“นายณ์ เอสเตท” พลิกโฉมตึกเก่าเป็น “บ้านพักผู้สูงอายุ” โมเดลใหม่ใช้ประโยชน์จากชุมชนเดิม

ธุรกิจ “บ้านพักผู้สูงอายุ” กำลังทวีความน่าสนใจ หลังจากประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยและวิถีชีวิตเปลี่ยน ล่าสุด “นายณ์ เอสเตท” จับมือ “ลิฟเวล” พัฒนาโครงการ “นายาเรสซิเดนซ์” ใช้วิธีรีโนเวตห้องชุดในอาคารเก่าให้เหมาะกับผู้สูงอายุ ผนวกบริการพยาบาลดูแลเหตุฉุกเฉิน ออกแบบกิจกรรมแก้เหงา ข้อดีของการรีโนเวตแทนการสร้างใหม่ คือการได้อยู่ท่ามกลางชุมชนเดิม มีคนหลากหลายวัย และฝั่งดีเวลอปเปอร์ประหยัดต้นทุนมากกว่า

เมื่อพูดถึง “บ้านพักผู้สูงอายุ” ยุคก่อนหน้านี้อาจเป็นคำที่ให้ความรู้สึกในทางลบมากกว่าทางบวก แต่ปัจจุบันวิถีชีวิตคนเริ่มเปลี่ยนไป คนวัยเกษียณที่เข้าไปพักไม่ใช่คนชราที่ถูกทอดทิ้ง แต่เป็นการ ‘เลือก’ สถานที่อยู่อาศัยในบั้นปลายชีวิตเอง เนื่องจากลูกหลานอาจแยกครอบครัวออกไป ไม่มีเวลาดูแล หรือหลายๆ คนเลือกเป็นโสด ไม่มีบุตรหลาน การมาอยู่ในบ้านพักผู้สูงอายุที่มีเจ้าหน้าที่ดูแลจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าอยู่คนเดียว

บริษัท นายณ์ เอสเตท จำกัด เป็นหนึ่งในดีเวลอปเปอร์ที่หันมาจับธุรกิจนี้จากแพสชั่นส่วนตัวของ “อรฤดี ณ ระนอง” ซีอีโอวัย 62 ปีของบริษัท เธอเริ่มศึกษาลงลึกในการพัฒนาบ้านพักผู้สูงอายุตั้งแต่ 4 ปีก่อน ก่อนหน้านี้บริษัทเคยประกาศพัฒนาโครงการบ้านผู้สูงอายุที่ จ.ภูเก็ต แต่เนื่องจากเกิดโรคระบาด COVID-19 จึงชะลอโครงการไว้ก่อน และหันมาจับโครงการขนาดเล็กกว่าที่ “นายาเรสซิเดนซ์” จ.นนทบุรี แทนก่อน

โมเดลธุรกิจของที่นี่ใช้วิธีหยิบโครงการเก่าของนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ คือ “ริเวอร์ไรน์ วิลเลจ” ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีผู้อาศัยอยู่แล้ว มารีโนเวตบางส่วนให้เป็น “นายาเรสซิเดนซ์” จำนวน 70 ยูนิต

เหตุที่สามารถทำได้ เพราะริเวอร์ไรน์เป็นโครงการเก่าในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ 2540 ทำให้มียูนิตบางส่วนไม่สามารถขายได้ และบริษัทดัดแปลงพัฒนาเป็นโรงแรมแทน วันนี้จึงสามารถนำบางส่วนของโรงแรมมารีโนเวตใหม่ให้เป็นบ้านพักผู้สูงอายุ โดยจะอยู่บนชั้น 4-10 (รวม 7 ชั้น) ของอาคาร มีการทุบห้องบนชั้นที่จะรีโนเวตทั้งหมด เพื่อออกแบบใหม่เป็นห้อง Universal Design เหมาะกับผู้สูงอายุ

การนำบ้านพักผู้สูงอายุมาอยู่ในพื้นที่เดียวกับโครงการปกติอาจจะฟังดูแปลก แต่ที่จริงแล้ว นายณ์ เอสเตท และลิฟเวล (Livwell) พันธมิตรซึ่งจะเป็นผู้ให้บริการด้านการดูแลสุขภาพในโครงการ ชี้ให้เห็นว่า ข้อดีก็คือผู้สูงอายุจะได้อยู่ร่วมกับชุมชนเดิมกว่า 300 ครัวเรือนซึ่งมีคนหลากหลายวัย ทำให้บรรยากาศไม่น่าเบื่อ หดหู่ ไม่ต้องตื่นมาแล้วเจอแต่ลุงๆ ป้าๆ วัยเดียวกัน ซึ่งส่งผลต่อสภาพจิตและความสุขในการใช้ชีวิต

ห้องใหญ่ ป้องกันอุบัติเหตุ มีทีมรับเหตุฉุกเฉิน

นายาเรสซิเดนซ์ วางคอนเซ็ปต์เป็นบ้านให้เช่าพร้อมบริการ สำหรับผู้สูงอายุแบบ Independent Living คือสามารถดูแลตนเองได้ในระดับหนึ่ง มีห้องพักทั้งหมด 2 แบบ คือ 1 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 62-76 ตร.ม.) และ 2 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 105-120 ตร.ม.)

