ช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ประเด็น คอนโดปล่อยเช่ารายวันใน airbnb กลับมาเป็นที่พูดถึงอีกครั้ง หลังจากมีชาวคอนโดร้องเรียน กรณีพบนักท่องเที่ยวต่างชาติ ลากกระเป๋าเข้าพักในคอนโด เสมือนเป็นโรงแรม สร้างความเดือดร้อน-รำคาญแก่ผู้อยู่อาศัยในโครงการ รวมไปถึงส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมในประเทศ
แล้วทำไมเจ้าของห้อง จึงปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน ? หลัก ๆ มาจากคอนโดปล่อยเช่ารายเดือนเริ่มล้นตลาด สวนทางกับภาคท่องเที่ยวที่มีชาวต่างชาติทะลักเข้าไทยจำนวนมาก โดยปี 2567 มีจำนวน 35.5 ล้านคน
และปี 2568 คาดว่านักท่องเที่ยวเข้าไทยจะแตะ 39 ล้านคน ใกล้เคียงช่วงก่อนเกิดโควิด ปี 2562 หนุนดีมานด์ต้องการที่พักรายวันจึงสูงขึ้น
ประกอบกับ อัตราผลตอบแทนการปล่อยคอนโดรายวัน ทำเงินได้สูงกว่า การปล่อยคอนโดแบบรายเดือน
ยกตัวอย่าง จากการสำรวจคอนโดย่านพระรามเก้า-ห้วยขวาง ที่มีการปล่อยเช่าใน airbnb มีราคาหลากหลาย ผันแปรตามขนาดห้อง เริ่มต้นตั้งแต่ 1,000-3,300 บาท/คืน หรือประมาณ 30,000-99,000 บาท/เดือน (*หากอัตราการเช่าเต็มตลอดเดือน)
เช่น คอนโดย่านพระรามเก้า รูปแบบห้องขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 35 ตร.ม. หากปล่อยเช่าคอนโดรายเดือนทั่วไป อยู่ที่ประมาณ 22,000 บาท/เดือน
แต่ห้องขนาดเดียวกันนี้ ถ้าไปปล่อยเช่ารายวัน จะตกอยู่ที่ 1,462 บาท/คืน สมมติมีอัตราการเช่าเต็ม 30 วัน เท่ากับจะทำรายได้ 43,860 บาท/เดือน
เท่ากับว่า ราคาการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน มากกว่าการปล่อยเช่าแบบรายเดือนปกติ ประมาณ 99.36%
แต่หากหายีลด์แบบคร่าว ๆ จากตัวอย่างเดียวกันในข้างต้น ด้วยการคำนวณ Gross Rental Yeild โดยใช้สูตร (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์) x 100 พบว่า
คอนโดปล่อยเช่ารายเดือนแบบปกติ
- ค่าเช่า 22,000 บาท x 12 เดือน = 264,000 บาท
- ราคาอสังหาโครงการดังกล่าว 5 ล้านบาท
- อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = (264,000 ÷ 5,000,000) x 100 = 5.28% ต่อปี
คอนโดปล่อยเช่ารายวัน
- ค่าเช่า 1,462 บาท/คืน = 43,860 บาท/เดือน x 12 เดือน = 526,320 บาท
- ราคาอสังหาโครงการดังกล่าว 5 ล้านบาท
- อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = (526,320 ÷ 5,000,000) x 100 = 10.52% ต่อปี
**อย่างไรก็ดี การคำนวณนี้คิดอัตราผลตอบแทนในการเช่าเบื้องต้น โดยไม่มีตัวแปรด้านต้นทุน และค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ อาทิ ค่านายหน้า ค่าส่วนกลางคอนโด เข้ามาคำนวณด้วย หากนำมาคิดอาจมียีลด์ลดลงกว่านี้ได้**
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “Positioning” ว่า ที่จริงแล้วปัญหานำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวันแบบผิดกฎหมายเกิดขึ้นมาหลายปีแล้ว และเคยถึงขั้นมีการฟ้องร้องกัน โดยที่ฝ่ายผู้แอบปล่อยเช่ารายวันแพ้คดีไป แต่ไม่ทำให้การประกอบธุรกิจประเภทนี้หายไป เพียงแค่ซาลงบางช่วง
เนื่องจาก การปล่อยเช่าคอนโดรายวัน ได้ยีลด์สูง 8-10% ต่อปี เมื่อเทียบกับการปล่อยเช่าคอนโดรายเดือนที่ได้ยีลด์ 3-4% ต่อปี
ส่วนใหญ่ผู้ที่ทำเป็นกลุ่มคนจีน ที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ นิยมทำในพื้นที่พระรามเก้า-ห้วยขวาง ด้านคนไทยก็มีทำบ้างแต่อยู่ในเมืองท่องเที่ยว อาทิ ภูเก็ต
”หลัก ๆ ที่คนจีนกล้าทำ เพราะเขาไม่ได้อยู่ในไทย มีการใช้เอเจนต์หรือนายหน้าคนกลางดำเนินการให้ จึงไม่ค่อยกลัวกฎหมาย ส่วนคนไทยทำน้อย เพราะกลัวบทลงโทษทางกฎหมายมากกว่า“
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีการบังคับใช้กฎหมายปราบปรามมาแล้ว แต่ยังไม่สามารถให้การกระทำเหล่านี้หมดไปได้ เพราะการตรวจตราอย่างสม่ำเสมอในทุกห้องทุกตึกทำได้ยาก ต้องอาศัยความเข้มแข็งของนิติบุคคลของแต่ละคอนโดในการจัดการขั้นเด็ดขาดมากกว่า
