เสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการ “เรียลแอสเสท” พบปัญหาลูกค้าเผชิญภาวะเศรษฐกิจ หนี้สูงจน “กู้บ้านไม่ผ่าน” ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้าน ทำให้บริษัทต้องวางกลยุทธ์ใหม่ ยืดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ออกไปถึง 6 เดือน และกำลังวางแนวคิดตั้ง “กองทุน” ให้กู้ยืมตรงกับทางบริษัทและย้ายเข้าอยู่ก่อนได้ในลักษณะเช่าซื้อ
“ณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง” กรรมการผู้อำนวยการฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยถึงสถานการณ์ธุรกิจในช่วงหลังโควิด-19 พบว่า ความต้องการซื้อถือว่ามีสูง แต่ติดปัญหาคือลูกค้า “กู้บ้านไม่ผ่าน” ประมาณ 40% ของยอดขาย
ส่วนใหญ่เกิดจากติดแบล็กลิสต์เครดิตบูโร หรือมีหนี้สินส่วนอื่นค้างคา เช่น หนี้บัตรเครดิต สะท้อนภาพคนไทยอยากมีบ้านแต่ไม่พร้อมทางด้านการเงิน อีกส่วนหนึ่งเกิดจากอาชีพอิสระ เช่น ขายสินค้าออนไลน์ ยูทูปเบอร์ โอกาสถูกปฏิเสธให้กู้สินเชื่อจากธนาคารมีสูง
โดยกลุ่มราคาบ้านที่มีอัตรากู้ไม่ผ่านเกือบครึ่ง จะเป็นกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มสูงที่สุดที่จะกู้ไม่ผ่าน
ณัฏฐพรกล่าวว่า ปัญหาเหล่านี้พบตั้งแต่ปี 2565 ทำให้บริษัทเริ่มวางกลยุทธ์ใหม่ จากเดิมมักจะให้ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 30 วันหลังวางเงินจอง ในรายที่พรีแอพพรูฟแล้วมีแนวโน้มจะกู้สินเชื่อไม่ผ่าน จะอนุโลมให้ยืดเวลารอโอนไปได้สูงสุดถึง 6 เดือน ในระหว่างนั้นจะช่วยให้คำแนะนำลูกค้าในการปิดหนี้อื่นเพื่อเตรียมพร้อมยื่นกู้
“สมมติขายบ้าน 10 หลัง มีคนกู้ผ่าน 5 หลัง ถ้าเราไม่สนใจคนที่กู้ไม่ผ่านแล้วไปหายอดขายใหม่ทดแทน เราก็ต้องลงงบการตลาดอีกมากเพื่อดึงคนเข้ามาชมโครงการ เข้ามาแล้วก็อาจจะมีทั้งคนชอบและไม่ชอบโครงการของเรา สู้เราดูแลคนที่ตัดสินใจเลือกเราแล้ว รอเขาไปอีก 3-6 เดือนจนกว่าเขาโอนได้จะดีกว่า” ณัฏฐพรกล่าว
นอกจากการยืดเวลาโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ณัฏฐพรยังกล่าวถึงแนวคิดของเรียลแอสเสทที่จะตั้ง “กองทุน” ขึ้นมาเพื่อช่วยเหลือลูกค้าที่กู้ธนาคารไม่ผ่านด้วย โดยเปลี่ยนให้ลูกค้าทำสัญญาเช่าซื้อกับกองทุนแทน เพื่อเช่าอยู่ไปก่อนได้ระหว่างปลดหนี้ส่วนอื่น แล้วค่อยเปลี่ยนไปกู้สินเชื่อบ้านตามปกติในภายหลัง
ถ้าเราไม่สนใจคนที่กู้ไม่ผ่านแล้วไปหายอดขายใหม่ทดแทน เราก็ต้องลงงบการตลาดอีกมากเพื่อดึงคนเข้ามาชมโครงการ… สู้เราดูแลคนที่ตัดสินใจเลือกเราแล้ว รอเขาไปอีก 3-6 เดือนจนกว่าเขาโอนได้จะดีกว่า
แนวทางของเรียลแอสเสท ถือว่าคล้ายคลึงกับธุรกิจ “เงินสดใจดี” ในเครือ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นธุรกิจบริการสินเชื่อเช่าซื้อให้กับลูกค้าที่ยังกู้ธนาคารไม่ผ่าน สามารถเข้าอยู่และเริ่มผ่อนชำระกับทางเงินสดใจดีไปก่อน จนกว่าจะลดเงินต้นลงมาอยู่ในระดับที่ยื่นกู้ธนาคารได้ตามปกติ
ปัจจุบัน ธุรกิจเงินสดใจดีของเสนาฯ เริ่มต้นบริการจริงแล้วใน 12 โครงการแบรนด์ “เสนาคิทท์” ของบริษัทเอง เช่น เสนาคิทท์ พหลโยธิน-นวนคร, เสนาคิทท์ เวสต์เกต-บางบัวทอง 2, เสนาคิทท์ รังสิต-คลอง 4 เป็นต้น โครงการเหล่านี้เป็นคอนโดฯ ราคา “ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต” ซึ่งที่ผ่านมาเสนาฯ เผชิญปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงถึง 50% จึงทำให้เกิดธุรกิจเงินสดใจดีขึ้น
“เรียลแอสเสท” ลุยตลาดหลังพ้นโควิด-19
ด้านแผนธุรกิจของเรียลแอสเสทในปี 2566 จะมีการเปิดโครงการใหม่ 6 โครงการ ได้แก่
