ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานการสำรวจตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า ดัชนี “ราคา” อสังหาฯ ลดลง 10% QoQ ส่วนดีมานด์ความต้องการซื้อลดลง 2% QoQ สะท้อนภาพผลกระทบจาก “ดอกเบี้ย” ขาขึ้น และความเข้มงวดการให้สินเชื่อของธนาคาร ในทางตรงข้าม ตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยจึงเติบโตขึ้นเมื่อผู้บริโภคไม่พร้อมซื้อ
เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสอสังหาริมทรัพย์ “ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” จัดทำรายงานสำรวจตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ข้อมูลจากช่วงไตรมาส 1 ปี 2566
ข้อมูลพบว่า ดัชนี “ราคา” อสังหาฯ กรุงเทพฯ ลดลงไปถึง 10% QoQ หรือลด 18% YoY ขณะที่ “ดีมานด์” ของผู้ซื้อก็มีความต้องการลดลง 2% QoQ หรือลดลง 15% YoY สะท้อนให้เห็นว่าตลาดซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ยังชะลอตัว
“วิทยา อภิรักษ์วิริยะ” ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า ภาวะราคานี้คาดว่าเกิดจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค รวมถึงผู้ประกอบการยังมีสินค้าค้างสต็อกอยู่ในมือ ทำให้ต้องจัดโปรโมชันเพื่อระบายสต็อก ทำให้ดัชนีราคาในตลาดลดลง
สำหรับกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค มีปัจจัยสำคัญมาจากประกาศของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยติดต่อกันหลายครั้งจนปัจจุบันขึ้นมาอยู่ที่ 1.75% ต่อปีและน่าจะขึ้นอีกในอนาคต ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ด้วยเช่นกัน มีผลกระทบต่อผู้ที่กำลังผ่อนสินเชื่อบ้านหรือกำลังพิจารณาวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ยังเข้มงวดมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน ทำให้โอกาสซื้อของผู้บริโภคจะยิ่งน้อยลงในกลุ่มที่มีรายได้อ่อนแอ
ด้านความต้องการซื้อหากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย ไตรมาสก่อนมีสินค้าประเภทเดียวที่ดีมานด์ยังเติบโตเล็กน้อยคือ “ทาวน์เฮาส์” ดีมานด์โต 1% QoQ ส่วนประเภทอื่นคือ “บ้านเดี่ยว” ดีมานด์ลด 3% QoQ และ “คอนโดมิเนียม” ดีมานด์ลด 2% QoQ เห็นได้ว่าความร้อนแรงของตลาดบ้านเดี่ยวที่เคยมีก่อนหน้านี้อาจจะเริ่มชะลอลงแล้ว
ซื้อไม่ไหว หันมาหา “เช่า” แทน
วิทยากล่าวต่อว่า เมื่อการซื้อที่อยู่อาศัยมีความท้าทายด้านการเงิน จึงทำให้ผู้บริโภคหาเช่าทดแทน ร่วมกับอีกเหตุผลหนึ่งคือคนยุคปัจจุบันเริ่มจะ “เช่าแทนซื้อ” เพราะต้องการความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่อาศัย ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อ “เช่า” มีแนวโน้มโต เป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่มนักลงทุน
สำหรับการสำรวจรอบไตรมาส 1/2566 พบว่า ดีมานด์การเช่าปรับลดลง 3% QoQ แต่เทียบกับปีก่อนแล้วเพิ่มขึ้น 17% YoY โดยประเภทสินค้าที่ต้องการเช่าเพิ่มขึ้นมีประเภทเดียวคือ “ทาวน์เฮาส์” ต้องการเพิ่ม 7% QoQ ส่วน “บ้านเดี่ยว” ลดลง 8% QoQ และ “คอนโดฯ” ลดลง 3% QoQ
ด้านดัชนีราคาเช่าก็ปรับขึ้นเล็กน้อย 3% QoQ และราคาเช่าที่เพิ่มขึ้นก็สอดคล้องกับดีมานด์ คือราคาเช่า “ทาวน์เฮาส์” ปรับขึ้น 2% QoQ ส่วน “บ้านเดี่ยว” ลดลง 6% QoQ ขณะที่ “คอนโดฯ” ราคายังทรงตัวเท่ากับไตรมาสก่อนหน้า
พื้นที่ซื้อ-เช่าที่ราคาเพิ่มสูง ส่วนใหญ่อยู่ในเขตกลางเมือง
ในวิกฤตมีโอกาสเสมอ แม้ดัชนีราคาซื้อที่อยู่อาศัยในภาพรวมจะลดลง แต่มีบางพื้นที่ที่ราคาเติบโตขึ้น ได้แก่
- เขตปทุมวัน ราคาเพิ่มขึ้น 6% QoQ
- เขตสัมพันธวงศ์ และ เขตบางคอแหลม ราคาเพิ่มขึ้น 4% QoQ
- เขตคลองสาน เขตคลองสามวา เขตวัฒนา และ เขตหลักสี่ ราคาเพิ่มขึ้น 3% QoQ
เช่นเดียวกัน ในกลุ่มตลาดเช่า มีบางพื้นที่ที่ราคาเช่าปรับได้มากกว่าตลาด ได้แก่
- เขตธนบุรี และ เขตสัมพันธวงศ์ ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 8% QoQ
- เขตดินแดง ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 7% QoQ
- เขตสายไหม และ เขตประเวศ ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 5% QoQ
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าพื้นที่ที่ราคาซื้อและราคาเช่าเพิ่มขึ้นเริ่มกลับมาเป็นเขตกลางเมืองและโดยรอบกลางเมืองมากขึ้น ซึ่งน่าจะเกิดจากการกลับมาทำงานในเมือง ทำให้ผู้บริโภคต้องการทำเลใกล้แหล่งงานหรือเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้สะดวก
