“เอพี” หันจับตลาด “บ้านมือสอง” เปิดบริษัทลูก “HOMERUN” รับซื้อ-รีโนเวต-ขายครบวงจร

• “เอพี ไทยแลนด์” หนุนสตาร์ทอัพในเครือ “HOMERUN” ทำธุรกิจใหม่ รับซื้อ-รีโนเวต-ขาย “บ้านมือสอง” แบบครบวงจร

• ชี้โอกาสในตลาดมูลค่าสูงปีละ 7 แสนล้านบาท แต่ยังไม่มีผู้เล่นรายใหญ่

• สู้ด้วยจุดแข็งใช้ “AI” ประเมินราคาทรัพย์-ออกแบบใหม่ สั่งวัสดุก่อสร้างร่วมบริษัทแม่เพื่อประหยัดต้นทุน และผู้ซื้อได้ดอกเบี้ยเหมือนบ้านมือหนึ่ง

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า เอพีมีการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ ผ่านการสนับสนุนสตาร์ทอัพของพนักงานภายในองค์กร (internal start-up) ในชื่อบริษัทลูก “HOMERUN” ที่เข้าไปจับธุรกิจรับซื้อ รีโนเวต และขาย “บ้านมือสอง” แบบครบวงจร

โดยธุรกิจนี้เป็นสตาร์ทอัพแห่งแรกในเครือเอพีที่เกิดขึ้นจริงหลังบริษัทสนับสนุนให้พนักงานสร้างสรรค์คิดค้นธุรกิจใหม่มานานกว่า 5 ปี และหลังจากลองทำธุรกิจจริงมาแล้วกว่า 1 ปี พบว่า HOMERUN มีโอกาสสูงที่จะเติบโต (scale up) และยืนด้วยตนเองได้ในอนาคต

มูลค่าตลาด 7 แสนล้านที่ยังไม่มีรายใหญ่

“ศุภนิดา ตั้งตงฉิน” กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมรัน พร็อพเทค จำกัด กล่าวต่อว่า ไอเดียที่มาของการสร้างธุรกิจ HOMERUN ขึ้น มาจากการเล็งเห็นว่า ตลาดบ้านมือสองในไทยมีมูลค่าสูงถึงปีละ 7 แสนล้านบาท แต่ยังไม่มีบริษัทรายใหญ่เข้ามาจับตลาดนี้ จะมีเฉพาะรายย่อยถึงรายกลาง และตลาดยังไม่มีมาตรฐานกลาง ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายยังประสบกับ ‘pain point’ หลายอย่างที่สามารถเข้าไปแก้ปัญหาได้

ในแง่ความต้องการของตลาด ศุภนิดามองว่า โอกาสที่ผู้ซื้อจะสนใจบ้านมือสองจะมีมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินในกรุงเทพฯ นั้นยิ่งใกล้ใจกลางเมืองก็ยิ่งมีจำกัด ผู้พัฒนาจัดสรรสร้างโครงการบ้านมือหนึ่งเปิดใหม่ได้ยาก หรือหากมีก็จะอยู่ในช่วงราคาสูงมากจนเอื้อมถึงยาก

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อเองก็เริ่มหันมามองบ้านมือสอง ซึ่งมักจะตั้งอยู่ในทำเลดีกว่าโครงการเปิดใหม่ ราคาไม่แรงเท่า หรือหากเทียบราคาเท่ากันก็มักจะได้พื้นที่กว้างกว่า

แก้ปัญหา “ผู้รับเหมา” และ “กู้ไม่ผ่าน”

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายบ้านมือสองที่เป็นรายย่อยด้วยกัน มักจะเผชิญปัญหาแบบเดียวกันคือเรื่อง “ผู้รับเหมา” ในการรีโนเวต ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายที่จะเป็นคนดำเนินการรีโนเวต ก็อาจจะต้องเผชิญความยุ่งยากจากผู้รับเหมา เช่น การทิ้งงาน

ในแง่การกู้สินเชื่อบ้านก็เช่นกัน ผู้ขายก็จะมีปัญหาคือ อาจจะต้อง ‘ลุ้น’ ว่าผู้ซื้อจะกู้สินเชื่อบ้านผ่านหรือไม่ หากกู้ไม่ผ่านบ้านก็ต้องวนขายใหม่ ส่วนผู้ซื้อก็มักจะได้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แพงกว่าบ้านมือหนึ่ง ตามเกณฑ์ของธนาคารที่ตั้งไว้ ซึ่งอาจจะเป็นอุปสรรคเพิ่มเติมในการกู้

ศุภนิดากล่าวว่า จากสภาวะในตลาดทั้งหมดทำให้ HOMERUN จะมาแก้ปัญหาให้ทั้งสองฝ่าย ด้วยการเป็นแพลตฟอร์มรับซื้อ รีโนเวต และขาย