การออกแบบแบบ Universal Design ประตูกว้างเพื่อให้วีลแชร์เข้าออกสะดวก พื้นลดแรงกระแทกเมื่อหกล้ม ห้องน้ำพื้นที่กว้าง มีราวจับ ที่นั่งอาบน้ำ เฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นลบเหลี่ยมมุมป้องกันอุบัติเหตุ ติดไฟใต้ฐานเตียงในห้องนอนที่ใช้ระบบเซ็นเซอร์ตรวจจับความเคลื่อนไหว ลดอุบัติเหตุในความมืด

นอกจากนี้ ยังใช้ระบบของ SCG DoCare มีอุปกรณ์และเทคโนโลยีช่วยให้ความปลอดภัย เช่น อุปกรณ์วัดความดัน วัดอัตราการเต้นของหัวใจ เซ็นเซอร์ตรวจจับการนอนหลับ เซ็นเซอร์ตรวจจับระยะเวลาและความถี่การเข้าห้องน้ำซึ่งอาจหมายถึงสุขภาพที่แย่ลง เซ็นเซอร์ตรวจจับการหกล้มในห้องน้ำ ปุ่มกดเรียกพยาบาลเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน

ระบบของ SCG จะส่งข้อมูลไปให้ที่ทีมพยาบาลของลิฟเวลซึ่งคอยดูแล 24 ชั่วโมง (แบ่งเป็นกะกลางวัน 2 คน และกะกลางคืน 1 คน) หากเกิดเหตุฉุกเฉิน พยาบาลจะไปถึงภายใน 4 นาทีเพื่อปฐมพยาบาลเบื้องต้น และร่วมกับรพ.เกษมราษฎร์ ประชาชื่น ในการจัดรับส่งรถพยาบาล

มีกิจกรรมแก้ ‘ความเหงา’ ต้นเหตุสมองเสื่อม!

ด้าน “พญ.นาฏ ฟองสมุทร” ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการเกี่ยวกับผู้สูงอายุประสบการณ์ 23 ปี จาก ลิฟเวล กล่าวว่า นอกจากโครงสร้างพื้นฐานเชิงกายภาพซึ่งเป็นสิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ทุกแห่งสร้างขึ้นได้ สิ่งจำเป็นอีกประเด็นที่ละเอียดอ่อนกว่า คือ “การบริการ” หลังจากย้ายเข้ามาอยู่แล้ว

นอกจากการอยู่ในชุมชนเก่าที่ทำให้บรรยากาศไม่เหงาแล้ว นายาเรสซิเดนซ์ มีกิจกรรมอีกมากเพื่อช่วยให้ “วัยอิสระ” หลังเกษียณ มีชีวิตแบบ ‘active aging’ ได้ทำกิจกรรมต่างๆ ที่อยากทำ และยังคงสุขภาพดี ได้ออกกำลังกายตามวัย

ลิฟเวลจะมีนักกายภาพบำบัดที่ดีไซน์การออกกำลังกายที่เหมาะสมกับวัยอิสระ เช่น ออกกำลังกายในน้ำ พิลาทีส จัดคลาสให้เข้าร่วมทุกวันจันทร์ พุธ ศุกร์ และมีกิจกรรมสันทนาการอื่นๆ เช่น งานฝีมือ ท่องเที่ยว ซึ่งทำให้คนสูงวัยยังมีเพื่อน ไม่ต้องเหงา

“เราพบว่าถ้าวัยอิสระไม่มีสัมพันธ์กับคนรอบตัว จะทำให้สมองเสื่อมเร็ว อย่างที่หมอมักจะบอกมาตลอดว่าจริงๆ แล้ว ‘ความเหงาคือโรคอย่างหนึ่งของผู้สูงวัย’” พญ.นาฏกล่าว เป็นที่มาที่การสร้างชุมชนและกิจกรรมให้ผู้สูงวัยคือเรื่องสำคัญมาก

• Do-Don’t คอนเทนต์แบบไหนโดนใจวัยเก๋า ลุงป้าห้ามใช้-จริงใจ-ใช้คำชิลล์-ของแถมต้องมี