1.วิรัณยา บางนา-สุวรรณภูมิ โครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ราคาเริ่ม 6.09 ล้านบาท
2.วิวัลดี บางนา (ทำเลซอยวัดคลองปลัดเปรียง) โครงการบ้านเดี่ยวระดับบน ราคาเริ่มประมาณ 12 ล้านบาท
3.วิรัณยา รังสิต-วงแหวน (ทำเลลำลูกกาคลอง 5) โครงการบ้านเดี่ยว ราคาเริ่มประมาณ 3 ล้านกว่าบาท
4.เดอะ สเตจ เมดบายมี รัชดา-ห้วยขวาง (ทำเลใกล้กับคอนโดฯ เดอะ สเตจ มายด์สเคป รัชดา-ห้วยขวาง) เป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ จำนวน 450 ยูนิต ราคาเริ่ม 2.89 ล้านบาท เปิดแกรนด์โอเพนนิ่งวันที่ 27-28 พ.ค. นี้
5.อาร์โล ลาซาล 17 คอนโดฯ ตึกเตี้ยจำนวน 580 ยูนิต คอนโดฯ นี้เป็นโครงการที่เทกโอเวอร์จากเจ้าของเดิมคือ บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และเปลี่ยนชื่อใหม่ แต่จะยังใช้แบบตึกและเลย์เอาท์เดิมเพื่อก่อสร้างได้ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม จะเปิดจำหน่ายใหม่ทั้งโครงการ คาดว่าจะปรับราคาขึ้นเป็น 75,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร (*ลูกค้าเดิมสามารถขอคืนเงินดาวน์ได้จากออลล์ อินสไปร์ฯ)
6.เอ สเปซ เมกา เฟส 2 เป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ที่เทกโอเวอร์จาก บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ เมื่อปี 2564 แต่กรณีนี้เทกโอเวอร์มาพร้อมยอดขายทั้งหมดที่มี ซึ่งทางอารียาฯ ขายไปแล้ว 70-80% ของโครงการ ปลายปีนี้ เรียลแอสเสทจะเริ่มทำการตลาดขายส่วนที่เหลือ 20-30% ในช่วงที่ตึกก่อสร้างเสร็จ
ทั้งหมดนี้ตั้งเป้ายอดขายปี 2566 ไว้ที่ 3,300 ล้านบาท
เปิดอาณาจักร ถ.กิ่งแก้ว 180 ไร่ เจาะคนทำงานการบิน
ณัฏฐพรกล่าวว่า ไฮไลต์โครงการแนวราบของปีนี้คือการเปิดโครงการ วิรัณยา บางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นโครงการต่อเนื่องในอาณาจักรของเรียลแอสเสทบนถนนกิ่งแก้ว
ที่ดินของเรียลแอสเสทในซอยกิ่งแก้ว 29 มีอยู่ 180 ไร่ เริ่มพัฒนาโครงการมาตั้งแต่ปี 2562 เริ่มจากโครงการทาวน์โฮม “สตอรี่ส์ บางนา-สุวรรณภูมิ” ราคาเริ่ม 2 ล้านบาท ต่อด้วยโครงการ “เซนส์ บางนา-สุวรรณภูมิ” ทาวน์โฮมและบ้านแฝด ราคาเริ่ม 4.69 ล้านบาท ก่อนจะเผชิญโควิด-19 ทำให้ชะลอการพัฒนาต่อ
จนกระทั่งปีนี้ กลับมาเปิดโครงการ “วิรัณยา บางนา-สุวรรณภูมิ” ในอาณาจักรที่ดินผืนต่อเนื่องกัน เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด จำนวน 207 ยูนิต ราคาเริ่ม 6.09 ล้านบาท เติมพอร์ตให้ครบทุกเซกเมนต์ มีตั้งแต่ทาวน์โฮมราคา 2 ล้านบาท จนถึงบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 8 ล้านบาท
สำหรับทำเลนี้ มองว่าเป็นจุดศูนย์รวมของนักธุรกิจและคนทำงานย่านกรุงเทพฯ ตะวันออก โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานในสายธุรกิจการบินและโลจิสติกส์ เนื่องจากโครงการอยู่ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิประมาณ 5 กม.เท่านั้น
นอกจากคนไทยแล้ว เรียลแอสเสทยังพบว่า “ชาวจีน” มีความสนใจซื้อบ้านในไทยมากขึ้น เพราะต้องการจะย้ายถิ่นฐานถาวรทั้งครอบครัว และย่านบางนา-ตราดตอบโจทย์ทั้งการเดินทางไปทำงานโรงงาน และมีโรงเรียนนานาชาติรองรับหลายแห่ง
ปัจจุบัน 3 โครงการแรกใช้ที่ดินพัฒนาไปแล้ว 80 ไร่ ณัฏฐพรระบุว่า ที่ดินกิ่งแก้วยังมีเหลืออีก 100 ไร่ สามารถพัฒนาได้อีก 2-3 โครงการที่น่าจะเปิดตัวครบภายใน 2 ปี และเป็นไปได้ที่จะมีการพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับบนราคาเกิน 10 ล้านบาทในทำเลนี้