โดยผู้ขายบ้านไม่ต้องกังวลเรื่องผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน เพราะเป็นทุนจากบริษัทมารับซื้อเอง ส่วนผู้ซื้อก็จะได้อัตราดอกเบี้ยเทียบเท่ากับบ้านมือหนึ่งจากธนาคารพันธมิตรของเอพี พร้อมการรีโนเวตบ้านเสร็จพร้อมย้ายเข้าอยู่และรับประกันโครงสร้าง 6 – 12 เดือน ไม่ต้องปวดหัวกับผู้รับเหมาอีกต่อไป

รับซื้อที่อยู่อาศัยทุกแบบ แต่เน้นทำเลใจกลางเมือง

ศุภนิดากล่าวต่อว่า ปัจจุบัน HOMERUN รับซื้อทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม แต่การรีโนเวตจะแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ

• Flagship รีโนเวตใหญ่ยกบ้าน ปรับปรุงโครงสร้าง ระบบประปา-ไฟฟ้า ใหม่ทั้งหมด ใช้เวลา 4-6 เดือน
• Renovated ปรับปรุงระดับกลาง ปรับฟังก์ชันและตกแต่งให้เหมาะกับการอยู่อาศัยยุคนี้ ใช้เวลา 2 เดือน
• Select ที่อยู่อาศัยยังไม่เก่ามาก เพียงปรับการตกแต่งให้ทันสมัย ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน

ส่วนทำเลที่สนใจก็จะเน้นบริเวณใจกลางเมืองหรือชานเมืองที่มีซัพพลายมือหนึ่งเหลือไม่มากก่อน เช่น “คอนโดมิเนียม” ย่านสุขุมวิท ย่านสีลม-สาทร ย่านลาดพร้าว หรือ “บ้านเดี่ยว” ย่านราชพฤกษ์ ย่านบางนา เพื่อดึงดูดลูกค้าให้หันมาซื้อบ้านมือสองแทน โดยอาจจะเป็นแพ็กเกจราคาเท่ามือหนึ่งแต่ได้พื้นที่กว้างกว่า หรือทำแพ็กเกจราคาให้ถูกกว่ามือหนึ่ง 10-50% แล้วแต่โปรเจ็กต์

หลังจาก HOMERUN ซุ่มดำเนินการมาปีกว่า วิทการระบุว่าทางเอพีได้สนับสนุนเงินลงทุนไปแล้ว 500 ล้านบาท มีการรับซื้อทรัพย์มาแล้ว 50 หลัง และขายได้แล้ว 20 หลัง รวมมูลค่ากว่า 200 ล้านบาท

ส่วนเป้าหมายปี 2568 คาดว่าจะทำยอดขายเพิ่มขึ้นให้ได้ 100% จากปีนี้ และเป้าระยะยาวคือ HOMERUN ควรจะ ‘ยืนได้ด้วยตนเอง’ ภายใน 5 ปี เพื่อลดการพึ่งพิงเงินกู้จากบริษัทแม่

ใช้ AI ทำงาน-สั่งวัสดุก่อสร้างกับบริษัทแม่

ศุภนิดากล่าวต่อว่า สำหรับจุดแข็งที่จะทำให้ HOMERUN ‘ชนะ’ ในตลาดนี้และผู้เล่นอื่นทำตามได้ยาก คือ การนำเทคโนโลยี ‘AI’ เข้ามาใช้งานเพื่อสร้างความเร็วและประหยัดบุคลากร

ตั้งแต่ขั้นตอนการคัดเลือกทรัพย์ ปัจจุบันมีผู้ขายเสนอขายเข้ามาเดือนละกว่า 1,000 ยูนิต บริษัทจะใช้ AI ในการคำนวณช่วงราคาเสนอซื้อกลับไปได้อย่างรวดเร็ว

หลังจากนั้นหากมีการตกลงซื้อขายเป็นที่เรียบร้อย ในขั้นตอนการออกแบบรีโนเวตบ้านบริษัทจะใช้ AI สร้างแบบเบื้องต้นออกมา ทำให้ดีไซเนอร์ทำงานเร็วขึ้น

• หนักกว่าช่วงโควิด-19! ครึ่งปีแรก 2567 “อสังหาฯ” หดตัว -9.4% ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง”
• ปีที่ 5 ของแบรนด์ “อภิทาวน์” จากค่าย “เอพี” จับจุดตลาด “ต่างจังหวัด” จ่ายแพงกว่าได้ถ้าให้มากกว่า

สุดท้ายคือการประหยัดต้นทุนค่าปรับปรุงบ้าน ด้วยการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างร่วมกับเอพี ไทยแลนด์ ทำให้เกิด ‘Economy of Scale’ ได้มากกว่าผู้เล่นเจ้าอื่น

จากประสบการณ์การทำงานมากว่าปี ศุภนิดาพบว่าโฮมรัน พร็อพเทคสามารถสร้างกำไรขั้นต้น (GP) ได้ 15-20% จึงเชื่อว่าอนาคตมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก