ตามเป้าแน่นอน
“ร้านอาหาร” ยังมีดีมานด์เช่าระยะยาว
ด้านอัตราการเช่า (occupancy) ของร้านค้าในสามย่านมิตรทาวน์อยู่ที่ 97% โดยมีร้านอาหารใหม่ๆ เพิ่มเข้ามา เฉพาะกลุ่มร้านอาหารเพิ่มสัดส่วนจาก 43% เป็น 50% ของร้านค้าทั้งหมดแล้ว เพราะเรื่องอาหารยังคงเป็นจุดแข็งที่ดึงดูดได้ของศูนย์ฯ
โดยปีนี้มีร้านใหม่ที่เปิดบริการ เช่น K-Streat ฟู้ดคอร์ทรวมอาหารเกาหลี, Lemon Farm Cafe ร้านสินค้าออร์แกนิกส์, Lhong Tou คาเฟ่สไตล์จีนชื่อดังจากเยาวราช, เพลินพุง Cafe ร้านอาหารราคาประหยัดไม่เกิน 100 บาท ฯลฯ
ธีรนันท์ประเมินดีมานด์ผู้เช่ายังคงมีอยู่ในตลาด เพียงแต่ความต้องการมักจะเป็นร้านเล็ก 30-40 ตร.ม. เพื่อลดความเสี่ยงการลงทุน และสถานการณ์เศรษฐกิจทำให้ราคาเช่ายังเติบโตไม่มาก
มองภาพระยะยาว ธีรนันท์เชื่อว่าหลังมีการกระจายวัคซีนแพร่หลาย สถานการณ์ต่างๆ น่าจะดีขึ้นและหวังว่าจะไทยจะเปิดประเทศได้โดยเร็ว เพื่อที่สามย่านมิตรทาวน์จะกลับสู่แผนงานเดิมที่เตรียมดึงลูกค้าต่างชาติเข้ามาเพิ่ม สร้างความคึกคักได้มากกว่านี้