ค่าเช่าเริ่มต้น 40,000 บาทต่อเดือน

อรฤดีระบุว่า เป้าหมายของโครงการนี้เป็นผู้สูงวัยมีรายได้ระดับ B+ จนถึง A- เกรดวัสดุและการบริการจะยกระดับขึ้นกว่าโครงการของรัฐ โดยสามารถพูดคุยแพ็กเกจเช่าได้หลายรูปแบบ ตั้งแต่เช่ารายเดือนจนถึงเช่ายาว 30 ปี ผู้ที่สนใจสามารถเจรจาแพ็กเกจเองได้ตามวัยของตนเอง และสามารถมาลองเช่ารายเดือนได้ก่อนที่จะตัดสินใจเช่ายาวกับโครงการ

ขณะนี้มี แพ็กเกจราคารายเดือนคือ 1 ห้องนอน 40,000 บาทต่อเดือน (พักได้ 1 ท่าน หากพัก 2 ท่าน เพิ่ม 3,000 บาทต่อเดือน) ส่วนแบบ 2 ห้องนอน ราคา 50,000-60,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้เข้าพัก ราคานี้จะได้รับบริการต่างๆ ดังนี้

• ห้องพักพร้อมอุปกรณ์เครื่องใช้และดูแลสุขภาพครบ ลากกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย
• พยาบาลดูแล 24 ชั่วโมง
• บริการทำความสะอาด 1 ครั้งต่อสัปดาห์
• คลาสออกกำลังกาย
• ค่าส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนและจ็อกกิ้งแทรก

ถ้าผู้เช่าทำสัญญาเป็นรายปีหรือมากกว่านั้นจะมีส่วนลดเพิ่มเติม รวมถึงถ้าหากเกิดเหตุผู้สูงวัยเสียชีวิตก่อนครบสัญญา โครงการจะคืนส่วนต่างให้แก่ผู้รับมรดกตามพินัยกรรม เช่น ทำสัญญา 15 ปี แต่ยังเหลือเวลาเช่า 10 ปีหลังเสียชีวิต ผู้รับมรดกจะได้คืนส่วนต่างทั้งหมด

• เตรียมเปิดจอง “ที่พักอาศัยผู้สูงอายุ รามาฯ-ธนารักษ์” บางพลี ราคาเริ่มต้น 1.82 ล้านบาท

ด้านการใช้สินเชื่อแบบ ‘Reverse Mortgage’ (การจำนองบ้านหรือสินทรัพย์ของตนเพื่อรับกระแสเงินสดรายเดือนจากธนาคาร เหมาะกับผู้สูงวัยที่ต้องการเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นรายได้ไว้ใช้ในช่วงบั้นปลาย) อรฤดีกล่าวว่า ขณะนี้กำลังเจรจากับธนาคารเพื่อให้ปล่อยสินเชื่อกับโครงการนี้ มีธนาคารที่สนใจคือ ธ.ออมสิน

โอกาสธุรกิจโมเดลใหม่ในอนาคต

ปัจจุบันโครงการนายาเรสซิเดนซ์มีผู้เช่าแวะเวียนเข้ามาทดลองแล้ว 2-3 ยูนิต จาก 10 ยูนิตที่รีโนเวตแล้ว และคาดว่าจะรีโนเวตครบทั้งหมดภายในต้นปี 2565

นอกจากนี้ ยังเป็นโอกาสให้นายณ์ เอสเตทนำไปพัฒนาโครงการแบบเดียวกันนี้ในโครงการอื่นๆ ไม่เฉพาะในเครือของนารายณ์ แต่อาจจะรับรีโนเวตอาคารอพาร์ตเมนต์ โรงแรม ที่เจ้าของต้องการเปลี่ยนธุรกิจ และใช้บริการจากลิฟเวลเข้าไปดูแล

อรฤดีมองว่า การเลือกใช้โครงการแบบ ‘brownfield’ มารีโนเวตจะประหยัดต้นทุนมากกว่า ใช้เงินลงทุนประมาณ 20,000 บาทต่อตร.ม. และยังเหมาะกับตลาดกว่า เพราะโครงการลักษณะนี้ยังใหม่ในไทย ลูกค้ายังไม่เสี่ยงจองห้องหากยัง ‘ไม่เห็นของ’ ซึ่งจะทำให้การขอสินเชื่อพัฒนาโครงการใหม่แบบ ‘greenfield’ จากธนาคารทำได้ยากมาก

ด้านลิฟเวลนั้น พญ.นาฏบอกเช่นกันว่า นายาเรสซิเดนซ์จะเป็นโครงการต้นแบบ ลิฟเวลเป็นพันธมิตรระยะยาวกับนายณ์ เอสเตท แต่ไม่ได้ปิดกั้นการพูดคุยและรับดูแลบริการให้กับโครงการบ้านผู้สูงอายุของดีเวลอปเปอร์เจ้าอื่น และเชื่อว่าอนาคตจะมีความสนใจสูงขึ้นเรื่อยๆ ในธุรกิจนี้